房地產(chǎn)價格影響因素研究綜述

劉鷹

摘 要：2015年底至2016年，全國范圍內(nèi)再次出現(xiàn)房價增幅加劇的狀況，房價的非理性增長給社會、經(jīng)濟(jì)帶來了一定的負(fù)面影響?；诖?，通過對2002年至今發(fā)表的文獻(xiàn)進(jìn)行綜述，梳理了對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的需求側(cè)因素、供給側(cè)因素，以及同時影響供需兩側(cè)的因素，并指出目前實證研究中數(shù)據(jù)統(tǒng)計及研究角度不充分的缺點。在此基礎(chǔ)上，提出應(yīng)該加強(qiáng)實證數(shù)據(jù)的科學(xué)性和全面性，對影響因素提出合理適度的分層分類方法，弄清各層次重要性及及耦合機(jī)制，從而挖掘出主導(dǎo)影響因素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格；需求側(cè)；供給側(cè)；影響因素

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）08-0075-02

1998年房改以來，中國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)[1]，2000—2014年，全國商品房銷售面積增加近6.5倍；商品房平均銷售價格從2 112元/平方米增至6 324元/平方米，增加3倍，增幅近20倍。自2000年以來，城鎮(zhèn)居民家庭人均居住消費支出從565.3元增加至1 484.3元，增幅僅2.6倍，遠(yuǎn)小于商品房平均銷售價格的增長倍數(shù)。這表明，人均用于支付居住的消費能力不及房價的增長速度，導(dǎo)致了一系列社會和經(jīng)濟(jì)問題。當(dāng)前，房屋居住性消費已成為居民消費和投資支出的最大部分，因此房地產(chǎn)業(yè)的運行發(fā)展關(guān)系到整個國民經(jīng)濟(jì)的健康和穩(wěn)定[2]。本文旨在通過對目前該領(lǐng)域內(nèi)的文獻(xiàn)進(jìn)行綜述，進(jìn)一步理清對房價影響因素，為后續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)價格研究提供一定參考。

房產(chǎn)價格的成因及波動研究是當(dāng)代宏觀經(jīng)濟(jì)研究和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)中種重要的研究領(lǐng)域之一。各種經(jīng)濟(jì)、政治層面的宏觀和微觀因素均通過復(fù)雜的傳導(dǎo)機(jī)制對房產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。目前學(xué)者對房地產(chǎn)價格影響因素進(jìn)行的研究，主要可歸納為三方面：需求側(cè)影響因素、供給側(cè)影響因素，以及同時影響供求雙方的因素[3-7]。

一、需求側(cè)影響因素

有房產(chǎn)需求的主體幾乎是社會中每個家庭單位，其影響因素歸納起來主要有人口、收入等。

（一）人口因素

人口因素包括人口數(shù)、人口素質(zhì)、年齡結(jié)構(gòu)比例等，收入因素主要包括人均可支配收入等。人口數(shù)量往往與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)關(guān)系。徐建煒等（2012）研究發(fā)現(xiàn)，我國少年人口撫養(yǎng)比上升導(dǎo)致房價下跌；老年人口撫養(yǎng)比增加使得房價的上漲[8]。在人口結(jié)構(gòu)的影響方面研究認(rèn)為，當(dāng)老年人的儲蓄釋放殆盡時，房價失去快速上漲前提，將趨于走弱。人們的教育水平、生活質(zhì)量和文明程度、居住觀念等也可以引起房地產(chǎn)價格的變化。陳斌開等（2012）采用了受教育程度和收人水平等聯(lián)合控制變量來描述“組群效應(yīng)”，通過回歸方程方法結(jié)合類似曼昆的方法準(zhǔn)確地估計了不同年齡段的我國住房需求，結(jié)果表明需求增長率很好地擬合了2004—2009年的住房價格變化[9]。我國居住觀念是以住房為家，以剛性需求為主。但隨著近年來房價增速太快，購買力不足人群租房的比例大幅度上升。

