房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)影響機(jī)理與實(shí)證分析
——以上海市為例

（華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，湖北 武漢 430070）

房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)影響機(jī)理與實(shí)證分析
——以上海市為例

劉玥，曾欣喻

（華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，湖北 武漢 430070）

2011年滬渝兩市房地產(chǎn)稅改革至今，已有五年，關(guān)于房地產(chǎn)稅的熱議卻仍是居高不下，新財(cái)政部長(zhǎng)的上任更是將這一議題推向高潮。本文采用供求理論和四象限模型對(duì)房產(chǎn)稅作用機(jī)制進(jìn)行論述，并通過(guò)建立多元線性回歸模型對(duì)上海市進(jìn)行實(shí)證研究。理論顯示房地產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)在短期有平抑作用，長(zhǎng)期效果不顯著。實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)宏觀因素對(duì)于房產(chǎn)稅的影響很大，同時(shí)房地產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)微弱正相關(guān)，說(shuō)明房產(chǎn)稅對(duì)于上海市房?jī)r(jià)的調(diào)控作用不明顯，房?jī)r(jià)受宏觀因素影響更大。

房產(chǎn)稅改革；四象限模型；多元線性回歸

一、上海市房地產(chǎn)行業(yè)狀況

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)都呈現(xiàn)出一片繁榮的盛象，但隨之也帶了不同的社會(huì)問題與產(chǎn)物。在這之中，房地產(chǎn)稅作為規(guī)范樓市的一種工具“應(yīng)運(yùn)而生”。房地產(chǎn)稅是整體性概念稅種。就上海市土地出讓金來(lái)說(shuō)，從2003-2013年整體呈現(xiàn)不斷走高的趨勢(shì)，2013-2016年呈現(xiàn)出逐年遞減的趨勢(shì)。從上海市土地供給方面來(lái)說(shuō)，上海市主要中心城區(qū)以及近郊地區(qū)的土地供給正面臨一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的走低階段，在2009-2011年出現(xiàn)了輕微的下降，但從2012年開始回升，并且在2014-2015年出現(xiàn)“峰態(tài)”上漲。從商品房銷售價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，從2005-2013年逐年走高，在2014年住宅商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)急劇下降，但在2015年實(shí)現(xiàn)了一個(gè)較為快速的回升。由此可見，如何分析上海市房地產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)理，并以此實(shí)施有效措施，對(duì)于維持上海市房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

二、理論機(jī)理分析

1、供求理論分析

供給：從短期來(lái)看，因?yàn)闃潜P的開發(fā)周期長(zhǎng)且土地供給稀缺，供給為剛性。長(zhǎng)期來(lái)看，土地的剛性供給可能由信貸和行業(yè)進(jìn)入壁壘等因素的聯(lián)合作用發(fā)生改變。不過(guò)筆者也認(rèn)為政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴對(duì)供給將呈現(xiàn)正向影響，即為了實(shí)現(xiàn)政府財(cái)政收支平衡，不會(huì)完全放棄對(duì)土地的拍賣，因此會(huì)在一定程度上減弱上述因素的作用。

需求：購(gòu)房需求分為潛在需求與居住需求[1]。其中，潛在需求分為投機(jī)需求和投資需求。在短期，轉(zhuǎn)手成本變高，投機(jī)者轉(zhuǎn)手變得更加困難，所以投機(jī)需求將會(huì)降低。投資需求主要取決于預(yù)期收益，房產(chǎn)稅改革會(huì)改變購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期，使得購(gòu)房者減少。中長(zhǎng)期看來(lái)，認(rèn)為供給和需求曲線都向左移動(dòng)，那么房地產(chǎn)稅政策效果就取決于二者的彈性。

2、迪帕斯奎爾-惠頓四象限模型

對(duì)于兩個(gè)市場(chǎng)：房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)使用市場(chǎng)，它的兩個(gè)假設(shè)條件為：（1）在其他條件給定的情況下，房地產(chǎn)資產(chǎn)（所有權(quán)）價(jià)格是由住宅資產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求雙方共同決定；（2）在房地產(chǎn)使用市場(chǎng)（使用權(quán)），使用權(quán)的供求關(guān)系取決于租金。兩個(gè)市場(chǎng)通過(guò)租金和新開發(fā)建設(shè)量相聯(lián)系

