淺談房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果

沈繼亮

【摘要】自2005年我國房價大幅上漲，我國政府便出臺了一系列措施抑制過快上漲的房價，但結(jié)合我們?nèi)粘Ｉ钪械乃娝胁浑y發(fā)現(xiàn)，政府實施的很多政策往往并不能取得較為滿意的成果，為此本文就房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果展開了具體研究，并提出了相關(guān)的改革政策建議，希望這一研究能夠為相關(guān)業(yè)界人士帶來一定啟發(fā)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅收政策；調(diào)控房價；影響效果

自1998年我國住房制度改革以來，我國當?shù)禺a(chǎn)市場便在住房、土地、金融等政策和市場力量的支持下不斷實現(xiàn)快速發(fā)展，房地產(chǎn)也自此真正成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。然而自2005年全國房地產(chǎn)投資速度的不斷加快，房地產(chǎn)價格的不斷增高使得其本身開始邁向非理性增長的發(fā)展階段，這一發(fā)展階段可能引起的房地產(chǎn)市場泡沫、甚至金融危機必須引起我們重視，而為了盡可能降低因房地產(chǎn)不健康發(fā)展引發(fā)金融危機的概率，正是本文就房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果展開具體研究的原因所在。

1 房地產(chǎn)稅收特征

為了較好完成本文就房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果展開的研究，我們首先需要深入了解房地產(chǎn)稅收的特征。結(jié)合我國國稅總局對房地產(chǎn)稅做出的界定，本文將房地產(chǎn)稅收視作對包括房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有各個房地產(chǎn)市場環(huán)節(jié)所征稅種的總稱，而作為我國國家稅收體系中的重要組成部分，房地產(chǎn)稅收除了具備固定性、強制性和無償性等稅收的共同特點外，本身還存在著自成體系、擁有較為穩(wěn)定的稅收來源、具有明確的政策目的性及針對性、征稅成本與壓力較高等四方面特征。

1.1自成體系

對于房地產(chǎn)稅收來說，自成體系是其具備的特征之一，這一特征的出現(xiàn)主要是由于房地產(chǎn)稅本身并不是指某一個具體的稅務(wù)種類，其本身在房地產(chǎn)市場開發(fā)、流轉(zhuǎn)、持有等各個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，這就使得房地產(chǎn)稅收本身屬于一個具體的稅務(wù)種類。

1.2擁有較為穩(wěn)定的稅收來源

除了自成體系外，擁有較為穩(wěn)定的稅收來源同樣也屬于房地產(chǎn)稅收的特征，這一特征的出現(xiàn)主要是由于房地產(chǎn)本身具備著不可轉(zhuǎn)移性、耐久性與固定性，這就使得房地產(chǎn)稅收的來源往往較為穩(wěn)定，這也是房地產(chǎn)稅收能夠較好改善地方公共設(shè)施狀況和服務(wù)水平的原因所在。

1.3具有明確的政策目的性及針對性

對于房地產(chǎn)稅收來說，具有明確的政策目的性及針對性也是其自身的特征之一，這一特征之所以出現(xiàn)主要是由于我國往往將通過房地產(chǎn)稅收政策進行房地產(chǎn)市場與房價波動的調(diào)節(jié)，這自然就使得房地產(chǎn)稅收往往具備較強的政策目的與針對性。不過值得注意的是，由于房地產(chǎn)稅收并不能直接作用于房地產(chǎn)市場與房價，這就使得其自身間接作用的發(fā)揮往往存在一定滯后性，這一特征在很大程度上影響了房地產(chǎn)稅收在房地產(chǎn)市場與價格領(lǐng)域的作用發(fā)揮。

1.4征稅成本與壓力較高

除了上述幾方面特征外，征稅成本與壓力較高同樣屬于我國房地產(chǎn)稅收的特征之一，這一特征主要是由于房地產(chǎn)稅收往往需要頻繁進行房地產(chǎn)價值的評估所致，這一評估需要考慮房地產(chǎn)本身的時間成本、經(jīng)濟環(huán)境、地理位置等因素變動，這自然就使得該工作需要消耗大量人資與物資，征稅成本與壓力較高的特征由此出現(xiàn)也不足為奇。

2 房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果

結(jié)合上文內(nèi)容我們能夠較為全面的了解房地產(chǎn)稅收，而為了較好完成本文研究，我們還需要對房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果展開詳細論述，而結(jié)合相關(guān)文獻資料與自身調(diào)查研究，筆者將這一論述分為理論與實證兩部分，這樣就能夠較好保證這一環(huán)節(jié)研究的有效性。

2.1理論分析

在房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果理論分析環(huán)節(jié)中，我們需要開展具體的稅收轉(zhuǎn)嫁與歸宿理論視角下的理論分析與資產(chǎn)定價理論視角下的理論分析。

