“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響研究

邱秀華+王雪晴+馬亞麗

摘 要：“營(yíng)改增”是我國(guó)稅制的一項(xiàng)重大變革，對(duì)我國(guó)的各個(gè)行業(yè)都有著巨大影響。2016年3月5日兩會(huì)政府報(bào)告提出：從5月1日起，我國(guó)將全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的全面推開(kāi)，必將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)等各個(gè)方面產(chǎn)生極大影響。為了減輕商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平，進(jìn)一步提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，本文主要分析了“營(yíng)改增”政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平及財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響并據(jù)此提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)影響

一、“營(yíng)改增”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平的影響

在實(shí)行“營(yíng)改增”政策前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增”之后銷售不動(dòng)產(chǎn)的適用稅率由營(yíng)業(yè)稅的5%改為增值稅的11%，盡管表面看上去增值稅稅率11%比營(yíng)業(yè)稅稅率5%多了6%，然而增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額能夠抵扣，并且營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，而增值稅屬于價(jià)外稅，不具有可比性，無(wú)法進(jìn)行直接比較。所以“營(yíng)改增”后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)到底是增加還是降低的問(wèn)題還需要作進(jìn)一步對(duì)比分析。本文主要分析一般納稅人的情況。為了確保分析結(jié)果的有效性，我們假設(shè)“營(yíng)改增”前后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的含稅營(yíng)業(yè)收入和含稅成本不變。

假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前和“營(yíng)改增”后含稅營(yíng)業(yè)收入均為A，可抵扣成本占應(yīng)稅收入的比率為L(zhǎng)?！盃I(yíng)改增”前應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為5%×A；“營(yíng)改增”后應(yīng)繳納的增值稅等于銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額，即：A/（1+11%）×11%-A/（1+11%）×11%×L。假如增值稅與稅改前的營(yíng)業(yè)稅相等，即：A/（1+11%）×11%-A/（1+11%）×11%×L=5%×A；得：L=49.5%，即增值稅與營(yíng)業(yè)稅相同的臨界點(diǎn)是L=49.5%。當(dāng)可抵扣成本占應(yīng)稅收入的比率為49.5%時(shí)增值稅稅負(fù)與稅改前營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)相同。當(dāng)可抵扣成本占應(yīng)稅收入的比率不同時(shí)可得到如下結(jié)果：

從上面的表可以看出，隨著可抵扣成本占比的增加，稅負(fù)率在逐漸下降，當(dāng)L=49.5%時(shí)，增值稅與營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)率相等，均是5%；當(dāng)L<49.5%時(shí)，增值稅的稅負(fù)率大于營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)率；L>49.5%時(shí)，增值稅的稅負(fù)率小于營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)率。

基于上述分析，“營(yíng)改增”政策實(shí)施后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平能否降低還依據(jù)于實(shí)際的可抵扣成本與應(yīng)稅收入的比率，即L的值。

二、“營(yíng)改增”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

1.銷售收入

如今商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)增值稅的稅率為11%。“營(yíng)改增”前銷售收入為含稅收入，“營(yíng)改增”后銷售收入為不含稅收入，假設(shè)“營(yíng)改增”政策實(shí)施前后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不變，不考慮其他變動(dòng)因素，則在“營(yíng)改增”前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入=A，“營(yíng)改增”后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入=A/（1+11%）=0.90×A，即商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入比稅改前下降了9.91%。

2.成本費(fèi)用

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中并不是獨(dú)立存在的，施行“營(yíng)改增”政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的上游企業(yè)建筑企業(yè)影響巨大。假如建筑企業(yè)的稅負(fù)水平上升，那么其增加的部分一定會(huì)轉(zhuǎn)嫁到其下游的企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本增加。具體來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”導(dǎo)致的建筑業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本的影響主要包括以下三個(gè)方面。

（1）材料成本

“營(yíng)改增”后建筑企業(yè)的適用稅率由營(yíng)業(yè)稅的3%變?yōu)樵鲋刀惖?1%。建筑企業(yè)購(gòu)進(jìn)的建筑材料種類較多，供應(yīng)商較“散”，并且材料供應(yīng)商一般為小規(guī)模納稅人或個(gè)體戶，這就使得企業(yè)購(gòu)進(jìn)原材料取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票或者所購(gòu)進(jìn)的材料沒(méi)有發(fā)票，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致建筑業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣難度增加，從而增加建筑企業(yè)的稅負(fù)水平。建筑業(yè)稅負(fù)的增加促使其將稅負(fù)向下游的企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移，致使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的材料成本增加。

（2）費(fèi)用成本

目前一般大型的施工企業(yè)固定資產(chǎn)較少，而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目較多，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所用的機(jī)械設(shè)備，一般采用租賃的模式，一般的租賃公司提供的租賃發(fā)票，不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，稅改后有形資產(chǎn)租賃增值稅的稅率與營(yíng)業(yè)稅的稅率相比有所上升，由于其進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難度大，稅改后有形資產(chǎn)租賃的實(shí)際稅率上升。有形資產(chǎn)租賃稅率的上升會(huì)造成建筑業(yè)費(fèi)用的上升，從而轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。

（3）人工成本

人工成本是建筑成本的重要組成部分，近些年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，勞動(dòng)力出現(xiàn)短缺問(wèn)題，這使得人工費(fèi)逐年增加，居高不下。而對(duì)建筑業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，勞動(dòng)人員主要為零散的農(nóng)民工或者來(lái)自勞務(wù)公司，增值稅專用發(fā)票無(wú)法被開(kāi)具，人工成本的進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣?！盃I(yíng)改增”政策的實(shí)施必定導(dǎo)致建筑企業(yè)人工費(fèi)用的稅負(fù)增加。建筑業(yè)增加的人工成本，會(huì)轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，造成商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本的上升。

