海外置業(yè)，現(xiàn)在入場合適嗎

徐穎

“海外置業(yè)的人群正在壯大，購房人群正在從高凈值人群向中等收入群體下沉”。

盡管特朗普當(dāng)選總統(tǒng)后，關(guān)于美國收緊移民政策的新聞鋪天蓋地，但來自南加州地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人錢彼得卻沒有感到市場的冷清。每天，向他咨詢買房的中國客戶仍然絡(luò)繹不絕，“八成求購者是來買學(xué)區(qū)房的，買到好高中的學(xué)區(qū)房，孩子去常青藤大學(xué)的概率就相對(duì)高些，這是剛需?！卞X彼得告訴《瞭望東方周刊》，“2017年的交易量沒有下跌，反而上漲了。”

不過，在海外置業(yè)華人數(shù)量增長的同時(shí)，人們的疑問也越來越多。不少網(wǎng)民競相問道：“特朗普排斥移民，美國的房子還要不要買？”“英國脫歐成功后，房產(chǎn)還能不能買？”“澳洲房產(chǎn)貸款收緊又加稅，投資‘樓花還行嗎？”“加拿大溫哥華外國人買房必須額外交納15%的房產(chǎn)過戶稅，現(xiàn)在還適合進(jìn)場嗎？”

“要買就買最好的學(xué)區(qū)房”

中國房地產(chǎn)研究會(huì)市場委員會(huì)副主任、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟告訴《瞭望東方周刊》，目前有兩種相反的趨勢處于一種相對(duì)矛盾的狀態(tài)：一方面，當(dāng)前反全球化、反移民化趨勢抬頭，一些國家政府收緊海外房產(chǎn)投資政策，這會(huì)給國人海外置業(yè)帶來一定程度的消極影響；另一方面，國人的海外置業(yè)需求在不斷增長。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2016年中國海外置業(yè)投資報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）預(yù)計(jì)，到2020年，中國高凈值家庭將達(dá)到346萬戶，2015年這一數(shù)據(jù)是201萬戶?！秷?bào)告》指出，相關(guān)調(diào)研顯示，已經(jīng)有27%的高凈值人士擁有境外投資，其中48%的高凈值人士在2015年增加了境外資產(chǎn)配置。而目前尚未進(jìn)行境外投資配置的高凈值人士中，有56%的人表示未來三年內(nèi)將考慮進(jìn)行境外投資。

“事實(shí)上，海外置業(yè)的人群正在壯大，購房人群正在從高凈值人群向中等收入群體下沉?！标愱烧f，“考慮到子女教育、環(huán)境等原因，中等收入家庭也在考慮海外置業(yè)?！?/p>

美國南加州地區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人錢彼得告訴本刊記者，他的客戶八成都是學(xué)區(qū)房購買者。2017年春節(jié)之后，來自中國國內(nèi)的咨詢者更多了。

“大部分客戶購買的學(xué)區(qū)房在100萬美元左右，他們要么不買，要買就買最好的學(xué)區(qū)房。”錢彼得說，“這里所說的學(xué)區(qū)房是籠統(tǒng)意義上輻射好高中的學(xué)區(qū)房，在美國同樣是好高中的學(xué)生更容易進(jìn)好大學(xué)?！?/p>

陳晟告訴本刊記者，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房對(duì)于重視教育的華人吸引力很大。有意思的是，一些美國白人家長反而從學(xué)區(qū)搬到相對(duì)遠(yuǎn)的區(qū)域，他們認(rèn)為學(xué)區(qū)競爭太激烈了，小孩受不了。

“除了學(xué)區(qū)房，國內(nèi)客戶在洛杉磯購買度假豪宅的數(shù)量也有所增加，主要以購買350萬美元到500萬美元之間的別墅為主，這類房產(chǎn)的持有成本非常高，如果按照2%的地稅來算，一年僅地稅就可能高達(dá)10萬美元，還不包括維護(hù)成本，但是這并不影響他們的購買決定。”錢彼得說。

投資？海外置業(yè)未必是好點(diǎn)子

在英國，盡管“脫歐”公投成功使得市場對(duì)于房地產(chǎn)的預(yù)期較為悲觀，不過從數(shù)據(jù)上來看，中國購房者所受影響似乎不大。

《華爾街日?qǐng)?bào)》網(wǎng)站2017年2月發(fā)表文章稱，根據(jù)房地產(chǎn)中介公司仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2016年，倫敦核心地區(qū)的房地產(chǎn)銷售中，來自中國內(nèi)地和香港的投資者“貢獻(xiàn)”了超過30億英鎊，超過了美國和歐洲投資者。自2016年6月“脫歐”公投以來，人民幣對(duì)英鎊升值了12%，使得英國的資產(chǎn)對(duì)中國內(nèi)地投資者來說變得更便宜了。

在倫敦工作的“85后”李凱告訴《瞭望東方周刊》，2016年底，他在倫敦東部購買了一套約100平方米的兩居室用于自住。他說，英國是否“脫歐”并不影響他買房的決定，“因?yàn)榻环孔膺€不如交按揭”，他對(duì)倫敦房地產(chǎn)市場很有信心，畢竟倫敦是全球金融中心。