結(jié)合上述分析，房地產(chǎn)稅對(duì)于住宅價(jià)格能起到一個(gè)好的調(diào)控作用，這體現(xiàn)在抑制了投機(jī)的需求，但是由于市場(chǎng)的供求關(guān)系并沒有得到改變，剛需依然存在，所以房地產(chǎn)稅的作用是有限的。真正應(yīng)該做的是改變地方政府對(duì)于土地財(cái)政的過(guò)分依賴。

為了更加精準(zhǔn)地分析房地產(chǎn)稅征收對(duì)于住宅價(jià)格的影響，我們?cè)诖艘陨虾Ｊ袨榉治鲈圏c(diǎn)，對(duì)其進(jìn)行實(shí)證性分析。從而進(jìn)一步驗(yàn)證以上理論機(jī)理分析結(jié)果。

三、上海市房產(chǎn)稅改革影響實(shí)證分析

1、數(shù)據(jù)來(lái)源及數(shù)據(jù)長(zhǎng)度選擇

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2009年-2014年）。筆者選擇2009年-2014年的季度數(shù)據(jù)作為模型分析的基礎(chǔ)。相較于年度數(shù)據(jù)，季度數(shù)據(jù)樣本容量較大，可以在一定程度上降低誤差；相較于月度數(shù)據(jù)、季度數(shù)據(jù)的獲取難度較小，并且更加宏觀。

2、指標(biāo)的選擇

本文在影響變量的選取上，參考國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)指標(biāo)的選取經(jīng)驗(yàn)[3]，從宏觀因素GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資額以及城市居民可支配收入入手，并結(jié)合上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，加入住房貸款這一指標(biāo)。并定義了持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅以及供求關(guān)系（）兩個(gè)指標(biāo)。其中，為了更加合理進(jìn)行回歸擬合，將上海市城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅的加總，并除去通貨膨脹所帶的影響，再將其除以住宅商品房的銷售面積，以表示每平方米商品住宅持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)實(shí)際稅負(fù)。供求作為市場(chǎng)雙方勢(shì)力的均衡結(jié)果，可以將住宅商品的銷售面積作為對(duì)商品住宅的需求衡量因素，選取住宅竣工面積作為市場(chǎng)供給的體現(xiàn)因素，并將銷售面積與商品住宅竣工面積的比值作為市場(chǎng)供求狀況的表示即Demand to Supply Percentage,在此記為DSP表示房產(chǎn)市場(chǎng)供需度的衡量。注：若DSP=1，表示供求均衡，市場(chǎng)出清；若DSP>1,表示供不應(yīng)求；若DSP<1,表示供過(guò)于求。經(jīng)過(guò)對(duì)上海市2009年-2014年的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行時(shí)間序列分析，設(shè)定城市居民可支配收入y ，房地產(chǎn)投資額iv，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值gdp，住房貸款1，持有環(huán)節(jié)財(cái)產(chǎn)稅供求關(guān)系作為自變量，商品住宅銷售價(jià)格作為因變量，建立多元線性回歸模型如下：

模型的擬合優(yōu)度為0.85，調(diào)整的判定系數(shù)為0.83，即說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)的85%可以由這三個(gè)變量解釋；三個(gè)解釋變量的聯(lián)合分布對(duì)方程的影響是顯著；在給定顯著性水平為5%的情況下，貸款和持有環(huán)節(jié)財(cái)產(chǎn)稅的t統(tǒng)計(jì)量的統(tǒng)計(jì)值均是顯著即有一定的證據(jù)拒絕原假設(shè)，接受備擇假設(shè)，而10%的顯著性水平下，GDP的參數(shù)的t統(tǒng)計(jì)值通過(guò)檢驗(yàn)。因變量系數(shù)顯著不為0.并且D.W=2.4>2,說(shuō)明不存在一階序列自相關(guān)。

根據(jù)回歸模型的結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)大多變量系數(shù)都符合經(jīng)濟(jì)學(xué)常理。不同的是，在我們的模型中，房?jī)r(jià)與GDP成負(fù)相關(guān)，這似乎與我們的常識(shí)不相符，但是可以通過(guò)如下推理解釋，當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣（通常是實(shí)體經(jīng)濟(jì)）的時(shí)候，政府會(huì)想通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)GDP，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商有更多利好，同時(shí)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性和投資渠道的減少會(huì)促使居民趨向于買房避險(xiǎn)。其次，房?jī)r(jià)與持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅呈現(xiàn)微弱正相關(guān)。

