新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下房屋租賃模式及定價(jià)體系的構(gòu)建

(中國(guó)水稻研究所，浙江 杭州 310006)

新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下房屋租賃模式及定價(jià)體系的構(gòu)建

虞國(guó)平，吳躍偉，王斌華

(中國(guó)水稻研究所，浙江 杭州 310006)

基于傳統(tǒng)租賃模式和電子商務(wù)招租模式存在一定的廉政風(fēng)險(xiǎn)的影響，本文根據(jù)影響房屋價(jià)格的因素和周邊租賃價(jià)格的情況，研究了SWOT模式下的市場(chǎng)比較定價(jià)機(jī)制，提出了公開(kāi)招標(biāo)方式、競(jìng)爭(zhēng)性談判方式、拍賣(mài)使用權(quán)等公共平臺(tái)招租思路，研究結(jié)果為完善房屋租賃模式提供理論支持，也為商鋪定價(jià)提供了重要參考。

招租模式；定價(jià)體系；構(gòu)建

一、目前房屋租賃模式及定價(jià)體系

1、傳統(tǒng)招租模式

主要通過(guò)中介、報(bào)紙等渠道發(fā)布信息，經(jīng)過(guò)談判決定租金定價(jià)，一些業(yè)主單位參考我愛(ài)我家等售房網(wǎng)上的租金價(jià)格對(duì)外招租，相似物業(yè)在此價(jià)格上下浮動(dòng)。這種招租模式較為靈活，給招租方留下了較多的自主空間，但規(guī)范性有待進(jìn)一步提高。

2、網(wǎng)絡(luò)招租模式

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，網(wǎng)上租房逐漸流行起來(lái)，O2O綜合服務(wù)平臺(tái)隨之應(yīng)運(yùn)而生，我愛(ài)我家、住房網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)招租模式越來(lái)越受到租房者的青睞。這類(lèi)招租模式更多的是由一些中介機(jī)構(gòu)將租賃信息掛在網(wǎng)上，定價(jià)也存在一些隨意性。

3、直接招標(biāo)模式

主要是一些行政事業(yè)單位的物業(yè)在使用，他們通常采取招租人和承租人面對(duì)面通過(guò)協(xié)商談判確定，定價(jià)體系跟傳統(tǒng)招租模式相近。但談判過(guò)程僅在部分范圍內(nèi)公開(kāi)，公開(kāi)度不夠，參與談判方的自主權(quán)較大，存在一定的廉政風(fēng)險(xiǎn)。

上述三種租賃模式，業(yè)主單位在定價(jià)上存在隨意性，沒(méi)有完整的定價(jià)體系，主要是參照上年度價(jià)格自主評(píng)估。物業(yè)招租價(jià)格一般是對(duì)比該物業(yè)上次租賃價(jià)格或者參考同年度相近地段相似物業(yè)的租金，租金的評(píng)估主要依賴(lài)招租方主觀判斷。

二、房屋租賃模式的可行思路及實(shí)施路徑

可行思路：實(shí)行公共平臺(tái)招租模式，實(shí)行嚴(yán)格的定價(jià)體系，引進(jìn)公開(kāi)招標(biāo)方式、競(jìng)爭(zhēng)性談判方式、拍賣(mài)使用權(quán)方式確定承租戶(hù)，確保物業(yè)租金效益的最大化。共同平臺(tái)招租模式，主要是在招租過(guò)程中，實(shí)行統(tǒng)一的交易平臺(tái)、統(tǒng)一信息發(fā)布、統(tǒng)一規(guī)范流程、統(tǒng)一監(jiān)督管理的運(yùn)行模式。在定價(jià)過(guò)程中，可以由評(píng)估公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評(píng)估確定物業(yè)租金標(biāo)底，也可以市場(chǎng)比較法、成本法、租金回報(bào)率法等確定物業(yè)租金的標(biāo)底，在招租過(guò)程中，可以采取公開(kāi)招標(biāo)方式、競(jìng)爭(zhēng)性談判方式、拍賣(mài)使用權(quán)方式確定承租戶(hù)。

三、房屋租賃定價(jià)體系及招租模式的構(gòu)建

1、評(píng)估承租者的資信情況

審閱承租者提供的資料。其相關(guān)資料包括查看承租者提供的年度審計(jì)報(bào)告和近幾年的會(huì)計(jì)報(bào)表，了解并掌握承租者歷年經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況；審閱承租者的相關(guān)證件，包括法定代表人身份證復(fù)印件、稅務(wù)登記證復(fù)印件和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件等。根據(jù)承租者提供的資料，對(duì)承租者的資信能力等方面進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)，評(píng)估簽訂房屋租賃合同可能存在的風(fēng)險(xiǎn)及可控程度，綜合評(píng)價(jià)承租者的資信情況。

