貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的研究

摘 要：作為一國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)，影響著國(guó)計(jì)民生。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格日益高漲，剛需階層住房權(quán)利越來(lái)越缺乏保障，社會(huì)各界都擔(dān)憂過(guò)熱的房地產(chǎn)業(yè)，因此各政府頻頻出臺(tái)貨幣調(diào)整政策，希望控制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。學(xué)者們很多都認(rèn)為，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控是有效的，能控制房地產(chǎn)價(jià)格的上升。但現(xiàn)實(shí)中，隨著政府調(diào)控政策加大，房?jī)r(jià)也隨之升高，理論研究與現(xiàn)實(shí)情形矛盾了。本文通過(guò)總結(jié)了各位學(xué)者們研究貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的影響成果，同時(shí)對(duì)這些成果進(jìn)行評(píng)述：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控可以通過(guò)貨幣政策，但也要避免過(guò)度依賴貨幣政策從而造成調(diào)控?zé)o效，政府要在加大貨幣政策的同時(shí)，也加強(qiáng)對(duì)土地政策，產(chǎn)業(yè)政策等多方面的調(diào)控力度，一起控制房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：貨幣政策 土地政策 產(chǎn)業(yè)政策 房地產(chǎn)價(jià)格

《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》在1998年發(fā)布后，福利分房制度被廢除，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始市場(chǎng)化運(yùn)作，在房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不斷提高中，進(jìn)入了房地產(chǎn)的高速繁榮時(shí)期，也成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)價(jià)格上漲太快，太高，一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫特性，我國(guó)宏偉經(jīng)濟(jì)發(fā)展在房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格飛速上升時(shí)受到了一定的負(fù)面影響，房地產(chǎn)行業(yè)利益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它行業(yè)，在高利潤(rùn)的引導(dǎo)下，社會(huì)中大量產(chǎn)業(yè)資本，閑置資金都轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場(chǎng) ，經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，同時(shí)影響著居民對(duì)儲(chǔ)蓄和消費(fèi)，大眾消費(fèi)需求大打折，國(guó)家教育，醫(yī)療，社保等民生行業(yè)都受到影響，引起我國(guó)金融體系不穩(wěn)定，可能導(dǎo)致政治社會(huì)危機(jī)。為了幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，保障民生穩(wěn)定，從2003年開始，我國(guó)針對(duì)房?jī)r(jià)上升的控制，采取了從土地政策從而健全土地交易制度，慢慢轉(zhuǎn)向運(yùn)用貨幣政策調(diào)控等各種宏觀調(diào)控政策，但這些都只是起到短期效應(yīng)，房?jī)r(jià)在調(diào)控后上漲更快更高。在現(xiàn)實(shí)情況下，學(xué)者們質(zhì)疑對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中貨幣政策到底有沒(méi)有效，因此他們開始從不同視角，不同方向，運(yùn)用不同的方法研究調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，其中重點(diǎn)研究了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格控制上，貨幣政策的有效性，但忽略了房?jī)r(jià)上漲的根本原因，沒(méi)有深入研究房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。本文在歸納總結(jié)學(xué)者們影響房地產(chǎn)政策的研究中，分析運(yùn)用他們的研究，綜合運(yùn)用其合理化建議，同時(shí)指出不足之處。

學(xué)者們的研究，根據(jù)從不同角度出發(fā)來(lái)分類，可以分為：

（1）研究房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸量之間變動(dòng)關(guān)系，這是從房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間的關(guān)系出發(fā)研究的。

（2）研究房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策指標(biāo)之間的影響關(guān)系，這是把各個(gè)具體的貨幣政策指標(biāo)歸結(jié)在一起來(lái)研究。

（3）利用各種詳細(xì)具體的數(shù)據(jù)，在不同的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型下，數(shù)理認(rèn)證，從實(shí)證研究的角度開始研究房地產(chǎn)價(jià)格變化。

