論我國以房養(yǎng)老制度建立的困境及出路

【摘要】我國是一個(gè)“未富先老”的國家，養(yǎng)老問題已隨著老齡化時(shí)代的到來而日益突顯，其中還存在著社會養(yǎng)老保障體系不健全等諸多問題。養(yǎng)老模式迫在眉睫的問題是制度的創(chuàng)新。老年人用現(xiàn)有住房抵押所獲得的資金在不影響居住的前提之下養(yǎng)老便是反向住房抵押貸款制度，即新型的“以房養(yǎng)老”模式。

【關(guān)鍵詞】住房反向抵押 老年人 養(yǎng)老保障 制度構(gòu)建

一、我國確立住房反向抵押貸款制度的法律困境

（一）住房反向抵押貸款立法的缺位

按照物權(quán)法律制度中對抵押權(quán)含義的理解，住房反向抵押可以被理解為一種特殊類型的讓與擔(dān)保，然而它也通讓與擔(dān)保存在一些差異性的地方。我國在推行反向抵押貸款的同時(shí)并沒有可以直接適用的專門性的法律，而僅僅是借鑒適用《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》、《保險(xiǎn)法》中相關(guān)的類似的條文，這也就在一定程度上增加了反向貸款抵押的管理執(zhí)法上的難度。

（二）現(xiàn)行調(diào)整住房反向抵押貸款法律關(guān)系的民事立法不協(xié)調(diào)

在雙方當(dāng)事人在簽訂合同的過程中，清晰合理的約定雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)，我國在法律上并不存在與反向抵押貸款的沖突規(guī)定。但是，由于物權(quán)法定被我國的物權(quán)法視為基本原則之一并且嚴(yán)格遵守，從這方面看，反向抵押貸款與我國的物權(quán)法確實(shí)存在沖突之處。所以，現(xiàn)在需要解決的問題物權(quán)法的原則性規(guī)定與反向抵押貸款引入的沖突是相當(dāng)棘手的一點(diǎn)。

二、我國完善住房反向抵押貸款制度的立法構(gòu)建

（一）住房反向抵押貸款制度中借貸雙方的權(quán)利及義務(wù)

1.借款人的權(quán)利和義務(wù)。申請反向抵押貸款的老年借款人，其基本權(quán)利包含以下幾個(gè)方面：首先，借款合同尚屬有效的期間之內(nèi)，老年人仍對個(gè)人抵押置房產(chǎn)享有所有權(quán)，故而為保障老年人基本的生存需求，其繼續(xù)能能對房產(chǎn)占有、使用乃至獲取相應(yīng)收益；其次，反向抵押貸款的取得權(quán)益。再次，申請借款的老年人在約定的期限內(nèi)亦保留對自身房產(chǎn)的贖回權(quán)能，當(dāng)然在實(shí)現(xiàn)這一權(quán)能時(shí)，借款人在對房產(chǎn)進(jìn)行回贖時(shí)，應(yīng)當(dāng)清償商業(yè)銀行向其支付的貸款貸款本息；最后，依據(jù)住房反向抵押貸款中的“無追索權(quán)”規(guī)則，申請借款的老年人能夠就住房超出預(yù)期估價(jià)的收益。

2.貸款人的權(quán)利和義務(wù)。本文已經(jīng)認(rèn)定商業(yè)銀行可以作為住房反向抵押貸款中合適的貸款人，其享有的相關(guān)權(quán)利表現(xiàn)為：首先，按照合同約定審核申請借款的老年人出具的相關(guān)性的證明文件，重點(diǎn)包括身份證明與住房所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證明如房屋產(chǎn)權(quán)證等；其次，依據(jù)住房反向抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，僅表現(xiàn)為該類特殊抵押權(quán)與一般性的擔(dān)保物權(quán)共存于同一擔(dān)保物指標(biāo)的上者，商業(yè)銀行則相對于其他擔(dān)保物權(quán)人而言，其自身的擔(dān)保物權(quán)具備優(yōu)先受償?shù)姆尚Я?；再次，商業(yè)銀行有權(quán)及時(shí)要求申請借款的老年人停止侵害、排除妨害其對擔(dān)保標(biāo)的乃至債權(quán)的侵權(quán)行為。商業(yè)銀行為保證其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)可以定期核實(shí)與監(jiān)督房產(chǎn)的具體使用狀況。