2、確定合同談判的基礎(chǔ)價(jià)格

在招租前，可組織調(diào)查或委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬出租房產(chǎn)的租金進(jìn)行評(píng)估，綜合考慮房產(chǎn)所在地段、租賃市場(chǎng)行情等因素合理確定招租底價(jià)，必要時(shí)應(yīng)采取評(píng)審或資產(chǎn)評(píng)估的辦法確定出租的底價(jià)。目前市場(chǎng)上確定房屋租賃價(jià)格的方法很多，有因素構(gòu)成法、置業(yè)投資收益法、市場(chǎng)比較法、百分比租金法、平均償還本金法、房屋租賃率法等。

（1）市場(chǎng)比較法定價(jià)的影響因素。影響房屋租賃價(jià)格的因素很多，在舊常態(tài)下，地理位置、人流量、整體規(guī)劃是主要的影響因素，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、交通環(huán)境、停車(chē)位等也有影響，但所占的比例較小。在新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，從2012年起，電子商務(wù)開(kāi)始發(fā)力，在全國(guó)9萬(wàn)億提袋消費(fèi)總額中，其中淘寶就占了30%，這不包括京東和蘇寧易購(gòu)等互聯(lián)網(wǎng)商家，到2020年，這互聯(lián)網(wǎng)的消費(fèi)額將占60%左右。同時(shí)淘寶的游戲規(guī)則破壞了整個(gè)提袋消費(fèi)的生態(tài)體系，利潤(rùn)空間沒(méi)了，都透明了，店鋪的生存空間越來(lái)越窄。另外，商業(yè)綜合體（見(jiàn)圖1）的崛起，對(duì)沿街商鋪也有沖擊。人流量、停車(chē)位和整體規(guī)劃等成為主要的影響因素，地理位置、交通環(huán)境、規(guī)模優(yōu)勢(shì)等比重開(kāi)始下滑，而互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)綜合體成為影響房屋租賃價(jià)格的負(fù)相關(guān)因素。

圖1

人流量因素在房屋租賃價(jià)格定價(jià)體系中比重較大，傳統(tǒng)商鋪和商業(yè)綜合體租賃價(jià)格都需要人流量的支撐，本文對(duì)某一時(shí)間段的杭州市體育場(chǎng)路、延安路、江城路和武林路4個(gè)地段的人流量（附表1）進(jìn)行了監(jiān)測(cè)。

表1： 主要路段的人流量監(jiān)控（以周一為例）

（2）分析主要路段的房屋租賃平均價(jià)格。本文對(duì)杭州主要路段的租賃價(jià)格進(jìn)行摸底（附表2），有利于了解和掌握租賃物所在地的基本的租賃價(jià)格信息。以下所示租金以一樓商鋪的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)間和進(jìn)深情況為基礎(chǔ)，考慮深10米寬6米或深15米寬8米等常規(guī)商鋪面積，由于商鋪門(mén)面有寬有窄，進(jìn)深有深淺，租金水平差異較大。

表2： 2015年杭城主要路段的房屋租賃價(jià)格

（3）對(duì)項(xiàng)目所在地進(jìn)行SWOT分析。S：體育場(chǎng)路臨近延安路和武林路等主要繁華路段，人流量情況較好，有一定的邊緣效應(yīng)，對(duì)于商鋪的出租是極大的利好；W：體育場(chǎng)路缺乏像武林路女裝一條街的品牌銷(xiāo)售效益，也缺乏像延安路位于銀泰百貨等主要商業(yè)圈附近，沒(méi)有整體的規(guī)劃，房屋租賃價(jià)格與延安路和武林路比缺乏競(jìng)爭(zhēng)力；O：本項(xiàng)目位于延安路和武林路的連接路段，主要的營(yíng)業(yè)鋪位較少，在這條街上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少，會(huì)有一種鶴立雞群的效應(yīng)，對(duì)于街鋪的租賃將是一個(gè)好機(jī)會(huì)；T：由于本項(xiàng)目在地理上和延安路、武林路比較近，沒(méi)有延安路和武林路運(yùn)營(yíng)成熟，部分客源會(huì)被吸引走；再者本項(xiàng)目路段沒(méi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)威脅。

