我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新存在的主要問題及對策探析

摘要：在以政府主導(dǎo)的金融運行模式的中國特色金融體系下，房地產(chǎn)金融應(yīng)該朝著怎樣的方式發(fā)展，如何更好地發(fā)揮金融機構(gòu)、金融產(chǎn)品對房地產(chǎn)行業(yè)的支持作用，是值得研究的課題。因此介紹房地產(chǎn)金融概念和我國目前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新存在的主要問題，以及在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面提出相應(yīng)的思路，來促進房地產(chǎn)金融高效有序運行很有必要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；金融創(chuàng)新；金融發(fā)展

自20世紀90年代我國市場化住房體制改革以來，房地產(chǎn)金融得到了發(fā)展，在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場運行、維持金融市場穩(wěn)定、促進宏觀經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了重要的作用。但因為我國房地產(chǎn)金融相對其他金融市場而言起步較晚，整體來說市場還不夠成熟，結(jié)構(gòu)相對單一，發(fā)展程度落后于我國金融市場的整體水平，其對房地產(chǎn)發(fā)展的促進作用尚未完全發(fā)揮出來。所以，我們要明確房地產(chǎn)金融的意義，尋求途徑改善房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，從不同角度支持其創(chuàng)新，讓我國房地產(chǎn)金融得到進一步的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)金融概述

房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、銷售、購買等各個環(huán)節(jié)，通過信用渠道、貨幣渠道所進行的各種籌融資活動和相關(guān)金融服務(wù)的各種資金融通活動的總稱。房地產(chǎn)具有金融產(chǎn)品的特性，根本上來說具有金融的屬性，企業(yè)通過房地產(chǎn)金融可以進行價值轉(zhuǎn)換。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)投資有著越來越大規(guī)模的資產(chǎn)需求，房地產(chǎn)與金融結(jié)合發(fā)展創(chuàng)新吸收社會資金，通過各種金融產(chǎn)品、金融工具向房地產(chǎn)企業(yè)提供廣泛的資金來源，是前進方向。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的作用

（一）促進資金流通

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一個重要作用即是促進資金的流通，房地產(chǎn)金融在金融產(chǎn)品與金融工具等方面，給房地產(chǎn)投資者提供了更多的選擇，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在市場產(chǎn)品的開發(fā)與供給上，讓投資者的投資范圍更加廣泛，市場的金融體系和市場的流通渠道拓寬不少，投資者因此在一定程度上降低了成本，投資者的資金限制也減少了，并且得到了很高的回報率，確保了金融資金的流通。

（二）提高經(jīng)濟效益

創(chuàng)新和發(fā)展房地產(chǎn)金融，有助于融通社會資金，緩解由于房地產(chǎn)企業(yè)資金不足且依賴于銀行借貸造成的風(fēng)險集中情況，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶動居民消費，證券市場發(fā)展，有利于資金使用效率提高，增加多環(huán)節(jié)資金使用，加快企業(yè)和銀行等主體的經(jīng)濟代謝，提高經(jīng)濟效益。

（三）增加社會福利

增加社會福利是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要作用之一，同時是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的特色，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新給大眾消費者創(chuàng)造更多種類的金融產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新在一定程度上減少了經(jīng)濟壓力，從而促進消費的增長，帶動社會福利的不斷提升。

三、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的不足之處

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道存在局限性

在我國，房地產(chǎn)的融資渠道主要在于銀行信貸，由于存在巨大的利潤空間，投資房地產(chǎn)有著巨額利潤，大量銀行信貸資金愿意進入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)信貸額度占銀行信貸比重非常大，導(dǎo)致資金風(fēng)險集中，銀行也承擔(dān)著絕大部分房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險。由于房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量大，從開發(fā)到竣工每個環(huán)節(jié)都是很大的支出，直到銷售或者出租時才能獲得收益，期間費用也極其高昂，像廣告宣傳費用、辦公費用、員工工資等。根據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中有七成以上是直接或間接來源于銀行。相比而言，在西方發(fā)達國家，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金一般不從商業(yè)銀行獲得，更多是靠各類基金進行融資。比如美國的房地產(chǎn)資金來源比重為15%是銀行貸款，70%是企業(yè)其他渠道融資而來。很明顯，單一的融資渠道造成了風(fēng)險過度集中，一旦從買地到開發(fā)、建設(shè)、銷售中的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，很容易造成資金回流受阻，房地產(chǎn)金融市場動蕩，影響整個金融體系穩(wěn)定。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品較為單一

