基于貝葉斯模型平均（BMA）方法的中國房地產(chǎn)價格影響因素分析

盧二坡　張超

摘要：對可能影響中國房價的諸多因素的重要性問題進(jìn)行識別和檢驗，基于模型不確定性的視角，使用中國30個?。▍^(qū)）2002～2013年面板數(shù)據(jù)，采用貝葉斯模型平均（BMA）方法進(jìn)行模型設(shè)定與分析。研究認(rèn)為，在可能對中國房價產(chǎn)生影響的19個指標(biāo)中，信貸政策、心理預(yù)期、物價水平、房屋竣工面積和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化等5個解釋變量的后驗概率大于90%，它們是影響現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)價格的決定因素；應(yīng)通過差別化的信貸政策分區(qū)域控制房價，通過新聞媒體公開統(tǒng)計和發(fā)布房地產(chǎn)數(shù)據(jù)正確引導(dǎo)人們的心理預(yù)期，通過適宜的貨幣政策有效控制物價，通過保障性住房建設(shè)增加房地產(chǎn)供給，通過合理化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)引導(dǎo)房價調(diào)控等，促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；貝葉斯模型平均方法；心理預(yù)期；信貸政策；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行，不只關(guān)乎著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題，還牽涉著國計民生、百姓福利。然而近年來，在房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮過程中，房地產(chǎn)價格也一路瘋漲，其增長速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過中國經(jīng)濟(jì)、居民收入及消費的增長速度。房地產(chǎn)價格的劇烈波動對中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和人們?nèi)罕娚畹陌捕ǘ紟砹吮姸嗖焕绊?，縱然政府不斷加大對過高和發(fā)展過快的房地產(chǎn)價格的調(diào)控力度，但仍未平抑房地產(chǎn)價格高漲的態(tài)勢。因此，為了能夠讓調(diào)控政策更加有針對性，有必要對房地產(chǎn)價格的決定影響因素予以深入研究。通過經(jīng)驗研究找到影響房地產(chǎn)價格的決定因素，對于我們正確看待房地產(chǎn)價格過快上漲、政府如何采取調(diào)控措施等方面的問題具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

一、文獻(xiàn)綜述

國外的房地產(chǎn)市場發(fā)展已較為完善，對于房地產(chǎn)價格的經(jīng)驗研究更是早于中國，在研究成果方面亦比中國充分和成熟，大多數(shù)的研究成果對他們本國的房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了積極的引導(dǎo)作用，這些成果值得國內(nèi)學(xué)者去借鑒和學(xué)習(xí)。Hort使用瑞典1968～1994年的時間序列數(shù)據(jù)并構(gòu)建誤差修正模型，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，長期來看，居民收入、使用成本以及建筑成本等都對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生顯著影響。Capozza等使用美國1979～1995年62個大都市的面板數(shù)據(jù)，采用面板數(shù)據(jù)模型，研究發(fā)現(xiàn)，收入水平、人口增長以及建筑成本等是導(dǎo)致房價變動的重要原因。Seko選取日本1980～2001年46個縣的面板數(shù)據(jù)，建立面板VAR模型，研究發(fā)現(xiàn)，日本各地區(qū)的住宅價格受居民收入、人口、物價水平的影響較大。Pages選用西班牙1976～2002年的時間序列數(shù)據(jù)及誤差修正模型，研究得出收入和利率是房地產(chǎn)價格的主要影響因素。Abelson等使用澳大利亞1970～2003年的時間序列數(shù)據(jù)并采用普通最小二乘法，研究表明，可支配收入和物價水平對住宅價格產(chǎn)生重要促進(jìn)效應(yīng)，而失業(yè)率、利率、住宅存量以及股票價格對住宅價格上漲起抑制作用。Chen等采用微型仿真法估算人口老齡化對房價的影響，模擬結(jié)果說明，人口老齡化對蘇格蘭房價的影響不是主要的。Ibrahim等基于VAR模型對馬來西亞的房價與銀行信貸政策的關(guān)系進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房價與銀行信貸之間具有長期均衡關(guān)系。

國外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的經(jīng)驗研究主要針對的是較為成熟的房地產(chǎn)市場，而對于處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的中國來說，房地產(chǎn)市場起步較晚，因此，國外學(xué)者在對房地產(chǎn)價格影響因素進(jìn)行經(jīng)驗研究時所考慮的變量并不一定適合于研究中國房地產(chǎn)價格。針對中國具體國情以及房地產(chǎn)市場的實際發(fā)展情況，國內(nèi)學(xué)者也做了大量經(jīng)驗研究。沈悅等使用1995～2002年14個城市的面板數(shù)據(jù)并采用混合樣本回歸分析方法，研究發(fā)現(xiàn)，可支配收入、總?cè)丝诤涂罩寐蕦Ψ康禺a(chǎn)價格產(chǎn)生正向作用，而失業(yè)率對房地產(chǎn)價格具有負(fù)向作用。崔光燦使用1995～2006年31個省市的面板數(shù)據(jù)并運用面板數(shù)據(jù)模型，結(jié)果表明利率對房價具有顯著負(fù)向作用，物價水平具有顯著正向作用，房屋竣工面積對房地產(chǎn)價格具有抑制作用，收入對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生正向作用但不顯著，人口因素對房價影響為負(fù)但也不顯著。鄧長榮等使用中國2002～2007年的季度時間序列數(shù)據(jù)并采用誤差修正模型，研究表明，收入、銀行貸款、房屋供給、土地價格、土地供給是長期影響房價的主要因素。羅孝玲等使用中國2001～2010年的季度時間序列數(shù)據(jù)，并采用VAR模型，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房價與GDP、貸款利率之間均具有雙向Granger因果關(guān)系，與物價水平具有單向因果關(guān)系。胡曉使用中國1997～2009年29個省市面板數(shù)據(jù)，并構(gòu)建固定效應(yīng)模型，研究得出，可支配收入和建筑成本對房價具有正向作用，制度性因素對房價上漲產(chǎn)生重要作用，利率對房價存在負(fù)向作用但不顯著。王文雯等使用中國2003～2010年27個省市面板數(shù)據(jù)并建立固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)模型，研究得出，城市化率、收入差距、人均可支配收入、利率政策和房地產(chǎn)開發(fā)投資額等都對房地產(chǎn)價格具有顯著促進(jìn)作用，人口老齡化、房屋竣工面積和土地政策等對房地產(chǎn)價格均具有顯著抑制作用。

