我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題研究

崔澤偉

【摘要】近些年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一路瘋長(zhǎng)。許多城市房?jī)r(jià)在短短幾年翻了不止數(shù)倍。有許多人因此獲利，也導(dǎo)致許多人買不起房。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格是十分不合理的。現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是過(guò)高的，只有進(jìn)行有效的調(diào)控，才可以降低風(fēng)險(xiǎn)，否則對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有重大威脅。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)；調(diào)控；需求；供給

一、我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀及其特點(diǎn)

經(jīng)過(guò)前些年我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)跟著水漲船高。但是最近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了明顯放緩，可是房?jī)r(jià)依然在高速增長(zhǎng)。這是十分不合理的。房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了一個(gè)合理的價(jià)格區(qū)域。我國(guó)上海深圳香港三大交易所所有上市公司的市值只有70多萬(wàn)億，全國(guó)房地產(chǎn)總價(jià)值卻達(dá)到270萬(wàn)億，這是個(gè)令人吃驚的數(shù)據(jù)，這意味著我國(guó)所有上市公司總價(jià)值只有房產(chǎn)價(jià)值的20%多。借鑒日本80年代房產(chǎn)泡沫，我們可以知道這是非常危險(xiǎn)的。

另一方面，我國(guó)區(qū)域間房?jī)r(jià)差異巨大。在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展繁榮的地區(qū)房?jī)r(jià)明顯上漲幅度超過(guò)經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)。房?jī)r(jià)快速上漲城市主要集中在長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、珠江三角洲地區(qū)、京津冀地區(qū)以及一些地區(qū)中心城市如鄭州等。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r偏差的城市，房?jī)r(jià)并沒(méi)有大幅度上漲，甚至有一部分城市房?jī)r(jià)還在不斷下降，例如沈陽(yáng)，市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)為每平米七八千元，而同為國(guó)家中心城市的鄭州三環(huán)以內(nèi)卻達(dá)到了每平兩萬(wàn)元。

二、房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的原因

（一）缺乏有效的投資途徑

我國(guó)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行，許多行業(yè)都是虧損，股市也不是很景氣，資本缺乏有效的投資途徑，無(wú)法找到適當(dāng)利潤(rùn)的投資項(xiàng)目，進(jìn)而將資金都引向了房地產(chǎn)投資。在我國(guó)“三去一降一補(bǔ)”的背景下，能源鋼鐵等行業(yè)利潤(rùn)大幅度縮減。金融市場(chǎng)自2015年股災(zāi)以來(lái)，一直不景氣，因?yàn)橐膊贿m合來(lái)進(jìn)行投資。因而，資金必然會(huì)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（二）分權(quán)制度的影響

我國(guó)政治體制中，國(guó)家與地方存在一種分權(quán)制制度。我國(guó)規(guī)定土地出讓金歸地方政府所有，所以地方政府缺乏抑制房?jī)r(jià)的動(dòng)力。地方政府無(wú)論是為了獲得高額的土地出讓金還是為了GDP增長(zhǎng)速度都不會(huì)心甘情愿讓房?jī)r(jià)降下去。而且從前經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這種情況，國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，當(dāng)房?jī)r(jià)剛剛開(kāi)始下降，地方政府就著急了，又開(kāi)始用一些優(yōu)惠政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣最終導(dǎo)致調(diào)控政策失效。

（三）貨幣超發(fā)

我國(guó)的貨幣是超量發(fā)行的，現(xiàn)在我國(guó)貨幣供應(yīng)量M2與GDP的比值是250%，這個(gè)數(shù)據(jù)在世界范圍內(nèi)也是非常高的。大量的貨幣供應(yīng)會(huì)推高各種商品價(jià)格包括房?jī)r(jià)，另一方面，大量閑散資金必然需要尋找適當(dāng)?shù)耐顿Y渠道。于是，又回到了第一個(gè)原因，缺乏有效的投資途徑，進(jìn)一步推動(dòng)閑散資金推高房?jī)r(jià)。

三、高房?jī)r(jià)的危險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)非常重要的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值占了我國(guó)每年GDP的五分之一，如果房產(chǎn)泡沫破裂，那將對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成重創(chuàng)。而且，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)數(shù)量繁多，如果房地產(chǎn)行業(yè)倒下去，很可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，導(dǎo)致其他行業(yè)大規(guī)模破產(chǎn)。這種情況絕對(duì)會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成重創(chuàng)。日本在上個(gè)世紀(jì)八十年代的房產(chǎn)泡沫破裂后，這么多年都沒(méi)有緩過(guò)勁來(lái)，我們絕對(duì)不能走它的老路。

