“營改增”對不動產(chǎn)利益相關(guān)者的影響探析

摘 要：現(xiàn)今，我國已經(jīng)全面實行“營改增”，與不動產(chǎn)直接相關(guān)的兩個行業(yè)建筑業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)也完成了營改增的過程。整體稅制的改革不僅對這兩個行業(yè)的直接從業(yè)者影響巨大，更深層次地影響著其利益相關(guān)者的權(quán)益。本文考量整體稅制變格的大環(huán)境的影響，主要分析我國“營改增”后對不動產(chǎn)其利益相關(guān)者的影響，并且進一步闡述了在當前情況下，利益相關(guān)者如何適應(yīng)“營改增”對自身的調(diào)整。

關(guān)鍵詞：“營改增”；不動產(chǎn)；減稅

我國全面實行營業(yè)稅改增值稅是為了保障“十三五”順利完成的一項重要改革措施。而此次財稅體制轉(zhuǎn)行，其最終目的是為了調(diào)整國家的納稅結(jié)構(gòu)，并且從體制上為企業(yè)減負。目前世界上已有140多個國家和地區(qū)實行增值稅，營改增使得中國的稅制與國際通行稅制更趨一致。從理論模型中，宏觀形式下，此次稅收制度的徹底變格將結(jié)全國的資源配置產(chǎn)生極大影響，將會有助于優(yōu)化整體市場的公平競爭體制，從而實現(xiàn)確保實行增值稅的各個行業(yè)的資源鏈條優(yōu)化。而從微觀角度而言，此次稅收制度的徹底變格最大的益處于企業(yè)而言，是消除重復征稅，減輕了營業(yè)主體的稅收負擔。簡言之，此次“營改增”稅制改革，既能有助于實現(xiàn)我國進行宏觀調(diào)控，體現(xiàn)在納稅體制的國際趨同性，又能在微觀上對整合行業(yè)資源，為企業(yè)減負。

一、增值稅的計稅模式

增值稅是中國第一大稅種，屬于間接稅范疇。在2016年5月1日全面推行之后，與不動產(chǎn)密切聯(lián)系的兩個行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)與建筑業(yè)都列入了增值稅的納稅范圍。增值稅屬于間接稅范疇。房地產(chǎn)行業(yè)與建筑業(yè)都是生產(chǎn)性的行業(yè)，對這兩個行業(yè)的企業(yè)的納稅情況分為兩類即一般納稅人與小規(guī)模納稅人。一般納稅人的計稅以銷項稅額與進項稅額的差額進行納稅，而小規(guī)模納稅人實行簡易征收以其銷售額乘以增值稅征收率。

二、“營改增”對不動產(chǎn)利益相關(guān)者的稅負的影響分析

不動產(chǎn)涉及到“營改增”的行業(yè)建筑業(yè)和房地產(chǎn)，不動產(chǎn)的利益相關(guān)者有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑類企業(yè)、普通企業(yè)及國家相關(guān)稅務(wù)職能部門。此次稅制改革對基利益相關(guān)者而言有利好因素，也有不利因素。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”之前稅負偏重，“營改增”作為結(jié)構(gòu)性減稅的重要內(nèi)容，是否能在整個行業(yè)內(nèi)部達到基本的減稅效應(yīng)，據(jù)調(diào)查表明，上一年度，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負出現(xiàn)了“不減反增”的現(xiàn)象。近年來隨著地產(chǎn)行業(yè)毛利率不斷走低，房企壓力不斷加大。研究表明全行業(yè)優(yōu)秀者的毛利率基本在20%左右，而處于不同經(jīng)營期的企業(yè)對此次稅制改革的反應(yīng)會有所不同，即企業(yè)負擔的稅負增減變化不同。從稅制改變情況而言，原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅率為5%，現(xiàn)今變成了11%，而在企業(yè)中如想降低稅負，只有增加足夠可抵扣的進項稅額，如購進生產(chǎn)資料，采購大額固定資產(chǎn)，同時在企業(yè)的支出項內(nèi)降代不可抵扣項，如減少管理費用，降低人工成本等。

2.建筑類企業(yè)

