論購房者的消費者地位及三倍賠償規(guī)則的適用性

羅蘭

【摘要】購房者是否為消費者以及其是否能引用《消費者權(quán)益保護法》中的懲罰性賠償規(guī)則來維護自身的權(quán)益至今仍存在爭議。本文從消費者的定義以及《消費者權(quán)益保護法》立法思想出發(fā)來論證購房者具有消費者地位，并且可以利用三倍賠規(guī)則來維護自身，懲罰不法的開發(fā)商。

【關(guān)鍵詞】購房者 消費者 三倍賠償規(guī)則

隨著當(dāng)今人民生活水平的提高，為自己和家人購置一套房產(chǎn)也成為了更多人的選擇與目標(biāo)。但與此同時，越來越多的購房消費糾紛與投訴隨之而來。一個個開發(fā)商因為欺詐或其他原因被購房者告上法庭，并且被要求以《消費者權(quán)益保護法》（以下簡稱《消法》）中的三倍賠償規(guī)則對消費者進行賠償。但這項訴求在實踐之中卻通常不被法院所支持。這樣的現(xiàn)象帶來兩個問題：購房者是消費者嗎？購房者遭受開發(fā)商欺詐時又是否能夠適用三倍賠償規(guī)則維護自身合法權(quán)益？

對于第一個問題，民法學(xué)家梁慧星先生認為商品房的買賣不適用《消法》，即購房者不屬于消費者，理由有三：《消法》制定時的適用范圍不包括商品房、商品房質(zhì)量問題通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度可得到更妥善的處理、《消法》賠償金額過高。

然而筆者并不這么認為。首先，雖說理解或解釋法律要依據(jù)立法者原意，但立法者原意僅是立法當(dāng)時的基本考慮，與法律實施后的現(xiàn)實是有距離的，所以對法律的理解和解釋不可能完全站在立法者原意上，應(yīng)當(dāng)同時結(jié)合現(xiàn)實來解釋法律的應(yīng)有內(nèi)涵。根據(jù)我國《消法》的規(guī)定，消費者是指為生活需要而購買、使用商品或者接受服務(wù)，享受消費者權(quán)益的社會個體。這樣的規(guī)定并沒有將購房者排除在外，購房者完全符合成為一個消費者的條件。其次，所謂瑕疵擔(dān)保責(zé)任（購買商品房時主要是物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任）是指依法律規(guī)定，在交易活動中當(dāng)事人一方移轉(zhuǎn)財產(chǎn)給另一方時應(yīng)擔(dān)保該財產(chǎn)無瑕疵，若移轉(zhuǎn)的財產(chǎn)有瑕疵則應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人承擔(dān)相當(dāng)?shù)呢?zé)任。此時的責(zé)任大多為違約責(zé)任。然而在購房者與開發(fā)商簽訂購房合同時，購房者的經(jīng)濟弱者地位顯而易見。當(dāng)然，在商品房僅存在質(zhì)量瑕疵時，使用瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度無可厚非。但在其花掉大半積蓄卻換來開發(fā)商的一紙空文時，從保護消費者的角度來說，其應(yīng)當(dāng)?shù)玫礁雍侠淼难a償與鼓勵，實行欺詐行為的開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)?shù)玫接辛Φ膽土P。最后，也許確有人因巨額賠償而去“訛賠”，但這同時也能強化消費者的法律意識，有利于其維護自身合法權(quán)益。在市場秩序尚不完善、市場主體素質(zhì)參差不齊的情況下，開發(fā)商與其他的經(jīng)營者完全有可能為了盈利的目的而實行欺詐行為去損害消費者的權(quán)益，依文義而非所涉金額去界定消費者是更有利于保護弱者的。

在購房者是消費者的基礎(chǔ)上，被賣方欺詐時是否適用《消法》當(dāng)中的三倍賠償規(guī)則呢？筆者的觀點是肯定的。

從法條來看，《消法》第55條所作出三倍賠償規(guī)則的目的是在消費者獲得賠償?shù)耐瑫r制裁與懲罰經(jīng)營者，從而維護市場合理秩序。賣房者對買房者進行欺詐顯然給買房者帶來了損失，賣房者應(yīng)當(dāng)對買房者進行賠償并接受懲罰。此項條文并未規(guī)定買賣雙方的交易金額達到何種標(biāo)準(zhǔn)時才對消費者進行保護，而是在經(jīng)營者實行欺詐行為之下為保護消費者的無條件懲罰措施。所以前文所述因賠償金額過高而不適用《消法》的說法筆者認為是不成立的。

而這又帶來一個新問題，在以商品的價格與服務(wù)的費用作為懲罰賠償金額的計算基礎(chǔ)時，經(jīng)營者在進行欺詐行為之前便可計算出其所必須的支出成本，且消費者實際損失是否能通過這三倍價款獲得補償也未可知。當(dāng)然，在買房這樣交易金額較大的糾紛中也許不易存在這樣的弊端，但在其他交易金額較小的糾紛之中則容易面臨消費者的損失并不能通過此三倍賠償獲得補償?shù)膯栴}。

對此有學(xué)者提出可以參考美國等國家的立法例，其關(guān)于懲罰性賠償金的賠償范圍計算方法是將實際損害額作為計算基礎(chǔ)，而并非以商品的價格或服務(wù)的費用為計算基礎(chǔ)。如此既能將商品房等金額較高的商品交易納入該條文規(guī)定的調(diào)整范圍，又可以避免消費者的損失無法得到彌補，雙方的利益也不至于明顯失衡。這樣的做法理論上來說十分得當(dāng)，但實踐起來卻并不簡單。消費者的實際損失額如何計算？消費者的何種支出與損失才算法定實際損失之中？實際損失額較小又如何對經(jīng)營者起到懲罰作用？因此筆者認為在相應(yīng)的配套措施與實施細則出臺前，我國的三倍賠償規(guī)定仍是較為適當(dāng)?shù)摹６摇断ā芬?guī)定，在增加賠償?shù)慕痤~不足五百元時取五百元為準(zhǔn)，如此消費者遭遇較小金額的詐騙也有法可依。至于消費者的損害是否能夠因此賠償金額受到補償，其在要求三倍賠償時仍有權(quán)根據(jù)《消法》要求經(jīng)營者承擔(dān)民事責(zé)任。換言之，此賠償制度是在消費者所受損失外增加的賠償，并不影響消費者根據(jù)《消法》第48條至54條對經(jīng)營者主張民事責(zé)任。

實際上，福建省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會通過的《福建省房屋消費者權(quán)益保護條例》已明文規(guī)定對一系列欺詐消費者的行為適用懲罰性賠償責(zé)任。該條例于2001年1月1日生效，至今已過多年，未見福建省的房地產(chǎn)業(yè)因此而受到毀滅性打擊。而于2003年1月1日起生效的《上海市消費者權(quán)益保護條例》也將商品房納入其調(diào)整范圍。在這些地區(qū)也并未有開發(fā)商巨頭們發(fā)出無法接受的呼聲，這個行業(yè)的繁榮度也未見衰退。因此筆者認為《消法》第55條在商品房買賣領(lǐng)域中的適用不應(yīng)存在任何問題。并且早在2002年2月，河南省鶴壁市山城區(qū)人民法院在審理一起商品房買賣糾紛時便已經(jīng)適用了當(dāng)時《消法》第49條的雙倍賠償責(zé)任。這是我國第一個對于此類問題的生效判決，也希望不是最后一個。

參考文獻：

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