“爛尾”背后的商業(yè)地產(chǎn)

麥嵐

日前，澳門(mén)名嘉集團(tuán)在山東10年造8座爛尾項(xiàng)目的龐氏騙局、假冒“韓國(guó)現(xiàn)代”集團(tuán)在各地拿地騙補(bǔ)的新聞?lì)H受關(guān)注。

本刊記者對(duì)此進(jìn)行了相關(guān)采訪和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)投資裹挾之下，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)度過(guò)激情勃發(fā)的時(shí)代，進(jìn)入刀口舔血的狀態(tài)，其后果如同一盞燈、一面鏡子，照亮了一片被投資投機(jī)共謀的海市蜃樓，也照出了同屬一個(gè)時(shí)代的分裂與荒誕。

澳門(mén)名嘉和“韓國(guó)現(xiàn)代”上演“空城計(jì)”

如果回到2010年那個(gè)投資萊蕪名嘉廣場(chǎng)商鋪的周末，濟(jì)南人張輝也許仍然會(huì)被一串高大上的詞匯和人滿為患的銷(xiāo)售盛況所迷惑。

萊蕪名嘉廣場(chǎng)位于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的黃金地段。2010年開(kāi)始，這里被宣傳稱一座世界級(jí)的超級(jí)商業(yè)航母，在當(dāng)年9月的招商儀式上，名嘉集團(tuán)的老總謝碩文表示，未來(lái)八年將在全國(guó)200個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市投資建設(shè)200座連鎖Mall，而萊蕪名嘉廣場(chǎng)是第五個(gè)項(xiàng)目。

張輝在一次免費(fèi)看房中來(lái)到了與居住地比鄰的萊蕪，在人滿為患的午后看到了開(kāi)發(fā)商出具的五證資質(zhì)?！爱?dāng)時(shí)售樓中心出現(xiàn)搶錢(qián)式的狂熱。如果你不買(mǎi)，就像吃了虧一樣?！睆堓x拿出大部分積蓄全款購(gòu)房?；丶抑埃瑥堓x站在售樓中心門(mén)口抽煙，順便跟一位本地人閑聊?！爱?dāng)時(shí)那個(gè)本地人就說(shuō)，投資的都是你們外地人，我們本地沒(méi)有投的。”

盡管心里打鼓，但開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)管理，項(xiàng)目成熟以后可自主決定是否交由開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)，此“售后返租”模式設(shè)計(jì)讓張輝深信這是一項(xiàng)收益不菲的投資。一晃六年，他想起那次無(wú)意的聊天仍然后悔不已。

這期間，原本應(yīng)在2012年3月竣工的萊蕪名嘉廣場(chǎng)將交房時(shí)間一拖再拖，在最近幾次探訪中，其主體樓體基本完成，但內(nèi)部施工幾無(wú)進(jìn)展。問(wèn)詢?cè)?，開(kāi)發(fā)商以一句“缺錢(qián)”敷衍。張輝追問(wèn)當(dāng)初購(gòu)房款去了哪里，開(kāi)發(fā)商方面解釋說(shuō)：“資金，政府沒(méi)有正確的監(jiān)管，資金流失到別的地方了，拿地銀行有貸款，銷(xiāo)售出去以后還了部分銀行貸款?！卑凑者@種說(shuō)法，業(yè)主當(dāng)初繳納的購(gòu)房款開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有用來(lái)建設(shè)商鋪，而是償還了貸款。

張輝和其他業(yè)主因此要求退房，但開(kāi)發(fā)商表示：“現(xiàn)在退款退不了，因?yàn)楝F(xiàn)在處于啟動(dòng)期，不可能辦理退房手續(xù)。”

實(shí)際上，像張輝一樣的名嘉業(yè)主還有許多。

來(lái)自名嘉集團(tuán)官網(wǎng)的介紹，澳門(mén)名嘉集團(tuán)創(chuàng)建于1984年，后期成立山東名嘉集團(tuán)有限公司。集團(tuán)現(xiàn)已成為一家大型商業(yè)地產(chǎn)，大型批發(fā)市場(chǎng)，住宅開(kāi)發(fā)以及大型綜合購(gòu)物中心為支柱產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代集團(tuán)。目前在威海乳山、濱州、德州市齊河縣、濰坊、泰安、臨沂、蓬萊等地均建有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，且大多數(shù)已爛尾。

