營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響

摘 要：我國的主要收稅來源之一便是房地產(chǎn)行業(yè)，其在我國經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮了不可小覷的作用。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)出的長周期和大資金額等特性，因此，分析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅的影響體現(xiàn)出極大的價值。在這一基礎(chǔ)上，通過闡述營改增實施的背景及作用，指出營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算及納稅造成的影響，提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增政策的措施具有一定的社會意義。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn) 會計核算 納稅

綜合來講，營改增的實施，推動了我國的經(jīng)濟發(fā)展，同時在我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展過程中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。在營改增貫徹落實的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要高度確定自身的會計核算與納稅受到的影響，只有如此，才可以制定有效的對應(yīng)措施，更好的適應(yīng)市場發(fā)展需求。

一、營改增實施的背景及作用

1.營改增實施的背景。我國傳統(tǒng)稅收體制是同步執(zhí)行營業(yè)稅和增值稅，這樣就形成了不夠合理的稅收結(jié)構(gòu)，一方面同時繳納營業(yè)稅和增值稅在一定情況下影響了增值稅發(fā)揮作用，妨礙了稅收體制的逐步完善；另一方面在稅收征管中營業(yè)稅與增值稅的同時繳納必將影響這一工作的順利開展，容易形成重復(fù)征稅問題。同時征收營業(yè)稅和增值稅的原因也是為了均衡中央和地方之間的稅收關(guān)系，因此營改增的實施體現(xiàn)出可行性。

2.營改增實施的意義。首先，對于稅收制度來講營改增的實施起到了完善作用。營改增的實施幫助企業(yè)減少了稅后重復(fù)問題的出現(xiàn)，為企業(yè)節(jié)省了稅后成本，促使稅收體制更加合理。其次，營改增的實施幫助企業(yè)公平參與市場競爭。在營改增實施之后，一些第三產(chǎn)業(yè)中的部分行業(yè)將會被劃入增值稅的范圍，在對其有效擴大的過程中，減輕了稅負(fù)不均影響企業(yè)的程度，充分確保了企業(yè)競爭的公平性。最后，營改增的實施極大程度上推動了行業(yè)整體發(fā)展，使其有效減輕了稅收制度形成的控制強度，為企業(yè)創(chuàng)造了更加寬廣的發(fā)展空間。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算及納稅造成的影響

1.對企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本的影響。

1.1房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅的問題產(chǎn)生在開發(fā)、轉(zhuǎn)讓銷售以及持有自營環(huán)節(jié)中，具體表現(xiàn)為：（1）開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。為建筑業(yè)提供應(yīng)稅勞務(wù)的一方，需要按照營業(yè)稅率的3%實行計征；（2）轉(zhuǎn)讓及銷售環(huán)節(jié)。在銷售與轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)與不動產(chǎn)的環(huán)節(jié)，從轉(zhuǎn)讓與出售獲得的全部收入中減去土地使用權(quán)或者是受讓不動產(chǎn)及原價購置余額的營業(yè)額憑借5%的稅率收取營業(yè)稅；（3）持有自營環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)出租項目中，結(jié)合租賃服務(wù)業(yè)以5%稅率實施征收。

營改增實施之后便停止征收營業(yè)稅，將每個階段的增值額作為繳稅基數(shù)繳納增值稅。

1.2財務(wù)管理和會計處理的影響。一方面，企業(yè)由于逐步重視降低稅收負(fù)擔(dān)以及節(jié)省經(jīng)營成本，會要求財會人員不斷強化財務(wù)管理，甚至?xí)筘敃藛T積極溝通企業(yè)內(nèi)部采購銷售人員，從而實現(xiàn)降低稅收與經(jīng)營成本的目標(biāo)。另一方面，營改增的實施也會對房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理與發(fā)票管理帶來不同程度的影響，同時波及了兼營運作營業(yè)稅，以及對視同銷售與混合銷售相關(guān)處理問題。

1.3企業(yè)融資和現(xiàn)金流的影響。房地產(chǎn)企業(yè)擁有比較特殊的業(yè)務(wù)，在其正常運行中需要擁有較好的融資能力以及充足的資金流。房地產(chǎn)企業(yè)在實務(wù)操作中基本都采取預(yù)售制，預(yù)售收入當(dāng)期就需要繳納營業(yè)稅，使用流動資金、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)均采納5%的營業(yè)稅稅率。其中營業(yè)稅已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)無法缺少的現(xiàn)金流出。而增值稅改革之后，通常房地產(chǎn)先購入項目建設(shè)所需材料，一般情況下進(jìn)項稅額形成時間明顯比銷項稅額早，因此在開發(fā)初期甚至之后的一段時間內(nèi)沒有可以繳納的稅款，由此企業(yè)降低了占用流動資金的概率，使其不斷增加了現(xiàn)金流。