一、歸納總結(jié)學(xué)者們的研究

1.對(duì)銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間變動(dòng)關(guān)系研究方面的總結(jié)。銀行信貸影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的理論最早來(lái)源于《貨幣、就業(yè)與利息通論》由凱恩斯提出。此理論中貨幣政策理論以及傳導(dǎo)機(jī)制是學(xué)者們研究的理論基礎(chǔ)。一個(gè)國(guó)家或是經(jīng)濟(jì)體的貨幣權(quán)威機(jī)構(gòu)利用控制貨幣供應(yīng)量，從而影響其它經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的方法就是貨幣政策。貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)構(gòu)是指中央銀行運(yùn)用貨幣政策做為工具，最終實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)的過(guò)程。國(guó)家或者貨幣權(quán)威機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)貨幣供應(yīng)量的調(diào)整過(guò)程中來(lái)影響資產(chǎn)價(jià)格，產(chǎn)出，利率的一系列變化。這種傳導(dǎo)途徑被凱恩斯主義者稱為貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制。貨幣傳導(dǎo)機(jī)構(gòu)完善程度都直接影響著貨幣政策實(shí)施效果。該理論通過(guò)Q理論，生命周期理論，傳統(tǒng)利率傳導(dǎo)途徑，銀行貸款途徑以及其它資產(chǎn)價(jià)格途徑等幾種傳導(dǎo)途徑方法來(lái)研究總產(chǎn)出與貨幣供應(yīng)量，利率水平，投資量之間的相互關(guān)系。

房地產(chǎn)的高保值，高增值率，高投資報(bào)酬率吸引著民眾，但同時(shí)它的投資周期長(zhǎng)，資金巨大，價(jià)格不穩(wěn)定，變現(xiàn)能力差，因此投資中會(huì)存在很大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)做為一個(gè)高負(fù)債行業(yè)，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%以上都來(lái)源于銀行貸款，為了確保資產(chǎn)安全，銀行進(jìn)行房地產(chǎn)投資貸款過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排除和轉(zhuǎn)移。因此如何通過(guò)控制銀行信貸量從而來(lái)控制向房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動(dòng)就是研究銀行信貸量與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)關(guān)系的現(xiàn)實(shí)意義了。

金融機(jī)構(gòu)的貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有顯著的影響這是由國(guó)外學(xué)者的研究證明的。1991年Bemanke和 Lown，2007年Goodhart和 Hofmarm在證明銀行信貸量與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)關(guān)系時(shí)，都證明了資產(chǎn)價(jià)格的高低與銀行信貸量的高低有正相關(guān)，也有雙向相關(guān)關(guān)系：房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)會(huì)受銀行貸款量的變動(dòng)而變動(dòng)，同時(shí)，銀行貸款量的變動(dòng)也會(huì)因房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)而改變。

在理論基礎(chǔ)一致性的前提下，同時(shí)受國(guó)外學(xué)者思路的影響，我國(guó)學(xué)者的研究基本上也是對(duì)西方研究經(jīng)驗(yàn)的分析總結(jié)。2005年薛磊在經(jīng)濟(jì)模型建立的研究下，再次驗(yàn)證了宏觀經(jīng)濟(jì)，金融市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的相互影響關(guān)系：2007年段忠東利用2000年到2010年年銀行貸款量與我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格月度數(shù)據(jù)分析，到2010年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到4.8萬(wàn)億元，其中70%來(lái)自銀行貸款，占銀行業(yè)中長(zhǎng)期貸款的三分之一以上，因此銀行的長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)遇也依賴地產(chǎn)行業(yè)，這種依賴關(guān)系使長(zhǎng)期貸款地份額更加增加，通過(guò)分析總結(jié)西方研究經(jīng)驗(yàn)，再次以實(shí)證檢驗(yàn)了在長(zhǎng)期內(nèi)銀行貸款量與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的統(tǒng)一性，因此我國(guó)控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲可以通過(guò)中央銀行來(lái)調(diào)整商業(yè)銀行的貸款量，引導(dǎo)資金貸款的合理流向，從而加強(qiáng)了房地產(chǎn)貸款管理。在2007年研究學(xué)者王來(lái)福分析以往研究成果，認(rèn)為之前研究都是只是純理論，靜態(tài)下分析，因此他建立了一個(gè)動(dòng)態(tài)模型來(lái)研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)影響過(guò)程，得出：短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)銀行貸款量影響不大；銀行信貸資金的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較大，而銀行利率調(diào)整長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也沒(méi)什么影響。因此在合理的銀行利率波動(dòng)下，控制商業(yè)銀行的貸款量才能影響房地產(chǎn)價(jià)格。

