新經(jīng)濟常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制相關(guān)問題研究

任麗新

摘要：新經(jīng)濟常態(tài)之下，我國房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速的發(fā)展，但與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了增加自身的市場競爭力，不得不面臨更大的成本開支。因此，在這樣的困境下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度的重要性開始凸顯。文章將從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度著手，深入分析其中的問題，并提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟常態(tài)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）內(nèi)部控制機制建設(shè)未得到企業(yè)足夠重視

就目前情況而言，雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均有內(nèi)部控制機制，但在實際的操作中，因為內(nèi)部控制制度所帶來的經(jīng)濟效益需要在很長一段時間后才能夠突顯出來。因此，企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并未真正認(rèn)識到內(nèi)部控制制度的重要作用，往往只將關(guān)注的重點放在了如何開源的問題之上，而忽視了節(jié)源問題。

（二）內(nèi)部控制專業(yè)管理人才缺乏

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家各種宏觀政策的頒布，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)營及施工方面的壓力也逐漸增加，企業(yè)對于專業(yè)性管理人才的要求也愈加嚴(yán)格。但就當(dāng)前而言，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都極度缺乏擁有豐富管理經(jīng)驗以及專業(yè)技能更高的內(nèi)部控制管理人才。同時，內(nèi)部控制制度的構(gòu)建涉及到財務(wù)、經(jīng)營以及管理等諸多方面，內(nèi)部控制工作更加復(fù)雜，對相關(guān)工作人員的要求也越高。我國的內(nèi)部控制管理人才專業(yè)技能不足、專業(yè)素質(zhì)不夠，這些都會在一定程度上影響到企業(yè)內(nèi)部控制工作的順利進(jìn)行。

（三）內(nèi)部控制制度實行的難度較大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中需要經(jīng)過較長的時間周期，從項目地址的選擇、項目的立項、土地的征收、居民的拆遷、施工場地的探測開發(fā)、項目設(shè)計、招投標(biāo)、施工到后期的合格驗收、銷售移交，需要歷經(jīng)很長的一段時間，短則數(shù)月，多則數(shù)年，具有較大的時間跨度區(qū)間。與此同時，房地產(chǎn)項目在具體施工、發(fā)展、完成的整個過程中，涉及區(qū)域十分廣泛，不僅牽涉到建設(shè)施工企業(yè)、城市規(guī)劃局、施工材料供應(yīng)方、設(shè)計單位等多個主體，在項目進(jìn)行的整個過程中，還需要多個工種的合作協(xié)調(diào)。除此之外，企業(yè)在項目開發(fā)的前期需要投資較多的發(fā)展資金，進(jìn)而在該階段企業(yè)需要面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。以上諸多因素，均在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機制的實施難度。

（四）企業(yè)監(jiān)督體系缺乏

企業(yè)在進(jìn)行監(jiān)督評審時主要依賴企業(yè)的內(nèi)審機構(gòu)，但在企業(yè)實際的發(fā)展中，企業(yè)的內(nèi)審機構(gòu)多數(shù)是以財務(wù)機構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一分配管理的，并未構(gòu)建成一個獨立的監(jiān)督系統(tǒng)。除此之外，內(nèi)部審計的工作職能并沒有得到充分的發(fā)揮，多只是進(jìn)行簡單的會計賬目操作工作。同時，企業(yè)監(jiān)督體系的缺乏使得企業(yè)在主觀上直接忽略了各個機構(gòu)部門的工作效率、內(nèi)部審查工作以及內(nèi)部控制制度等評價工作，企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效實行受到影響。

（五）缺乏完善的企業(yè)文化

完善的企業(yè)文化將會在一定程度上影響企業(yè)的員工的思維與行為方式，有利于提高企業(yè)員工的工作積極性，有利于企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。但目前來說，多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)尚未構(gòu)成符合自身實際發(fā)展情況的企業(yè)文化。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)策略

（一）構(gòu)建良好的企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的良好與否將會對企業(yè)內(nèi)部控制管理的效果產(chǎn)生直接的影響。從管理者角度而言，企業(yè)的相關(guān)管理人員，應(yīng)提高自身對于內(nèi)部控制體系的認(rèn)識，深入了解內(nèi)部控制制度對于企業(yè)發(fā)展的重要意義。而對于企業(yè)的員工而言，企業(yè)應(yīng)該要注重員工的培訓(xùn)工作，以各類知識的宣傳、技能培訓(xùn)活動來提高員工對于企業(yè)內(nèi)部控制機制的認(rèn)識，促進(jìn)內(nèi)部控制制度的實行，構(gòu)建良好的企業(yè)文化，增加企業(yè)的凝聚力。與此同時，企業(yè)還應(yīng)該努力構(gòu)建相應(yīng)的內(nèi)部產(chǎn)權(quán)制度， 充分借鑒國外優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合自身實際發(fā)展情況，創(chuàng)設(shè)相應(yīng)的董事會，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部員工與企業(yè)外部員工的緊密聯(lián)系，保證內(nèi)部控制制度監(jiān)督系統(tǒng)的科學(xué)性與完善性。最后，企業(yè)還應(yīng)重視自身的文化建設(shè)，有計劃、有目的開展企業(yè)活動，讓企業(yè)的管理者、企業(yè)的員工在參與活動的過程中形成凝聚力，營造良好的文化氛圍，增加員工工作的幸福感。

