淺談關(guān)于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型分析

高靜

摘 要：隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和財稅改革的深入，我國的房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期，這種轉(zhuǎn)型是多方面的其中最為關(guān)鍵的就是與財務(wù)管理相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的轉(zhuǎn)型，這種轉(zhuǎn)型涉及到了土地成本、現(xiàn)金流量、庫存壓力、融資多個方面，本文將對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的重要財務(wù)影響因素進行深入的分析從而促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠從以往的重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式。

關(guān)鍵詞：財務(wù)管理 房地產(chǎn) 資產(chǎn)運營 轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)企業(yè)是我國支柱型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)直接占GDP的比重高達6%由此可見其對于我國經(jīng)濟的重要性。隨著我國營改增的稅務(wù)政策調(diào)整以及公允價值計量模式的推行使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著一場比變革，其資產(chǎn)運營模式正在逐漸轉(zhuǎn)換由原本的中資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，這種模式的轉(zhuǎn)變與財務(wù)管理是息息相關(guān)的，因此我們必須對財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的轉(zhuǎn)型進行深入的分析從而找到影響其轉(zhuǎn)型的各類因素，今天筆者就和大家來談一談關(guān)于財務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型的相關(guān)話題。

一、資產(chǎn)模式概述

（一）重資產(chǎn)運營模式

重資產(chǎn)運營模式就是指在企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)結(jié)構(gòu)當(dāng)中資產(chǎn)負債中其固定的投資比例較高的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如果放在產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻高、市場需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下哎是非常容易盈利的，但是如果市場是處于飽和狀態(tài)的，從而使得供大于求那么總資產(chǎn)模式下其大量的固定資產(chǎn)投入就回是的其資金無法在短時間內(nèi)進行回籠，使得其現(xiàn)現(xiàn)金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。

（二）輕資產(chǎn)運營模式

輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整個資產(chǎn)就誒夠的當(dāng)中流動現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營銷開發(fā)和用戶體驗等方面。輕資產(chǎn)所強調(diào)的是對企業(yè)品牌和企業(yè)運營能力的增強，利用杠桿效應(yīng)原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U降低，增加對知識產(chǎn)權(quán)、品牌、客戶資源和運營的投入。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的主要因素

（一）土地成本因素

我國是一個人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來我國的土地價格正在節(jié)節(jié)攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控這些因素都是的土地的需求量遠遠大于土地的供給量二者之間成出現(xiàn)了嚴重地不平衡現(xiàn)象。土地成本的大幅度上升一方面必然會造成開發(fā)商拿地難度和拿地價格明顯增高從而使得其開發(fā)成本大幅度增加。另一方面隨著土地價格的快速上升使得開發(fā)商已經(jīng)購買的土地價格變得越來越高其享受到的土地紅利也會因此增加，最終使得其固定資產(chǎn)的價值有所增值。因此土地成本因素對于開發(fā)商而言可謂是愛恨摻雜的，房地產(chǎn)企業(yè)必須權(quán)衡好土地增值的幅度與財務(wù)費用之間的關(guān)系，如今房地產(chǎn)的黃金時代已然過去，土地價格的增長幅度已經(jīng)不再是以往那種以倍數(shù)增值的年代，這就使得如今很多房地產(chǎn)企業(yè)其資金成本極速增加而財務(wù)費用也越來越高，導(dǎo)致其投入到土地當(dāng)中的資金過多，其現(xiàn)金流量過少很可能會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

（二）樓盤庫存壓力因素

近些年來房地產(chǎn)市場一直處在一個較為低迷的狀態(tài)下，其庫存量節(jié)節(jié)攀升，樓盤庫存對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用是十分嚴重的，房地產(chǎn)企業(yè)的高投入?yún)s無法得到迅速的資金回籠甚至?xí)捎谶@種資金無法回籠造成房地產(chǎn)企業(yè)無法償還銀行貸款引發(fā)一連串的財務(wù)危機，盡管今年我國提出了銷庫存的國家戰(zhàn)略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型而言也是一個巨大的威脅。

（三）現(xiàn)金流因素

房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且其資金運轉(zhuǎn)的周期較長通常需要3年以上的時間才能夠進行一次資金回籠，而在項目建設(shè)的過程中是需要持續(xù)投入的，任意一筆資金無法到位都可能使得整個企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成功案例

凱德集團絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其目前已經(jīng)成功的進行了轉(zhuǎn)型，由原本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換為了房地產(chǎn)投資企業(yè)（輕資產(chǎn)機構(gòu)），在其轉(zhuǎn)型過程中同樣受到了各類因素的影響，但是凱德通過拍賣非核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)來彌補核心資產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，成功地進行了轉(zhuǎn)型。在轉(zhuǎn)型期間也遭遇過財務(wù)數(shù)據(jù)下降的情況，但是其堅定地從原本的香港模式轉(zhuǎn)為美國模式，在房地產(chǎn)土地價格較低時買入土地進行儲備，再在房地產(chǎn)市場回暖趨于繁榮是賣出土地，從而獲得差價進行盈利，這樣的輕資產(chǎn)運營模式使得凱德的利潤回報大大提升，而財務(wù)風(fēng)險卻大大降低。

四、結(jié)束語

對于我國而言房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一個勢在必行的趨勢，我們必須對影響其轉(zhuǎn)型的各類因素進行了解和控制，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠在財務(wù)風(fēng)險最低的情況下實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型。

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