然而，由于房地產(chǎn)價格是一個復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，影響房地產(chǎn)價格的因素極其多元，因而研究者并不能確定應(yīng)將哪些變量引入所建模型當(dāng)中，換句話說，研究者們尚不能識別“真正”的模型究竟是什么樣子。導(dǎo)致的結(jié)果是，在現(xiàn)有的經(jīng)驗研究中，不同的研究者在構(gòu)建房地產(chǎn)價格回歸模型時采用了不同的解釋變量，因此在眾多研究文獻(xiàn)中可以看到各種不同的回歸方程：

四、對策和建議

從影響中國房地產(chǎn)價格的5個決定因素著手，針對如何科學(xué)有效控制中國房地產(chǎn)價格以及如何促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提出以下政策建議。

第一，執(zhí)行差別化信貸政策。中國目前的信貸政策對中國房價產(chǎn)生重要促進(jìn)作用，因此為了控制房價在合理區(qū)間，中國政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，對于房地產(chǎn)市場發(fā)展過快，房價過高的區(qū)域，應(yīng)該限制該區(qū)域的信貸規(guī)模，防止房地產(chǎn)投機(jī)帶來金融風(fēng)險。對于房地產(chǎn)市場發(fā)展落后于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的區(qū)域，應(yīng)適時松綁信貸政策，推動該地區(qū)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

第二，正確引導(dǎo)人們心理預(yù)期。心理預(yù)期因素對中國房價產(chǎn)生重要的促進(jìn)作用。因此為了控制房價在合理區(qū)間，中國政府部門應(yīng)當(dāng)將土地供應(yīng)計劃和城市規(guī)劃的制定原則、具體內(nèi)容和實現(xiàn)步驟公布于眾，避免人們對市場供應(yīng)能力的擔(dān)憂，進(jìn)而理性的安排購買行為。中國政府機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改善房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和發(fā)布，使公眾明白房價上漲的緣由和基本趨勢，幫助人們合理心理預(yù)期的形成。新聞媒體要如實報道，不應(yīng)幫助房地產(chǎn)開發(fā)商煽風(fēng)點火，推濤作浪，而應(yīng)該正確引導(dǎo)投資者進(jìn)行理性投資。

第三，對物價進(jìn)行有效控制。物價水平對中國房價產(chǎn)生重要抑制作用，為了減輕物價水平對房地產(chǎn)市場的影響，政府須制定適宜的貨幣政策，避免物價水平產(chǎn)生虛高現(xiàn)象，構(gòu)建合適的物價監(jiān)督機(jī)制，有關(guān)物價監(jiān)督部門必須嚴(yán)格依據(jù)法律法規(guī)對物價進(jìn)行有效控制，使物價水平處于合理區(qū)間，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

第四，落實保障性住房政策，增加房地產(chǎn)有效供給。房屋竣工面積（房地產(chǎn)供給量）對中國房價產(chǎn)生重要抑制作用，因此為了控制房價在合理區(qū)間，中國政府應(yīng)加大普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉住房的供給比重，激活二手房存量住房市場，增加房地產(chǎn)有效供給，將保障性住房建設(shè)及房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的落實情況列入地方政府官員政績考評體系當(dāng)中。

第五，將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化引入房價調(diào)控決策當(dāng)中。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化對中國房價產(chǎn)生重要促進(jìn)作用，因此中國政府在對房價進(jìn)行調(diào)控時，應(yīng)因地制宜考慮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化的區(qū)域差異，把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化引入房價調(diào)控的決策集中，除去產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化對房價上漲的合理驅(qū)動，以考察各區(qū)域房價是否理性上漲。

五、結(jié)語

本文以中國30個?。▍^(qū)）2002～2013年房地產(chǎn)價格及相關(guān)影響因素作為樣本，引入基于模型不確定性的貝葉斯模型平均方法（BMA）對中國房價的影響因素進(jìn)行研究。通過分析研究，本文得出了如下結(jié)論：第一，信貸政策、心理預(yù)期、物價水平、房屋竣工面積以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化等5個解釋變量對中國房地產(chǎn)價格具有長期穩(wěn)健的影響。第二，人口密度、房地產(chǎn)投資額、土地價格、失業(yè)率、消費者收入水平、稅收政策、土地政策、收入差距以及建筑成本等9個解釋變量顯示出良好的穩(wěn)健性，這些變量對中國房價來說仍具有一定的重要性。第三，經(jīng)濟(jì)增長、人口老齡化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城鎮(zhèn)化率和利率政策等5個解釋變量對中國房地產(chǎn)價格的解釋力度最弱，且穩(wěn)健性也不高?；谝陨辖Y(jié)論，本文針對如何科學(xué)有效控制中國房地產(chǎn)價格以及如何促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提出若干政策建議。