房產(chǎn)稅改革的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及我國(guó)試點(diǎn)情況評(píng)析

劉佳君

摘 要：房產(chǎn)稅是國(guó)家作為征稅主體對(duì)納稅人所征收的、以房屋為征稅對(duì)象的一種稅。在2010年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》（以下簡(jiǎn)稱意見）經(jīng)過一系列的程序最終出現(xiàn)在了人們的視線之中。在該《意見》中有“出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”的大綱性指導(dǎo)意見。不得不說，這一文件使得我國(guó)房產(chǎn)稅改革由此展開。在十八屆三中全會(huì)中有著更加明確的表述：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，這樣的指導(dǎo)意見更是推動(dòng)了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。文章從我國(guó)房產(chǎn)稅改革的重要性入手，主要通過對(duì)國(guó)際房產(chǎn)稅改革的分析，借鑒其中的可行性經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)情況進(jìn)行評(píng)估，以求對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革能有所幫助。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅改革 社會(huì)公平正義 改革試點(diǎn)

一、房產(chǎn)稅改革歷史發(fā)展

（一）建國(guó)初期的房產(chǎn)稅

“房”，無論是在古時(shí)候的中國(guó)，還是在如今逐漸走向民主富強(qiáng)的中國(guó)來說，都具有著重要的意義。新中國(guó)建國(guó)以來，住房G問題一直是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要解決的重要問題，它對(duì)于我國(guó)民生問題的解決來說更是不可忽視的。在新中國(guó)剛剛成立的時(shí)候，我國(guó)也有相關(guān)的房產(chǎn)稅規(guī)范。1950年1月開始施行的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》中第四條以文字形式規(guī)范表達(dá)了房產(chǎn)稅為十四大稅種之一。1951年《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》頒布施行以后，我國(guó)城市房產(chǎn)稅就正式得以征收。

（二）改革開放時(shí)期的房產(chǎn)稅

改革開放以后，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的提升等等方面扮演了重要的角色。但是，隨之而來的是越來越多的人們進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)成為人們投機(jī)的重要市場(chǎng)。這樣就逐漸演變成為了我們所熟知的“炒房”，投資者以低價(jià)買進(jìn)，囤能積著自己手中的房屋資源，等到一定高價(jià)再進(jìn)行托手轉(zhuǎn)賣，以賺取中間高額的差價(jià)。不得不說，他們有投資的技巧，但是對(duì)于那些需要住房資源的需求者來說，“炒房”所帶來的高價(jià)是需要他們承擔(dān)的。無形中就將普通民眾錢包中的錢，轉(zhuǎn)移到了投資者的錢包之中，不得不說這樣很可能會(huì)帶來貧富差距拉大的結(jié)果，而事實(shí)上卻也正是如此。

伴隨著越來越多的“房哥”、“房姐”的出現(xiàn)，越來越多的人“買不起”房狀況的加劇，社會(huì)穩(wěn)定也出現(xiàn)了危機(jī)。單單靠市場(chǎng)已經(jīng)不能夠維持良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，為了緩解這些狀況，國(guó)家對(duì)此進(jìn)行了干預(yù)。1984年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)新政策，重新開始對(duì)企業(yè)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅進(jìn)行征收。2003年的十六屆三中全會(huì)審議并通過了《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，在這一文件中就提出了 “實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。在2006年，國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)這份文件所提出的決定，在全國(guó)范圍內(nèi)、部分地區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。但是這一試點(diǎn)工作并不是現(xiàn)實(shí)中征稅納稅活動(dòng)，而是模擬征稅。這一模擬征稅被稱之為“空轉(zhuǎn)”，通過模擬征稅程序和數(shù)額，對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行評(píng)估，為今后房產(chǎn)稅的征收工作積累經(jīng)驗(yàn)。