（二）投資需求

房價上漲，資金充裕的投資者為了保值或增值，在房價上漲后出售住房獲利，加劇了行業(yè)資金的擁擠程度，對房地產(chǎn)的價格也產(chǎn)生影響。人均可支配收入對于投資房產(chǎn)具有重要意義，隨著人均可支配收入的增加，投資意愿增強(qiáng)，促使房價上漲；反之則下降。另外，房產(chǎn)位置及公共服務(wù)的好壞直接決定了投資的回報率。

二、供給側(cè)影響因素

從供給側(cè)視角來看，主要是對土地供給和價格、房產(chǎn)投資、等對供給產(chǎn)生影響的因素。

（一）土地政策和城市規(guī)劃

土地供應(yīng)方面，一方面，土地供應(yīng)總量的控制直接控制住房供應(yīng)總量；另一方面，特殊地段土地稀缺性勢必造成土地的供應(yīng)有限性。王松濤等（2009）提出了“生產(chǎn)函數(shù)渠道”、“預(yù)期渠道”和“供應(yīng)效率渠道”三種影響機(jī)制，描述了土地供給影響住房供給進(jìn)而影響房價的過程，認(rèn)為房價也和土地價格緊密相關(guān)。邵新建等（2012）發(fā)現(xiàn)，由于地方政府壟斷了城市土地市場，追逐土地利益最大化驅(qū)使地價攀升，地價每增加1%導(dǎo)致了城市房價上漲0.55%[10]。但是，況偉大等人（2012）利用中國35個大中城市2003—2008年的數(shù)據(jù)得出不同結(jié)論：地價房價比僅為10.23%且房價對地價的彈性僅為2%，因此推斷地價不足以成為房價變動的主要原因[11]。再者，我國大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化及相應(yīng)的城市規(guī)劃也極大影響了房地產(chǎn)價格。數(shù)據(jù)表明地方政府缺乏抑制房價的動力。實際決策過程中，政府通過調(diào)整土地供給的數(shù)量、節(jié)奏、類型等來影響住房供應(yīng)及房價。另外，由于城市居民收入存在一定差異，為了保證社會安定，促使政府必須對公共住房類型、數(shù)量及分配對象、分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃，實行適度合理的公共住房政策，這樣也將影響房價。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資

房產(chǎn)開發(fā)投資情況直接決定了房屋開發(fā)情況，包括土地開發(fā)面積、房屋存量等等都對房價造成了間接影響。理論上，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上升時，房地產(chǎn)市場處于繁榮階段，供給相對充足，房價跟隨供需狀況而平穩(wěn)波動或穩(wěn)中有降；反之，當(dāng)開發(fā)投資下降，房產(chǎn)供給會有所下降，導(dǎo)致房價波動。實際上房地產(chǎn)投資水平對房價的影響并非如此簡單。一方面，房地產(chǎn)投資增加將帶來商品房供給的增加，有利于延緩房價上漲；另一方面，人們對房地產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期與投資相互作用，涌入的投資會促使開發(fā)商提高房價。

三、影響供求雙方的因素

除了上述影響住房供給或需求的因素外，還有其他多種因素會對住房供給、需求同時產(chǎn)生影響，主要為宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、財稅政策、貨幣及信貸政策等。

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

供給方面，國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)的經(jīng)營狀況通過影響土地、建筑行業(yè)物質(zhì)的供給和需求來間接影響住房供給；物價水平和工資水平通過影響房屋造價成本來影響到住房供給。需求方面，城市經(jīng)濟(jì)活動規(guī)模以及城市人口變化直接與住房需求相關(guān)；工資水平和就業(yè)情況影響人均收入水平，進(jìn)而對其住房需求產(chǎn)生影響，最終影響房地產(chǎn)價格。

（二）財稅政策

與房地產(chǎn)直接相關(guān)的課稅包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅和契稅等。征收住房交易稅或住房持有稅可影響投資性需求，甚至降低改善性住房購買的積極性。對土地持有環(huán)節(jié)征稅主要影響房地產(chǎn)商購入土地的積極性，從而對住房供給產(chǎn)生影響。