四、房地產(chǎn)業(yè)政策建議

根據(jù)我們對(duì)于上海開征房產(chǎn)稅的理論和實(shí)證研究，可以得到以下結(jié)論：

通過(guò)簡(jiǎn)單的供給模型分析，開征房產(chǎn)稅主要影響房產(chǎn)的保有階段，這會(huì)對(duì)購(gòu)房者的需求和開發(fā)商的供給產(chǎn)生影響，從而抑制房?jī)r(jià)。根據(jù)四象限模型，保有環(huán)節(jié)征稅會(huì)增加其持有成本，提高預(yù)期收益使得第一象限中需求曲線左移，第二象限中射線順時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng)，在新的均衡中，房地產(chǎn)價(jià)格與房屋新建量都會(huì)下降。房產(chǎn)稅短期內(nèi)對(duì)于房?jī)r(jià)有一定的抑制作用，但是根據(jù)實(shí)證分析表明長(zhǎng)期來(lái)看效果并不明顯。Bai在中國(guó)的實(shí)證分析表明隨著房?jī)r(jià)上漲，中國(guó)人反而會(huì)選擇節(jié)衣縮食來(lái)繼續(xù)買房[4]，正好解釋了房?jī)r(jià)受宏觀因素的影響更大的緣由。我們應(yīng)該明確認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)居高不下的根源在于房地產(chǎn)的供求結(jié)構(gòu)不均，這個(gè)結(jié)果是政府、房地產(chǎn)商、居民多方因素作用形成的。

在此也存在著稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的問題，如供大于求，大部分稅費(fèi)會(huì)由房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者承擔(dān)；反之，會(huì)有購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)，如此，住宅價(jià)格下降的比例就不大。[5]所以我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅的征收最重要的是怎么收，收多少，收了之后如何使用，才是當(dāng)務(wù)之急。

結(jié)合上述結(jié)論，對(duì)于未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)改革提出以下幾點(diǎn)建議：

（1）告別土地財(cái)政，擁抱實(shí)業(yè)。目前我國(guó)地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。據(jù)報(bào)道，土地出讓金是地方政府收入支柱，所以地方政府有讓地價(jià)上漲的動(dòng)機(jī)。地王們高價(jià)拿地，高地價(jià)也構(gòu)成了一個(gè)惡性循環(huán)，土地價(jià)格過(guò)高使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難，稅收減少，政府則會(huì)更加依賴土地財(cái)政。尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎是我們解決房?jī)r(jià)困境的關(guān)鍵因素。

（2）加大對(duì)于信貸的審核，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款。我們對(duì)于上海房地產(chǎn)稅的實(shí)證研究中發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)貸款呈正相關(guān)，所以我們認(rèn)為增大房地產(chǎn)貸款審核的難度，給已有兩套以上的住房的貸款申請(qǐng)者設(shè)置進(jìn)入門檻，能有效地降低房?jī)r(jià)。同時(shí)，減少信貸實(shí)際上也降低了金融風(fēng)險(xiǎn)，防止大量信貸涌入房地產(chǎn)而忽視實(shí)業(yè)。

（3）稅收的使用，稅收傷害最多的是彈性小的購(gòu)買者，所以我們要用房地產(chǎn)稅的金額補(bǔ)償其中的受害者。在上海的房地產(chǎn)政策中，政府將這部分稅收用來(lái)補(bǔ)貼了低收入者的租房費(fèi)用，這樣的做法調(diào)節(jié)了貧富差距，起到了稅收的真正作用。

（4）完善對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)登記的制度安排。要想將房地產(chǎn)稅征收落到實(shí)處，對(duì)房屋進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理覆蓋是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。

[1]張?chǎng)╈?、張洪：重慶市房產(chǎn)稅改革對(duì)住宅價(jià)格的影響研究[J].蘭州學(xué)刊，2014(12):170-174.

[2]徐寧、吳福象：我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的績(jī)效評(píng)價(jià)與政策優(yōu)化研究[J].上海經(jīng)濟(jì)研究,2012(4):105-114.

[3]毛豐付、李言：房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用再探——基于Carey模型的經(jīng)驗(yàn)分析[J].貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2015,33(6):11-19.

[4]Bai C E,Li Q,Ouyang M.Property taxes and home prices: A tale of two cities[J].Journal of Econometrics,2014,180(1): 1-15.

[5]薛兆豐:經(jīng)濟(jì)學(xué)通識(shí)[M].北京大學(xué)出版社,2015.

（責(zé)任編輯：史二霞）