買房的人，真的需要學(xué)會謙卑嗎？

邢海洋

在投資決策上，從眾未必是一件好事，獨立思考才是。

“巨嬰”們的“禁果效應(yīng)”

2017年的前3個月，所有的人都在談?wù)撝孔樱惺苤績r飛漲。

全球最偉大的投資人巴菲特和最成功的基金經(jīng)理彼得·林奇卻說：永遠無法預(yù)測股市，永遠不要預(yù)測股市。對于房地產(chǎn)，我們是否也可以套用同樣的話？

如果一定要尋找投資理財規(guī)律，彼得·林奇的“雞尾酒會”理論妙趣橫生，這理論是多年來林奇在家里舉辦雞尾酒會，聽離他最近的10個人談?wù)摴善睍r總結(jié)出來的?！霸谑袌鼋?jīng)過一段時間下跌之后，沒有人期盼它能再次上漲時，人們都不談?wù)摴墒辛恕Ｈ绻@時有人過來問我將怎樣謀生，我會回答‘試試買點基金。他們聽完后會很有禮貌地點點頭就走了。即使不走，他們也會很快把話題轉(zhuǎn)到即將進行的大選，或者天氣情況之類，很快他們就會同旁邊的一位牙醫(yī)談起有關(guān)治療牙斑問題?！碑?dāng)一位基金經(jīng)理都不愿意談?wù)摴墒械臅r候，在林奇看來，股市極有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機了。

對于樓市，林奇的辦法是否可以借鑒？畢竟，在2017年過去的3個月里，房子永遠是年輕人乃至“四平八穩(wěn)”中年人永恒的話題。沒上車的心懷焦慮，四處奔波著籌措資金，選房看房，惡補著從未染指的法律條文。上了車的悔不當(dāng)初，一邊盤算著自己的固定資產(chǎn)又多出了幾百萬，一邊后悔著當(dāng)初怎么沒多買幾套，一邊還打量著自己的同事朋友、街坊鄰居，仿佛買房賣房已經(jīng)升格為集體行動，每個人都應(yīng)該以自己獨特的方式參與。

堅定的看多者任志強的每次露面，或者一些有關(guān)他議論樓市的捕風(fēng)捉影的消息都在網(wǎng)絡(luò)上引起轟動。心理學(xué)者武志紅的《巨嬰國》則悄然下架，這本書寫國人集體停留在嬰兒期，并通過集體生活尋求安全感。獨生子女一代畢業(yè)后恰逢房價大漲，起初的漲還是父母能承擔(dān)的，如今的漲，則是兩個家庭的合力都力不從心。圍繞著一套“北上廣深”的房子，“巨嬰”及其家庭陷入了極度焦慮，并且由此衍生了一系列道德倫理問題。房價高漲又恰逢適齡男女比例失衡，“建設(shè)銀行”與“招商銀行”家庭的尖銳對立更在搶房大戰(zhàn)穿插出彩禮、嫁妝，婚前協(xié)議、婚后財產(chǎn)等多重問題。

所謂看熱鬧不嫌事大，可“巨嬰”們的行為邏輯還是讓人深思。在“3·17新政”之后，北京有上萬“在途單”，即已經(jīng)開始交易但還未網(wǎng)簽的交易，這些交易要么面臨毀約，要么多交上百萬乃至數(shù)百萬首付，雖然資金籌措艱難，但絕大多數(shù)買家都希望完成交易。一線城市土地供應(yīng)日漸稀少，而流通在社會上的貨幣卻不斷超發(fā)，資金之“水”將“北上廣深”的房子塑造成稀缺的無價之寶。如果說無人敢于看空，畢竟房價漲了30年了，可押上自己一輩子的收入再掏光父母養(yǎng)老保命的本錢去做房奴，還是令人多有不解。

購房的人總是買漲不買落，這種投資心理和炒股有些相似，從2015年的全民炒股，到2017年的全民炒房，國人的投資理財行為一直被從眾心理左右著，而當(dāng)群眾越來越傾向于一致行動，商品的價格走勢也被不斷強化著，使參與其中的群眾的價格預(yù)期也被強化，進而演變?yōu)橐粓黾w狂歡。

