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    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃分析

    2017-05-08 13:35:26袁霜
    商情 2017年11期
    關鍵詞:稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)稅負

    袁霜

    (西南財經(jīng)大學會計學院,四川 成都 610000)

    【摘要】住房政策改革以來,我國房地產(chǎn)行業(yè)的供給和需求都很旺盛,行業(yè)成長迅速,房地產(chǎn)業(yè)一度成為我國經(jīng)濟增長的引擎和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,其存在的市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本的改變,與房地產(chǎn)開發(fā)相關的各項工程開發(fā)成本和人力成本近年來一路走高,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間不斷減小,融資成本也在不斷升高,有的中小房企業(yè)因為資金不足,不少地產(chǎn)項目開發(fā)斷糧而死。加之房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的綜合稅負較高,房地產(chǎn)企業(yè)的成本負擔很重。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)營運成本,通過重新組織企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)、銷售公司管理環(huán)節(jié)的各項工作,在我國現(xiàn)行稅法規(guī)定的框架下進行稅收籌劃,這不僅在一定程度上能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅遵從成本和稅收成本,還能夠有效提高企業(yè)的運營水平和管理水平,從而提高企業(yè)的市場競爭力。

    【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);稅負;稅收籌劃

    一、相關理論概述

    “稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的規(guī)范化定義得以逐步形成,即“在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi),通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排,盡可能取得節(jié)稅的經(jīng)濟利益?!?/p>

    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種的籌劃方法

    (一)前期準備階段的納稅籌劃

    1.公司形式選擇

    從法律上講,子公司是一個獨立的法人,而分公司不是獨立法人,這就決定了子公司與分公司在稅收待遇上的不同,具體表現(xiàn)為:子公司是獨立的法人實體,承擔全面納稅義務;分公司不是獨立的法人實體,承擔有限納稅義務,在設立分公司的所在國被視為非居民納稅人,其所發(fā)生的利潤和虧損與總公司合并計算記入“合并報表”中。

    2.新建和并購的選擇

    房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)首要是取得土地,取得土地有兩個來源:一是從國家購買;二是從其他單位購買。從其他單位購買存在兩種具體操作方式:一是成立一個新公司,通過新公司購買土地;二是并購出售土地企業(yè)的股權,在通過被并購企業(yè)進行開發(fā)。第一種操作方式,取得土地后需要繳納契稅;而第二種操作方式因為土地使用權沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移,因此無需繳納契稅。

    因此,房地產(chǎn)企業(yè)如果選擇并購企業(yè)的方式,取得別并購企業(yè)的土地,將產(chǎn)生很大節(jié)稅收益。

    3.籌資方式的納稅籌劃

    房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目一般需要長時間建設,且需要大量資金,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說很多資金來源于銀行借款,企業(yè)借款利息很多。所以籌資對于房地產(chǎn)企業(yè)來說非常的重要。

    當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資方式主要有:吸收直接投資、發(fā)行股票、聯(lián)營籌資、企業(yè)內(nèi)部積累、銀行借款、發(fā)行企業(yè)債券和融資租賃等。如果企業(yè)通過發(fā)行債券、內(nèi)部集資、企業(yè)間拆借及向金融機構貸款等方式籌集資金,可以達到降低稅負的目的。

    (二)建設環(huán)節(jié)的納稅籌劃

    1.利息扣除方式

    房地產(chǎn)企業(yè)的利息費用在計算企業(yè)所得稅和計算土地增值稅的處理方式是不同的。對于計入開發(fā)成本的利息費用,只有當房地產(chǎn)出售時,才能抵扣。當利息費用數(shù)額較大,應提供金融機構證明,據(jù)實扣除;反之,利息費用很少,則可不計算應分攤的利息,這樣反而可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用,對實現(xiàn)稅后收益最大化有利。

    2.借款費用資本化

    成本對象完工后發(fā)生的借款費用可以作為財務費用直接扣除。因此,對于不同時間完工的開發(fā)產(chǎn)品,應單獨作為成本對象核算。這樣對于已經(jīng)完成的成本對象所對應的借款費用就可以作為財務費用在企業(yè)所得稅睡前進行扣除,企業(yè)也就可以相應減少企業(yè)所得稅支出。

    (三)銷售收入分解納稅籌劃

    1.分解銷售收入

    隨著房地產(chǎn)市場的日益完善和消費者消費水平的不斷提高,精裝修住房將逐步取代毛坯房并成為市場的主流產(chǎn)品。而精裝修住房涉及的稅務問題主要與精裝修住房的定價方式有關。目前房地產(chǎn)企業(yè)對于精裝修住房的定價方式也不盡相同。一般情況下,企業(yè)在定價時存在以下兩種不同的方案:一是住房的銷售價格包括精裝修的價格。房地產(chǎn)企業(yè)與購買者統(tǒng)一簽訂房屋銷售合同。我們稱之為合并定價方案。二是住房的銷售價格不包括精裝修的價格。房地產(chǎn)企業(yè)按毛坯房的價格與購買者簽訂房屋銷售合同,同時再按精裝修的價格與購買者簽訂房屋裝修合同。我們稱之為分別定價方案。

    2.折扣銷售

    根據(jù)營業(yè)稅法規(guī)定,如果將銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上,可以以折扣后的價款為營業(yè)額來繳納營業(yè)稅。如果將折扣額另開具發(fā)票的,無論企業(yè)會計如何處理,都不能將折扣額從營業(yè)額中扣除。由此可見房地產(chǎn)企業(yè)在折扣促銷時,一定將折扣額與價款開在一張發(fā)票上。

    3.贈送行為

    房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)時采用向業(yè)主贈送陽臺、車庫、冰箱、彩電等禮品的促銷方式,納稅規(guī)定這些費用原則上要按照市場價格計算,并入房地產(chǎn)銷售收入繳納營業(yè)稅;這些贈送給客戶的禮品,屬于捐贈支出不得在稅前扣除,并且代扣代繳 20%個人所得稅。稅收籌劃的要點在于,將陽臺、車庫等列為房地產(chǎn)銷售處理,這樣就不屬于捐贈支出,就可以在計算企業(yè)所得稅前扣除。

    4.銷售和自營的選擇

    房地產(chǎn)企業(yè)對于開發(fā)的產(chǎn)品有兩種處理方式,一是對外銷售,二是留作自用或自營。針對這兩種方式的不同,企業(yè)繳納的稅種也不同。銷售和自營在納稅上主要不同是銷售要繳納土地增值稅,不需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅;而自營相反,不需要繳納土地增值稅,但需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。對于銷售還是自營的選擇,關鍵要根據(jù)開發(fā)項目的利潤情況來決定,一般來講,利潤高的選擇自營,利潤低的選擇銷售。

    參考文獻:

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