悲觀不悲憤看空不做空

文青

【事件】

近期，部分房企大佬直言對后市的悲觀。

在3月28日的業(yè)績會上，融創(chuàng)董事長孫宏斌稱，對市場預(yù)期非常悲觀，本輪調(diào)控會超過任何想象，融創(chuàng)從去年10月1日開始，就暫時停止在公開市場買地。世聯(lián)行董事長陳勁松也表示對今年的成交量“不樂觀”。而在萬科2016年年報《致股東信》中，“焦慮”一詞更是格外刺眼。

【述評】

一直以來，“并購?fù)酢睂O宏斌對做大規(guī)模有著強(qiáng)烈的渴望，但是面對此輪調(diào)控，他罕見地表示了悲觀。他認(rèn)為，按照現(xiàn)在政府的限價措施，房價暴漲這個邏輯是不成立的，所以現(xiàn)在買了貴的土地，就會虧錢；貨幣政策收緊、利息增加，企業(yè)的現(xiàn)金流會很緊張，這個行業(yè)風(fēng)險在放大。

地價高企對房企利潤空間的擠壓已是不爭的事實(shí)，導(dǎo)致過去一年行業(yè)銷售規(guī)模創(chuàng)出記錄，但利潤率增速持續(xù)下滑。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告指出，2016年百強(qiáng)房企銷售規(guī)模再上新臺階，銷售總額、銷售面積分別達(dá)48027.1億元、40251.7萬平方米，同比增長52.5%和39.4%。銷售業(yè)績的快速增長帶動了營收、利潤規(guī)模的提升。百強(qiáng)房企的營業(yè)收入均值達(dá)392.1億元，凈利潤均值達(dá)45.7億元，同比分別增長36.8%、26.2%。但百強(qiáng)房企凈利潤增長率仍低于營業(yè)收入增長率10.6個百分點(diǎn)，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。

這一趨勢在行業(yè)“利潤之王”中海身上更為顯露。中海公布的業(yè)績表明，中海2016年歸屬上市公司股東凈利潤為370.2億港元。過去四年，即從2012-2015年，中海凈利潤分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元，同比增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%。而2016年中海凈利潤的增幅只有6.9%，增速驟降。中海董事局主席肖肖在業(yè)績會上委婉地表示，對于中海這樣一個利潤接近400億元的企業(yè)來說，要永遠(yuǎn)保持20%的增長是不可能的，但30%的毛利率是可以期待的。

利潤率在下降，但房企對規(guī)模的酷愛并未退燒。一向穩(wěn)健的中海也開始強(qiáng)調(diào)規(guī)模了，2017年全年拿地預(yù)算人民幣1000億元，可對比的是2015年其拿地支出406.8億元。

孫宏斌雖然對市場表示了悲觀，但在過去的一年，融創(chuàng)新增土地儲備達(dá)到5394萬平方米，其中2/3為收并購所得，目前總土地儲備7912萬平方米，總貨值達(dá)到12000億元。

未來行業(yè)機(jī)會在哪里？就在房企對市場的不斷探索和嘗試中。面對未來的不確定性，尋求有質(zhì)量的增長，安全地穿越周期風(fēng)險，降低負(fù)債承壓和保持良好的現(xiàn)金流才是他們關(guān)注的焦點(diǎn)。