（二）住房反向抵押貸款制度的市場準(zhǔn)入及退出機(jī)制設(shè)計(jì)

1.反向抵押貸款的市場準(zhǔn)入制度。一是反向抵押貸款的市場準(zhǔn)入條件。第一，市場準(zhǔn)入條件對于商業(yè)銀行來說?？梢砸?guī)定只有經(jīng)過政府授權(quán)，履行了相關(guān)手續(xù)的貸款機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行該業(yè)務(wù)的運(yùn)作，指導(dǎo)反向抵押貸款獲得社會和經(jīng)濟(jì)上的效益。第二，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入條件。在《保險(xiǎn)法》為了使保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在貸款中更好的發(fā)揮作用，應(yīng)當(dāng)更加明確的規(guī)定資產(chǎn)技術(shù)人員以及政府政策的市場準(zhǔn)入條件。

二是貸款機(jī)構(gòu)的市場退出條件。第一是貸款機(jī)構(gòu)因被政府主管機(jī)關(guān)責(zé)令撤銷而退出。政府主管部門可以對一些基于違法經(jīng)營、管理不善等原因而破壞金融秩序、言重阻礙市場發(fā)張的貸款機(jī)構(gòu)責(zé)令撤銷，該行為性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于行政處罰。第二是因貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)而退出。由于我國破產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)及其條件不是很明確，不能夠很好達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，因而，我國應(yīng)該對反向貸款的退出機(jī)制作出明確的規(guī)定。

三是反向抵押貸款的市場退出程序。當(dāng)前，基于我國法律法規(guī)對高風(fēng)險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)的處置辦法，首先是對有問題的貸款機(jī)構(gòu)實(shí)施救助、收購或兼并、接管或停業(yè)整頓等措施，最后才是實(shí)施被動的退出措施。為保障反向抵押借款人的合法權(quán)益應(yīng)對方向抵押制度中的貸款機(jī)構(gòu)退出謹(jǐn)慎對待。

2.反向抵押制度的擔(dān)保物。根據(jù)《土地法》第62條的規(guī)定，每戶農(nóng)村的村民都僅僅能擁有一處宅基地。在村民出租、出賣住房之后，不得再申請宅基地。同時(shí)，《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》也不允許在集體土地的使用權(quán)上設(shè)定擔(dān)保。所以，反向抵押貸款的擔(dān)保物應(yīng)以國有土地使用權(quán)上的房屋為限，而不應(yīng)當(dāng)針對有較多限制的宅基地。

3.貸款的發(fā)放方式。反向抵押貸款的發(fā)放方式相對而言比較多樣，就國外而言存在5種發(fā)放方式，筆者認(rèn)為采用終生年金或者信用額度的發(fā)放方式更加適合我國的國情，以及能更好的促進(jìn)其發(fā)展。

4.反向抵押貸款的用途。應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格反向抵押貸款的功能，其中借款人只能通過反向抵押貸款取得的款項(xiàng)用于個(gè)人養(yǎng)老消費(fèi)，而不能用于其他用途，否則，借款人應(yīng)該對此承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

5.無追索權(quán)的條款。無追索權(quán)指的是當(dāng)合同到期時(shí)，借款人或其繼承人可以不支付貸款本金和利息總額超出住房價(jià)值的差額部分。貸款機(jī)構(gòu)無權(quán)要求支付該差額部分但可以通過保險(xiǎn)的方式予以解決。

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作者簡介：杜文澤（1991-），男，山西晉中人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)（法學(xué)）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：經(jīng)濟(jì)法研究。