2.房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與貨幣政策整體內(nèi)部關(guān)系的影響。做為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段，貨幣政策是做為一個(gè)整體出現(xiàn)的，主要包括五個(gè)方面：市場(chǎng)業(yè)務(wù)，存款準(zhǔn)備金，中央銀行貸款，利率政策，匯率政策。其中的核心是增加或減少供給宏觀貨幣。貨幣政策的幾個(gè)指標(biāo)都是相輔相成，互相影響同時(shí)也影響著房地產(chǎn)價(jià)格，因此要對(duì)貨幣政策進(jìn)行整體研究。從2000年-2010年對(duì)我國(guó)14年代表性城市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的數(shù)據(jù)分析研究，學(xué)者段忠東在2008年指出，歷年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)目前房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響，因此也就說(shuō)明了消費(fèi)者歷年來(lái)投資，投機(jī)觀念的改變下影響著房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。1999年袁步英通過(guò)東南亞危機(jī)研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為匯率不穩(wěn)定造成金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定又導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定；宋博卻在2006年研究中指出，匯率的不穩(wěn)定不影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，真正影響的是匯率變動(dòng)后，國(guó)家整體宏觀經(jīng)濟(jì)情況，宏觀經(jīng)濟(jì)在匯率變動(dòng)下不能良好發(fā)展，就勢(shì)必引起房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，反之宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定良好發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格就穩(wěn)定上升。因此貨幣政策做為一個(gè)整體存在：匯率，存款準(zhǔn)備金率，利率，銀行信貸政策，貨幣供應(yīng)量是相互關(guān)聯(lián)共同影響著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。

3.通過(guò)實(shí)證定量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策關(guān)系的研究。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素中，貨幣政策因素，包括了：變動(dòng)利率，利率傳導(dǎo)機(jī)制，資產(chǎn)組合，以及貨幣供應(yīng)量，信貸傳導(dǎo)機(jī)制，資產(chǎn)組合效應(yīng)傳導(dǎo)機(jī)制等。前期的學(xué)員大多數(shù)是在理論分析基礎(chǔ)上定性分析了房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，也有少部分運(yùn)用簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行過(guò)實(shí)證研究。目前越來(lái)越學(xué)者傾向在理念定性研究基礎(chǔ)上，運(yùn)用實(shí)證分析，和更復(fù)雜的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，以利率，供應(yīng)量為研究?jī)A向政策傳導(dǎo)的變量進(jìn)一步研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)行更細(xì)致精確認(rèn)的研究。

格蘭杰困果檢驗(yàn)，脈沖響應(yīng)函數(shù)，協(xié)整檢驗(yàn)是定量分析的主要研究方法。當(dāng)前我國(guó)貨幣供給量根據(jù)流動(dòng)性不同分為MO，M1，M2三個(gè)層次，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響最大的是M2，在2007年胡慧萍運(yùn)用格蘭杰因果分析和協(xié)整分析方法對(duì)我國(guó)貨幣供應(yīng)是M0，M1，M2和我國(guó)房地產(chǎn)投資額進(jìn)行分析，得出房地產(chǎn)投資受貨幣供應(yīng)量短期或長(zhǎng)期影響是一致的。2010年蔣厚棟研究表明房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)受貨幣供應(yīng)量影響并存在3-6個(gè)月滯后期。這些實(shí)證說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控是受貨幣政策影響的，但調(diào)控效果要在政策實(shí)行后3-6個(gè)月才有明顯體現(xiàn)。

二、分析評(píng)述學(xué)者們的研究

無(wú)論是通過(guò)定性理念研究，還是定量數(shù)據(jù)研究，學(xué)者們都是根據(jù)貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制出發(fā)，通過(guò)不同角度和不同方法得出的結(jié)論都一致：貨幣政策能夠有效的調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。但我們分析總結(jié)學(xué)者們的研究發(fā)現(xiàn)，雖然研究者們的結(jié)果都合理，但還是有一定的缺陷漏洞。

