淺析住宅小區(qū)私搭亂建等違法違規(guī)行為監(jiān)管

崔慶安

近年來(lái)，住宅小區(qū)內(nèi)違規(guī)搭建房屋、私自擴(kuò)建庭院、侵占綠地建停車(chē)位等違法違規(guī)行為已成為當(dāng)前較為突出的民生問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)前，由于職能部門(mén)職責(zé)不清、分工不明以及履職不到位、監(jiān)管不及時(shí)等原因，導(dǎo)致違法違規(guī)建設(shè)形成實(shí)體建筑物或構(gòu)筑物，從而給后期的強(qiáng)制拆除帶來(lái)執(zhí)法被動(dòng)。這種職能部門(mén)執(zhí)法不嚴(yán)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不力、業(yè)主自律意識(shí)不強(qiáng)的混亂局面，不僅破壞了小區(qū)的環(huán)境，損害了業(yè)主的利益，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾，更關(guān)鍵的是為小區(qū)及業(yè)戶留下了諸多安全隱患和不和諧因素。為有效破解這一問(wèn)題，現(xiàn)結(jié)合沂源縣有關(guān)部門(mén)職責(zé)履行情況作以下探討。

一、沂源縣相關(guān)部門(mén)職責(zé)劃分

（一）小區(qū)內(nèi)室內(nèi)違法違規(guī)裝修行為，由建設(shè)行政主管部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定處罰。

（二）建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前的違法違規(guī)行為，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)進(jìn)行定期與不定期的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，立即與建設(shè)單位聯(lián)系，責(zé)令停止或者下達(dá)《責(zé)令停工通知書(shū)》，視情節(jié)作出處罰認(rèn)定并抄告城市管理和行政執(zhí)法主管部門(mén)，由城市管理和行政執(zhí)法主管部門(mén)查處違法違規(guī)行為。

（三）小區(qū)內(nèi)侵占綠地等違法違規(guī)行為，由城市綠化行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)查處。

（四）違法違規(guī)建設(shè)建筑物或搭建構(gòu)筑物，由城市管理和行政執(zhí)法主管部門(mén)負(fù)責(zé)查處或拆除。

二、部門(mén)履職中存在的問(wèn)題

按照相關(guān)法律法規(guī)及職責(zé)分工，各有關(guān)部門(mén)分別承擔(dān)相應(yīng)的監(jiān)管、執(zhí)法及行政處罰職責(zé)，但是在實(shí)際履職過(guò)程中由于履職不到位、執(zhí)法不嚴(yán)等原因，致使小區(qū)內(nèi)私搭亂建等違法違規(guī)行為屢禁不止，甚至造成混亂局面。

（一）部門(mén)職責(zé)不清，互相推諉。由于部分法律法規(guī)及政策規(guī)定不一致，導(dǎo)致某些部門(mén)職責(zé)不明確，于是，在實(shí)際執(zhí)法過(guò)程中，出現(xiàn)了怠于履職、互相推諉等問(wèn)題。（比如，對(duì)侵占綠地行為的監(jiān)管與查處，《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》界定為：由物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以兩千元以上一萬(wàn)元以下罰款；《山東省城市綠化管理辦法》界定為：由城市綠化行政主管部門(mén)責(zé)令限期退還、恢復(fù)原狀，并可處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。）不同的法規(guī)界定導(dǎo)致部門(mén)推諉扯皮，出現(xiàn)了履職缺位、監(jiān)管真空局面。

（二）小區(qū)規(guī)劃不合理。規(guī)劃部門(mén)在制定、審核小區(qū)規(guī)劃時(shí)缺少前瞻性、科學(xué)性、可持續(xù)性。比如，在小區(qū)規(guī)劃時(shí)，規(guī)劃部門(mén)未預(yù)見(jiàn)到私家車(chē)發(fā)展迅速，規(guī)劃建成的停車(chē)位不能滿足業(yè)主需求，致使出現(xiàn)侵占綠地建設(shè)停車(chē)位等現(xiàn)象。