1.4對企業(yè)財務(wù)報表的影響。首先，實施營改增之前的資產(chǎn)負(fù)債表，不動產(chǎn)購入需要支出的費用全部計入固定資產(chǎn)的入賬價值，營改增實施之后形成的相關(guān)費用需要實施價稅分離，可以對增值稅進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣，從而固定資產(chǎn)入賬價值迅速減少，資產(chǎn)負(fù)債率上升，這些都不利于企業(yè)開展融資。其次，利潤表中增值稅的另一個重要特點就是價外稅，由于需要扣除營業(yè)收入中的增值稅，從而造成了企業(yè)營業(yè)收入的大幅度縮水。結(jié)合企業(yè)在經(jīng)營過程中形成的材料和人工成本，其是不能很好獲得增值稅發(fā)票的，因此不可避免會抬高稅收成本。

2.計稅基數(shù)及納稅稅率的變化。

2.1房子產(chǎn)老項目。房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人銷售自主開發(fā)房地產(chǎn)老項目時，都是采取簡易計稅方法按照5%的征稅率進(jìn)行計稅。此外，這一計稅方法的應(yīng)用不能抵扣增值稅中的進(jìn)項稅額。

計算公式=應(yīng)繳稅款=預(yù)收房款÷（1+5%）×5%

2.2房地產(chǎn)新項目。營改增實施之后會對房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的影響。首先，顯著改變了稅率，其表現(xiàn)出明顯的提升，即便是增值稅能抵扣對應(yīng)的應(yīng)進(jìn)項稅額，但在實踐運作中大部分業(yè)務(wù)由于對方的因素通常不能抵扣。其次，還必須綜合考慮發(fā)生改變的成本稅金影響企業(yè)繳納所得稅的情況?？v觀房地產(chǎn)企業(yè)的綜合狀況可知，對于綜合稅負(fù)以及經(jīng)營成本來講營改增的實施會對二者帶來“不增反減”的效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增政策的措施

1.加強企業(yè)內(nèi)部各個部門之間的納稅銜接。首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須全面了解營改增政策，深刻分析其可能形成的一系列影響，進(jìn)一步結(jié)合企業(yè)實際情況制定解決措施。其次，應(yīng)當(dāng)對財務(wù)管理制度與內(nèi)部控制制度合理調(diào)整。企業(yè)應(yīng)盡量幫助財務(wù)部門適應(yīng)營改增的實施，加強管理財務(wù)制度、會計核算以及賬務(wù)方面的處理工作，對會計處理方法高度統(tǒng)一，增加對應(yīng)科目。最后，在企業(yè)全員中積極開展?fàn)I改增培訓(xùn)工作，有利于他們更加深刻的理解營改增影響企業(yè)的情況。使員工逐步重視使用增值稅專用發(fā)票，從而保證員工按照有關(guān)的規(guī)定實施工作。

2.完善發(fā)票管理制度。首先，企業(yè)必須努力獲取并認(rèn)證可以抵扣的專用發(fā)票，避免得到的是上游企業(yè)虛開、偽造等不能抵扣的專用發(fā)票。其次，企業(yè)內(nèi)部也需要盡可能杜絕增值稅發(fā)票虛假的相關(guān)操作。增值稅專用發(fā)票與營業(yè)稅發(fā)票之間最大的區(qū)別就是前者體現(xiàn)出抵扣功能，企業(yè)必須嚴(yán)肅對待開立、領(lǐng)用和核銷等工作。

另外，營改增實施之后可抵扣進(jìn)項稅金額對企業(yè)稅負(fù)造成了極大的影響，而抵扣進(jìn)項稅額的唯一條件就是從上游一般納稅人企業(yè)中得到增值稅專用發(fā)票。因此，在對外購成本的上游企業(yè)進(jìn)行選擇時，不僅需要對比價格，還要注意選擇能夠開具專用發(fā)票的一般納稅人，如此一來不但有利于企業(yè)節(jié)稅，還可以保證質(zhì)量。

3.強化增值稅納稅籌劃。

3.1調(diào)整項目模式。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的可抵扣進(jìn)項稅，可以適當(dāng)改變開發(fā)項目的模式，從而為企業(yè)節(jié)省稅收，提升經(jīng)營效益。具體來講，企業(yè)可以適度增加“精裝修”成本，如此企業(yè)可抵扣的進(jìn)項稅額也會相應(yīng)增加，實現(xiàn)了節(jié)稅的目標(biāo)，還能夠從整體上提高項目的質(zhì)量與價格。另外，拓展了“精裝修”范圍，包括對家用電器的統(tǒng)一購買，一方面能夠通過檔次的提升增加項目附加值，另一方面還可以獲取家電行業(yè)的進(jìn)項稅抵扣。

3.2改變業(yè)務(wù)模式。營改增實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用通過甲供材料的模式，也就是增加那部分可以獲得高稅率增值稅專用發(fā)票的材料和設(shè)備，增加可抵扣的進(jìn)項稅額，使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)。甲供材料模式的應(yīng)用為企業(yè)帶來了17%的增值稅稅率的稅票。

四、結(jié)語

我國在近些年來始終積極發(fā)展經(jīng)濟建設(shè)，在這一背景下形成了營改增，其在不同程度上影響了我國各個行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展過程中比較重要的產(chǎn)業(yè)，其也受到了營改增的極大影響。房地產(chǎn)企業(yè)只有努力正視這一問題，聯(lián)系自身的實際情況，科學(xué)應(yīng)用營改增政策，才可以更好的推動自身的發(fā)展。

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