離婚訴訟中婚前按揭房的分割問題研究

摘 要 在離婚訴訟中，以房產(chǎn)為代表的財產(chǎn)分割是當事人爭議的焦點內(nèi)容。城市中房產(chǎn)昂貴，人們在婚前購買房屋、婚后繼續(xù)支付按揭款已為常態(tài)。面對司法實踐中越來越多的離婚房產(chǎn)糾紛，《中華人民共和國婚姻法司法解釋（三）》第十條對離婚時婚前按揭房的歸屬、補償?shù)葐栴}進行了較為明確的規(guī)范。但是也衍生出房產(chǎn)“增值”金額的計算、“貶值”時如何處理等諸多問題。本文結(jié)合法律實踐和已有學說，嘗試對該問題進行較為全面的分析。

關鍵詞 婚前 按揭房 所有權(quán) 歸屬 增值補償

作者簡介：徐禮鵬，貴州師范大學2015級民商法學碩士研究生。

中圖分類號：D923.9 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.04.197

一、婚前按揭房的法律性質(zhì)及所有權(quán)歸屬

（一）按揭的定義及其法律性質(zhì)

按揭是指當事人不能一次性支付錢款，通過銀行等金融機構(gòu)發(fā)放貸款實現(xiàn)購房目的，借款方不能如期償還債務時，銀行將把房產(chǎn)進行變賣以進行清償。在實際的按揭合同中，銀行會主張若房產(chǎn)變賣款不足以清償欠款時，也會要求購房者以其他財產(chǎn)繼續(xù)清償債務，以保證銀行利益的最大化。這其中也暗含了銀行對房屋持續(xù)上漲的不確定。

按揭作為從英美法系的舶來品，不少學者認為按揭與大陸法系中的“讓與擔?！毕囝愃啤９P者也贊同這一觀點，在此不作展開。

（二）婚前按揭房的所有權(quán)歸屬

《婚姻法司法解釋（三）》第十條對婚前按揭房作出了規(guī)定，必須同時滿足以下幾項條件：第一，婚前由一方當事人支付首付款；第二，以首付款出資人個人名義辦理貸款；第三，以夫妻共同財產(chǎn)清償貸款；第四，房產(chǎn)登記在首付款出資人名下。只有同時滿足這幾項條件婚前按揭房在權(quán)屬上可認定為首付款出資方所有。由此可見婚姻法司法解釋對于婚前按揭房的歸屬有著嚴格的限定，也是權(quán)衡各方面因素做出的合適之舉。

婚前按揭房所有權(quán)歸屬在實踐中有些問題爭議較大，筆者嘗試從以下方面進行分析：

1.房產(chǎn)登記時間：

根據(jù)司法解釋的規(guī)定，認定房產(chǎn)歸于首付款方所有的要件之一就是房產(chǎn)登記在出資人名下。房產(chǎn)登記涉及行政審批事項，在時間上可能會跨度到結(jié)婚登記之后。那么首付款方此時可否享有《司法解釋（三）》第十條規(guī)定的權(quán)益？筆者認為雖然我國在《物權(quán)法》上規(guī)定了房屋所有權(quán)奉行登記生效主義，只有經(jīng)過登記才能取得所有權(quán)。倘若因為登記延后至結(jié)婚登記之后，而使得當事人不能享有權(quán)利，筆者認為此舉并不妥當。婚前按揭購房的一方在沒有進行產(chǎn)權(quán)登記以前，并沒有取得房屋的產(chǎn)權(quán)，但其已經(jīng)基于房屋買賣合同的有效成立取得了不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)，而基于此期待權(quán)可現(xiàn)實地預見到在將來的某段時間會取得不動產(chǎn)的所有權(quán)。 從保護首付款方利益的角度衡量，不能以房產(chǎn)登記時間節(jié)點來確定房產(chǎn)歸屬。

2.夫妻婚后共同還貸比例：

從各地的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，首套房首付款占全部房款的比率并不高，一般在30%上下浮動。因而有學者指出：夫妻婚后共同還貸的比率較高，且女方可能喪失購房的最佳時機，有損女方利益，可以按照婚后夫妻雙方共同還貸比例來確定。筆者認為這一說法并不可靠。第一，都市單身女性婚前買房的并不在少數(shù)，她們的按揭貸款期限也很可能跨度到婚姻存續(xù)期間，由夫妻雙方共同償還。第二，《司法解釋（三）》第十條第二款用語較為謹慎： 是“可以”判決給產(chǎn)權(quán)登記方，而不是“應當”判決給產(chǎn)權(quán)登記方。顯然司法解釋賦予了法官較大程度上的自由裁量權(quán)。最高人民法院法官撰文認為：“婚后房屋物權(quán)的取得是依據(jù)婚前簽訂的房屋買賣合同，是由婚前的債權(quán)轉(zhuǎn)化而來的，因此離婚時判決歸產(chǎn)權(quán)登記方較為公平”。 第三，筆者認為即便婚前一方的首付款比例不高，婚后共同還貸比率較高，但從總體來看婚前購房者在房屋支出占比依舊最大。以婚后共同還貸占比多少作為房產(chǎn)歸屬的重要指標并不可靠。此外，不少首付方在簽訂房屋買賣合同至結(jié)婚時，以個人財產(chǎn)或依靠父母償還貸款，所以，婚前首付方實際支付的數(shù)額占比最大，將房產(chǎn)歸購房者所有較為合適。