（三）《意見》出臺(tái)后的房產(chǎn)稅

2010年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)愈來愈高的增長(zhǎng)趨勢(shì)，于是《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》應(yīng)運(yùn)而生。 “出臺(tái)資源稅改革方案，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，可以說這對(duì)房產(chǎn)稅改革來說具有重要意義，推動(dòng)了上海、重慶試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅改革的實(shí)現(xiàn)。2011年上海、重慶兩大試點(diǎn)城市第一次將個(gè)人非經(jīng)營(yíng)用房納入到征稅對(duì)象范圍，它實(shí)質(zhì)所征的稅是針對(duì)個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)。

2013年十八屆三中全會(huì)召開，會(huì)議中針對(duì)于房產(chǎn)稅提出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，這一舉措將房產(chǎn)稅改革方向進(jìn)一步明確下來。不難看出，征收個(gè)人房產(chǎn)稅擴(kuò)展到全國(guó)范圍是此次舉措的重要目標(biāo)，如何貫徹落實(shí)就成了值得思考的問題。

二、房產(chǎn)稅改革重要性

房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對(duì)象的一種稅。在我國(guó)，房產(chǎn)稅是劃歸于財(cái)產(chǎn)稅一類。推進(jìn)房產(chǎn)稅改革不僅僅是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅自身的正當(dāng)性，同時(shí)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展來說，也具有重要的意義。

（一）改革有利于社會(huì)公平

首先，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革有利于社會(huì)公平正義的進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)稅屬于稅收的一種，而稅收在社會(huì)分配中是再次分配的范疇，其主要作用是通過國(guó)家宏觀調(diào)控來對(duì)社會(huì)財(cái)富實(shí)現(xiàn)第二次分配，更加注重的是社會(huì)公平。房產(chǎn)稅的征收亦是如此。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展所帶來的結(jié)果是投資者以低價(jià)囤積房產(chǎn)，高價(jià)拋售的方式賺取高額利益。這種嚴(yán)重投機(jī)行為對(duì)于社會(huì)公平來說無疑是不利的，因此房產(chǎn)稅就有了必要。而推進(jìn)房產(chǎn)稅改革能夠改善房產(chǎn)稅制度的不合理之處，推進(jìn)擁有幾套房產(chǎn)與基本住房需求無法達(dá)到滿足這兩種極端情況的調(diào)和，促進(jìn)社會(huì)再分配朝著更加公平的方向發(fā)展。

（二）改革有利于完善稅法體系

其次，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革有利于完善全我國(guó)稅法體系，促進(jìn)地方稅制改進(jìn)，從而為地方財(cái)政提供穩(wěn)定稅收來源。我國(guó)稅種分為五大類，包括了所得稅、行為稅、流轉(zhuǎn)稅、資源稅和行為稅，其中財(cái)產(chǎn)稅改革相對(duì)于國(guó)際社會(huì)的稅制改革來說是相對(duì)滯后的，這樣不利于我國(guó)稅制與國(guó)際接軌，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)整體發(fā)展。

（三）改革有利于貫徹落實(shí)國(guó)家政策

最后，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革有利于貫徹落實(shí)國(guó)家政策，實(shí)現(xiàn)共同富裕。房產(chǎn)稅的征收就意味著擁有越多的房產(chǎn)就需要付出愈高的稅款代價(jià)，能夠在一定程度上實(shí)現(xiàn)抑制房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)行為。這樣一來，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)量就會(huì)減少，相對(duì)地，房屋的供給量就會(huì)變多，從而促進(jìn)資源利用率的有效提高，實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)。

三、國(guó)外房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗(yàn)

在國(guó)際上，很多國(guó)家都實(shí)施征收房產(chǎn)稅這一做法，而且相較于國(guó)內(nèi)立法來說，其他一些國(guó)家的立法比較完善，因此借鑒國(guó)外房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗(yàn)也是對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革大有幫助。