我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品種類不足，同質(zhì)化現(xiàn)象普遍存在，層次較低，房地產(chǎn)類股票、債券、信托、基金等金融工具發(fā)展還比較滯后，而且，房地產(chǎn)類金融產(chǎn)品設(shè)計合理性較差，比如房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限短，比較多在1-2年，但房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)需要更長的周期，一般長于兩年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限短于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)期限，造成了這種金融工具對解決房地產(chǎn)企業(yè)流動性不足的有效性并不明顯。

（三）房地產(chǎn)金融市場體系尚不完善

當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場主要發(fā)展的是一級市場，二級市場的市場容量還有待提高，發(fā)展不足，發(fā)展空間不夠完善，缺乏信譽的市場無法滿足房地產(chǎn)金融市場投資者與消費者的需求，單一的銀行體系阻礙了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展，有必要建立多層次的房地產(chǎn)金融市場體系。金融市場的持續(xù)穩(wěn)定運作，離不開強大的金融體系作為支撐，比如便捷的融資平臺、服務(wù)咨詢渠道、經(jīng)營管理建議等等。而我國房地產(chǎn)金融體系不夠健全，甚至存在較多的漏洞與空白，在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸、咨詢等業(yè)務(wù)無法充分開展，我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險也會在企業(yè)的運作過程中不斷暴露，最終對企業(yè)的生存造成致命的影響。因此應(yīng)該完善我國房地產(chǎn)金融市場體系，從而提高房地產(chǎn)金融的發(fā)展質(zhì)量。

（四）金融機構(gòu)的參與比較有限

我國的房地產(chǎn)市場，通常只包括開發(fā)商、銀行和購房人三者，金融機構(gòu)的參與較少，市場化水平還比較低。因為缺少機構(gòu)投資者的參與，難以發(fā)揮出其他市場參與者在平衡供求，穩(wěn)定房價上面的作用，導(dǎo)致開發(fā)商在銷售住房時，常常會出現(xiàn)供求不平衡的情況，使得銷售成本造成的房價波動加劇，同時提高了給開發(fā)商貸款的銀行的信貸風(fēng)險，也不利于發(fā)揮出其他金融機構(gòu)對市場的貢獻度。

四、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的應(yīng)對之策

（一） 實行房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化

針對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限性造成的銀行信貸風(fēng)險集中問題，應(yīng)采取相應(yīng)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分散投資風(fēng)險的措施。電子信息技術(shù)發(fā)展很大程度上促進了互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，人們越來越依賴于互聯(lián)網(wǎng)金融，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住這樣的機會，打破傳統(tǒng)融資概念的局限，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資，并且可以在一定程度上降低融資成本，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的融資條件。實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，首先要積極推動銀行信貸資產(chǎn)證券化，通過將銀行釋放出的貸款轉(zhuǎn)賣給證券市場上的投資者，能夠分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風(fēng)險、優(yōu)化銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高銀行資金流動性。目前房地產(chǎn)金融證券化發(fā)展確實緩慢，因此我們要提高對證券化發(fā)展的重視程度，完善相關(guān)法規(guī)制度，敢于在一定程度上進行創(chuàng)新嘗試，從而真正發(fā)揮證券化的作用。2005 年 3 月，國務(wù)院批準國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行進行住房抵押貸款證券化試點，這標(biāo)志著住房抵押貸款證券化在我國正式拉開序幕。建設(shè)銀行于當(dāng)年年底發(fā)行了“建元”，意味著我國房地產(chǎn)金融市場上真正意義的住房抵押貸款證券化（MBS）的創(chuàng)立。