買漲不買跌，“求田問舍”這個根植于農(nóng)耕社會的國民性總是在集體無意識中放大，變成了一種類似信仰的意識。在心理學(xué)上這種現(xiàn)象被稱為“亞當(dāng)與夏娃效應(yīng)”，也稱“禁果效應(yīng)”，越是限購、禁止的物件，人們越要得到手。這里面或許隱藏了一個真理，即被限購的房子的確是稀缺品，未來也將一直稀缺下去。

可這里還是需要再重復(fù)一遍巴菲特和彼得·林奇的話：永遠無法預(yù)測市場，永遠不要預(yù)測市場。

同輩壓力下的決策

中國股市牛短熊長，尤其有數(shù)的幾次大牛市往往在一兩年內(nèi)爆發(fā)，很短的時間內(nèi)令投資者恐懼、欣喜、驚詫、懊悔，種種情緒在短時間內(nèi)濃縮。類似股市，房地產(chǎn)市場何嘗不是如此。

清華畢業(yè)生抱怨買不起學(xué)區(qū)房的帖子引來雪片般的回應(yīng)?？扇舴叛廴蜃罹廴藲獾拇蠖紩?，倫敦、紐約核心地區(qū)的房子也不是藤校學(xué)生一畢業(yè)就支付得起的。能夠在曼哈頓擁有房產(chǎn)，一個家庭或經(jīng)歷了幾代人的積累。美國人均收入是我們的8倍，可美國人的住房擁有率僅有60%，如今房地產(chǎn)繁榮，可就業(yè)人口薪資趕不上房價的上漲，美國的住房擁有率創(chuàng)下了50年來的新低。與之相應(yīng)的是，中國的房地產(chǎn)自有率高達90%，一線城市的房屋自有率也是三套房子至少兩套自有。

短短一二十年時間，中國房地產(chǎn)市場一下子走完了其他國家?guī)装倌甑陌l(fā)展進程，而自滿清滅亡的百多年間，中國人的財富更經(jīng)歷了幾個輪次的重新洗牌，每一次都驚心動魄。今天的這一次更是以史上罕有的速度和深度進行了一次財富大挪移。當(dāng)人們尚且驚魂未定時，財富的固化，社會的分層已經(jīng)完成了，而房價的迅速登頂正是財富隔離墻興建起來的標(biāo)志。

這個過程中財富分配有很多偶然因素在起作用，年輕人，早出生幾年、早結(jié)婚幾年、早生孩子幾年，或者一個擇業(yè)選擇，一個城市選擇，以及其他任何生活與工作相關(guān)的決定，一些財務(wù)安排，都可能對你買房的能力或決策產(chǎn)生根本的影響，進而改變一生的路徑。那些未及時“上車”的人，同樣是被一些偶然的因素所左右，以至于一步錯步步錯。同一起跑線上的人，于短短的幾年間財富距離迅速拉開了。心理學(xué)上，同輩壓力，同輩或同事、同學(xué)等熟人間互相比較中產(chǎn)生的心理壓力，這時候很容易壓向落后的一方，使他們傾盡全力，不計后果地跳上這輛奔馳中的財富快車。

與炒股不同的是，買股票的付出和承擔(dān)的風(fēng)險都在一個小家庭范圍內(nèi)消化，可在“田宅”信仰下，所有掏干父母家底乃至親戚養(yǎng)家糊口的生活費的做法都變得理直氣壯了，不配合的親屬卻被打入另類。在三、四線小城，畢業(yè)生們剛工作即開始了選房；在一線城市，房價遙不可及，雙方父母賣了縣城閑置房屋離湊齊首付還有距離，于是親戚也被硬性攤派了首付的額度，家庭矛盾集中爆發(fā)。

“巨嬰”們或許有道理，畢竟大城市的土地供應(yīng)在收緊。但在投資決策上，從眾未必是一件好事，獨立思考才是。