小區(qū)圍墻不該拆

【摘要】本文從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中的產(chǎn)權(quán)理論、交易費(fèi)用理論、人類行為與制度理論三方面著手，先界定概念，闡述作用機(jī)理，分析制度如何影響人的行為，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)績(jī)效的。以此為主線，最后闡述拆除小區(qū)圍墻不是解決城市擁堵的根本解決方案。

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)權(quán)；交易費(fèi)用；人類行為與制度；小區(qū)圍墻

一、產(chǎn)權(quán)理論

定義：人對(duì)財(cái)產(chǎn)的一種行為權(quán)利，包括所有權(quán)、用益權(quán)、使用權(quán)、讓渡權(quán)。

作用機(jī)理：產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，從而增加交易費(fèi)用，導(dǎo)致資源的浪費(fèi)。產(chǎn)權(quán)清晰可以節(jié)省交易費(fèi)用，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)績(jī)效增加。

結(jié)論：拆除小區(qū)圍墻破壞了業(yè)主的私有和共有產(chǎn)權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主共有的，業(yè)主在購置時(shí)，已分?jǐn)偭嗣娣e費(fèi)用，有權(quán)使用并且兼具停車的權(quán)利。如果拆除圍墻，那么小區(qū)的道路使用權(quán)將變?yōu)楣?，綠化等配套設(shè)施也會(huì)被大家所占用，居民的停車等權(quán)利都將得不到有效保護(hù)。如果拆除小區(qū)圍墻，業(yè)主對(duì)于道路、綠地、停車位的所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)無法得到有效保障。拆除圍墻，顯然與物權(quán)法相悖，產(chǎn)權(quán)界定不明晰，那么可能引發(fā)一系列扯皮，大大增加交易費(fèi)用，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)績(jī)效的下降。日益增長的研究文獻(xiàn)表明，一國私有產(chǎn)權(quán)的保護(hù)程度和該國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正相關(guān)，對(duì)個(gè)人財(cái)富積累、國民幸福感有正面作用。

二、交易費(fèi)用理論

定義：搜尋、談判、簽約、監(jiān)督、貫徹、維護(hù)合約過程中發(fā)生的費(fèi)用。

作用機(jī)理：交易費(fèi)用大進(jìn)而導(dǎo)致資源配置效率降低，從而阻礙經(jīng)濟(jì)增長。

結(jié)論：拆除小區(qū)圍墻的交易成本是十分高昂的，不能帶來與之相符的收益。

政策出臺(tái)前：現(xiàn)在拆圍墻只是提出的一個(gè)“意見”。要執(zhí)行，必須要有具體的法律細(xì)則?！段餀?quán)法》規(guī)定，小區(qū)內(nèi)道路、綠地、車位等都屬于業(yè)主共有，如果這一部分拿出來給所有人使用，它們的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)如何分配，這需要明確的法律條文。那么政府需要民意調(diào)查，反復(fù)討論決策，完善相應(yīng)的法律法規(guī)等，將花費(fèi)大量的時(shí)間、人力、物力成本。

拆除圍墻前：把業(yè)主的財(cái)產(chǎn)拿出來給公共使用，應(yīng)該補(bǔ)償業(yè)主，業(yè)主得同意之后才能辦。業(yè)主不同意，不能強(qiáng)來。那么需要與業(yè)主，開發(fā)商進(jìn)行溝通增加的談判成本，還需要賠償巨額的公攤費(fèi)用；拆除圍墻過程中也需要耗費(fèi)人力、物力成本，而此過程中產(chǎn)生的噪音粉塵也會(huì)產(chǎn)生環(huán)境成本和健康成本。

拆除圍墻后：人員和車輛流動(dòng)增加，會(huì)增加業(yè)主的安全成本和健康成本；當(dāng)小區(qū)道路變?yōu)楣驳缆?，?huì)增加對(duì)道路的管理成本；清潔維護(hù)公共設(shè)施增加的成本。若拆除小區(qū)圍墻，勢(shì)必要賠償業(yè)主的巨額公攤費(fèi)用，交易成本太大，嚴(yán)重影響資源的配置效率，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)績(jī)效。

