農(nóng)民進(jìn)城購房，對(duì)去庫存的作用究竟有多大

謝志強(qiáng)+王紅艷

【摘要】農(nóng)民和農(nóng)民工在購房去庫存中發(fā)揮著十分重要的作用，應(yīng)當(dāng)充分引導(dǎo)好、保護(hù)好、培育好這支力量。與此同時(shí)，也不能過分夸大農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房去庫存的作用。要遵從自愿、理性、分類施策的原則，貫徹好以人為本的新型城鎮(zhèn)化理念。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)民工 購房 房地產(chǎn)去庫存 【中圖分類號(hào)】F291.1

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

近年來，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推動(dòng)下，我國房地產(chǎn)去庫存工作取得了初步成效，但當(dāng)前庫存形勢(shì)依然嚴(yán)峻。房地產(chǎn)去庫存不但事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)本身能否健康、平穩(wěn)發(fā)展，還事關(guān)我國經(jīng)濟(jì)能否健康、有序、可持續(xù)發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是牽涉幾十個(gè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有舉足輕重的地位。各級(jí)政府需要站在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局高度，認(rèn)真研究、周密部署、科學(xué)推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存工作。房地產(chǎn)去庫存，需要多方面努力。其中，對(duì)于農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房在去庫存中的作用，需要準(zhǔn)確把握、正確認(rèn)識(shí)。

農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房對(duì)去庫存有重要作用，但不能過于夸大

首先，縱觀人類文明變遷歷程，城市（鎮(zhèn)）化是人類社會(huì)發(fā)展的一個(gè)主流趨勢(shì)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2016年統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2016年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為57.35%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為41.2%，也就是說這中間有超過16%的人口（至少2.2億人）來自農(nóng)村，他們中絕大多數(shù)可能在城鎮(zhèn)都沒有房子，是現(xiàn)實(shí)的和潛在的購房者。全球中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的城市化率都在85%左右，西方發(fā)達(dá)國家的城市化率高達(dá)95%左右。兩相對(duì)比，我國城鎮(zhèn)化率仍有很大的提升空間。事實(shí)上，近年來我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程一直保持旺盛勢(shì)頭。2016年末，在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大背景下，我國常住人口城鎮(zhèn)化率比上年末還提高了1.25個(gè)百分點(diǎn)，戶籍人口城鎮(zhèn)化率比上年末還提高了1.3個(gè)百分點(diǎn)。在可預(yù)見的未來三十年左右的時(shí)間里，城鎮(zhèn)人口還會(huì)進(jìn)一步增加，城鎮(zhèn)需要為他們中的大部分人提供住房。

其次，農(nóng)民和農(nóng)民工群體的遷徙愿景，與人口向城鎮(zhèn)集中的社會(huì)發(fā)展大趨勢(shì)基本一致。經(jīng)驗(yàn)觀察和研究佐證了這一點(diǎn)。近年來筆者在廣東東莞開展的農(nóng)民工專題調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在接受問卷調(diào)查的304個(gè)對(duì)象（涉及15個(gè)省、市、自治區(qū)）中，對(duì)于“您將來不想在外地打工時(shí)打算回哪里”，選擇“回到老家農(nóng)村”的僅占24.8%，選擇“回到老家鎮(zhèn)上”以及“回到老家縣上”的合計(jì)占42.2%，還有24.8%的受訪對(duì)象處于考慮觀望狀態(tài)，表示要“走一步看一步”。同一項(xiàng)調(diào)研還顯示，對(duì)于“如果將來不想在外地打工了您打算怎么辦”，僅有20.5%的受訪對(duì)象選擇了“回家務(wù)農(nóng)”（即從事種養(yǎng)殖業(yè)），多達(dá)55.7%的受訪對(duì)象選擇了“做生意”，還有2.7%的人選擇了“開工廠”。也就是說，在我們調(diào)查的對(duì)象中，有近80%的人愿意留在城鎮(zhèn)，而且年齡越輕，選擇留在城鎮(zhèn)的比率越高，他們是重要的潛在購房者。