3.對弱勢方的保護問題：

《婚姻法司法解釋（三）》出臺之后，曾引發(fā)廣泛熱議。爭議焦點在于有人認為有些條文忽視對弱勢方的保護，特別是中國傳統(tǒng)上是男方買房、女方裝修，而房產(chǎn)通常增值，而裝修卻隨時間流逝不斷貶值，因此有觀點認為可能損害女方利益。對于裝修款問題，司法解釋并未給出明確答案。筆者認為應當從如下角度來分析：若婚前產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)就房產(chǎn)進行裝修，雖然婚后夫妻雙方共同享受裝修成果，但離婚時房產(chǎn)歸屬婚前按揭貸款人，其不得就裝修款進行主張；若婚前另一方當事人提供一定數(shù)額裝修款，離婚時房產(chǎn)歸按購房者，對方可就裝修款主張補償；若婚后夫妻共同財產(chǎn)支付裝修款，離婚時房產(chǎn)歸按揭貸款人，房產(chǎn)主也應就裝修款按比例返還對方。

二、婚前按揭房“增值”部分的法律處理

我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展使得房產(chǎn)“增值”部分相當可觀。那么“增值”部分的法律性質(zhì)如何？“增值”部分應當如何計算較為合適？倘若房地產(chǎn)泡沫破碎，部分涉訴房產(chǎn)出現(xiàn)貶值現(xiàn)象該如何處理？筆者結(jié)合法理學說和司法實踐提供如下見解。

（一）“增值”部分的法律性質(zhì)

對于房產(chǎn)的“增值”向來有以下幾種說法：認定“增值”性質(zhì)上是孳息、自然增值、投資收益等說法，筆者認為增值收益為自然增值較為合理。

孳息從民法角度來看分為自然孳息和法定孳息。自然孳息在現(xiàn)實中是指植物種子、果樹果實、牲畜幼崽等等。法定孳息指房屋租賃產(chǎn)生的租金、銀行存款利息等等。判斷孳息的重要標準就是能與原物相分離?；榍鞍唇曳慨a(chǎn)生的增值收益并不能獨立于房產(chǎn)本身，而且與房產(chǎn)所在的城市、交通位置、學區(qū)、居住環(huán)境等密不可分，所以從性質(zhì)上來看婚前按揭房所產(chǎn)生的增值收益不是孳息。

投資收益一說有其合理性，但也存在明顯不足。筆者認為房產(chǎn)“增值”數(shù)額從某種程度上說與一個人投資判斷有關系，婚前按揭房選擇的交通位置、學區(qū)等因素與未來房產(chǎn)“增值”有著緊密的聯(lián)系，因此投資收益有其合理性。但其不足之處在于，婚前按揭房從需求上屬于房地產(chǎn)行業(yè)所說的“剛需”，投資屬性并不明顯。因此從購房目的來看，婚前按揭房是今后家庭生活需要的安身之所，滿足家庭日常的生活需要。若將日后“增值”定義為投資收益并不恰當。

自然增值一說筆者較為贊同。從近些年房地產(chǎn)的走勢來看，雖然各地政府不斷加大調(diào)控，但總體而言房產(chǎn)還是處在增值區(qū)間中。房產(chǎn)的增值筆者認為是市場、政策調(diào)控等各方面因素共同作用的結(jié)果，并不是所謂的“夫妻共同經(jīng)營”成果。 例如，城市中未被夫妻共同經(jīng)營“閑置房”、“空置房”，在市場交易中仍能根據(jù)行情取得不錯的“增值”收益，因此筆者并不贊同夫妻共同經(jīng)營的說法。

（二）“增值”部分的計算問題

最高人民法院在《司法解釋（三）》中雖然要求房產(chǎn)所有人就“增值”進行補償，但在條文中并未體現(xiàn)增值部分的計算方法。筆者結(jié)合司法判例進行說明。