三、人類行為與制度理論

作用機(jī)理：制度塑造個(gè)人，能拓展人的有限理性；個(gè)人塑造制度，人性的演變影響著制度變遷的方向。

制度的改革會(huì)影響著人類的心理與行為。小區(qū)圍墻拆除后，人員流動(dòng)增加，道路車輛增多→帶給人們很大的安全隱患→增加財(cái)產(chǎn)被盜風(fēng)險(xiǎn)、交通事故發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)、增加噪音和綠化破壞等環(huán)境問題→不利于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的保護(hù)，小區(qū)居民生活的舒適度會(huì)嚴(yán)重下降。人作為理性的經(jīng)濟(jì)人，當(dāng)自己的安全、休息的基本權(quán)益都得不到保障→不會(huì)支持政策的運(yùn)行→進(jìn)而政策無法發(fā)揮制度正的激勵(lì)作用，帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

四、國內(nèi)外實(shí)況對(duì)比

（一）國內(nèi)

1.文化層面

有墻的地方才有家，由于中國的傳統(tǒng)文化，很多思想理念還是比較保守的，在小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)中就突出體現(xiàn)出來。現(xiàn)在的小區(qū)幾乎沒有開放式的，清一色的圍墻，一方面可以提高小區(qū)內(nèi)部的安全，便于物業(yè)管理；另一方面，小區(qū)各自為政，目的就是避免與其他小區(qū)的交叉，防止外來人員占用內(nèi)部資源。小道家庭，中到社區(qū)，大到城市，在建設(shè)、劃區(qū)時(shí)都履行了這樣一種理念。這既有我們五千年傳統(tǒng)文化束縛的因素，也有當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段的制約，更有城市規(guī)劃建設(shè)不科學(xué)不超前的原因。

2.小區(qū)層面

首先，小區(qū)規(guī)劃沒有整體性。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益的巨大回報(bào)，我國在區(qū)域規(guī)劃方面還沒有系統(tǒng)、全面和協(xié)調(diào)。基本上就是隨意劃一片區(qū)域建樓蓋社區(qū)，雖然僅一墻之隔，但布局、道路規(guī)劃方面沒有任何聯(lián)系，如只是拆掉圍墻，也很難順暢。其次，園林風(fēng)格的布局。為了增加小區(qū)景觀的規(guī)劃和建設(shè)，體現(xiàn)小區(qū)的園林式藝術(shù)布局，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的建設(shè)非整齊劃一，沒有方格式的道路，進(jìn)了小區(qū)就像進(jìn)了迷宮，不能正常通行。最后，小區(qū)道路狹窄?，F(xiàn)在規(guī)劃建設(shè)小區(qū)時(shí)，一方面為了增加綠地面積，提高綠化效果；另一方面，考慮到巨大的經(jīng)濟(jì)利益，迫使業(yè)主購買地下車位，人為把小區(qū)內(nèi)的道路建的很窄，不但沒有足夠的停車位，即使兩車會(huì)車都比較困難。

（二）國外

由于西方國家普遍實(shí)行土地私有制，同時(shí)私人財(cái)產(chǎn)也有更好的保障，所以開發(fā)商并不會(huì)像在中國那樣容易地獲得大片土地，這客觀地限制了封閉式小區(qū)的建設(shè)。另一方面，由于人力成本較高，如果要建設(shè)封閉式小區(qū)，對(duì)小區(qū)的維護(hù)、管理將花費(fèi)巨大的開支。以加拿大為例，其地廣人稀，獨(dú)立的房子也是大多數(shù)城市居民的“標(biāo)準(zhǔn)配置”，住房的土地所有者對(duì)住房用地有獨(dú)立支配權(quán)，造不造圍墻、是否打開圍墻完全是屋主個(gè)人的自由。小區(qū)道路限速30公里，且有可能已經(jīng)被非機(jī)動(dòng)車、行人占用，并不適合機(jī)動(dòng)車通行。因此，加拿大許多市政問題專家不會(huì)將小區(qū)是否封閉與改善城市交通相聯(lián)系。

