二胎全面開放對房地產(chǎn)市場的影響研究

于靜婕+廖金霞+崔萌

【摘 要】自國家全面開放二胎政策以來，未來必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。一方面刺激了房地產(chǎn)市場的需求，而房屋的住宅結(jié)構(gòu)、面積和框架結(jié)構(gòu)必將有所調(diào)整，這也是對房地產(chǎn)市場的一大挑戰(zhàn)。另一方面，許多一線城市和二線城市房價持續(xù)走高，也增加了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定因素，對房屋的供求造成較大影響。

【關(guān)鍵詞】二胎政策；房地產(chǎn)市場；房屋結(jié)構(gòu)與面積；未來發(fā)展

中國一直是一個人口大國，隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，綜合國力的增強(qiáng)，對人才的要求也越來越高。然而，因為計劃生育政策的良好實施，中國人口的增長速率緩慢，但中國也面臨了人口老齡化，社會紅利減少等重大問題。為緩解國內(nèi)矛盾，十八屆三中全會提出了二胎政策，江西省有望于2016年全面實施二胎政策。隨著二胎政策的開放勢必會影響一系列行業(yè)，而房地產(chǎn)市場也必將有所波動。二胎政策不僅影響房價的波動，也會對未來房屋結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

住房問題一直與人們的生活息息相關(guān)。不少一線城市房價已經(jīng)過高，普通工薪階層已經(jīng)難以負(fù)擔(dān)。但房屋的市場需求彈性為零，人們不可能因為房價的上漲而放棄購入房屋。那么，隨著二胎政策的到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場還不會受該新政策的影響，但從長期來看，人口的增長勢必會對房屋有更大的需求。當(dāng)需求大于供給時，價格則上漲，那么，購房問題也將愈加嚴(yán)重。

二胎政策對房地產(chǎn)市場的影響主要是兩方面，一是居民因為二胎政策而對房屋需求的變化導(dǎo)致的房價波動；而是房地產(chǎn)商為應(yīng)對二胎政策而對房屋結(jié)構(gòu)的重新考慮。

首先，實施二孩政策對購房意愿的影響。第一，對房產(chǎn)數(shù)量需求的變化。因為家庭成員數(shù)量的增加，現(xiàn)有住房面積難以滿足家庭成員的居住需求。因此，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，大多數(shù)生育二胎的家庭都有意愿再購置新房屋，為家庭成員獲得更多的活動空間，避免住房擁擠，在經(jīng)濟(jì)條件薄弱的前提下，可以變賣現(xiàn)有房產(chǎn)，供房地產(chǎn)商重新改造，以便更好地符合居民的住房需求。結(jié)果，現(xiàn)有房地產(chǎn)市場需求明顯增加，購房意愿較為強(qiáng)烈。第二，房子結(jié)構(gòu)需求的變化。如今房屋結(jié)構(gòu)多為兩室兩廳或三室兩廳，如果增加二孩以后，或許短期內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)不會變化，但是，隨著孩子成長，大部分房產(chǎn)將向四室兩廳發(fā)展，為了是給孩子一個獨立成長的空間。若要考慮父母幫助撫養(yǎng)孩子，則需要更多的空間，增加了住房壓力，也為家庭的經(jīng)濟(jì)帶來不小的負(fù)荷。因此，房屋結(jié)構(gòu)的變革成為房地產(chǎn)商在未來優(yōu)先考慮的因素，如何節(jié)省空間，改變布局，達(dá)到房屋結(jié)構(gòu)配置的最優(yōu)化，成為未來房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰的決定性因素。第三，對房產(chǎn)分配需求的變化。