（4）根據(jù)影響因素、SWOT分析和周邊租賃價(jià)格的摸底調(diào)研，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目租金參數(shù)進(jìn)行修正，并分析各項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)度。

表3： 相關(guān)項(xiàng)目租金參數(shù)修正

（5）根據(jù)以上數(shù)據(jù)，可以得出修正后各相關(guān)物業(yè)租賃價(jià)格。設(shè)：PI為各項(xiàng)目的租賃均價(jià)PI’=(QX÷QI)×PI

各相關(guān)物業(yè)權(quán)重取值為WI，6.45 WA=50%WB=50%

綜上，體育場(chǎng)路的房屋租金價(jià)格控制在8.86元/M2以?xún)?nèi)都屬于安全的租賃范圍。

3、以公開(kāi)招標(biāo)方式確定承租戶(hù)

即招標(biāo)人按法定程序，通過(guò)政府采購(gòu)網(wǎng)、報(bào)紙、網(wǎng)站、門(mén)廳廣告等向全社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告，向社會(huì)公眾明確招標(biāo)項(xiàng)目要求，吸引眾多潛在投標(biāo)人參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，招標(biāo)人按事先規(guī)定程序和辦法擇優(yōu)選擇招標(biāo)人。通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制確定。符合招租條件的投標(biāo)人投標(biāo)價(jià)最高者為中標(biāo)人，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益最大化。

4、以競(jìng)爭(zhēng)性談判方式確定承租戶(hù)

招標(biāo)人直接邀請(qǐng)或發(fā)布招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)3家以上投標(biāo)人就招標(biāo)事宜進(jìn)行談判的方式，確定中標(biāo)人。

5、以市場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式公開(kāi)招租

根據(jù)市場(chǎng)比較法確定的房屋租金設(shè)定基礎(chǔ)價(jià)格，然后邀請(qǐng)所有有承租意向的人員以競(jìng)價(jià)的方式確定最終承租者。

四、強(qiáng)化房屋租賃風(fēng)險(xiǎn)防范，確保租賃的有效控制

1、深化風(fēng)險(xiǎn)防范，建立房屋租賃的內(nèi)控制度

全面梳理業(yè)務(wù)流程，明確業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，分析風(fēng)險(xiǎn)隱患，完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，從合同管理上把關(guān)，分析房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中合同文本、租賃價(jià)格等方面可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的環(huán)節(jié)出發(fā)，結(jié)合租金和水電費(fèi)收繳等業(yè)務(wù)流程判斷存在的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出防控體系的構(gòu)建。

2、強(qiáng)化招租流程，建立租賃各階段監(jiān)管制度

成立招標(biāo)小組。招標(biāo)小組可以由房屋管理部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、紀(jì)檢部門(mén)、律師等組成。在審核承租人資信、租金基礎(chǔ)價(jià)格的確定、招標(biāo)過(guò)程中實(shí)施監(jiān)管，建立房屋管理部門(mén)、財(cái)務(wù)、法律、等多部門(mén)共同管控的風(fēng)險(xiǎn)防控監(jiān)督機(jī)制。

3、細(xì)化日常管理，建立房屋租賃的臺(tái)賬制度

建立房屋租賃臺(tái)賬制度。應(yīng)加強(qiáng)出租房產(chǎn)的跟蹤管理，建立房屋租賃臺(tái)賬，對(duì)已出租房產(chǎn)應(yīng)做專(zhuān)項(xiàng)登記并及時(shí)更新相關(guān)信息。出租單位應(yīng)定期對(duì)出租房屋進(jìn)行檢查監(jiān)督，檢查承租人執(zhí)行合同情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)制止，及時(shí)提出整改要求。

4、明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，建立相應(yīng)激勵(lì)和約束機(jī)制

完善房屋出租業(yè)務(wù)的績(jī)效考核制度，實(shí)行承租人員工資收入與經(jīng)濟(jì)目標(biāo)掛鉤。通過(guò)建立房屋出租業(yè)務(wù)的考核和管理，有效地調(diào)動(dòng)人員的積極性，同時(shí)可以有效防止或及時(shí)發(fā)現(xiàn)在房屋出租業(yè)務(wù)過(guò)程中的舞弊行為和差錯(cuò)，從而避免房屋出租業(yè)務(wù)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

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(責(zé)任編輯：胡冬梅)