關(guān)于某綜合體項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制的研究

魏榮珠

【摘要】城市綜合體作為一種特殊的城市形態(tài)，是在空間資源日趨緊張的背景下，城市集約化、有機(jī)化、立體化發(fā)展趨勢(shì)的集中體現(xiàn)，也是“緊湊一和諧”型城市建設(shè)的重要手段。開發(fā)綜合體項(xiàng)目最重要的環(huán)節(jié)是做好成本控制，它直接影響了項(xiàng)目開發(fā)的成敗。本文基于某綜合體項(xiàng)目開發(fā)的案例，以國(guó)內(nèi)項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀及存在的問題為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)程，深入研究分析該項(xiàng)目各階段成本控制工作的難點(diǎn)和成本控制方法，希望為提升相關(guān)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】綜合體項(xiàng)目 項(xiàng)目進(jìn)程 成本控制

一、前言

隨著我國(guó)土地資源的日益緊張，選擇緊湊化、集約化的發(fā)展方式成為了城市建設(shè)的必然趨勢(shì)。但“高密度”、“緊湊化”的城市模式也帶來(lái)了一系列的問題，如：人們生活質(zhì)量的下降，影響環(huán)境舒適度等，制約了密集型城市在效率、多樣性、城市活力等方面優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮。而城市綜合體的特點(diǎn)對(duì)于建設(shè)“緊湊——和諧”型城市有著重要的價(jià)值，它是隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市文化程度的提高，而出現(xiàn)的一種特殊的城市形態(tài)。高質(zhì)量的城市綜合體更是一個(gè)社會(huì)多生態(tài)系統(tǒng)概念，能夠通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局來(lái)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。但綜合體項(xiàng)目具有工程結(jié)構(gòu)復(fù)雜、工程體量龐大、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大、一次性投資大等特點(diǎn)，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，最終導(dǎo)致項(xiàng)目夭折或成為“爛尾樓”的原因在于項(xiàng)目成本控制失控，使得資金鏈斷裂，成本嚴(yán)重超支，因此該怎么科學(xué)、高效的利用項(xiàng)目建設(shè)資金，控制好項(xiàng)目成本，達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期效益，是相關(guān)管理者應(yīng)當(dāng)深入研究的課題。

二、工程概況

我國(guó)某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，將“體驗(yàn)型消費(fèi)、激發(fā)型消費(fèi)”作為開發(fā)理念，結(jié)合地域需求將商業(yè)、辦公、交通樞紐等配套設(shè)施進(jìn)行有機(jī)組合，同時(shí)具備休閑、娛樂、商務(wù)、交通、旅游等功能，創(chuàng)造全新的城市魅力中心。

三、國(guó)內(nèi)綜合體項(xiàng)目成本控制通病分析

（一）成本管理意識(shí)薄弱

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是企業(yè)成本的較量，但部分企業(yè)管理人員成本管理意識(shí)還較為薄弱，沒有從根本上認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)成本管理對(duì)于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要作用，如成本控制只與成本部門、造價(jià)工程師有關(guān)，和自己無(wú)關(guān)；成本控制就是省錢，忽略了與工程質(zhì)量、安全的關(guān)系等。

（二）成本控制體系缺陷

管理制度和工作流程不完善使員工在碰到問題時(shí)相互推諉，各部門間的溝通不及時(shí)，總部與項(xiàng)目之間、職能部門之間未能形成合力，導(dǎo)致項(xiàng)目最終出現(xiàn)虧損。

（三）重施工輕設(shè)計(jì)

只注重施工進(jìn)度，沒有做好設(shè)計(jì)方案、圖紙的研究，盲目聽從設(shè)計(jì)，導(dǎo)致邊施工邊變更，成本控制工作流于形式。

四、該綜合體項(xiàng)目成本控制分析

結(jié)合以上城市綜合體項(xiàng)目成本控制的主要問題，該工程有針對(duì)性的進(jìn)行預(yù)防，以“防患于未然”，具體措施如下：

（一）綜合體項(xiàng)目早期工程成本控制

1.項(xiàng)目決策階段的成本控制。在項(xiàng)目投資決策初期，專業(yè)策劃人員要做好市場(chǎng)調(diào)研工作，掌握項(xiàng)目影響因素，對(duì)項(xiàng)目土地、成本、費(fèi)用進(jìn)行初步測(cè)算，利用SWOT分析、風(fēng)險(xiǎn)分析工具等進(jìn)行研究，以判斷項(xiàng)目是否可行[1]。