建筑業(yè)在“營改增”之前所適用的營業(yè)稅3%實際是施工企業(yè)代收代交的，實行營業(yè)稅時，稅負由建設(shè)單位負擔，現(xiàn)如今實行增值稅，必須自行繳納。而從現(xiàn)有的行業(yè)環(huán)境來看，只有管理建全的中大型企業(yè)才能較規(guī)范地能取得增值稅專用發(fā)票。而在除一二線城市外的其他城市，大部分建筑業(yè)企業(yè)都是小型企業(yè)，增值稅發(fā)票取得不易，特別是勞務(wù)用工和設(shè)備租金這一塊，根本沒有增值稅發(fā)票。稅負的增與減，關(guān)鍵取決于專用發(fā)票的取得，在中小型建筑業(yè)企業(yè)無法取得增值稅專用發(fā)票的情況下，會造成企業(yè)稅負加重，從而加劇其運營成本。

3.普通企業(yè)

所有企業(yè)在“營改增”后，可以考慮增加不動產(chǎn)在企業(yè)總資產(chǎn)的比重。在新政后，消費型的增值稅模式下，新增不動產(chǎn)中所含增值稅納入抵扣范圍。此舉意味著購置辦公樓的成本會降低，企業(yè)的運營成本會降低，企業(yè)的固定資產(chǎn)占流動資產(chǎn)比率上升。而目前大部分企業(yè)的辦公環(huán)境屬于租賃條件，在營改增之后，在考慮相同辦公成本的條件下，會刺激一般企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件的消費預期。在短期內(nèi)使一般企業(yè)受益。

4.政府相關(guān)稅務(wù)職能部門

在“營改增”的模式下，政府相關(guān)稅務(wù)職能部門的工作重心將會被調(diào)整。以前在營業(yè)稅的稅制下，建筑業(yè)“代開”、“虛開”供材發(fā)票行為嚴重，但是，“營改增”新形勢下，“虛開”“代開”專用發(fā)票行為的違法成本相對較高，這種行為將被遏制。同時，政府職能部門要注意房地產(chǎn)企業(yè)中認定土地成本所帶來的影響?，F(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型，企業(yè)的經(jīng)營模式多變，不再以單一通過傳統(tǒng)買賣方式獲取企業(yè)所需土地資源，還可有多種模式，如股權(quán)收購的方式獲取土地。而由我國的近些年來的土地成交價格顯示，土地價格年年上漲。所以一個房地產(chǎn)企業(yè)在早期取得的土地價格相對而言會較低。市場價值與交易價值之間會形成巨大的差額，這部分股權(quán)溢價，在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，無法進行抵扣。

三、關(guān)于“營改增”下對不動產(chǎn)利益相關(guān)者的的幾點建議

從以上營業(yè)稅改增值稅后，對不動產(chǎn)的利益相關(guān)者的影響來看，“營改增”有利于在一定程度上完整和延伸增值稅抵扣鏈條，使得各方利益重新分配，從長遠看來能夠更好地使相關(guān)產(chǎn)業(yè)相互融合。而現(xiàn)階段我國稅制改革才剛剛進入轉(zhuǎn)變的初期，因此，在微觀領(lǐng)域，還存在著許多問題，在這里兼顧各方長遠利益，共同發(fā)展，提出以下幾點建議：

1.房地產(chǎn)企業(yè)嚴格把控抵稅環(huán)節(jié)

加強增值稅發(fā)票管理，及時取得相應(yīng)可抵扣發(fā)票。將營業(yè)稅變更成增值稅后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對增值稅發(fā)票進行合理的應(yīng)用和管理。企業(yè)可以改變其原有的經(jīng)營模式，包括：一是縮短項目運作周期，一定程度上降低需要承擔的財務(wù)費用，減少資金的占用時間，提高資金的周轉(zhuǎn)率；二是開發(fā)高質(zhì)量房地產(chǎn)，不僅可以有效的取得購買原材料的增值稅專用，以此實現(xiàn)進項稅額的抵扣，同時也可以進一步擴大、提高市場占有率，提高企業(yè)的品發(fā)票牌效應(yīng)，為企業(yè)的發(fā)展提供機遇。