（三）聯(lián)合執(zhí)法力度不夠。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，牽頭部門(mén)不主動(dòng)作為，責(zé)任部門(mén)不配合，執(zhí)法環(huán)節(jié)不能有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象，大大削弱了聯(lián)合執(zhí)法的力度，不能形成強(qiáng)有力的震懾，在一定程度上加劇了私搭亂建等違法違規(guī)行為的發(fā)生。

三、探索建立職責(zé)明確、聯(lián)動(dòng)執(zhí)法的管理機(jī)制

（一）理順職責(zé)關(guān)系，促進(jìn)依法履職

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)侵占物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行監(jiān)管

侵占物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。依據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（2009年1月山東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)）第四十四條：“業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為： （二）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)。”第六十六條：“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：（一）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；（二）公共綠化的維護(hù)；（五）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)?！?/p>

2、城市綠化行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)侵占綠地等違法違規(guī)行為進(jìn)行查處

擅自占用城市綠地的，城市綠化行政主管部門(mén)責(zé)令限期退還、恢復(fù)原貌、處以罰款。依據(jù)《城市綠化條例》（1992年6月國(guó)務(wù)院令第100號(hào)，2011年1月修訂）第二十六條：“工程建設(shè)項(xiàng)目的附屬綠化工程設(shè)計(jì)方案或者城市的公共綠地、居住區(qū)綠地、風(fēng)景林地和干道綠化帶等綠化工程的設(shè)計(jì)方案，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案施工的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門(mén)責(zé)令停止施工、限期改正或者采取其他補(bǔ)救措施。”第二十七條：“違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門(mén)或者其授權(quán)的單位責(zé)令停止侵害，可以并處罰款；造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任；應(yīng)當(dāng)給予治安管理處罰的，依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》的有關(guān)規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（一）損壞城市樹(shù)木花草的；（二）擅自修剪或者砍伐城市樹(shù)木的；（三）砍伐、擅自遷移古樹(shù)名木或者因養(yǎng)護(hù)不善致使古樹(shù)名木受到損傷或者死亡的；（四）損壞城市綠化設(shè)施的?！钡诙藯l：“未經(jīng)同意擅自占用城市綠化用地的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門(mén)責(zé)令限期退還、恢復(fù)原狀，可以并處罰款；造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！?/p>

3、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)、城市管理和行政執(zhí)法主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)過(guò)程中或建成后的違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)管與查處

（1）建設(shè)過(guò)程中或建成后違法違規(guī)的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)作出責(zé)令停止建設(shè)，限期改正、罰款、沒(méi)收或者限期拆除的決定。依據(jù)①《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年10月主席令第74號(hào)，2015年4月修改）第六十四條：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。”②《山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2012年8月通過(guò)）第七十四條：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，依法拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。前款所稱無(wú)法采取改正措施消除影響應(yīng)當(dāng)限期拆除的情形包括：（一）擅自占用規(guī)劃確定的道路、廣場(chǎng)、綠地、河湖水面、海岸帶、軌道交通、公交場(chǎng)站、燃?xì)庠O(shè)施、供熱設(shè)施、給水排水設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施用地等進(jìn)行建設(shè)的；（三）擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地進(jìn)行建設(shè)的?！?

（2）收到責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，本級(jí)人民政府責(zé)成城市管理和行政執(zhí)法主管部門(mén)采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施。依據(jù)《山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2012年8月通過(guò)）第七十七條：“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)向本級(jí)人民政府報(bào)告。本級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起七日內(nèi)書(shū)面責(zé)成有關(guān)部門(mén)采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施，并依法作出處理?！?/p>

（3）在上述執(zhí)法查處過(guò)程中，鎮(zhèn)政府、街道辦事處做好配合工作。依據(jù)《山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2012年8月通過(guò)）第六十八條：“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)依法查處本轄區(qū)內(nèi)違法建設(shè)的行為，應(yīng)當(dāng)予以配合。”

4、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為進(jìn)行行政處罰

（1）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正、警告、罰款。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年6月國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，2016年1月修改）第五十六條：“違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款?！?/p>