該階段，項(xiàng)目用地選擇、土地總成本預(yù)估、設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量直接影響到綜合體項(xiàng)目的成敗，具體細(xì)分的話，用地選擇的比重約占40%，土地總成本約占30%，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案質(zhì)量約占30%。由此可見項(xiàng)目土地成本評(píng)價(jià)是衡量綜合體項(xiàng)目是否可行的主要標(biāo)準(zhǔn)。

2.設(shè)計(jì)階段成本控制。設(shè)計(jì)階段屬于投資前時(shí)期，不同的構(gòu)思或設(shè)計(jì)方案同樣對(duì)工程項(xiàng)目將產(chǎn)生不同尋常的影響。所以設(shè)計(jì)階段除了要樹立技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相統(tǒng)一的設(shè)計(jì)思想，還要應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

（1）做好商業(yè)MD策劃設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)規(guī)劃影響著80%的工程造價(jià)，可以說是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵因素，其合理性將對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵作用。如該項(xiàng)目最初建筑形態(tài)是小商品市場(chǎng)，在進(jìn)行綜合性商業(yè)設(shè)施轉(zhuǎn)變時(shí)，沒有做好MD計(jì)劃的調(diào)研工作，導(dǎo)致大量原建筑物被功能性拆除，土建安裝工程成本嚴(yán)重超支。因此項(xiàng)目推進(jìn)需要遵守合理規(guī)范的程序和計(jì)劃，以確保協(xié)調(diào)多部門、多工種間的工作。

（2）實(shí)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)制：不僅可以優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，而且有利于調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)單位的積極性，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量和降低工程造價(jià)。如對(duì)建筑造型、公共區(qū)域布置等優(yōu)化，可以提高建筑使用率；對(duì)電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案優(yōu)化設(shè)計(jì)，可節(jié)省大量投資，降低工程造價(jià)[2]。

（3）推行限額設(shè)計(jì)：限額設(shè)計(jì)的實(shí)質(zhì)就是建設(shè)項(xiàng)目投資目標(biāo)控制，在每一階段都要按照目標(biāo)分解與計(jì)劃、目標(biāo)實(shí)施、目標(biāo)實(shí)施檢查、信息反饋這樣個(gè)循環(huán)過程來(lái)進(jìn)行造價(jià)的控制。實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法是投資分解和工程量控制。

（4）開展價(jià)值工程的應(yīng)用：價(jià)值工程既是一種現(xiàn)代設(shè)計(jì)方法，又是一項(xiàng)較為完善的管理技術(shù)，其目的在于將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、功能與成本、企業(yè)利益與用戶要求相結(jié)合進(jìn)行定量分析，提高產(chǎn)品的使用價(jià)值。在該項(xiàng)目中，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇價(jià)值工程優(yōu)化方案，在維持規(guī)劃用地面積不變的情況下，通過增加樓宇高度、商業(yè)內(nèi)街，擴(kuò)大住宅標(biāo)準(zhǔn)層面積等方式增加了商業(yè)建筑總量，不僅節(jié)約了土地資源，又增加了項(xiàng)目的收益，具體如表1所示。

（5）嚴(yán)格做好圖紙會(huì)審工作：認(rèn)真做好圖紙會(huì)審，將問題在施工前解決好，做好主動(dòng)控制，以避免施工過程中反復(fù)變更和洽商。如在設(shè)計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)問題，只用修改圖紙，損失較小；在采購(gòu)過程中發(fā)現(xiàn)問題，既要修改圖紙，又要重新采購(gòu)相關(guān)設(shè)備、材料；若等到施工階段才發(fā)現(xiàn)問題，不僅損失以上的費(fèi)用，還要拆除已施工的部分工程，造成嚴(yán)重?fù)p失。

（二）項(xiàng)目建設(shè)期成本控制

1.建設(shè)期成本控制重點(diǎn)。首先是施工階段成本控制。應(yīng)立足于主動(dòng)控制，并盡可能的減少目標(biāo)值與實(shí)際值的偏離。這就要求一方面要嚴(yán)格檢查承包商的索賠要求，另一方面做好材料設(shè)備的招投標(biāo)工作。

其次是施工階段動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控。一方面要把控好項(xiàng)目工程實(shí)施過程中的現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更，應(yīng)按照規(guī)章制度進(jìn)行報(bào)審，并建立清單明細(xì)；另一方面成本部門要每月定期上報(bào)，集團(tuán)公司給予審核意見，經(jīng)核準(zhǔn)后報(bào)與財(cái)務(wù)部分備案，作為下月?lián)芸钜罁?jù)需要注意的是填寫成本月報(bào)時(shí)，需由成本部負(fù)責(zé)人親自匯總數(shù)據(jù)，填報(bào)方法采用成本費(fèi)用支出按目標(biāo)成本的分類一一對(duì)應(yīng)的方法，以便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)超支項(xiàng)目[3]。