另一方面，如果房?jī)r(jià)泡沫暫時(shí)依然不破裂，繼續(xù)上漲。那將會(huì)導(dǎo)致炒房變得越發(fā)不可收拾。炒房行為永遠(yuǎn)是肥了炒房客窮了老百姓，富人變得越來(lái)越富有，窮人的生活反而變得更加困難了。房?jī)r(jià)高不可攀，普通平民買不起房子，也不利于國(guó)家的穩(wěn)定，不利于我國(guó)的長(zhǎng)治久安。

四、如何應(yīng)對(duì)

（一）政府應(yīng)加大對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控力度，不過(guò)應(yīng)該更多的從規(guī)則來(lái)使市場(chǎng)正?；?，避免直接干預(yù)。我們無(wú)法準(zhǔn)確的辨別對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)力度多少畢竟合適，因此對(duì)房?jī)r(jià)的直接干預(yù)很容易導(dǎo)致矯枉過(guò)正。個(gè)人認(rèn)為從供需結(jié)構(gòu)、房產(chǎn)稅等方向進(jìn)行調(diào)控都要比直接進(jìn)行限購(gòu)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，否則容易出現(xiàn)一些其他的問(wèn)題，比如前一段時(shí)間很熱鬧的“為了買房假離婚”。這些問(wèn)題反而不利于社會(huì)的健康發(fā)展。

（二）我國(guó)應(yīng)該適時(shí)推出房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的推出可以大幅度降低房產(chǎn)的投機(jī)性需求，有利于房?jī)r(jià)回歸正常。炒房行為從本質(zhì)上說(shuō)是一種投資行為，是資本在追逐利潤(rùn)。而房地產(chǎn)稅則恰到好處的提高了他們炒房的成本，降低炒房行為的利潤(rùn)，從而遏制惡性炒房。不過(guò)房產(chǎn)稅的推出應(yīng)該多考察，多試驗(yàn)，多聽(tīng)聽(tīng)民眾與專家的意見(jiàn)，可以在一些地方先試行，看看效果，避免一些沒(méi)有預(yù)料到的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。而且房產(chǎn)稅應(yīng)該盡量避免增加年輕人成家買房的成本，就是降低投機(jī)性需求而不降低剛性需求。

（三）我國(guó)應(yīng)該加大宣傳，提倡一些低收入家庭租房而不是買房?？赡芤?yàn)槲覈?guó)文化的影響，人們普遍認(rèn)為有房才有家，進(jìn)而導(dǎo)致我國(guó)自有房產(chǎn)的家庭比例非常高。這也不利于房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。低收入家庭租房住也是非常值得提倡的行為，這樣不僅可以降低家庭生活壓力，而且可以促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

（四）我國(guó)應(yīng)該加快小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村宅基地的正規(guī)化。我國(guó)現(xiàn)在農(nóng)村宅基地與小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)是受到一定的限制的，無(wú)法用來(lái)進(jìn)行銀行抵押或者貸款，交易也受到許多限制。如果將它們都納入房產(chǎn)體系之中，那么就可以擴(kuò)大房產(chǎn)的供給，增加經(jīng)濟(jì)的活力，幫助房?jī)r(jià)回歸正常。

（五）建設(shè)完善的金融體系。我國(guó)缺乏一個(gè)健康完善的金融體系，投資者難以尋找到一個(gè)適合投資的渠道。在一個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況健康良好的國(guó)家，民眾的大部分資產(chǎn)應(yīng)該是基金或者經(jīng)營(yíng)良好有潛力的公司的股票。而中國(guó)民眾資產(chǎn)中最大的比例卻是房產(chǎn)，這是不合理的。正是因?yàn)榻鹑隗w系的不完善導(dǎo)致缺乏有效的投資渠道才推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲。如果建立了一個(gè)健康良好的金融體系，民眾閑散的資金可以去購(gòu)買優(yōu)質(zhì)的股票、債券和基金，那么自然會(huì)降低對(duì)房產(chǎn)的需求，幫助房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)。