“營(yíng)改增”給建筑行業(yè)帶來(lái)的影響是巨大的，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為建筑行業(yè)的下游企業(yè)也同樣會(huì)受到相應(yīng)影響，為了降低“營(yíng)改增”政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本的影響，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

3.凈利潤(rùn)

假設(shè)“營(yíng)改增”前后營(yíng)業(yè)收入為均為A，成本費(fèi)用均為S，“營(yíng)改增”后S包含的進(jìn)項(xiàng)抵扣額為T。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，企業(yè)所得稅稅率為25%，地方教育費(fèi)附加稅率為2%，教育費(fèi)附加稅率為3%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率假設(shè)為7%，則可得到如下結(jié)果：

凈利潤(rùn)是最關(guān)鍵的財(cái)務(wù)指標(biāo)，也是“營(yíng)改增”影響最直接的財(cái)務(wù)指標(biāo)。通過(guò)以上分析可知“營(yíng)改增”前后的凈利潤(rùn)變化為0.84T-0.0412A，當(dāng)凈利潤(rùn)變化大于0時(shí)，T與A的比應(yīng)大于49.05%。當(dāng)T與A的比應(yīng)大于49.05%，“營(yíng)改增”后凈利潤(rùn)會(huì)上升。當(dāng)T與A的比應(yīng)小于49.05%，“營(yíng)改增”后凈利潤(rùn)會(huì)下降。

4.現(xiàn)金流

絕大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售許可制度，“營(yíng)改增”政策實(shí)施前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售時(shí)便需要繳納營(yíng)業(yè)稅，占用了資金流，營(yíng)業(yè)稅使企業(yè)的現(xiàn)金流出。而“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，一般的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)提前購(gòu)買企業(yè)所需要的設(shè)備及其原材料，這使得大部分建造期間內(nèi)其銷項(xiàng)稅額小于進(jìn)項(xiàng)稅額，因此在商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)初期商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不需要再繳納稅費(fèi)。大大降低了稅費(fèi)對(duì)于企業(yè)現(xiàn)金流的占用，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以合理充分利用現(xiàn)有流動(dòng)資金，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的對(duì)策

1.加強(qiáng)企業(yè)的納稅籌劃

進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃。優(yōu)化并完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)順利應(yīng)對(duì)稅改政策給其帶來(lái)的壓力以及避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵和基礎(chǔ)?！盃I(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)方面都產(chǎn)生了巨大影響，包括企業(yè)的稅負(fù)，成本費(fèi)用、銷售收入、現(xiàn)金流、凈利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)，這必定給其帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了更好地應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”給企業(yè)財(cái)務(wù)方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的稅務(wù)籌劃。在商業(yè)往來(lái)方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，應(yīng)綜合考慮一般納稅人和小規(guī)模納稅人的報(bào)價(jià)。

2.加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理

增值稅專用發(fā)票是稅務(wù)機(jī)關(guān)、審計(jì)機(jī)關(guān)執(zhí)法檢查的重要依據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”前，銷售不動(dòng)產(chǎn)只需開(kāi)具《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，所以發(fā)票管理相對(duì)簡(jiǎn)單，這使得企業(yè)的發(fā)票管理水平偏低?！盃I(yíng)改增”政策實(shí)施后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將改開(kāi)增值稅專用發(fā)票。增值稅有“憑票抵稅”的特征，所以專用發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、保管、開(kāi)具、認(rèn)證等方面都比其他發(fā)票嚴(yán)格。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平很大程度上取決于進(jìn)項(xiàng)稅額的可抵扣程度，而進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣基礎(chǔ)是獲取的增值稅專用發(fā)票，因此企業(yè)應(yīng)做好發(fā)票管理工作。

3.重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)管理水平

財(cái)務(wù)人員是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，“營(yíng)改增”給企業(yè)財(cái)務(wù)方面帶來(lái)了許多壓力和風(fēng)險(xiǎn)，所以提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)以增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平顯得很有必要。這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，為財(cái)務(wù)人員提供必要的學(xué)習(xí)條件和機(jī)會(huì)，有計(jì)劃地進(jìn)行各種培訓(xùn)，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)方式和方法，提高財(cái)務(wù)管理的效率。鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員注重自身素質(zhì)的提高，使其不斷提高自身的專業(yè)知識(shí)和技能。加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的考核，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而提高企業(yè)財(cái)務(wù)的隊(duì)伍建設(shè)。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡昌.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2015（06）.

[2]王漫雪.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響研究[D].重慶大學(xué)碩士論文，2016.

[3]張繼和.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)方式和成本的影響[J].北方經(jīng)貿(mào)，2016（11）：99-100

[4]郭慧琳.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016（24）.

[5]鄧單月.“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析[J].商，2015.

作者簡(jiǎn)介：邱秀華（1993.01- ），女，漢族，研究生，河北師范大學(xué)，研究方向：財(cái)務(wù)管理與稅收實(shí)務(wù)；王雪晴（1993.12- ），女，漢族，研究生，河北師范大學(xué)，研究方向：財(cái)務(wù)管理與稅收實(shí)務(wù)；馬亞麗（1990.10- ），女，漢族，研究生，河北師范大學(xué)，研究方向：審計(jì)與管理咨詢