二胎政策開放導(dǎo)致教育資源的供求不平衡，需求大于供給的情況較為嚴(yán)重。尤其是對學(xué)區(qū)房的需求明顯增加，導(dǎo)致局部地區(qū)房價上漲嚴(yán)重，造成房價分布地域不平衡，甚至出現(xiàn)房價虛高狀態(tài)?？紤]到父母幫助照顧二胎的情況，縮進(jìn)兩家房產(chǎn)間距，則會導(dǎo)致部分小區(qū)房產(chǎn)需求數(shù)量增加。以上兩點因素，成為影響房產(chǎn)分配的主要因素，也為房地產(chǎn)市場提高了新的契機(jī)。

另一方面，房地產(chǎn)商因二胎政策對房屋的建造的新考量。隨著對房屋面積需求的不斷增加，如何改良房屋布局，實現(xiàn)面積的合理利用和分配，是對房地產(chǎn)商的一大挑戰(zhàn)，需要請相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行合理分析與設(shè)計，實地測定，提出意見并進(jìn)一步修改與完善。如何在節(jié)約成本的前提下，緩解家庭的經(jīng)濟(jì)壓力并解決住房擁擠問題，使最小的面積得到最大的有效利用，成為目前需要解決的首要問題。其次，對居住環(huán)境的要求。目前各家的屋住條件還不可能完全相同，但根據(jù)小康社會的要求，每人的居住面積至少應(yīng)在12平方米以上。不管居室的大小，應(yīng)符合環(huán)保和健康的要求，應(yīng)該陽光充足，通氣良好，盡量保持室溫和濕度的恒定（溫度20℃，濕度 55%-60%），而且周圍應(yīng)有綠化，并沒有噪音和亂煙等污染。房地產(chǎn)商不僅要考慮房屋的地理位置，選擇具有良好的生活環(huán)境的位置來建造，避免因現(xiàn)代化污染導(dǎo)致孩子的發(fā)育不良，成長問題。但也考慮到房屋與市中心的距離也是使房屋地皮價格成放射性下降的因素，交通便利條件也是需要房地廠商考慮的一大問題。因此，如何選擇房屋位置，降低生產(chǎn)成本，提高房屋質(zhì)量，達(dá)到利潤的最大化也是需要房地廠商預(yù)測和評估的。

綜上所述，二胎政策的開放會增加人民對房屋的需求，房地廠商對房屋構(gòu)造的新考量也增加了房屋建造的成本，二因素的影響下使得房價的走勢必然升高。那么，已經(jīng)在房價如此高的今天，房價更需要政府的宏觀調(diào)控。目前國家宏觀財政、貨幣政策有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展。在應(yīng)對國際金融危機(jī)的大背景下，中央政府為保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，將繼續(xù)實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。一方面將加大財政投入，全面擴(kuò)大內(nèi)需，重點加強(qiáng)民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施等項目建設(shè)，實行結(jié)構(gòu)性減稅，增強(qiáng)消費需求對經(jīng)濟(jì)增長的拉動力，使中國經(jīng)濟(jì)向更均衡、可持續(xù)的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變；另一方面將實施適度寬松的貨幣政策，保持市場流動性合理充裕，提高信貸質(zhì)量和效益，增強(qiáng)信貸對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展支持的均衡性和可持續(xù)性。同時，由于一線城市內(nèi)未開發(fā)土地數(shù)量的日益減少，且對中國城市化進(jìn)程持樂觀預(yù)期，開發(fā)商的圈地運動將不再駐足北京、上海等一線城市，而轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。在投資格局方面，政府保障性住房投資、商品房投資將同步增長。保障性住房配套政策的出臺，意味著政府已經(jīng)認(rèn)識到我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)存的住房供需矛盾，試圖建立多層次住房體系解決該問題：即以商品房為主解決高收入者的住房需求，以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房、創(chuàng)業(yè)公寓、人才公寓為輔的多層次住房體系來解決中低收入者的住房需求。

隨著二胎政策的全面開放，房地產(chǎn)市場必然會受到影響。人民對住宅也將新考慮，房地廠商和政府需要迅速做出反應(yīng)，進(jìn)行管理和控制，保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和繁榮，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。

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