再次，一部分農(nóng)民和農(nóng)民工具備了進(jìn)城購房的基本能力。隨著改革開放的深入推進(jìn)，農(nóng)民、農(nóng)民工不再是一個(gè)同質(zhì)性或均質(zhì)性整體，其內(nèi)部已然發(fā)生深刻分化，已經(jīng)是一個(gè)在資本占有、經(jīng)濟(jì)收入、社會(huì)聲望、價(jià)值取向等方面都出現(xiàn)較大差異的等級(jí)群體。農(nóng)民群體分化為在村辦廠的老板、種養(yǎng)殖大戶、自耕自種小戶、將承包地流轉(zhuǎn)后受雇于種養(yǎng)殖大戶的農(nóng)民、依靠土地流轉(zhuǎn)費(fèi)過日子的農(nóng)民等若干亞群體。農(nóng)民工則分化為占有相當(dāng)資本并雇傭他人的業(yè)主、占有少量資本的自我雇傭的個(gè)體工商業(yè)者以及完全依賴打工的受薪者等幾個(gè)亞群體。在這些亞群體中，有的毫無疑問具有進(jìn)城購房的基本能力。

因此，在這一背景下，如果低估甚至否定農(nóng)民、農(nóng)民工在進(jìn)城購房去庫存中的作用，顯然是不實(shí)事求是、不明智的?，F(xiàn)在有兩億多常年住在城鎮(zhèn)的農(nóng)民和農(nóng)民工，涉及幾千萬個(gè)家庭，在購房去庫存中肯定可以起到十分重要的作用，應(yīng)當(dāng)充分引導(dǎo)好、保護(hù)好、培育好這支力量。與此同時(shí)，也不能過分夸大農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房去庫存的作用。這是因?yàn)椋覈擎?zhèn)化理論空間到底有多大，尚不得而知；理論空間能否轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)空間，還取決于非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平、就業(yè)崗位的增加情況以及人口向城鎮(zhèn)集聚的意愿強(qiáng)弱等多種因素；再者，盡管近年來有一部分有意愿且有能力的農(nóng)民、農(nóng)民工已經(jīng)進(jìn)城購房，但是還未成為去庫存的主力軍。官方數(shù)據(jù)顯示，在2015年全國范圍內(nèi)1.7億農(nóng)民工總數(shù)中，僅有1.3%的人即220多萬農(nóng)民工在務(wù)工地自購了住房?？梢?，要想讓農(nóng)民和農(nóng)民工為去庫存發(fā)揮更大更廣泛的作用，不是一蹴而就的事情。

政策的科學(xué)性和有效性對(duì)農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房具有巨大而深刻的影響

無論從理論上講還是現(xiàn)實(shí)中看，農(nóng)民、農(nóng)民工正在逐步成為進(jìn)城購房的一股力量。有這樣一個(gè)不容忽視的事實(shí)：截至2015年末，我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率已經(jīng)超過90%，并有接近20%的家庭擁有兩套以上的住房。城鎮(zhèn)居民消化房地產(chǎn)的空間已然相對(duì)有限。農(nóng)民、農(nóng)民工因而被認(rèn)為是進(jìn)城購房的重要新主體和新力量。但是，農(nóng)民、農(nóng)民工能否真正成為進(jìn)城購房的重要新主體和新力量，能否如期發(fā)揮去庫存的作用，從技術(shù)層面看，還取決于當(dāng)前相關(guān)政策措施的科學(xué)性和有效性。一套兼具科學(xué)性和有效性的工作方案，至少應(yīng)該體現(xiàn)和貫徹以下五個(gè)原則和要求。

一是非強(qiáng)制性原則。強(qiáng)行推動(dòng)農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房，不但難以收獲去庫存的理想效果，而且可能引發(fā)群體事件和社會(huì)動(dòng)蕩。在具體操作過程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民、農(nóng)民工意愿，慎重考量他們的購買能力，切不可迫于問責(zé)壓力或出于政績沖動(dòng)，做出揠苗助長的事情，反而落得個(gè)“苦心極力，卒無所得也”的下場(chǎng)。與此同時(shí)，要加強(qiáng)市場(chǎng)內(nèi)外監(jiān)管，依法從嚴(yán)處理強(qiáng)制和變相強(qiáng)制農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房的行為，并做好相關(guān)事務(wù)的善后工作。

