朔州市樓市去庫(kù)存相關(guān)研究

陳娟

[提要] 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市建設(shè)如火如荼，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展。然而，近兩年來(lái)三四線城市不得不面對(duì)一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題，那就是城市商品房嚴(yán)重供給大于需求，導(dǎo)致不少樓盤(pán)庫(kù)存滯銷，甚至出現(xiàn)“鬼城”、“鬼市”。本文以山西省朔州市樓市現(xiàn)狀為例，分析去庫(kù)存的痛點(diǎn)、難點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：三四線城市；商品房去庫(kù)存；山西省朔州市

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年3月4日

一、朔州市區(qū)域環(huán)境分析

（一）地理環(huán)境。朔州市坐落于山西省西北部，位于東經(jīng)111°53'～113°34'，北緯39°05'～40°17'間，在桑干河上游，西北部與內(nèi)蒙古自治區(qū)相接，南扼雁門(mén)關(guān)隘，北部距離大同市129公里，南部距離省會(huì)城市太原200公里，東部到首都北京502公里。朔州是1989年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的省轄地級(jí)市。總面積1.07萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?71.48萬(wàn)人（2012年）。它是我國(guó)新型的以煤電為主導(dǎo)的能源重化工基地、中國(guó)農(nóng)區(qū)最大的奶源基地和北方重要的日用陶瓷生產(chǎn)基地。在2015年朔州市的常住人口達(dá)到了176.22萬(wàn)人。

（二）經(jīng)濟(jì)情況。朔州已初步形成的支柱型產(chǎn)業(yè)主要是奶、煤、電，同時(shí)也進(jìn)一步形成了陶瓷、食品、機(jī)械、建材、化工、輕紡、醫(yī)藥、冶金及耐火材料等較為完整的工業(yè)體系和以農(nóng)牧業(yè)主導(dǎo)、農(nóng)林牧副漁綜合發(fā)展的格局。

二、朔州市樓市去庫(kù)存現(xiàn)狀

（一）庫(kù)存過(guò)大。在過(guò)去的十多年中，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡，在地方政府、開(kāi)發(fā)商、投資者的需求下房地產(chǎn)事業(yè)得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模急劇增加。與此同時(shí)，政府在高地租的誘惑下大量的拍賣土地，這一舉動(dòng)間接促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。房?jī)r(jià)的上漲并不是短時(shí)間的，在政府瘋狂拍賣土地的舉動(dòng)中，投機(jī)者察覺(jué)到了房地產(chǎn)業(yè)的商機(jī)，造成了大量投資者瘋狂投資的局面，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)大。雖然朔州市只是一個(gè)四線城市，但也不例外，在過(guò)去的七年來(lái)，在房地產(chǎn)商瘋狂而又盲目的投資下，朔州城市中心高樓聳立，各種小區(qū)建設(shè)如火如荼，但是由于房地產(chǎn)的消化周期長(zhǎng)，導(dǎo)致大量的房市庫(kù)存積壓。

（二）剛需購(gòu)買力不足。近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，但是朔州市的房地產(chǎn)價(jià)格并未下降，都保持在4，000元/平方米左右。朔州市的人均收入水平約2，500元，它僅僅是房?jī)r(jià)的二分之一，同時(shí)由于近幾年來(lái)物價(jià)上升幅度較大，各種裝修原材料以及高昂的人工費(fèi)都間接地影響房產(chǎn)的購(gòu)買率。剛需一族負(fù)擔(dān)如此高成本的房?jī)r(jià)是很有困難的，因此朔州市的房屋空置率較高。盡管在一些郊區(qū)附近的房?jī)r(jià)較為便宜，但是人口流動(dòng)率較高，供給仍然大于需求，購(gòu)買力不足。

