昆明市房地產(chǎn)市場供求及價(jià)格實(shí)證分析

李清華+張洪

[摘要]文章采用2002—2015年年度數(shù)據(jù)及2009Q1—2016Q2期間季度數(shù)據(jù)，構(gòu)建了四個(gè)昆明市房地產(chǎn)市場供求及價(jià)格的可變參數(shù)的狀態(tài)空間模型，測算了職工平均工資、商品房平均銷售價(jià)格、竣工面積等因素對商品房銷售面積的動態(tài)影響，以及商品房銷售面積、職工平均工資、城鎮(zhèn)居民可支配收入對商品房平均銷售價(jià)格的動態(tài)影響，從需求、供給和價(jià)格三個(gè)方面做了解釋和分析。研究表明，在2002—2005年，昆明市房地產(chǎn)市場處于發(fā)展“過熱”狀態(tài)；在2011—2015年，昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展逐步趨向穩(wěn)定。人們收入水平的變動與商品房銷售面積、商品房平均銷售價(jià)格的變動有著較為穩(wěn)定的關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]昆明房地產(chǎn)市場；狀態(tài)空間模型；彈性

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711144

1引言及相關(guān)文獻(xiàn)

自1998年住房分配制度改革以來，尤其是在2003年之后，昆明市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。2015年昆明市商品房平均銷售價(jià)格比2002年上翻225倍；2015年昆明市商品房銷售面積是2002年總量的510倍。同時(shí)，昆明市房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)出較大的波動性，如2005年昆明市商品房銷售面積同比2014年增長21052%（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站）。在我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及改革開放逐步深化的國家大背景之下，昆明市房地產(chǎn)市場歷經(jīng)起步、快速發(fā)展、逐步成熟等多個(gè)階段，不同階段市場供求、價(jià)格變動規(guī)律不盡相同。

從國內(nèi)外房地產(chǎn)市場研究情況來看，多數(shù)學(xué)者更傾向于實(shí)證研究宏觀經(jīng)濟(jì)基本面、政策的變動對房地產(chǎn)市場的變動的傳導(dǎo)機(jī)制及影響程度，探求房價(jià)上漲及市場泡沫形成的推動因素，分析市場供求現(xiàn)狀及變動規(guī)律。如Ramazan Sari等人（2007）利用VAR模型及方差分解的方法，研究了土耳其住房開工量與宏觀經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系。[1]Hrushikeshm Mallick等人（2012）實(shí)證檢驗(yàn)了中國住宅市場中房價(jià)的宏觀決定因素。[2]一些國內(nèi)學(xué)者認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展過于迅猛，一般固定參數(shù)模型實(shí)證方法得出的研究結(jié)論不能體現(xiàn)出市場結(jié)構(gòu)隨時(shí)間變動而變動的情況，房價(jià)或供求總量與各影響因素不太可能存在長期穩(wěn)定的線性關(guān)系。而狀態(tài)空間模型具備動態(tài)研究功能，彌補(bǔ)了這一不足。如王金明和高鐵梅（2004）運(yùn)用可變參數(shù)模型動態(tài)定量分析了我國房地產(chǎn)市場的供給和需求狀況。[3]袁博和劉園（2014）通過構(gòu)建可變參數(shù)的狀態(tài)空間模型對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了研究。[4]現(xiàn)有相似研究多從房地產(chǎn)市場供求或房價(jià)某一方面展開，忽略了市場供求與房價(jià)相互影響的內(nèi)在關(guān)系；采用的數(shù)據(jù)多為單純的年度數(shù)據(jù)或季度數(shù)據(jù)，忽視了研究結(jié)論對長期和短期房地產(chǎn)市場的適用性。因此，本文采用年度和季度數(shù)據(jù)，基于狀態(tài)空間模型方法，研究不同時(shí)期昆明房地產(chǎn)市場的供求和價(jià)格動態(tài)變動情況，進(jìn)而總結(jié)出昆明市房地產(chǎn)市場長期和短期的運(yùn)行狀況及規(guī)律，提出相應(yīng)的調(diào)控建議，也是本文的研究目的及意義所在。