2014年北京市高院針對增值款計算問題作出說明：即房屋補償款=夫妻共同支付款項（包括本息）€鰨ǚ課莨郝蚣鄹瘢坑Ω獨ⅲ﹢追課萜攔老種擔ɑ蚍蚱奕峽煞課菹種擔﹢？0%。在2016年山東煙臺中院二審 的一起離婚訴訟中，法院認定婚前按揭房的補償款基本按照這一公式來計算的，即夫妻共同支付額€鞣課菔導手С鰛追課菔兄祤？0%。雖然該公式有其合理性也便于操作，但筆者經(jīng)分析認為該公式有較為明顯的缺陷。主要表現(xiàn)在：第一，夫妻共同支付款項的范圍并不僅有本息，可能還包括其他稅費（婚后繳納），作為裁判指導的公式應當更為完善。第二，房屋購買價格作為計算增值率的一項指標不夠合理，有損購房人的利益（下文會談到）。第三，全部應付利息在實踐中應當作出必要的區(qū)分，并不是房產(chǎn)的全部貸款利息。若婚內(nèi)償還完畢，則應當按夫妻雙方實際支付的貸款利息進行計算；若貸款期較長，婚內(nèi)未償還完畢，不應把尚未歸還的房貸利息計算在內(nèi)，這樣會有損無房者的經(jīng)濟利益。

在2016年某地中院二審的案件中，法院是采納另一種計算公式：增值部分=夫妻共同還貸€祝ǚ坎兄禱蚍蚱奕峽上種擔悍亢賢郟﹢鞴悍亢賢邸 F渲性鮒德？（房產(chǎn)市值或夫妻認可現(xiàn)值-購房合同價）€鞴悍亢賢邸E芯鍪櫓脅⑽醇竊匕唇曳抗郝虻木嚀迨奔洌收叨源又刑崍凍齙吶芯齬劍銜脅煌字ΑT詡撲閽鮒德適保收呷銜Φ笨悸塹澆嶧槭卑唇曳康氖諧〖鄱皇槍郝蚴鋇氖諧〖邸L乇鶚鞘導寫罅看嬖詰南嚷蚍亢蠼嶧榍樾危蚍亢徒嶧櫓浯嬖誚銑ぜ涓簦唇曳靠贍艸魷執(zhí)蠓鮒怠H綣湊蘸賢劾醇撲閽鮒德氏勻換嶠榍霸鮒檔牟糠衷誒牖槭卑湊輾蚱薰餐撇蟹指睿興鴰榍骯悍空叩母鋈死妗5比蝗艫筆氯巳峽燒庖患撲愎劍坎姓咴敢舛嘀Ц恫鉤タ罡苑揭參闖⒉豢傘？

（三）貶值部分的處理

婚姻法司法解釋三并未對婚前按揭房的貶值問題進行處理。但從一些城市房地產(chǎn)過熱、價格虛高的現(xiàn)狀來看，將來房價出現(xiàn)不同程度的貶值是有可能的。對于貶值的處理，筆者并不建議采納婚姻法司法解釋三征求意見稿中曾寫入的“房屋降價時的補償額不得低于夫妻共同財產(chǎn)還貸部分的二分之一”。這一規(guī)定可能有損購房者的利益，特別是房屋降價幅度越大，購房者的經(jīng)濟損失也就越大。 因為貸款本息數(shù)額恒定，如果硬性要求貶值時的補償標準，此舉并不合理。筆者建議可以參照司法實踐房產(chǎn)增值補償?shù)墓剑瑏碇贫ㄙH值時的計算方法。

三、婚前按揭房制度的完善建議

（一）制定科學合理完善的補償機制

從現(xiàn)實來看，在法院判決房產(chǎn)所有方給予對方相應的補償。但是這筆補償款能否及時到位顯有疑問，特別是在一方仍有大量按揭貸款未償還的情況下。法院應當在判決書中釋明，當事人應當及時向?qū)Ψ教峁┭a償金。必要時可采取強制措施、拍賣房產(chǎn)甚至加重處罰，從多角度保護無房者及時拿到補償款。

（二）婚前就個人財產(chǎn)進行約定

《婚姻法司法解釋（三）》出臺后，一些人認為為了保障自己的權(quán)益，需要產(chǎn)權(quán)人在住房登記中添加自己的姓名。筆者認為：若產(chǎn)權(quán)人同意在房產(chǎn)登記簿上添加他人姓名，應當視為將房產(chǎn)作為夫妻共同共有加以處理。即使產(chǎn)權(quán)人曾以個人財產(chǎn)或父母財產(chǎn)支付首付款，筆者認為將配偶姓名加入房產(chǎn)登記簿，應視為對配偶方的財產(chǎn)贈與，該房產(chǎn)應當按照夫妻共同共有來處理。

注釋：

王國平.婚姻家庭法案例教程.法律出版社.2009.39.

杜萬華、程新文、吳曉芳.《關于適用婚姻法若干問題的解釋（三）》的理解與適用.人民司法.2011（17）.

袁梅.論個人婚前按揭房屋中“合理補償”.長春理工大學學報（社會科學版）.2013（3）.

煙臺市中級人民法院民事判決書（2016）魯06民終380號.

筆者提煉的公式較為簡潔，實踐中還會存在其他稅費，需要對公式進行拓展。達州市中級人民法院民事判決書（2016）川17民終1202號。

葉名怡、張偉.離婚案件中三類特殊共有財產(chǎn)分割探析.法學雜志.2009 （11）.