樓市調(diào)控，股市變臉

宋奕青

洶涌而來(lái)的升級(jí)版樓市新政，將會(huì)對(duì)A股市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？

目前，各地樓市調(diào)控正處于緊密升級(jí)之中。作為經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域最敏感的部分，股市自然會(huì)對(duì)之做出反應(yīng)。在政策動(dòng)向方面，股市有先知先覺的能力。在現(xiàn)階段的A股市場(chǎng)，樓市與股市、房?jī)r(jià)與股價(jià)是一對(duì)孿生兄弟。樓市著涼，對(duì)A股市場(chǎng)影響幾何？

股市和樓市關(guān)系

作為中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京近期出臺(tái)了調(diào)控組合拳。北京市提出了三認(rèn)必殺秘招（認(rèn)房、認(rèn)貸、認(rèn)離婚），同時(shí)在貸款期限上，也從30年降至25年，以表明政府調(diào)控樓市的決心。

對(duì)此，也讓很多人把目光轉(zhuǎn)向了股市。因?yàn)?，在很多人眼?“非樓即股”的資金流向的概率還是很大的。有分析人士表示認(rèn)同，“股市和房市的關(guān)系一是基本面正相關(guān)，二是資金面負(fù)相關(guān)，2012年以來(lái)負(fù)相關(guān)主導(dǎo)，所以房市和股市間蹺蹺板效應(yīng)增強(qiáng)，部分樓市資金甚至可能回流股市，這對(duì)A股來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大利好?！?/p>

那么，樓市調(diào)控被“擠”出的資金真的游向了股市？

有中證登官方數(shù)據(jù)顯示，3月13日-3月17日期間，新增投資者55.82萬(wàn)人，環(huán)比增長(zhǎng)8.64%，創(chuàng)近6個(gè)月新高；中國(guó)證券投資者保護(hù)基金最新一期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月13日-3月17日期間，投資者銀證轉(zhuǎn)賬/銀衍轉(zhuǎn)賬凈轉(zhuǎn)入額高達(dá)463億元，為近期新高。

國(guó)信證券分析師金莉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者：“對(duì)于部分市場(chǎng)參與者來(lái)說(shuō)，越調(diào)控，越意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度有望持續(xù)，短暫的成交清淡，只是拉長(zhǎng)了房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期景氣度，所以，反而有利于地產(chǎn)股的中長(zhǎng)線投資氛圍。”

米多財(cái)富董事長(zhǎng)兼CEO王晰也表示，“雖然少數(shù)一線和準(zhǔn)一線城市的房地產(chǎn)依然有投資價(jià)值，但從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，買房子不如買房地產(chǎn)的股票回報(bào)高，如果你很看好房地產(chǎn)，那不如買房地產(chǎn)股票，萬(wàn)科股票的流動(dòng)性比萬(wàn)科的房子流動(dòng)性要高得多。除非杠桿成分很低，又能合法加杠桿，否則房子投資沒有意義?！?/p>

然而，這并不意味著A股的投資生態(tài)真的在積極變化。

廣發(fā)證券的市場(chǎng)分析師對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者表示，當(dāng)前影響市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)因素是“基本面和流動(dòng)性的賽跑”，只有當(dāng)流動(dòng)性收緊的速度快于基本面改善的速度時(shí)，市場(chǎng)才會(huì)真正面臨向下調(diào)整的壓力。而對(duì)于地產(chǎn)調(diào)控政策的加碼等因素，目前來(lái)看仍局限于行政調(diào)控的手段，而沒有觸及貨幣政策的變化，因此暫時(shí)也還沒有對(duì)流動(dòng)性環(huán)境帶來(lái)直接沖擊，目前來(lái)看還未到逆轉(zhuǎn)的時(shí)刻。

地產(chǎn)股被投資者“嫌棄”

買房好，還是買房地產(chǎn)股好，這確實(shí)是一個(gè)非常傷腦筋的問(wèn)題。眾所周知，買房是近10多年來(lái)中國(guó)人最重要、最成功的投資方式。很多人通過(guò)買房賺了很多錢，也改變了命運(yùn)，有沒有買房甚至成為拉開財(cái)富差距的重要行動(dòng)。