（一）歐美國(guó)家房產(chǎn)稅制度

1、美國(guó)房產(chǎn)稅制度

在美國(guó)，房產(chǎn)稅也是劃歸于財(cái)產(chǎn)稅之下進(jìn)行征收的。從歷史角度看，美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅出現(xiàn)較早。美國(guó)房產(chǎn)稅經(jīng)過歷史上的改革趨于完善，現(xiàn)如今美國(guó)房產(chǎn)稅所針對(duì)的納稅對(duì)象主要是擁有房產(chǎn)的人，它的基本稅率是百分之三點(diǎn)五，同時(shí)還有百分之一點(diǎn)九的地稅。除了我們所通常說的持有環(huán)節(jié)征稅之外，美國(guó)房產(chǎn)稅的征稅范圍還包括了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。關(guān)于房產(chǎn)稅征收以后的歸屬問題。美國(guó)所實(shí)行的財(cái)政制度與其國(guó)家體制密切相連，三級(jí)體制各自聯(lián)系卻又獨(dú)立。因此地方政府就能夠自主地按照地方實(shí)際情況制定房產(chǎn)稅法，征收房產(chǎn)稅，并且稅收款項(xiàng)也將歸于地方財(cái)政。

2、英國(guó)房產(chǎn)稅制度

在英國(guó)，家庭財(cái)產(chǎn)稅中有關(guān)于房產(chǎn)稅的規(guī)定，它的納稅人是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人以及房屋的承租人，而且對(duì)非本地居民實(shí)行單獨(dú)征稅。從歷史來看，英國(guó)的房產(chǎn)稅來自于爐灶稅，當(dāng)時(shí)的征稅依據(jù)是房屋里所有的爐灶數(shù)量，后來就演變成為窗戶數(shù)量，名字也就改成了窗戶稅。1989年的稅制改革使得房產(chǎn)稅分成營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅與社區(qū)稅兩類，最后由于各種原因政府廢止了社區(qū)稅。

（二）亞洲國(guó)家房產(chǎn)稅制度

1、日本房產(chǎn)稅制度

在日本，房產(chǎn)稅的征收范圍也包括了保有環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)中主要是固定資產(chǎn)稅以及城市規(guī)劃稅，同時(shí)征收范圍還包括了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。日本在20世紀(jì)80年代也出現(xiàn)過房地產(chǎn)業(yè)瘋狂投機(jī)狀況，為了緩解社會(huì)壓力，日本政府就進(jìn)行了稅制改革。伴隨著一次次的改革，日本的房產(chǎn)稅也趨于完善。日本房產(chǎn)稅征稅范圍較為廣泛，但是它推行減免優(yōu)惠政策，因此也能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)不同對(duì)象征收不同程度稅款的目標(biāo)。日本的房產(chǎn)稅稅款也是歸地方政府財(cái)政收入。

與日本相似，韓國(guó)的房產(chǎn)稅也是為了緩解房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)所帶來的壓力而進(jìn)行的改革，設(shè)置中央和地方兩級(jí)稅收制度，同時(shí)實(shí)行稅收減免優(yōu)惠政策。

2、新加坡房產(chǎn)稅制度

在新加坡，與房產(chǎn)稅相關(guān)的稅種稱之為物業(yè)稅。新加坡對(duì)所有的房產(chǎn)都征收物業(yè)稅，對(duì)不同類型的房產(chǎn)實(shí)行不同的稅率，自住的按照百分之四進(jìn)行征收，其他按照百分之十進(jìn)行征收。新加坡還針對(duì)于那些少數(shù)的富人實(shí)行較高的稅率，為那些中低收入者提供廉租房，以拉小收入差距，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。

四、我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)評(píng)估

（一）我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)概況

2011年上海、重慶兩地分別設(shè)立了房產(chǎn)稅改革試驗(yàn)點(diǎn)。雖然這兩個(gè)是同時(shí)期開展試點(diǎn)改革，但是它們之間還是有所區(qū)別的。如下圖表所示：