2研究理論框架

20世紀(jì)60年代初，隨著空間技術(shù)和電子技術(shù)的發(fā)展，要求處理復(fù)雜的多變量系統(tǒng)，要求實(shí)時(shí)、快速計(jì)算的最優(yōu)濾波器，Kalman提出了在時(shí)域上的狀態(tài)空間方法，引入狀態(tài)變量和狀態(tài)空間概念。狀態(tài)空間模型（State Space Model）多應(yīng)用于通信系統(tǒng)、信號處理、航天工程等領(lǐng)域，后來逐步發(fā)展至經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域，如Hamilton（1994）用來處理經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生突變問題；尤其是在進(jìn)入21世紀(jì)后，狀態(tài)空間模型在我國信息、工程以及經(jīng)濟(jì)方面取得廣泛應(yīng)用。狀態(tài)空間模型假設(shè)所研究的系統(tǒng)隨時(shí)間的演化可由一個(gè)不可觀測的向量序列所確定，與該序列相伴的是一個(gè)可觀測序列，兩者關(guān)系由狀態(tài)空間模型來識別。[5]在計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中，狀態(tài)空間模型被用來估計(jì)不可觀測的時(shí)間變量：理性預(yù)期、測量誤差、長期收入和不可觀測因素（趨勢和循環(huán)要素）。狀態(tài)空間模型通常由量測方程和狀態(tài)方程構(gòu)成，一般形式如下：

（1）式中，zt是具有固定系數(shù)α的解釋變量集合，xt是隨機(jī)系數(shù)的解釋變量集合，βt狀態(tài)向量，稱作可變參數(shù)。βt是狀態(tài)向量是不可觀測變量，需要用可觀測變量yt和xt來估計(jì)。（2）式中，假定參數(shù)βt的變動服從AR（1）模型。εt和μt為擾動項(xiàng)。（3）式表明，擾動項(xiàng)相互獨(dú)立，服從均值為0，方差為δ2和協(xié)方差矩陣為R的正態(tài)分布。

本文研究采用Eviews 8計(jì)量軟件，建立多組可變參數(shù)的狀態(tài)空間模型，并對模型參數(shù)進(jìn)行估計(jì)。依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)供求理論，價(jià)格是由市場供求共同決定的。本文的價(jià)格方程是在供求方程建立的基礎(chǔ)上，依據(jù)符合計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)的供給方程和需求方程的回歸結(jié)果，建立反需求函數(shù)形式的價(jià)格方程。

3變量選取及數(shù)據(jù)來源

現(xiàn)存多數(shù)文獻(xiàn)認(rèn)為，影響房地產(chǎn)市場供求與房價(jià)的主要因素有：人口、宏觀經(jīng)濟(jì)基本面、貨幣政策、利率、居民收入水平、房地產(chǎn)商品價(jià)格、預(yù)期等。本文假定昆明市房地產(chǎn)市場具有高度的獨(dú)立性，不考慮其他區(qū)域房地產(chǎn)市場以及其他市場的相互影響，只研究增量房市場。初步選定的變量有：國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、人均地區(qū)生產(chǎn)總值（AGDP）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（INC）、職工平均工資（WAG）、年末總?cè)丝冢≧K）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（TZE）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積（JGMJ）、商品房銷售面積（XSMJ）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積（LAND）、商品房平均銷售價(jià)格（XSJG）、一年至三年（含三年）貸款利率（LR3，采用累乘方式）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI，采用累乘方式）。

年度數(shù)據(jù)（2002—2015年）主要來源于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站和宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，LR3依據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站發(fā)布的數(shù)據(jù)整理得到。季度數(shù)據(jù)（2009Q1—2016Q2）主要來源于宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫和昆明市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫提供的多為累計(jì)月度數(shù)據(jù)，簡單整理后得到當(dāng)季數(shù)據(jù)，商品房平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)由當(dāng)季商品房銷售額除以銷售面積而得到，季度GDP、INC數(shù)據(jù)由昆明市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)整理得到。

4數(shù)據(jù)處理及檢驗(yàn)