而對(duì)于想去倫敦房地產(chǎn)市場抄底的人來說，這個(gè)想法不太可能實(shí)現(xiàn)了，英國宣布“脫歐”之后，倫敦房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了暫時(shí)的下跌，很快又漲了起來。據(jù)彭博社消息，2017年1月，英國房價(jià)創(chuàng)下一年來的最大漲幅。

李凱告訴本刊記者，他在倫敦的中國朋友差不多有一半已經(jīng)在當(dāng)?shù)刭徺I了住房，還有兩三成正在考慮近期“出手”。

2016年8月在加拿大買房的“90后”肖舒同樣是因?yàn)椤皠傂琛?。她告訴本刊記者，自己來自天津市的工薪家庭，在加拿大留學(xué)后留在曼尼托巴省工作，此前一直租房住，但搬來搬去的，加上父母來探望居住也不方便，所以她決定買房。但她不想給父母添麻煩，于是購買了總價(jià)相對(duì)較低的房屋，首付35%大概需要60萬元人民幣。

在肖舒看來，如果不是剛需，在當(dāng)?shù)赝顿Y房產(chǎn)似乎并不是一個(gè)好點(diǎn)子。每個(gè)月，她還的房貸為900加元，但地稅高達(dá)340加元，房屋保險(xiǎn)為150加元，這還不包括屋前的除草、管道維修等其他費(fèi)用?，F(xiàn)在，盡管還做了一個(gè)兼職，但支付房屋開銷后，她就成了“月光族”。

錢彼得告訴本刊記者，美國房產(chǎn)稅沒有統(tǒng)一的稅收標(biāo)準(zhǔn)，不同的州、同一個(gè)州內(nèi)不同的縣市有不同的稅率。

“歐美的熱門地區(qū)，絕大部分房產(chǎn)需要交納房地產(chǎn)稅，持有成本相對(duì)較高。而且海外房產(chǎn)的增值相對(duì)比較平穩(wěn)，就投資而言，我認(rèn)為到歐美置業(yè)很難說是一個(gè)最優(yōu)選項(xiàng)?！标愱烧f。

稅費(fèi)高了，貸款難了

2017年2月6日，澳大利亞政府宣布，加強(qiáng)對(duì)外國投資者在澳非法置業(yè)的打擊力度。近兩年來，澳大利亞已經(jīng)強(qiáng)制出售總價(jià)值超過1億澳元的房產(chǎn)，其中四成是中國富商違規(guī)購買的豪宅。

澳大利亞法律規(guī)定，除特定情況外，非澳大利亞公民只能購買新建住宅，不得購買二手房；若購買新房，必須獲得澳大利亞海外投資審查委員會(huì)批準(zhǔn)，前文提到的外國人非法持有物業(yè)，基本都是因違反了上述規(guī)定而被強(qiáng)制出售。而且，在澳非法購房的外國投資者將面臨包括3年監(jiān)禁及最高63.75萬澳元罰款在內(nèi)的嚴(yán)厲懲罰。

除了打擊外國投資者非法置業(yè)，澳大利亞各地針對(duì)海外購房者額外增加的各種稅費(fèi)，也使得購房成本加大。

2016年6月以來，澳大利亞新南威爾士州、維多利亞州、昆士蘭州先后將海外買家購房額外印花稅提高至3%～7%不等。除了印花稅，2015年12月起，在澳大利亞購買100萬澳元以下住宅房產(chǎn)的海外投資者，需交納5000澳元的申請(qǐng)費(fèi)；購買價(jià)值100萬～200萬澳元的房產(chǎn)須交納1萬澳元的申請(qǐng)費(fèi)；購買價(jià)值200萬澳元以上房產(chǎn)者，房價(jià)每提高100萬澳元需再額外增加1萬澳元的申請(qǐng)費(fèi)。

澳大利亞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人仲崇華告訴《瞭望東方周刊》，2015年時(shí)，只要經(jīng)紀(jì)人手里有房源肯定不愁中國買家，當(dāng)時(shí)貸款審批很松而且利率非常低，一般來說房租收益可以覆蓋貸款，購房者壓力并不大。但是，隨著澳大利亞銀行對(duì)海外購房者貸款政策的收緊，2016年9月以來，來自中國的購房者數(shù)量銳減，一些僅面向中國市場的小中介公司已經(jīng)堅(jiān)持不下去了。

“現(xiàn)在，除非客戶有能力付全款，否則我不建議他們沖動(dòng)買‘樓花，如果貸款申請(qǐng)不下來，那么首付也將損失?！敝俪缛A說。

除了澳大利亞，加拿大也選擇了通過加稅為房地產(chǎn)降溫。2016年7月，加拿大不列顛哥倫比亞省政府宣布，從8月2日起，將向海外買家征收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，希望借此穩(wěn)住大溫哥華地區(qū)的房屋市場。