（二）加強房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新

我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的種類不足、質(zhì)量差，在很大程度上阻礙了金融創(chuàng)新的進程，因此，房地產(chǎn)行業(yè)要關(guān)注對金融創(chuàng)新產(chǎn)品的豐富，以此吸引投資者、消費者的關(guān)注，從而促進與房地產(chǎn)有關(guān)的股票、債券等的發(fā)展。在互聯(lián)網(wǎng)金融充分發(fā)展、傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)化的大環(huán)境下，大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托、指數(shù)化等金融產(chǎn)品，在確保金融產(chǎn)品的安全性、規(guī)范性與創(chuàng)新適度性的基礎(chǔ)上，加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，吸收社會資金進入房產(chǎn)開發(fā)和保障領(lǐng)域。例如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs） ，目前我國還處于探索階段，為了更好推動我國REITs的發(fā)展，應(yīng)充分借鑒外國的先進經(jīng)驗。首先，應(yīng)參照西方國家的相關(guān)法規(guī)，對我國房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法規(guī)進行完善，對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、交易管理制度進行補充和修訂。其次，應(yīng)對信托機構(gòu)等加強監(jiān)督和管理，強化信托行業(yè)的自律機制，保障REITs的規(guī)范發(fā)展。第三，要完善信息的公開化制度，讓信息的需求者能夠及時快速得到房產(chǎn)信息、相關(guān)的政策信息和金融信息等，推進我國REITs的發(fā)展進程。

（三）完善房地產(chǎn)金融市場體系

一個發(fā)達的、健全的房地產(chǎn)金融市場是由一級、二級市場都健康全面發(fā)展的多層次市場組成的。一級市場是發(fā)行市場，包括如住房抵押貸款市場、房地產(chǎn)開發(fā)信用借貸市場等；二級市場是流通市場，是房地產(chǎn)信用的再交易、再流通市場。而我國現(xiàn)有情況下，相對于一級市場的快速發(fā)展，二級市場處于萌芽狀態(tài)，兩級市場的發(fā)展存在著很大的差異性。這就要求完善金融市場的資源優(yōu)化配置，進行一級市場完善的同時，也要大力發(fā)展二級市場。合理適度開發(fā)住房抵押貸款的股票市場和證券， 進行不斷的交易，并且不斷地流通，分散一級市場的風(fēng)險，對債權(quán)進行轉(zhuǎn)移。通過對金融市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，縮小一級市場和二級市場發(fā)展差距，在注重房地產(chǎn)金融一級市場發(fā)展的同時，在風(fēng)險可控的范圍內(nèi)積極探討發(fā)展房地產(chǎn)二級市場，促進二級市場創(chuàng)新與發(fā)展，突破房地產(chǎn)金融市場體系的瓶頸制約。

（四）增強房地產(chǎn)金融機構(gòu)的作用

同我國住房由開發(fā)商直銷的方式不一樣，國外很多開發(fā)商在進行住房銷售時是通過投資機構(gòu)以代銷的方式來實現(xiàn)的，對那些不能按時銷售出去的房子，投資機構(gòu)先用自己的錢將其買下，再進行銷售。不僅如此，機構(gòu)投資者在住房市場出現(xiàn)供求不平衡的現(xiàn)象時，可以拋出和持有住房來緩解供求變化帶來的房價波動，與我們所理解的投機不同，這種方式更多的是起到平衡供求，穩(wěn)定房價的作用。借鑒國外發(fā)展經(jīng)驗，可在我國增加房地產(chǎn)貸款擔(dān)保機構(gòu)、房地產(chǎn)保險公司等房地產(chǎn)金融機構(gòu)的數(shù)量，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供支持與保障?？捎晌覈嚓P(guān)政府部門成立房地產(chǎn)貸款擔(dān)保協(xié)會，給房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持，促進房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)劃合理化，采取這樣的方法，為居民提供資金擔(dān)保，減小了居民對于資金的憂慮。再者就是成立專門的房地產(chǎn)金融保險公司，公司可開展房地產(chǎn)抵押貸款保險、項目保險等保險業(yè)務(wù)，更好地為金融創(chuàng)新提供服務(wù)，形成一個健全而完善的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系。

結(jié)語

綜上所述， 我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新盡管取得了一定進展，但依然面臨著很多問題和挑戰(zhàn)，隨著全球經(jīng)濟金融的發(fā)展，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也是迫在眉睫，集中注意力多方面穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場，有助于促進金融市場有序高效運行，推動宏觀經(jīng)濟發(fā)展。

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作者簡介：

藍雅卿（1994- ），女，福建漳州人，華東政法大學(xué)商學(xué)院2016級金融學(xué)碩士研究生。