（三）貨幣及信貸政策

主要影響因素為貸款政策、貨幣供應(yīng)量等。就貸款政策而言，可以分為對個人房地產(chǎn)消費的房產(chǎn)抵押貸款政策及利率，以及對開發(fā)商開發(fā)借貸的貸款政策兩方面。房產(chǎn)抵押貸款利率增加、首付比例上漲、公積金貸款總額降低以及貸款年限的縮短都會抑制貸款行為，從而影響影響房價。對開發(fā)商的借貸政策收緊，將影響開發(fā)商現(xiàn)金流，從而抑制借貸規(guī)模，導(dǎo)致其土地儲備能力和住房開發(fā)能力降低，進(jìn)而影響房價。貨幣供應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求的影響通過資金總量體現(xiàn)。貨幣擴(kuò)張時，供求雙方貸款更容易，供給與需求均呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢；貨幣收縮時，供求雙方貸款受阻，供給與需求都會受到抑制。

四、目前研究的不足

（一）實證研究中數(shù)據(jù)統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)不一、不全面

不同部門、不同區(qū)域、不同領(lǐng)域用于房產(chǎn)分析的數(shù)據(jù)源的量是有限的，而且其統(tǒng)計口徑、標(biāo)準(zhǔn)并不一致，這就導(dǎo)致對于房產(chǎn)的實證分析數(shù)據(jù)往往不統(tǒng)一。而且影響房地產(chǎn)價格的因素非常多，許多影響因素之間往往是互相制約的，因此影響因素之間的因果關(guān)系并不明晰。例如，文獻(xiàn)中普遍認(rèn)為利率降低導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場，從而抬升了房價，但是從政策制定的角度來看，高房價也有可能是政府采用較高利率的貨幣政策的原因。

（二）缺乏將供給側(cè)因素和需求側(cè)因素以及對供需雙方均有影響的因素結(jié)合起來的研究

目前的研究往往局限于手頭能夠收集到的有限資料，通常的做法是將幾個相關(guān)因素作為變量，將房價作為因變量，進(jìn)行多元回歸分析，這些變量要么是供給側(cè)的變量，要么是需求側(cè)的變量，將兩者結(jié)合起來考慮的并不多見。另外，目前的研究存在兩個難點，首先是尚未找到對眾多影響因素的合理、全面的分層分類方法，其次是尚未弄清各層次內(nèi)部的各影響因素的影響權(quán)重，以及不同層次影響因素之間的耦合機(jī)制，從而挖掘出主導(dǎo)影響因素。由此導(dǎo)致了采用通常的回歸分析方法在選取的研究變量上未進(jìn)行過充分性論證，存在人云亦云的盲目性，使得許多影響微弱的變量被選取，以及許多重要的變量被忽略。此外也未對各個影響因素之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行充分挖掘，未將供需雙方因素的互相轉(zhuǎn)化機(jī)制予以考慮，導(dǎo)致回歸方程中缺乏因素之間的聯(lián)合變量。

五、結(jié)論與建議

對影響房地產(chǎn)價格的因素的研究文獻(xiàn)進(jìn)行了綜述，分別從需求側(cè)素和供給側(cè)，以及同時影響供需兩側(cè)的因素三個方面進(jìn)行了討論，并提出兩點建議。

1.加強(qiáng)實證研究中數(shù)據(jù)統(tǒng)計的科學(xué)性，房價研究的數(shù)據(jù)應(yīng)更加標(biāo)準(zhǔn)、更加全面。

2.研究應(yīng)該結(jié)合需求側(cè)、供給側(cè)等多方因素，對大量影響因素提出合理適度的分層分類方法，弄清各層次內(nèi)部的各影響因素的影響權(quán)重，以及不同層次影響因素之間的耦合機(jī)制，從而挖掘出主導(dǎo)影響因素。

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[責(zé)任編輯 柯 黎]