總結(jié)名嘉集團(tuán)的爛尾路徑大體如下，謝碩文以澳門(mén)商人身份取得政府招商引資資格，公司在城市郊區(qū)低價(jià)拿地，大規(guī)模建設(shè)商鋪、住宅，駐外營(yíng)銷(xiāo)人員吸引大量外地投資者購(gòu)買(mǎi)，工程終止建設(shè)，面對(duì)購(gòu)房者的要求、起訴置之不理。

在名嘉集團(tuán)很多商貿(mào)城的宣傳文章中，年銷(xiāo)售額動(dòng)轍以百億元計(jì)，上繳利稅以億元計(jì)，就業(yè)人口達(dá)數(shù)十萬(wàn)。如今，不僅購(gòu)房者的房產(chǎn)夢(mèng)成了泡影，之前信誓旦旦對(duì)地方政府承諾的億元利稅更是竹籃打水一場(chǎng)空。讓人疑惑的是，在夸下?？诿磕昕缮侠U數(shù)億利稅的一幢幢商貿(mào)城最終爛尾之后，似乎并不妨礙謝碩文成為下一個(gè)城市的座上賓，并繼續(xù)他的空城生意。

無(wú)獨(dú)有偶。因多個(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)冒充“韓國(guó)現(xiàn)代集團(tuán)”在邯鄲拿地騙補(bǔ)，萬(wàn)呈集團(tuán)近日成為全國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)了解，萬(wàn)呈集團(tuán)在山東同樣活動(dòng)頻繁，目前已在煙臺(tái)、菏澤、淄博、濟(jì)寧等多地規(guī)劃投資項(xiàng)目，投資額接近300億元，同時(shí)還與青島、臨沂、德州等地政府多次接觸。

萬(wàn)呈集團(tuán)官網(wǎng)顯示，目前在山東公開(kāi)項(xiàng)目有“中國(guó)游居120歲工程—煙臺(tái)站”“中國(guó)連鎖汽貿(mào)—行天下菏澤汽貿(mào)城”兩個(gè)，隱藏項(xiàng)目有“濟(jì)寧文博產(chǎn)業(yè)體驗(yàn)綜合體”。

其中“中國(guó)游居120歲工程—煙臺(tái)站”項(xiàng)目包括“120歲工程”煙臺(tái)分站、萬(wàn)呈溫泉健康城、游天下—煙臺(tái)昆崳山AAA景區(qū)等3個(gè)項(xiàng)目。簽約時(shí)間為2013年1月，但當(dāng)時(shí)項(xiàng)目名稱是“萬(wàn)呈煙臺(tái)牟平健康城”。然而目前，該項(xiàng)目的工地上孤零零立著幾棟爛尾樓，遍地碎石荒草。

有意思的是，該項(xiàng)目改名之后，據(jù)萬(wàn)呈集團(tuán)官網(wǎng)描述，目前總投資已從40億元漲到了60億元，并宣稱項(xiàng)目靜態(tài)投資收益率48%。

從綜合體到主題樂(lè)園，爛尾的不止傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目

2010年以來(lái)，傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商、零售企業(yè)乃至生產(chǎn)企業(yè)，以及方興未艾的房地產(chǎn)私募基金，都在涉足商業(yè)地產(chǎn)，形成一波聲勢(shì)浩大的商業(yè)地產(chǎn)投資浪潮。

然而皆大歡喜的預(yù)期之后，讓商業(yè)地產(chǎn)商和投資客想都沒(méi)有想到，急速擴(kuò)張的結(jié)果是結(jié)構(gòu)失衡，泡沫凸顯。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)雖表象蓬勃，但運(yùn)營(yíng)能力卻是弱小如絲，建成的商業(yè)項(xiàng)目要么銷(xiāo)售緩慢，要么庫(kù)存高企，要么同質(zhì)化嚴(yán)重，要么都具備以上這些硬傷。在終端，更遭遇電商沖擊、消費(fèi)力單薄、人流缺失等多方圍剿。