最后要嚴(yán)控工程簽證。具體要求有：嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證，對(duì)于涉及費(fèi)用支出項(xiàng)目需認(rèn)真核實(shí)后簽證，并注明原因、部位等；須有明確的時(shí)限限制，一般要求自發(fā)生日起30天以內(nèi)辦妥；施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須要寫明原名數(shù)據(jù)、事由，根據(jù)合同條款及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行簽認(rèn)工程量及工程造價(jià)；合同中有明確約定的，不可以簽證形式出現(xiàn)；對(duì)于已審批通過的施工組織方案，不可隨意進(jìn)行簽證處理。

2.建設(shè)期成本控制的手段。

（1）利用招投標(biāo)進(jìn)行成本控制。

主要是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中成本較高的工程類項(xiàng)目，招標(biāo)應(yīng)遵守公開、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，以得到合理的性價(jià)比。具體做法為如下：

一是小型單位工程承包制，單位工程采用總價(jià)包干方式或綜合單價(jià)單價(jià)包干；

二是甲供材料招投標(biāo)。如該項(xiàng)工程對(duì)于涉及工程品質(zhì)的材料，均由甲方統(tǒng)一供料，項(xiàng)目主要的機(jī)電設(shè)備，也應(yīng)由甲方自行采購(gòu)；

三是智能化工程清單招標(biāo)。利用清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)順從可調(diào)價(jià)款方式；

四是組織清單招標(biāo)，能夠引進(jìn)充分競(jìng)爭(zhēng)，降低成本，簡(jiǎn)化結(jié)算審核。

該項(xiàng)工程通過組織開展規(guī)范的招投標(biāo)工作，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，累計(jì)節(jié)約了總成本3%的費(fèi)用。

（2）建立超成本的預(yù)警機(jī)制及審批。

一方面對(duì)于預(yù)計(jì)將超出目標(biāo)成本的細(xì)項(xiàng)，必須嚴(yán)格遵守提前預(yù)警、報(bào)審的原則，嚴(yán)禁先斬后奏。出現(xiàn)未做預(yù)警先斬后奏的情況，集團(tuán)應(yīng)予以書面通報(bào)，并納入KPI考核，給公司造成嚴(yán)重?fù)p失的應(yīng)對(duì)責(zé)任人進(jìn)行相應(yīng)的處罰；另一方面應(yīng)對(duì)所有細(xì)項(xiàng)進(jìn)行精細(xì)化管理，對(duì)于一個(gè)合同金額涉及多個(gè)成本類別的，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行分解，拆分出相對(duì)應(yīng)的金額加以控制。

（三）項(xiàng)目梭工后期成本控制

一是項(xiàng)目結(jié)算前，既要重點(diǎn)審查工程是否按照合同規(guī)定及設(shè)計(jì)圖紙全部完成，對(duì)于存在漏項(xiàng)或甩項(xiàng)的不能予以結(jié)算，又要對(duì)隱蔽工程簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行審核計(jì)算。審查結(jié)束后依據(jù)有責(zé)任人簽字的竣工驗(yàn)收單進(jìn)行清算；

二是嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算復(fù)審和工程尾款會(huì)簽制度，保證結(jié)算質(zhì)量及投資收益；

三是為提高工程計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性，造價(jià)人員需要實(shí)地了解工程實(shí)際進(jìn)度，及時(shí)做好特殊材料及設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)調(diào)查，掌握成本價(jià)格實(shí)時(shí)走勢(shì)；

四是結(jié)算結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行相同子項(xiàng)下的多項(xiàng)合同結(jié)算的匯總，并和目標(biāo)成本進(jìn)行一個(gè)對(duì)比的評(píng)估，評(píng)估結(jié)束后將科學(xué)合理數(shù)據(jù)輸入數(shù)據(jù)庫(kù)管理，給其他同類項(xiàng)目的造價(jià)控制以借鑒。

五、結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說，綜合體項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制是一項(xiàng)長(zhǎng)期、復(fù)雜的工程，項(xiàng)目成本的影響因素較多，各因素間也相互影響、相互制約，因此必須要認(rèn)真研究各階段的核心環(huán)節(jié)，才能靈活運(yùn)用成本控制工具，科學(xué)的開展工作。項(xiàng)目開發(fā)全過程中的成本控制更是全面性、系統(tǒng)性的工程，必須堅(jiān)持以成本目標(biāo)為導(dǎo)向，徹底調(diào)動(dòng)各利益方的積極性，才能最終合理控制項(xiàng)目成本，確保工程取得良好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)

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