2.建筑類企業(yè)應(yīng)提高市場生存能力

在營改增稅制下，建筑類企業(yè)為了降低自身稅負，可能會去像能夠開具工資發(fā)票的勞務(wù)公司去雇傭工人，在未來的幾年內(nèi)“營改增”極有可能會加速勞務(wù)公司等中介機構(gòu)的快速發(fā)展。按照西方市場經(jīng)濟學理論，社會大分工越細致、明確，所得達到的經(jīng)濟效益會越高。當然，社會分工的細化會對建筑工人的從業(yè)要提出的要求更高。則對企業(yè)而言，要享受“環(huán)環(huán)相扣”抵稅帶來的減稅紅利，就必須要辦正規(guī)的企業(yè)。營改增之后，會促進整個行業(yè)的資源整合，以往那些沒有資質(zhì)的企業(yè)要么進行升級，得到工商、稅務(wù)、質(zhì)檢登記證，要到淘汰出局。

3.普遍企業(yè)可計劃增持其不動產(chǎn)

盡管我國全面實行營改增后會在長遠來看有助于房企減輕稅負，但是土地是屬于稀缺資源，自我國實行“營改增”以來，一線城市的樓市迎來了新的一輪增長點，在“營改增”初期，許多房地產(chǎn)企來未能很好地調(diào)控住企業(yè)的稅負成本，使得其轉(zhuǎn)嫁給了其產(chǎn)品的買受者，從而會彌補“營改增”在長期帶來的減稅利好。所以在這一時期，普通企業(yè)就更要對本企業(yè)的整體財務(wù)狀況進行評估，在資金流允許的情況下，把握時機，適時為企業(yè)增持不動產(chǎn)，一則可為企業(yè)減少當期稅負，二則為企業(yè)長遠發(fā)展打好基礎(chǔ)。

4.政府在進一步優(yōu)化稅制改革的同時，要加強對企業(yè)的培訓

國家進行“營改增”稅制全面改革，內(nèi)可調(diào)整我國的財政收入，降低一部分企業(yè)的稅負，平衡收入，從而達到行宏觀調(diào)控的目的；對外使我國的稅制與國際趨同。而在“營改增”的初期，企業(yè)總會遇到許多問題，政府注意對營改增中稅收有增加的房地產(chǎn)企業(yè)及建筑類企業(yè)給予一定的補償，以幫助其進行良好地過渡，從而縮小稅負向普通企業(yè)轉(zhuǎn)化。同時，在營改增的初期，企業(yè)對整體稅制的運行并不熟悉，所以要加強對企業(yè)相關(guān)人員的培訓工作，特別是企業(yè)的高管層與財務(wù)人員，使其更能理解稅制改革的意義及相關(guān)操作工作，使其適應(yīng)改革后的稅制，以此降低企業(yè)財務(wù)風險。

四、結(jié)束語

綜上所述，“營改增”對不動產(chǎn)的利益相關(guān)者有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑類企業(yè)、普通企業(yè)及國家相關(guān)稅務(wù)職能部門都有著深遠的影響。從短期來看，我國正處理“營改增”的初期，企業(yè)主體都需要時間來適應(yīng)此次變格所帶來的影響，或許對某些企業(yè)而言會帶來比營業(yè)稅更為沉重的稅負，但是從長期來看，此次營改增的目的是為了減少更多利益相關(guān)者的稅負，市場優(yōu)勝劣汰，此次變格能夠在未來更好地整合資源，使相關(guān)產(chǎn)業(yè)能夠更好地融合發(fā)展。而與不動產(chǎn)相關(guān)的利益相關(guān)者的從業(yè)人員要把控好政策導向，積極適應(yīng)營改增帶來的變化，才能更好地推動經(jīng)濟的發(fā)展，適應(yīng)大時代的需求。

參考文獻：

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作者簡介：歐陽嵐，女，瑤族，籍貫：湖南永州，當前職務(wù)：教師，學歷：碩士研究生，研究方面：會計，作者單位：清遠職業(yè)技術(shù)學院