為減弱異方差的影響，以及方便彈性分析，本文采用自然對數(shù)形式的時(shí)間序列變量（變量名稱由原始變量加前綴LN構(gòu)成）進(jìn)行回歸。本文對變量進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)，由結(jié)果可知，初步選定的變量中（年度數(shù)據(jù)）僅LNJGMJ、LNLAND、LNLR3、LNRK、LNWAG、LNXSJG、LNXSMJ、LNTJ在5%或1%的顯著性水平上滿足一階單整條件。多數(shù)文獻(xiàn)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資額對房地產(chǎn)供給有著顯著性的影響，本文為不遺漏重要信息，增加新的變量TJ，由房地產(chǎn)開發(fā)投資額（TZE）除以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積（JGMJ）得出，該變量在一定程度上可以表示單位竣工面積的建造價(jià)值，將開發(fā)企業(yè)最終未形成市場有效供給的投資納入其中，更貼合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)實(shí)際。因季度數(shù)據(jù)容易受季節(jié)影響，本文采用Census X12方法對變量數(shù)據(jù)進(jìn)行季度調(diào)整判斷，判定結(jié)果表明LNGDP、LNTZE、LNXSMJ需要進(jìn)行季度調(diào)整，調(diào)整后的變量名稱依次變?yōu)長NGDP_SA、LNTZE_SA、LNXSMJ_SA。季度數(shù)據(jù)ADF單位根檢驗(yàn)結(jié)果表明，LNTZE_SA、LNGDP_SA序列在1%的顯著性水平下均為一階單整序列，LNINC、LNJGMJ、LNXSMJ_SA、LNXSJG在1%的顯著性水平下均為零階單整序列。

為降低虛假回歸現(xiàn)象存在的可能性，對序列進(jìn)行相關(guān)分析。年度數(shù)據(jù)中，LNLR3、LNLAND與其他變量（如LNXSMJ、LNJGMJ）的相關(guān)系數(shù)過低，剔除LNLR3、LNLAND變量。季度數(shù)據(jù)中，變量間相關(guān)系數(shù)普遍較低，僅LNXSJG與LNINC的相關(guān)系數(shù)較高為07149，經(jīng)由OLS回歸結(jié)果可知，LNJGMJ、LNXSMJ_SA、LNTJ變量顯著性并不明顯，予以剔除。

本文用商品房銷售面積作為昆明市房地產(chǎn)市場中供給和需求的代理變量。對于年度數(shù)據(jù)而言，初步假定LNRK、LNXSJG、LNWAG作為需求方程自變量，LNXSJG、LNJGMJ、LNTJ作為供給方程的自變量。由OLS回歸結(jié)果可知，符合計(jì)量檢驗(yàn)的反需求函數(shù)形式的價(jià)格方程并不包含供給方程中的自變量。滿足計(jì)量條件的季度時(shí)間序列較少，本文只研究價(jià)格方程。同階單整序列可能存在協(xié)整關(guān)系，本文采用Johansen方法進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)，由檢驗(yàn)結(jié)果可知，供給方程（年度）、需求方程（年度）、價(jià)格方程（季度）三組方程組變量都至少存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。