五、解決方法

（一）政策問題

政策關(guān)鍵是為了解決交通擁堵而產(chǎn)生，那么交通擁堵產(chǎn)生的根本原因是車輛密度過大，并非由小區(qū)圍墻的存在導(dǎo)致，所以解決交通擁堵，核心是解決車輛密度問題，以新加坡為例進(jìn)行說明。新加坡1998年就開始征收擁堵費(fèi)，且購車成本高昂，政府大力建設(shè)地鐵、輕軌，城市道路大部分為單行線。新加坡的城市設(shè)計(jì)為住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)、金融區(qū)是相互匹配，上班族不需要坐很久的車，大部分學(xué)校距離住宅區(qū)很近，且不用穿過主干道，無需車子接送。如此一來，車輛密度大大降低，不會(huì)有重大的擁堵問題。對(duì)于解決交通擁堵，許多國際大都市已有十分優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)可以供學(xué)習(xí)，他們都沒通過行政手段對(duì)人們的住宅小區(qū)建設(shè)本身進(jìn)行任何形式的修改。這也說明了，打開小區(qū)圍墻并非是緩解交通擁堵的必須舉措，兩者也未必有直接聯(lián)系。即便這樣做真的有效，但也不應(yīng)通過以犧牲業(yè)主現(xiàn)有利益為代價(jià)，顧此失彼的方式去實(shí)現(xiàn)。

（二）資源共享問題

從人類行為理論分析，為純粹的理性最大化者只會(huì)在所采用的規(guī)范或所遵循的規(guī)則同他自身利益一致時(shí)才會(huì)這么做。封閉式小區(qū)的配套設(shè)施、綠化、容積率等與房屋價(jià)格關(guān)系密切，居民的成本收益不對(duì)等，實(shí)施開放式管理將令房?jī)r(jià)受影響，再次，實(shí)施封閉式管理是有效預(yù)防各種治安和盜搶案件發(fā)生的手段之一，如果實(shí)施開放，群防群治工作可能因此受影響，將帶來一定的治安隱患。從產(chǎn)權(quán)理論分析，私有產(chǎn)權(quán)對(duì)于資源的配置和保護(hù)都是最有效。對(duì)于封閉式小區(qū)的公共設(shè)施等，由小區(qū)戶主所有、使用，且其維護(hù)由小區(qū)戶主向物業(yè)繳費(fèi)由物業(yè)代為維護(hù)，因此，在享用公共設(shè)施等，小區(qū)戶主會(huì)更加保護(hù)這些設(shè)施。如果拆除圍墻，實(shí)現(xiàn)資源共享，造成產(chǎn)權(quán)不清晰，由誰所有、由誰使用、向誰收費(fèi)、由誰保護(hù)等不明晰，公共設(shè)施等受到的保護(hù)降低，不利于資源的配置和保護(hù)以及經(jīng)濟(jì)效率的提高。所以，是否建設(shè)開放式小區(qū)、現(xiàn)有封閉式小區(qū)圍墻的打開與否，絕不應(yīng)與交通擁堵程度掛鉤，而因取決于業(yè)主本身的需求與利益。要不要打開，應(yīng)由業(yè)主說了算。而讓房地產(chǎn)建設(shè)回歸到原本純粹的市場(chǎng)，讓開發(fā)商建造出更符合人們需求的房屋與小區(qū)，讓法律更好地去保障每一個(gè)公民私有財(cái)產(chǎn)的安全，許才是人們真正需要的。

六、結(jié)語

目前封閉的、割裂城市空間，或是浪費(fèi)城市資源的小區(qū)，導(dǎo)致城市擁護(hù)不堪，既不便利，又不宜居，并非是業(yè)主造成的，是過去城市規(guī)劃失當(dāng)造成的，是片面追求土地財(cái)政，任由開發(fā)商野蠻生長造成的，這個(gè)后果不能由購房的業(yè)主來承擔(dān)。

西方發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)我們的確需要借鑒，但終歸要符合自己的國情，衡量社會(huì)各方面的因素來走適合中國的特色社會(huì)主義道路。改革不僅要順應(yīng)社會(huì)發(fā)展大趨勢(shì)，也要考慮社會(huì)個(gè)體人的訴求，順應(yīng)人民群眾的心意。

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作者簡(jiǎn)介：

張敏（1995.09-），女，內(nèi)蒙古通遼人，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院，研究方向：稅收。