二是客觀理性原則。對(duì)于坊間流行的樓市“泡沫論”“崩盤論”，不能采取回避策略，而應(yīng)承認(rèn)“事出有因”。要切實(shí)提高市場(chǎng)和政策等相關(guān)信息的公開透明度，主動(dòng)耐心地引導(dǎo)廣大農(nóng)民、農(nóng)民工對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全面分析，幫助他們形成客觀判斷，配合他們進(jìn)行理性消費(fèi)。應(yīng)該讓廣大農(nóng)民、農(nóng)民工知曉，樓市泡沫分布存在區(qū)域性差異。一二線城市的房地產(chǎn)普遍存在估值過高的風(fēng)險(xiǎn)，絕大多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)估值基本合理。因此，有意愿且有能力的農(nóng)民、農(nóng)民工，在自己比較熟悉的鎮(zhèn)上、縣上乃至市上釋放剛需，其風(fēng)險(xiǎn)是可控的。

三是因類施策原則。對(duì)于有意愿且有能力的農(nóng)民、農(nóng)民工，應(yīng)該積極主動(dòng)地為他們做好服務(wù)工作；對(duì)于有愿望有能力但還在徘徊觀望階段的農(nóng)民、農(nóng)民工，在幫助他們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析基礎(chǔ)上，引導(dǎo)他們逐步重拾對(duì)政府的信任，相信政府調(diào)控樓市的有效性將逐步得到提升，業(yè)主的基本權(quán)益將逐步得到更好保障，住房的居住性、民生性屬性將逐步實(shí)現(xiàn)回歸；對(duì)于有意愿但要“跳起來才可摘到桃子”的農(nóng)民、農(nóng)民工，務(wù)必反復(fù)提請(qǐng)他們注意理性消費(fèi)，并在信貸支持、稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等方面適當(dāng)做些文章，同時(shí)防止變相提價(jià)等行為消解政策帶來的優(yōu)惠；對(duì)于那些有意愿但根本沒有能力，以及既沒意愿也沒能力的農(nóng)民、農(nóng)民工，要允許他們安于現(xiàn)狀、留守農(nóng)村，千萬不能做“拉郎配”的事情。

四是分層施策原則。大體說來，一二線城市的主要問題不是去庫存，而是房地產(chǎn)估值過高；三四線城市以及城鎮(zhèn)的主要問題不是房地產(chǎn)估值過高，而是庫存過多。中央政府應(yīng)該根據(jù)不同層次城市的實(shí)際情況，出臺(tái)具有彈性的組合政策，適當(dāng)采取政策留白策略，切忌搞“一刀切”，堅(jiān)決杜絕“庫存去得不多，卻把房價(jià)再次哄抬起來”的情況再次發(fā)生。

五是一城一策原則。即便同處于三四線城市，每個(gè)城市的具體情況也不盡相同，包括地價(jià)、房價(jià)與庫存的情況。因此，為了實(shí)現(xiàn)既保護(hù)好農(nóng)民、農(nóng)民工的基本權(quán)益，又完成好去庫存任務(wù)的工作目標(biāo)，各級(jí)政府應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持一城一策原則，尤其是基層政府要吃透中央精神、摸清自家底子、借鑒類似經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)提高政策的針對(duì)性、精準(zhǔn)性和有效性。

推動(dòng)農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房，需防止三種偏向

推動(dòng)農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房去庫存工作，務(wù)必始終堅(jiān)持和貫徹去庫存根本目的是推動(dòng)以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的理念，這是有效做好去庫存及其相關(guān)工作的重要前提。否則，不但可能事倍功半，還有可能出現(xiàn)事與愿違的情況。當(dāng)前，社會(huì)上有三種偏向，需要引起特別注意和糾正。

一是“把農(nóng)民、農(nóng)民工當(dāng)作去庫存工具”的偏向。這一偏向犯下了本末倒置的錯(cuò)誤。農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房，客觀上是在為去庫存發(fā)揮作用，但是我們主觀上不能把農(nóng)民、農(nóng)民工當(dāng)作工具來使用，而要把農(nóng)民、農(nóng)民工的利益放在心中最高位置，牢記全心全意為人民服務(wù)的宗旨和以人民為中心的發(fā)展思想。

二是“為去庫存而去庫存”的偏向。出現(xiàn)這一偏向的原因在于：片面理解房地產(chǎn)去庫存工作，而沒有把去庫存放到新型城鎮(zhèn)化框架中去思考；或者說，僅把目光聚焦于房地產(chǎn)市場(chǎng)的破局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的解困，缺乏經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面綜合發(fā)展的立意設(shè)計(jì)，犯下了“只見樹木、不見森林”的錯(cuò)誤。