上海和重慶兩大城市之間的房產(chǎn)稅改革從整體上來看既有相同，卻又各有其各自的重點(diǎn)內(nèi)容。兩地都將納稅主體設(shè)置為個(gè)人主體；而計(jì)稅的依據(jù)政策也是暫定，根據(jù)改革深入程度進(jìn)行調(diào)整；兩個(gè)地方征收的方式都是以年來計(jì)征，不足一年的則是按照月為單位來計(jì)征；所適用的稅率、優(yōu)惠政策的設(shè)置都有相同；關(guān)于未能按時(shí)足額進(jìn)行繳納稅款的滯納金比率也一致，稅款用途均用于保障性住房建設(shè)。

（二）我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)取得的成果

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作已經(jīng)有了較長(zhǎng)的一段時(shí)間，在這一段時(shí)間里兩大試點(diǎn)城市改革工作取得了一些成果。一方面，從房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)狀況來看。兩大城市房地產(chǎn)稅改革使得房地產(chǎn)業(yè)的投資額的同比增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)下降狀態(tài)，而且通過對(duì)比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額可以發(fā)現(xiàn)，其比例也有所下降，這樣看來，兩大城市房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為的確得到了一定程度的抑制。另一方面，從地方財(cái)政收入增長(zhǎng)來看。無論是上海市還是重慶市，兩地進(jìn)行房產(chǎn)稅改革政策中所征收的稅款都是歸于地方政府財(cái)政收入的。從結(jié)果上來看，也的確是這樣，兩地房產(chǎn)稅稅收呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。

（三）我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)面臨的問題

雖然我國(guó)房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地設(shè)置了試驗(yàn)點(diǎn)，也取得了一些效果，但是不得不承認(rèn)其效果還是難以令人滿意的，改革所面臨的問題較多。

首先，從從住宅價(jià)格來看。雖然兩大城市對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)活動(dòng)有了一定程度的抑制，但是無論是上海，還是重慶住宅的價(jià)格卻是一直上漲的，并且還呈現(xiàn)著繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。所以，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的展開對(duì)于住宅價(jià)格的穩(wěn)定來說作用微乎其微。

其次，從調(diào)節(jié)收入分配來看。兩大城市通過房產(chǎn)稅改革，將部分家庭自用住房與經(jīng)營(yíng)性住房一起納入到征稅范圍之內(nèi)，雖然具體的征稅對(duì)象有所不同，但是最終都是通過將征收的房產(chǎn)稅用于廉租房等保障住房建設(shè)，以此來拉小高收入者與中低收入者之間的收入差距。實(shí)踐結(jié)果表明，所征收的房產(chǎn)稅數(shù)額比預(yù)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)要低，而且如今房屋的保值升值功能較高，以至于已經(jīng)擁有房屋的人更加富有。所以，房產(chǎn)稅改革在這一方面的作用也是不能夠讓人滿意的。

最后，從財(cái)政收入角度來看。房產(chǎn)稅的改革實(shí)際上是為地方政府帶來了一筆收入，但是上海重慶兩大試點(diǎn)所帶來的房產(chǎn)稅收入占各自地方公共財(cái)政收入的比重很小，更是無法實(shí)現(xiàn)改革政策中所設(shè)想的達(dá)到地方財(cái)政收入的主要來源這一目標(biāo)。因此，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作對(duì)地方財(cái)政收入來說只是杯水車薪。

綜上，我國(guó)上海、重慶兩地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作實(shí)際效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離設(shè)想效果，雖然整體上使得房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)活動(dòng)得到了抑制，但是整體上對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、穩(wěn)定住宅價(jià)格等等方面來說作用微乎其微，改革還有待進(jìn)一步完善。

五、結(jié)束語

房產(chǎn)稅改革對(duì)于調(diào)節(jié)收入分配、完善稅法體系等等方面具有著重要意義，因此房產(chǎn)稅改革確有其必要性。然而我國(guó)在上海、重慶兩地的試點(diǎn)工作所帶來的效果卻難以令人滿意，因此我國(guó)房產(chǎn)稅改革還應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)外改革經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善，這樣才能夠使得房產(chǎn)稅改革發(fā)揮其真正效用。

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