5模型構(gòu)建

本文參考OLS回歸結(jié)果，構(gòu)建四個(gè)可變參數(shù)的狀態(tài)空間模型，模型如下。

61需求方程動態(tài)分析

圖1中，SV1F和SV2F分別為職工平均工資（LNWAG）、商品房平均銷售價(jià)格（LNXSJG）對商品房銷售面積（LNXSMJ）的狀態(tài)序列，由于本文研究數(shù)據(jù)采用自然對數(shù)形式，從某種程度上來講，SV1F可代表商品房需求收入彈性，SV2F可代表需求價(jià)格彈性。由圖1可知，2002年、2003年、2005年，昆明市房地產(chǎn)市場需求價(jià)格彈性和需求收入彈性較低，其絕對值低于1，需求價(jià)格彈性為正值，即需求與房價(jià)成同方向變動，表明這一時(shí)期昆明房地產(chǎn)市場存在非理性消費(fèi)或投機(jī)性消費(fèi)。2002—2005年，昆明市房價(jià)水平相對較低，消費(fèi)者的需求收入彈性也相對較低，對消費(fèi)者而言，此時(shí)房地產(chǎn)商品還未成為嚴(yán)格意義上的奢侈品。由于2002—2005年，我國多地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量投機(jī)性購房需求，2005—2006年，國家開始出臺一系列宏觀調(diào)控政策（如“國八條”“國六條”）來穩(wěn)定房價(jià)和引導(dǎo)消費(fèi)。2006年，昆明房地產(chǎn)市場需求價(jià)格彈性（絕對值）、需求收入彈性相比上年迅速上漲，表明消費(fèi)者對房價(jià)的變動變得敏感起來，投機(jī)行為在一定程度上得到抑制。2007—2008年，昆明市商品房銷售面積增速很低，2008年銷售面積增速甚至為-3692%；但房價(jià)上漲依然劇烈，如2008年商品房平均銷售價(jià)格上漲2065%。2007—2008年，昆明市房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性（絕對值）和需求收入彈性繼續(xù)上升，一方面，過快上漲的房價(jià)以及一系列國家宏觀調(diào)控政策的出臺，讓消費(fèi)者購房需求的實(shí)現(xiàn)變得更加困難；另一方面，消費(fèi)者在過快上漲的房價(jià)面前，消費(fèi)行為變得相對理智和謹(jǐn)慎，市場在一定程度上出現(xiàn)了“持幣觀望”現(xiàn)象，不可直接觀測的預(yù)期在發(fā)揮著作用。2009—2010年，昆明房價(jià)增速緩慢，2010年昆明房價(jià)出現(xiàn)“跌落”，銷售面積增長迅速，這一現(xiàn)象比較符合經(jīng)濟(jì)學(xué)需求定律。2011年，昆明房價(jià)出現(xiàn)較大的漲幅，之后幾年房價(jià)漲幅下跌，2011—2015年，昆明市商品房銷售面積增幅相對穩(wěn)定。需求收入彈性、需求價(jià)格彈性（絕對值）逐步收斂，趨向穩(wěn)定。

62供給方程動態(tài)分析

圖2中，SV3F、SV4F、SV5F分別代表LNTJ、LNXSJG、LNJGMJ對LNXSMJ的狀態(tài)序列，SV4F可代表房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性。2002—2005年，SV3F、SV4F、SV5F波動劇烈，2005年為甚。2005年昆明市房地產(chǎn)市場發(fā)展過于迅猛，如竣工面積比上年增長13662%，房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長7175%，商品房銷售面積比上年增長21052%。2006年后，昆明市房地產(chǎn)供給依然有較大的波動性，但受國家宏觀調(diào)控等多方面影響，市場供給沒有再出現(xiàn)如2005年一樣過于膨脹的狀態(tài)，SV3F、SV4F、SV5F趨向穩(wěn)定，表明房地產(chǎn)市場供給更容易受到國家宏觀調(diào)控政策的控制。圖2中，昆明市房地產(chǎn)市場供給價(jià)格彈性多為負(fù)值，與其他普通商品的供給價(jià)格彈性大相徑庭。本文認(rèn)為，一方面，房地產(chǎn)供給存在嚴(yán)重的滯后性和受限性，同時(shí)，房地產(chǎn)商品又兼具投資屬性，市場供給總量對價(jià)格的變動相對不敏感，導(dǎo)致供給價(jià)格彈性很難準(zhǔn)確測度；另一方面，由于房價(jià)存在較強(qiáng)的“只漲不跌”的趨勢，助長了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的樂觀的投資預(yù)期，同時(shí)，開發(fā)企業(yè)的過度逐利行為及房地產(chǎn)市場的不充分競爭性，都有可能促成供給價(jià)格彈性相對反常的情況?？⒐っ娣e越多，市場的潛在有效供給增多；單位竣工面積的投資額越大，越能吸納更多資金，進(jìn)而增加投資獲利的可能。

63價(jià)格方程（年度）動態(tài)分析

圖3中，SV6F、SV7F分別為LNXSMJ和LNWAG對LNXSJG的狀態(tài)序列，2002—2005年，商品房銷售面積、職工平均工資對商品房平均銷售價(jià)格的動態(tài)影響變動較大，2006—2015年，影響相對穩(wěn)定，職工平均工資每上漲1%，房價(jià)上漲085%左右，商品房銷售面積每下降1%，房價(jià)上漲009%左右。

