供給側(cè)改革背景下租賃住房政策的實施

摘 要：在目前供給側(cè)改革的大背景下，房地產(chǎn)市場建立租購并舉的住房制度是未來的發(fā)展方向，租賃住房市場健康發(fā)展則有賴于完善頂層設(shè)計、金融體系等方面的政策上。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革 租賃住房 政策

一、供給側(cè)改革與我國房地產(chǎn)業(yè)供需現(xiàn)狀

“供給側(cè)改革”最早由習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組上的講話中首次提出，要“著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率”，隨后正式確立成為未來較長一段時期我國的宏觀政策取向。而對房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅的供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行供給側(cè)改革，則是此次改革的重要內(nèi)容之一。

當(dāng)前，縱觀我國房地產(chǎn)市場的供給和需求，存在著結(jié)構(gòu)性過剩的問題，表現(xiàn)在廣大三四線城市購房需求不足，商品房空置率比較突出，而一二線城市又存在著供求矛盾突出、房價高起的現(xiàn)象，但從整個產(chǎn)業(yè)鏈看卻整體處于過剩狀態(tài)。這些整體過剩的房地產(chǎn)市場供給又以出售商品房為主，租賃市場僅占到不足20%，一方面是一二線城市居民有需求卻礙于高企的房價無法滿足，另一方面是三四線城市存在著較大的商品房庫存壓力無法釋放。面對此種矛盾的房地產(chǎn)市場狀況，租賃住房應(yīng)運而生。

二、租賃住房的重要意義

2016年國務(wù)院文件首次將發(fā)展租賃住房市場的意義定位為“深化住房制度改革”，2017年住建部文件更加明確為“加快房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和建立購租并舉住房制度”。所謂“房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，根據(jù)2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的精神，就是指“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。換句話說，發(fā)展租賃住房市場的目的在于城鎮(zhèn)人口住有所居和避免房價大起大落這兩方面。

從世界各國的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗和住房保障制度來看，租賃型公共住房可以成為有效解決我國當(dāng)前住房制度所面臨的階段性困境的方法之一。公共租賃住房政策可控性和針對性較強(qiáng)，覆蓋人群廣泛，可根據(jù)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)靈活調(diào)整，也比較適于建立退出機(jī)制。

實際上，我國租賃住房市場確有很大的發(fā)展空間。根據(jù)統(tǒng)計局公布的人口普查數(shù)據(jù)，截止2010年，我國居民住房中來自租賃的比例只有12.0%，較2000年的8.8%只上升了3.2個百分點，如下圖所示，大量居民住房為自有住房，租賃住房占比極低。

資料來源：魯政委、何知仁、李苗獻(xiàn).住房租賃：政策變局與宏觀影響.搜狐網(wǎng)（http：//www.sohu.com/a/169651550_313170）. 2017-09-05。

而OECD（2004）的數(shù)據(jù)顯示，截止2002年，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的住房自有率普遍在40%至80%之間，作為東亞發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的日本，2002年的住房自有率僅在60%左右，這意味著，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體租賃住房的最低比例應(yīng)該在20%以上。大力發(fā)展公共租賃住房也有利于解決我國保障性住房供給不足的矛盾。目前我國的房地產(chǎn)市場發(fā)育還不完善，尤其是保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差。存量住房中的中小戶型多為2、30年前留存的舊式樓房，隨著這部分房源結(jié)構(gòu)老化而被納入拆遷，低價位房源會日益減少。同時，我國城市化率和城市人口逐年提高，而新增建設(shè)用地又往往被嚴(yán)控，人多地少的矛盾之下，必將引起房地產(chǎn)市場的價格上漲。因此，在這個時期，增加租賃型公共住房將是有效解決該矛盾的有效途徑之一，租賃型公共住房更符合我國現(xiàn)階段低收入群體的住房需求。目前我國對于房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的實踐進(jìn)程表明，推進(jìn)房屋租賃將成為重點城市調(diào)控政策主要方向，租賃租房政策正在穩(wěn)步推進(jìn)，有序開展。截至2017年9月，一線城市住房租賃政策已全部下發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，未來5年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房?？梢哉f租賃住房市場能否健康發(fā)展將是未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)檢驗房地產(chǎn)市場是否健康的重要指標(biāo)。

三、租賃住房市場健康發(fā)展的政策建議

1.完善頂層制度設(shè)計。完善頂層制度設(shè)計，就是要從中央政府出發(fā)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供給側(cè)主體的檢測和規(guī)范。十八屆五中全會提出，“十三五”期間，增加有效供給、改善住宅質(zhì)量、提升人居環(huán)境是房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展方向。從當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)來看，出現(xiàn)樓市分化加劇等矛盾和問題的深層次遠(yuǎn)遠(yuǎn)很多，但根子還在于土地使用制度和住房供應(yīng)制度的不完善、不匹配和不協(xié)調(diào)，因此迫切需要在這兩個方向?qū)ふ腋母锏闹攸c和途徑?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革的決定》提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“加快房地產(chǎn)稅立方并適時推進(jìn)改革”等改革要求，習(xí)近平總書記提出“以建立以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系為主體”這都涉及“群眾最期盼的領(lǐng)域”、“制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展最突出的問題”。這些要求無疑成為房地產(chǎn)業(yè)改革的重點。這幾個關(guān)鍵點的深化改革，將對房地產(chǎn)業(yè)起到“牽一發(fā)動全身”的效應(yīng)，促使房地產(chǎn)業(yè)組建進(jìn)入良性循環(huán)的新階段。

2.金融體系穩(wěn)健創(chuàng)新。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融安全已經(jīng)深刻的與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定聯(lián)系在一起，供給側(cè)改革過程中租賃住房能否加大供給，與金融體系密切相關(guān)，目前我國金融體系比較單一，金融產(chǎn)品不夠豐富，房地產(chǎn)融資高度集中于銀行信貸，使得風(fēng)險過度集中。建立比較全面的金融體系，積極吸收和創(chuàng)新適宜我國房地產(chǎn)市場的金融產(chǎn)品，合理分散風(fēng)險是今后房地產(chǎn)業(yè)側(cè)改革發(fā)展的重要部分。目前一線城市已邁出步伐，如上海與深圳都提出推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，北京則推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點工作。此類金融方面的創(chuàng)新試點將對我國在供給側(cè)改革過程中穩(wěn)定有序推進(jìn)租賃住房政策大有裨益。

3.房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對。雖然去庫存是房地產(chǎn)業(yè)的緊迫任務(wù)，但基于不同城市的不同現(xiàn)狀，“去庫存”應(yīng)當(dāng)分城實施，即在現(xiàn)階段在供給側(cè)改革的背景下，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的要求，落實戶籍制度改革方案，加快農(nóng)民市民化，擴(kuò)大有效需求，股利房地產(chǎn)企業(yè)特別是國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)或者兼營住房租賃業(yè)務(wù)，按照市場評估價格收購合適的滯銷房屋轉(zhuǎn)為租賃房，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的主觀能動性，從自身經(jīng)營安全和社會效益結(jié)合的角度，配合當(dāng)前房地產(chǎn)市場的狀況，積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營角色。

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作者簡介：楊盈盈（1981—）女。廣西南寧人。學(xué)歷：碩士，副教授。職稱：經(jīng)濟(jì)師。研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)估價。

※基金項目：2017年度廣西高校中青年教師基礎(chǔ)能力提升項目“基于供給側(cè)改革的保障房供應(yīng)模式研究——以南寧市為例”（2017KY1111）.