在濟(jì)南，爛尾的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也并非不存在。

在西部黃金商業(yè)地段和諧廣場(chǎng)片區(qū)，陽(yáng)光新路與經(jīng)十路交叉口南側(cè)的一片土地沉寂近10年。這個(gè)地塊為原濟(jì)南汽車(chē)配件廠，2007年山東誠(chéng)基出資1000萬(wàn)元，成立山東泰順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，后者投資約3.2億元，拿下地塊，規(guī)劃建設(shè)名為嘉德中心的項(xiàng)目。一年后泰順的實(shí)際控股人就“進(jìn)”去了，工地徒留一棟已建成的5層建筑和基坑。

去年3月，國(guó)土資源部門(mén)公告稱收回該地塊。近日有消息稱蘇寧置業(yè)有意接手地塊，打造包含金融、酒店、辦公、商業(yè)等業(yè)態(tài)、主打多元化、高端化、品質(zhì)化發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

除了商場(chǎng)、酒店等傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目，主題樂(lè)園也會(huì)“爛尾”。

2015年7月，天橋區(qū)桑梓店鎮(zhèn)宣布落地的美猴王樂(lè)園將在年內(nèi)開(kāi)建，預(yù)計(jì)2017年5月開(kāi)園。該項(xiàng)目聲稱將以中國(guó)西游文化為背景，融合迪士尼、嘉年華的元素和理念，建設(shè)一個(gè)超大主題公園。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，2015年、2016年，該項(xiàng)目都曾宣布要開(kāi)工建設(shè)，但均未果。如今，項(xiàng)目周?chē)匀灰黄氖?。近日，@濟(jì)南地鐵 官方微信公眾號(hào)發(fā)布消息，表示備受市民關(guān)注的濟(jì)南美猴王主題公園或于下月開(kāi)始建設(shè)。

同樣， 2013年，在華潤(rùn)置地的公開(kāi)宣傳中，“投資350億元，打造占地3.15萬(wàn)畝的中國(guó)首個(gè)都市泛旅游綜合體”成為關(guān)鍵詞。及至2014年，又有消息稱水公園為代表的泛旅游綜合體主題公園將于年底開(kāi)工，計(jì)劃2016年底開(kāi)業(yè)。但截至目前，主題公園等都還是停留在紙上的規(guī)劃，華潤(rùn)紫云府的房子則已賣(mài)到了三期。

隨著城市可供地塊越來(lái)越少，單純依靠蓋樓炒房的模式已經(jīng)很難再?gòu)恼种心玫絻?yōu)惠地塊，而且傳統(tǒng)的地塊項(xiàng)目需要交納較高比例的土地增值稅等稅費(fèi)，一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為不太劃算，因此特意將開(kāi)發(fā)地塊打造成“住宅+主體公園”的模式。而從地方政府角度來(lái)看，比起修路，建造速度飛快的樂(lè)園更適合做城市形象的招牌。

就算建成，主題公園的盈利也不樂(lè)觀。據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)內(nèi)的主題公園70%虧本，20%不賠不賺，只有10%是盈利。

“主題公園就應(yīng)該由專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)行，這樣既能滿足政府的要求和初衷，開(kāi)發(fā)商的精力也可以專注于他們擅長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，無(wú)需在主題公園上耗費(fèi)精力，并且浪費(fèi)成本。”易觀智庫(kù)分析師姜昕蔚說(shuō)。

盤(pán)活房地產(chǎn)的“不良資產(chǎn)”

2016年8月，省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于做好房地產(chǎn)領(lǐng)域易發(fā)問(wèn)題治理工作的通知》，根據(jù)爛尾樓盤(pán)的不同類型，分別給出了三條“處置路徑”。對(duì)于挪用預(yù)售資金造成的爛尾項(xiàng)目，可敦促開(kāi)發(fā)企業(yè)籌措資金，恢復(fù)項(xiàng)目建設(shè)；對(duì)于企業(yè)自身無(wú)力實(shí)施的項(xiàng)目，可協(xié)調(diào)其他有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)接盤(pán)，盡快復(fù)工并達(dá)到竣工交付條件；對(duì)于債權(quán)債務(wù)復(fù)雜、難以協(xié)調(diào)接盤(pán)的項(xiàng)目，可借鑒三聯(lián)彩石山莊項(xiàng)目的處理模式，按“購(gòu)房者債權(quán)優(yōu)先受償”的原則，通過(guò)司法途徑妥善解決，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