（二）加強業(yè)務(wù)監(jiān)控，以成本為杠桿

動態(tài)成本與目標(biāo)成本是組成成本管理的重要部分。其中，目標(biāo)成本不僅是項目成本的控制線，更是成本管理的重要基礎(chǔ)，目標(biāo)成本的合理化將有利于項目成本的有效控制。同時，成本管理的關(guān)鍵是動態(tài)成本管理，它起著直接反饋目標(biāo)成本執(zhí)行的重要作用。因此，企業(yè)需要進(jìn)一步強化業(yè)務(wù)的監(jiān)控力度，提高業(yè)務(wù)的監(jiān)控水平，堅持以成本為主要杠桿。在具體操作時，企業(yè)需要關(guān)注這幾個方面：目標(biāo)成本變更與形成的評審工作、動態(tài)成本與目標(biāo)成本差異的監(jiān)督工作，加強目標(biāo)成本與戰(zhàn)略聯(lián)系。

（三）從業(yè)務(wù)流程優(yōu)化著手，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制

為了構(gòu)建完善科學(xué)的內(nèi)部控制制度，企業(yè)可以從業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化作為主要著手點。第一，構(gòu)建招投標(biāo)內(nèi)部控制制度，企業(yè)在強化招投標(biāo)管理的規(guī)劃建設(shè)時堅持以系統(tǒng)的觀點看待問題，嚴(yán)格控制合格供應(yīng)商的管理程序，促進(jìn)合格供方庫的建立與完善。在制定企業(yè)單項招標(biāo)計劃及招標(biāo)年計劃時，需充分考慮公司的項目進(jìn)度以及公司的發(fā)展戰(zhàn)略。第二，加強合同管理方面的內(nèi)部控制工作，合同的管理工作應(yīng)該包含材料設(shè)備合同、土地合同以及工程合同等與工程合同相關(guān)聯(lián)的信息管理工作。最后是加強客戶關(guān)系管理的內(nèi)部控制工作，房地產(chǎn)行業(yè)在逐步發(fā)展過程中，逐漸由原來的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，客戶的滿意度逐漸成為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素，企業(yè)在進(jìn)行客戶關(guān)系管理的內(nèi)部控制時，可以從售前、售中、售后這三個階段進(jìn)行操作。

（四）加強會計系統(tǒng)的內(nèi)部控制

一方面，我國企業(yè)的會計多數(shù)只是進(jìn)行單純的會計核算工作，大部分企業(yè)的會計工作都只是報賬工作，在確認(rèn)具體的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的過程中，企業(yè)管理決策層起著重要的主導(dǎo)作用，企業(yè)的會計工作的獨立性無法保證、企業(yè)的管理與監(jiān)督職能被極大的弱化。另一方面，我國的會計制度、準(zhǔn)則以及相關(guān)的法律法規(guī)都是政府起著重要的主導(dǎo)作用，企業(yè)的會計信息多淪為對外的公共產(chǎn)品。因此，企業(yè)內(nèi)部提高會計信息質(zhì)量的動力減少，少數(shù)企業(yè)甚至?xí)嬖跒榱俗陨淼睦娑峁┨摷贂嬓畔⒌刃袨椤?/p>

保證會計系統(tǒng)的科學(xué)性、有效性，不僅有利于真實、客觀的記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)信息，有利于相關(guān)會計事項信息的披露，還有利于會計戰(zhàn)略的重新定位。在新的經(jīng)濟發(fā)展形勢之下，現(xiàn)代會計的地位有所提高，其存在的意義除了為內(nèi)部管理提供服務(wù)的工具之外，還需要會計系統(tǒng)與管理的聯(lián)系，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，會計傳統(tǒng)的核算內(nèi)容也開始進(jìn)一步延伸到有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)管理等方面，它將有利于企業(yè)管理控制系統(tǒng)的完善，有利于整個組織效率的提高。當(dāng)金融危機爆發(fā)時，企業(yè)的會計系統(tǒng)為了有效的防范風(fēng)險，促進(jìn)風(fēng)險的最小化，可以構(gòu)建相應(yīng)的風(fēng)險防控系統(tǒng)，從風(fēng)險提示、防范、控制、管理這四個方面進(jìn)行具體操作。

（五）實行全方位的風(fēng)險評估

想要進(jìn)一步提高企業(yè)的內(nèi)部控制效率、保證企業(yè)內(nèi)部控制的效果，企業(yè)需要重點關(guān)注風(fēng)險評估與環(huán)境控制這兩個方面。就國外企業(yè)來說，其多數(shù)采用SWOT風(fēng)險分析方法，對外分析外界威脅與機會，對內(nèi)分析自身的短處長處、劣勢優(yōu)勢，從內(nèi)外兩個方面來制定自身的發(fā)展計劃。就國內(nèi)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)也可以在多個方面采用SWOT這種的分析方法，在企業(yè)進(jìn)行日常內(nèi)部控制時采用這種方法，在制定戰(zhàn)略目標(biāo)時采用SWOT分析方法，以此來降低內(nèi)部控制目標(biāo)風(fēng)險。企業(yè)在進(jìn)行具體風(fēng)險評估時，除了需要歷經(jīng)風(fēng)險的辨別過程、風(fēng)險的分析過程。還需要歷經(jīng)風(fēng)險的管理、控制過程。在這一階段，企業(yè)還需要注意防范因內(nèi)外部環(huán)境變化而導(dǎo)致的風(fēng)險問題，有條件的企業(yè)還可以聘請專門的風(fēng)險評估機構(gòu)，以提升自身的風(fēng)險評估能力。

三、結(jié)語

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其內(nèi)部控制的構(gòu)建與完善不僅可以提高企業(yè)的經(jīng)營水平，還有利于降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)行。但目前來說，在新常態(tài)經(jīng)濟形勢之下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制還存在著較多的問題，而想要徹底的解決這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)還需要不斷地探索努力。

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（作者單位：天津市津辰銀河投資發(fā)展有限公司）