（2）建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處以罰款。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年6月國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，2016年1月修改）第五十七條：“違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處以罰款。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年6月國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，2016年1月修改）第五十九條：“違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)?！?/p>

（4）業(yè)主或者物業(yè)使用人違反物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)給予警告。依據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（2009年5月1日起實(shí)施）第五條：“設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)或者建設(shè)行政主管部門(mén)（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門(mén)），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。”第九十七條：“業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以兩千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任?！?/p>

（二）嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保履職到位

通過(guò)設(shè)立舉報(bào)箱、向社會(huì)公開(kāi)舉報(bào)電話等形式，建立部門(mén)履職問(wèn)責(zé)追責(zé)機(jī)制，堅(jiān)持有錯(cuò)必問(wèn)責(zé)、問(wèn)責(zé)必追究原則，對(duì)因職責(zé)履行不到位造成嚴(yán)重后果的部門(mén)、個(gè)人，紀(jì)檢部門(mén)啟動(dòng)問(wèn)責(zé)追責(zé)程序，對(duì)相關(guān)責(zé)任人嚴(yán)肅處理，確保各部門(mén)職責(zé)履行到位。依據(jù)①《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年10月通過(guò)，主席令第74號(hào)）第六十條：“鎮(zhèn)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)有下列行為之一的，由本級(jí)人民政府、上級(jí)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分……（六）發(fā)現(xiàn)未依法取得規(guī)劃許可或者違反規(guī)劃許可的規(guī)定在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的行為，而不予查處或者接到舉報(bào)后不依法處理的?！雹凇冻鞘芯G化條例》（1992年5月國(guó)務(wù)院令第100號(hào)，2011年1月修訂）第三十一條：“城市人民政府城市綠化行政主管部門(mén)和城市綠地管理單位的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”③《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年6月國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，2016年1月修改）第六十七條：“違反本條例的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分?！雹堋渡綎|省物業(yè)管理?xiàng)l例》（2009年5月1日起實(shí)施）第九十九條：“物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任……（六）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告、投訴不及時(shí)作出處理的；（七）其他濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。”

（三）加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)執(zhí)法，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為

紀(jì)委、組織、公安、住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法、街道辦事處等責(zé)任部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，定期開(kāi)展聯(lián)合巡查、管控、執(zhí)法，制定完善巡查發(fā)現(xiàn)、勸導(dǎo)制止、責(zé)令停止、限期恢復(fù)、強(qiáng)制拆除等巡防管控措施，第一時(shí)間制止、查處違法違規(guī)行為，形成聯(lián)合執(zhí)法長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，探索將小區(qū)私搭亂建等違法違規(guī)行為納入個(gè)人信用體系，將違法違規(guī)建筑企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主列入“黑名單”，面向社會(huì)公開(kāi)，使其在求職、貸款、房屋出租或轉(zhuǎn)讓等方面受到相應(yīng)懲戒，進(jìn)一步提高違法違規(guī)成本，有效杜絕違法違規(guī)行為發(fā)生。

（四）建立業(yè)主自治機(jī)制，共建共享文明和諧小區(qū)

從源頭上制止私搭亂建等違法違規(guī)行為，離不開(kāi)小區(qū)的主體——業(yè)主。全面推行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度，建立健全小區(qū)業(yè)主管理規(guī)定和文明規(guī)約，進(jìn)一步明確業(yè)主共同管理小區(qū)建設(shè)的責(zé)任與義務(wù)，形成“小區(qū)管理人人有責(zé)，私搭亂建人人制止”的濃厚氛圍；同時(shí)，以創(chuàng)建“四德”小區(qū)為載體，積極開(kāi)展社會(huì)主義核心價(jià)值觀教育、普法教育，不斷提高業(yè)主道德意識(shí)和法制意識(shí)，使業(yè)主自覺(jué)遵規(guī)守紀(jì)，堅(jiān)決抵制私搭亂建等行為，共同營(yíng)造良好的生活環(huán)境。

關(guān)鍵詞：私搭亂建 部門(mén)履職 聯(lián)動(dòng)執(zhí)法