然而，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)十分繁榮，但各地頻繁出臺(tái)的政策，對(duì)地產(chǎn)股的估值構(gòu)成了一定壓制因素，地產(chǎn)股的走勢(shì)一直很疲軟，個(gè)股節(jié)節(jié)敗退，全線受挫。

對(duì)于地產(chǎn)股，華融證券高級(jí)分析師徐廣福表示，“多地再次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控，更多是服務(wù)三四線房地產(chǎn)去庫(kù)存的戰(zhàn)略，無(wú)論如何，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)期都將成為過(guò)去時(shí)，地產(chǎn)板塊的估值后市還將隨著貨幣趨緊的壓力而進(jìn)一步承壓，建議投資者短期回避地產(chǎn)板塊。”

廣發(fā)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師樂(lè)家棟也認(rèn)為，在限購(gòu)限貸政策升級(jí)后，全國(guó)的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)都將被有效遏制，地產(chǎn)政策的變化也是預(yù)示周期變化的最有效指標(biāo)，從而影響股價(jià)的表現(xiàn)，隨著周期下行逐步加大，地產(chǎn)缺乏估值彈性，板塊以及個(gè)股走勢(shì)受到較大的壓制。

“房地產(chǎn)已進(jìn)入真正的下滑期，但投資地產(chǎn)股的時(shí)代就要來(lái)了?！?國(guó)信證券分析師金莉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，投資者或許忽略了另一個(gè)重要的投資機(jī)會(huì)，那就是房地產(chǎn)股。以1999年以來(lái)的數(shù)據(jù)比較，房?jī)r(jià)上漲3.49倍，而房地產(chǎn)指數(shù)上漲了4.36倍，實(shí)際上，房地產(chǎn)股票是跑贏了房?jī)r(jià)的。

“春江水暖鴨先知”，A股市場(chǎng)上房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)乏力，行業(yè)指數(shù)基本上處于一個(gè)震蕩的情況之中，而在港股市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊卻有非常好的表現(xiàn)。今年以來(lái)，恒生內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲了近30%，雅居樂(lè)集團(tuán)、碧桂園、新城發(fā)展分別上漲了81.27%、55%和54.71%，其中更是有多只內(nèi)房股接連創(chuàng)出新高。

誰(shuí)的資產(chǎn)泡沫最大

有學(xué)者提出一個(gè)號(hào)稱“難倒愛因斯坦”的問(wèn)題：說(shuō)中國(guó)的企業(yè)每年盈利的平均數(shù)，甚至還不夠在北京買一套房子；然而，中國(guó)的上市公司股票，只要賣出1%的股份就可以買好幾套房。

對(duì)此，很多人認(rèn)為，是中國(guó)的房子泡沫最大。北京市的房?jī)r(jià)與租房之比高達(dá)60，燕郊有些小區(qū)都快達(dá)到200多了，也就是說(shuō)，在北京你想買了房子出租出去，那么需要通過(guò)60年才能收回本錢，而在燕郊某些地區(qū)，那可能是花200多年收回成本。問(wèn)題是中國(guó)房屋也只有70年的使用權(quán)。

再來(lái)看一下股市，上交所平均市盈率卻只有16.92倍，這主要是因?yàn)樯辖凰鶕碛袛?shù)十只“航空母艦”的藍(lán)籌股，拉低了上交所整個(gè)市場(chǎng)的平均市盈率。但是，創(chuàng)業(yè)板平均市盈率高達(dá)70.99倍，中小板平均市盈率高達(dá)50.46倍。同時(shí)，A股市場(chǎng)還有約四成個(gè)股的市盈率高達(dá)100倍以上。

那么，針對(duì)樓市和股市誰(shuí)的泡沫最大的問(wèn)題。綜合來(lái)看，拿一線城市高房?jī)r(jià)來(lái)與動(dòng)輒上百倍市盈率的股票相比，雙方難分上下。但如果拿三四線城市房?jī)r(jià)與大盤藍(lán)籌股相比，部分三四線城市房?jī)r(jià)泡沫略大一些。事實(shí)上，從對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的危害程度而言，樓市泡沫對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響是股市不能相比的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)，而股市即使泡沫破了，還可重新恢復(fù)，樓市泡沫破裂，將發(fā)生系統(tǒng)性危機(jī)，經(jīng)濟(jì)倒退好多年。