1.貨幣供給量影響房地產(chǎn)價(jià)格是雙方面的，這是第一個(gè)缺陷。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，房地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)供給都會(huì)受到貨幣供給量的影響，而房地產(chǎn)供給和市場(chǎng)需要卻是相互矛盾的。也就是說(shuō)，國(guó)家央行出臺(tái)政策，限制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸量，房地產(chǎn)開發(fā)商沒(méi)有資金就會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量減少，這樣量少于供，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲；同樣，一旦國(guó)家放開貨幣政策，寬松的貨幣政策使商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸量增加，開發(fā)商有足夠的資金開發(fā)更多的樓盤，只要消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求存在，在需求大于供給的條件下，在沒(méi)有其它投資途徑下，高回報(bào)率會(huì)使大量的資金會(huì)流入房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲，同時(shí)銀行資金不僅流向了房產(chǎn)商也流向了普通民眾，只要當(dāng)民眾的房產(chǎn)需要求小于房產(chǎn)的供給量，房?jī)r(jià)才有可能趨于平衡，慢慢下跌。因此銀行信貸量，銀行資金的流向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的控制作用，實(shí)際上取決于市場(chǎng)上的供需關(guān)系。

2.在前文提到的各學(xué)者理論或者實(shí)證研究中，都只研究了房?jī)r(jià)需求供給因素，忽略了房?jī)r(jià)的實(shí)際構(gòu)成因素，這就是缺陷二。要從結(jié)合房?jī)r(jià)的構(gòu)成因素上去研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)才有現(xiàn)實(shí)意義。我國(guó)商品房成本由以下幾部分組成：建安工程費(fèi)用，土地費(fèi)用，建安工程前期費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，銷售代理費(fèi)用，管理費(fèi)用，廣告宣傳費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，營(yíng)銷稅費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。其中：土地費(fèi)用占到30%，建安工程費(fèi)用占到40%，這兩筆費(fèi)用占到房?jī)r(jià)總體的70%左右。建安工程費(fèi)用占以40%，包含了建房要用到的鋼材，水泥，沙子等，這些材料費(fèi)用，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，央行出臺(tái)貨幣政策影響。土地費(fèi)用占總房?jī)r(jià)的30%，因?yàn)槲覈?guó)特殊國(guó)情和獨(dú)有的土地國(guó)有政策，因此土地費(fèi)用不受貨幣政策的影響。但地價(jià)與房?jī)r(jià)息息相關(guān)，掌握土地所有制的地方政府在追求總業(yè)績(jī)時(shí)，會(huì)抬高地價(jià)，房產(chǎn)商拿地價(jià)高了，所建商品房?jī)r(jià)格也上漲了?，F(xiàn)實(shí)情況下，不能過(guò)度依賴貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制，要同時(shí)對(duì)占30%總房?jī)r(jià)的土地費(fèi)用進(jìn)行調(diào)控。這樣才能使貨幣政策在房?jī)r(jià)的調(diào)控下達(dá)到真正的有效性。

三、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)過(guò)上文對(duì)于各研究學(xué)者研究成果的分析總結(jié)，可以得出：做為經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控手段之一的貨幣政策，一定程度上影響著房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格，其中貨幣政策中貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響最為明顯。同時(shí)無(wú)論是銀行信貸還是存款準(zhǔn)備金率，在長(zhǎng)期和短期影響上都達(dá)不到一致，更有甚者，短期內(nèi)出臺(tái)的貨幣政策還可能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的反效果。做為一個(gè)整體互相影響制約的貨幣政策，貨幣政策寬松時(shí)，貨幣量增多，信貸擴(kuò)張，利率，存款準(zhǔn)備金率下降，因此只有在整體的綜合作用下，房地產(chǎn)價(jià)格才能趨于平衡。但我國(guó)國(guó)情的特殊性，單一的，過(guò)度的依賴貨幣政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格并不能從本質(zhì)上解決房地產(chǎn)價(jià)格日益上漲的情形，是不符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的。因此在調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格方面，不能過(guò)度依賴貨幣政策，要從我國(guó)實(shí)際國(guó)情和特有的土地制度出發(fā)，實(shí)行政策上的轉(zhuǎn)變，加大加強(qiáng)對(duì)土地政策，財(cái)政政策的調(diào)控作用，再結(jié)合貨幣政策的實(shí)行，三管齊下，才能有效的控制房地產(chǎn)價(jià)格趨向平衡，同時(shí)也保障了其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

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