三、化解朔州市樓市去庫(kù)存問(wèn)題的建議

（一）新型城鎮(zhèn)化。近年來(lái)，解決樓市去庫(kù)存的政策主要是新型城鎮(zhèn)化，這一政策主要爭(zhēng)取的對(duì)象是農(nóng)民工。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前外出想定居城市的農(nóng)名工達(dá)到了1.68億人，那么我們可以試想一下，只要這些人中的1/8左右定居在城市里，就可以消化掉近7億平方米的房產(chǎn)。但是，要想這些農(nóng)民工成為城鎮(zhèn)化的新市民，還有以下兩個(gè)問(wèn)題：第一，農(nóng)民是否能夠承擔(dān)得起高房?jī)r(jià)？農(nóng)民工主要是靠出賣勞動(dòng)力為生，他們的職業(yè)具有很大的臨時(shí)性和不確定性，如果他們失去了工作又將如何去負(fù)擔(dān)如此之高的房?jī)r(jià)？第二，農(nóng)民工買房主要還是集中于小城市，但是這些城市里并沒(méi)有充分的就業(yè)機(jī)會(huì)，公共服務(wù)業(yè)也比較落后，他們不僅僅要滿足自身住房的需求同時(shí)也要考慮下一代有關(guān)教育文化等方面的需求。房子僅僅是一個(gè)附屬品，農(nóng)民工更需要的是享受基本的市民待遇。因此，新型城鎮(zhèn)化下減少樓市庫(kù)存的措施主要是抑制房?jī)r(jià)上漲。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，政府可能會(huì)面對(duì)以下問(wèn)題：農(nóng)民不愿意出讓土地。據(jù)調(diào)查顯示，七成的受訪農(nóng)民表示不愿意放棄農(nóng)村戶口。這當(dāng)然與近幾年來(lái)國(guó)家大力扶持農(nóng)村，給予農(nóng)民各種優(yōu)惠政策有關(guān)。放棄土地，等于放棄了這一部分利益，農(nóng)民當(dāng)然不樂(lè)意。同時(shí)，政府通過(guò)推進(jìn)城鎮(zhèn)化去減少庫(kù)存要考慮到一系列實(shí)際的政策落實(shí)問(wèn)題，比如戶籍政策、農(nóng)村福利政策等。這些政策的改革都將影響城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

（二）嚴(yán)格控制商品住房供地規(guī)模。深究商品房供給增量的背后，不難發(fā)現(xiàn)其實(shí)是政府在利用拍賣權(quán)從源頭上增加房地產(chǎn)的供給。因此，要想減少樓市庫(kù)存，政府就要有壯士斷腕的決心，要敢于走出依靠拍賣土地的怪圈。對(duì)于朔州市的現(xiàn)實(shí)情況，政府應(yīng)該實(shí)行在城市中心內(nèi)3年不再增加綜合性商業(yè)地產(chǎn)的土地供應(yīng)政策，因?yàn)樵趯?shí)際情況中，商業(yè)地產(chǎn)基本賣不動(dòng)。在2015年朔州的商品房供應(yīng)面積796畝，僅為2013年2，827畝供地面積的28%（2013年是頂峰時(shí)期），通過(guò)從源頭控制供地的措施有效緩解了市場(chǎng)的擔(dān)心，同時(shí)也增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商的信心。

（三）提高商品住房“性價(jià)比”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要切實(shí)提升軟硬件實(shí)力：一是要積極提高房屋的設(shè)計(jì)和建設(shè)品質(zhì)并完善小區(qū)配套，打造高品質(zhì)樓盤(pán)的硬實(shí)力；二是要下大力氣提高物業(yè)管理水平和小區(qū)文明的軟實(shí)力；三是要適當(dāng)調(diào)低銷售價(jià)格，擠掉房?jī)r(jià)虛高的泡沫。做到了這三點(diǎn)，房屋性價(jià)比高了，理性的消費(fèi)者還是愿意上門(mén)的。朔州市住宅庫(kù)存量雖大，但是2015年朔州市中心城區(qū)還是出現(xiàn)了幾個(gè)逆勢(shì)而上的“日光盤(pán)”。這說(shuō)明，朔州市房地產(chǎn)并非沒(méi)有需求，關(guān)鍵還是性價(jià)比。

（四）杠桿主體分散轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)?！叭?kù)存”不能將政府，房地產(chǎn)商以及住房需求者的關(guān)系割裂開(kāi)來(lái)，不能單單依靠各自的政策或者利益目標(biāo)去解決問(wèn)題，而是要三者結(jié)合起來(lái)，改變各自的思路去將由開(kāi)發(fā)商已經(jīng)形成的杠桿風(fēng)險(xiǎn)分散化。政府應(yīng)該同房地產(chǎn)商雙管齊下，出臺(tái)降低住房首付以及貸款率的政策，適時(shí)適度從優(yōu)房貸，吸引需求者的投資，從而可以解決開(kāi)放商面對(duì)的困難，同時(shí)政府及金融機(jī)構(gòu)也可以將風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避到最小。

（五）“住房”渠道的轉(zhuǎn)換。對(duì)于那些已經(jīng)供應(yīng)但是還沒(méi)有開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以轉(zhuǎn)型用于新興產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等跨界地產(chǎn)；對(duì)在建但尚未銷售的商品房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要條件的前提下，允許企業(yè)對(duì)戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整；對(duì)已建成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合條件的可改造為電商用房、“創(chuàng)客空間”、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)等其他用房。政府應(yīng)該減少安置房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，鼓勵(lì)以貨幣方式補(bǔ)償拆遷安置農(nóng)民和棚改安置居民，出臺(tái)優(yōu)惠政策對(duì)選擇貨幣購(gòu)買普通商品房的安置戶進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助，同時(shí)由政府出資購(gòu)買普通商品房作為公共租賃房和安置房。

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