三是“把城鎮(zhèn)化當(dāng)成發(fā)展經(jīng)濟(jì)法寶”的偏向。這一偏向傳達(dá)的是發(fā)展主義思維，保有明顯的“經(jīng)濟(jì)增長可以解決一切問題，一切都是為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”痕跡。世界各國的實(shí)踐反復(fù)證明了“經(jīng)濟(jì)至上”的局限與錯(cuò)誤，城市（鎮(zhèn)）化的核心是以人為本，城市（鎮(zhèn)）化的目的是為了讓生活更加美好。

這些偏向的存在，對(duì)于有效推動(dòng)去庫存工作相當(dāng)不利。輕則有礙視野、束縛手腳，導(dǎo)致各級(jí)政府和有關(guān)職能部門工作人員無法制定兼具科學(xué)性和有效性的方案；重則誘導(dǎo)他們好大喜功、急功近利，做出只對(duì)自己、對(duì)眼前負(fù)責(zé)而不對(duì)百姓、對(duì)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展長遠(yuǎn)大局負(fù)責(zé)的事情。對(duì)這三種偏向，務(wù)必要加以矯正。

去庫存的根本目的是加快推動(dòng)以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

結(jié)合中央有關(guān)精神以及我們調(diào)研了解到的情況來看，切實(shí)踐行以去庫存為契機(jī)、加快推動(dòng)以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)之理念，當(dāng)前必須重點(diǎn)解決好以下四個(gè)問題。解決好了這幾個(gè)問題，完成去庫存目標(biāo)也就為期不遠(yuǎn)了。

其一，要解決好“爛尾樓”和“半拉子”工程。堅(jiān)決不允許把“爛尾樓”和“半拉子”工程當(dāng)作包袱徑直甩賣給包括進(jìn)城購房農(nóng)民、農(nóng)民工在內(nèi)的任何消費(fèi)者。相反，政府和相關(guān)房企應(yīng)積極籌措資金，盡快將其整改好并完成竣工驗(yàn)收。而且，在銷售之前，還應(yīng)對(duì)房屋質(zhì)量、“四通”（通水通電通網(wǎng)通路）配套、土地權(quán)屬等關(guān)鍵問題再次進(jìn)行確認(rèn)和驗(yàn)收。

其二，要解決好產(chǎn)城同步發(fā)展問題。各級(jí)地方政府應(yīng)立足地方實(shí)際，充分挖掘地方潛力，積極發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，盡可能多地創(chuàng)造就業(yè)崗位，使農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房之后，能夠待得住、留得下。只有城里具備待得住、留得下的條件，才能吸引更多農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房。

其三，要解決好公共服務(wù)配套問題。農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房的主要?jiǎng)訖C(jī)，是享受優(yōu)于農(nóng)村的、只有城里才有的文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源以及交通設(shè)施、社會(huì)保障服務(wù)。解決好公共服務(wù)配套問題，既是達(dá)成進(jìn)城農(nóng)民、農(nóng)民工心理預(yù)期的需要，也是引導(dǎo)更多農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購房的需要，還是新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在必然要求。不過，由于現(xiàn)行戶籍制度及其背后以土地制度為核心的相關(guān)制度的施行，進(jìn)城農(nóng)民、農(nóng)民工在不放棄土地權(quán)益情況下，要想享受與城市居民同水平的社會(huì)保障服務(wù)，還有很多問題需要認(rèn)真研究、審慎對(duì)待和處置。

其四，要解決好新市民教育問題。新型城鎮(zhèn)化和傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的重要區(qū)別在于，更加強(qiáng)調(diào)人的城鎮(zhèn)化，更加重視“化農(nóng)民為市民”。如果說進(jìn)城購房農(nóng)民、農(nóng)民工在制度上實(shí)現(xiàn)完全市民化還存在一些障礙的話，在理念上文化上行為上率先實(shí)現(xiàn)市民化還是具有較大發(fā)揮空間的。各級(jí)政府和有關(guān)部門要在新市民教育方面多下功夫，盡快讓去庫存者成為城鎮(zhèn)文明的共建者、共享者和主人翁。唯有如此，去庫存、農(nóng)民和農(nóng)民工進(jìn)城購房、新市民的培育、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)之間，才能實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展。

（作者分別為中共中央黨校社會(huì)學(xué)教研室主任、教授；中國社會(huì)科學(xué)院政治學(xué)研究所副研究員）

【參考文獻(xiàn)】

①《住建部：2016年房地產(chǎn)去庫存工作取得初步成效》，人民網(wǎng)，2017年2月23日。