實(shí)際上，如何盤(pán)活“爛尾項(xiàng)目”一直是許多城市正在探索的功課之一。

以乳山市為例，山東名嘉集團(tuán)在乳山投建久久發(fā)商貿(mào)城，享受招商引資優(yōu)惠、銷(xiāo)售完項(xiàng)目后便難覓蹤影，留下一座爛尾項(xiàng)目在原地。不斷接到業(yè)主維權(quán)投訴的乳山市曾嘗試協(xié)調(diào)，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)聯(lián)系不到企業(yè)主要負(fù)責(zé)人，而交涉的物業(yè)公司一味敷衍，最終在公安局立案?jìng)刹椤?/p>

面對(duì)荒廢的爛尾項(xiàng)目，乳山市增設(shè)公交站點(diǎn)，完善周邊設(shè)施配套，試圖打造膠東古玩城、文博中心等，均未成功。目前其將商貿(mào)城總面積4萬(wàn)余平方米的7號(hào)商貿(mào)樓進(jìn)行改造作為市民服務(wù)中心，在8號(hào)商貿(mào)城設(shè)立房地產(chǎn)有形交易市場(chǎng)，同時(shí)協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)匦旅襟w、有關(guān)企業(yè)采用租賃方式進(jìn)駐此地?！氨緛?lái)是名嘉集團(tuán)該做的事，現(xiàn)在是政府幫他們盤(pán)活?！?/p>

值得注意的是，正在地方政府和業(yè)主頭疼如何盤(pán)活爛尾項(xiàng)目時(shí)，另一部分人卻在其中發(fā)現(xiàn)了投資新機(jī)會(huì)。

3月1日，亞洲最大地產(chǎn)私募PERE亞洲峰會(huì)在香港召開(kāi)，從會(huì)議主題來(lái)看，許多投資機(jī)構(gòu)開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向另一領(lǐng)域，即內(nèi)地過(guò)熱的房地產(chǎn)因市場(chǎng)波動(dòng)或國(guó)家調(diào)控產(chǎn)生的不良資產(chǎn)市場(chǎng)。

從去年第三季度開(kāi)始的一系列調(diào)控措施不僅從限購(gòu)角度降低了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目變現(xiàn)的速度，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深化，境內(nèi)發(fā)行公司債、成立房地產(chǎn)集合信托、資管計(jì)劃、ABS等各類融資渠道均對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)大幅收緊。

上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、北京產(chǎn)權(quán)交易所、重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、山東產(chǎn)權(quán)交易中心和廣州產(chǎn)權(quán)交易中心的掛牌信息統(tǒng)計(jì)顯示，新政之后房地產(chǎn)公司股權(quán)和項(xiàng)目掛牌轉(zhuǎn)讓案例明顯增多，在2016年10月共17例，創(chuàng)下2016年單月最高水平。相比之下，去年前三季度的轉(zhuǎn)讓案例總數(shù)僅為34。具體來(lái)看，轉(zhuǎn)讓方多為二線或三線城市的中小房企，主要業(yè)務(wù)為住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

不過(guò)在土地要素單邊上漲的年代，中間的每一位不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)手者都能不同程度獲利，“但是大家很少關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)的好壞，物業(yè)價(jià)值單邊上漲，物業(yè)價(jià)值不斷重估，可以通過(guò)再融資來(lái)置換之前的債務(wù)，于是中間很多機(jī)構(gòu)都賺了錢(qián)，但那個(gè)“爛尾樓”還是那個(gè)“爛尾樓”，沒(méi)有人真正去盤(pán)活過(guò)。”

近日，中泰信托一紙債權(quán)轉(zhuǎn)讓公告揭露了這種風(fēng)險(xiǎn)。這份公告顯示，山東天地緣實(shí)業(yè)有限公司因向中泰信托借款2億元未如期還款，其抵押的一處土地按照司法流程進(jìn)行拍賣(mài)。

不過(guò)這塊原本估值9906萬(wàn)元的地塊一度縮水，目前抵押土地經(jīng)過(guò)3次拍賣(mài)流拍，已經(jīng)進(jìn)入變賣(mài)公告期，變賣(mài)價(jià)格為4256萬(wàn)元，不到原價(jià)的一半。而作為債權(quán)人的中泰信托也希望這塊土地能夠拍得好價(jià)錢(qián)，其表示地塊樓面地價(jià)478元，明顯低于周邊價(jià)格。不過(guò)目前并沒(méi)有買(mǎi)家為此買(mǎi)單。