64價(jià)格方程（季度）動態(tài)分析

城鎮(zhèn)居民可支配收入（LNINC）對商品房平均銷售價(jià)格（LNXSJG）的影響相對穩(wěn)定，城鎮(zhèn)居民可支配收入每上漲1%，商品房平均銷售價(jià)格上漲064%左右。銷售面積、竣工面積、利率等變量短期內(nèi)對商品房平均銷售價(jià)格的影響不大。

7主要研究結(jié)論及建議

71主要研究結(jié)論

第一，昆明市2002—2005年，房地產(chǎn)市場發(fā)展過于迅猛，可謂供需兩旺，需求價(jià)格彈性、需求收入彈性等多項(xiàng)指標(biāo)明顯出現(xiàn)異常，表明市場存在非理性消費(fèi)和投機(jī)性消費(fèi)的現(xiàn)象。2006—2010年，國家宏觀調(diào)控政策在一定程度上抑制了昆明市投機(jī)性消費(fèi)，市場逐步從“無序”狀態(tài)步入“有序”狀態(tài)；整體上，在此期間，昆明房價(jià)上漲未得到有效抑制，消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的變動變得敏感起來。2011—2015年，昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展逐步回歸到理性狀態(tài)，市場趨向穩(wěn)定。

第二，無論從長期還是短期來看，正常年份（2006年之后）人們收入水平的變動與房價(jià)的變動有著較為穩(wěn)定的關(guān)系。年度數(shù)據(jù)表明，職工平均工資每上漲1%，商品房平均銷售價(jià)格上漲085%左右；季度數(shù)據(jù)表明，城鎮(zhèn)居民可支配收入每上漲1%，商品房平均銷售價(jià)格上漲064%左右?？⒐っ娣e、商品房平均銷售價(jià)格在長期（年度數(shù)據(jù)）內(nèi)對商品房銷售面積的影響作用較為顯著，短期（季度數(shù)據(jù)）內(nèi)影響作用不明顯。利率、土地購置面積的變動，對昆明市商品房銷售面積的變動不太相關(guān)。

第三，昆明市商品房平均銷售價(jià)格受市場需求的影響程度較大。從實(shí)證結(jié)果來看，價(jià)格方程更多受需求方程中自變量影響，而供給方程中的自變量如竣工面積、單位竣工面積投資額并未成為價(jià)格方程的自變量。

72建議

第一，政府依然需要調(diào)控房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策須適時(shí)、適度。從昆明市房地產(chǎn)市場自身發(fā)展來看，缺乏政府監(jiān)管與指導(dǎo)，市場容易出現(xiàn)發(fā)展“過熱”的情形，政府密集調(diào)控會使消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場變得敏感緊張起來，容易引發(fā)市場恐慌。

第二，房價(jià)的調(diào)控應(yīng)重點(diǎn)考慮人們的收入水平。從實(shí)證結(jié)果來看，人們的收入水平對商品房平均銷售價(jià)格、商品房銷售面積有著較穩(wěn)定的關(guān)系。

第三，相比市場需求方，政府應(yīng)著重加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場供給者的開發(fā)、供給行為的監(jiān)管指導(dǎo)。從實(shí)證結(jié)果來看，昆明市房地產(chǎn)市場供給價(jià)格彈性為負(fù)值，如本文研究結(jié)論成立，則表明，昆明房地產(chǎn)市場價(jià)格信號對房地產(chǎn)供給者存在失靈的現(xiàn)象，供給者的供給行為極有可能更多地依據(jù)市場盈利預(yù)期等因素。因此，政府需要適時(shí)引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資、開發(fā)房地產(chǎn)，從而避免房地產(chǎn)過度開發(fā)現(xiàn)象。

第四，不宜過度使用貨幣政策調(diào)控昆明房地產(chǎn)市場。從本文的研究結(jié)果來看，無論是長期還是短期，利率的變動對昆明市商品房銷售面積、商品房平均銷售價(jià)格變動不太相關(guān)。

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[作者簡介]李清華，男，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院，碩士研究生。研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)；張洪，男，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師。研究方向：城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)及土地利用。