2.1.1稅收轉(zhuǎn)嫁與歸宿理論視角下的理論分析

而在資產(chǎn)定價理論視角下的理論分析中，我們可以通過創(chuàng)建資產(chǎn)定價理論視角下的房地產(chǎn)價格模型完成這一分析，首先我們需要應用房地產(chǎn)資產(chǎn)定價的基本模型房產(chǎn)價值=∑nt=1（年度收益）t（1+折現(xiàn)率）t，這樣我們就能夠進行房地產(chǎn)稅收影響房價的基本理論模型求得。通過離散時間序列下房地產(chǎn)稅收對房價的影響效應分析，我們能夠得出不考慮稅收因素的房價模型Pm=∑m+n-1t=1（Hk-f+j）（1+I）t，t=1，2，……，n，以及引入稅收因素的房價模型Pm=∑m+n-1t=1Hk-f-T1Pk-1（1+I）t+Pm-（Pm-P0）T2（1+I）M，結(jié)合這兩個模型展開具體的房地產(chǎn)稅收政策對放假的調(diào)控影響研究，我們就能夠得出征收房地產(chǎn)持有階段稅收和交易階段稅收后，房地產(chǎn)的價格能夠?qū)崿F(xiàn)較好下降，不過這一結(jié)論得出的前提是房地產(chǎn)稅收稅率的穩(wěn)定。

在應用連續(xù)時間序列下房地產(chǎn)稅收對房價的影響效應進行的分析中，這一分析主要是通過考慮房產(chǎn)年度收益變動，分析連續(xù)時間序列下房地產(chǎn)稅收對房價影響效應，而這一分析可以結(jié)合房產(chǎn)的價值模型P=∫M0（1-T1）f（m）e-Imdt+（1-T2）j（M，n）e-Im開展具體的分析，而通過這一分析我們就能夠得出房地產(chǎn)交易稅對房地產(chǎn)價格有負向影響效應的結(jié)論，也就是說減少房地產(chǎn)交易稅會使房價上漲，增加房地產(chǎn)交易稅會使房價下降，這一結(jié)論與剛剛進行的分析離散時間序列的研究結(jié)論一致。

2.2實證分析

在房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果研究中，我們還需要開展實證分析為上文理論分析得出的結(jié)論提供數(shù)據(jù)支持，這里筆者選擇“個稅新政”這一房地產(chǎn)稅收政策作為研究對象，而在以“個稅新政”為研究對象展開的具體分析中，筆者通過數(shù)據(jù)處理與模型設(shè)定、平穩(wěn)性分析與協(xié)整檢驗、誤差修正模型與格蘭杰因果檢驗完成了具體的實證分析，得出了房地產(chǎn)稅收政策能夠在一定程度上實現(xiàn)房價調(diào)控的結(jié)論，而通過模型設(shè)定與變量描述、回歸方程估計結(jié)果分析、變量估計結(jié)果分析，我們就能夠得出“個稅新政”的實施后沒能有效地抑制房價增長，且短期內(nèi)促使了房價上漲，但從長期看來“個稅新政”對房價具有正向影響作用，這一結(jié)論證明了實證研究與理論分析的結(jié)果一致。

3 強化房地產(chǎn)稅收對房價調(diào)控效應的政策建議

結(jié)合上文內(nèi)容我們能夠較為全面的了解房地產(chǎn)稅收政策對房價帶來的調(diào)控作用，而為了保證房地產(chǎn)稅收能夠更好實現(xiàn)房價的調(diào)控，筆者結(jié)合自身實際經(jīng)驗與相關(guān)文獻資料，在下文中對強化房地產(chǎn)稅收對房價調(diào)控效應的政策建議展開了詳細論述，希望這一論述能夠為相關(guān)研究人員帶來一定啟發(fā)。

3.1嚴格遵循房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控的基本原則

為了能夠保證房地產(chǎn)稅收政策能夠較好發(fā)揮自身的房價調(diào)控效應，嚴格遵循房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控的基本原則就顯得很有必要，這一原則主要包括效率原則、公平合理原則、統(tǒng)籌兼顧原則三方面內(nèi)容。

3.1.1效率原則

對于房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控的效率原則來說，這一原則要求房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)控效果在最大程度上符合政策的制定意圖，而想要較好遵循這一原則，我們就需要縮小房地產(chǎn)稅收政策實際效果與理想要求之間的差距。對于房地產(chǎn)稅收政策來說，其本身可以分為稅率的調(diào)整、稅種的增減、稅收優(yōu)惠政策幾大類，而為了保證這些房地產(chǎn)稅收政策實現(xiàn)效率原則的遵循，我們就需要充分考慮受眾的預期心理，并在政策制定過程中考慮稅收政策可能對住房居民決策產(chǎn)生的影響，這樣才能夠最大化效率原則效用。

3.1.2公平合理原則

對于房地產(chǎn)稅收政策得到房價調(diào)控來說，公平合理原則同樣屬于房地產(chǎn)稅收政策必須遵循的原則，這一原則的遵循與我國經(jīng)濟、社會的平穩(wěn)發(fā)展都有著較為緊密的聯(lián)系。對于房地產(chǎn)稅收正常的公平合理原則來說，這一原則需要結(jié)合納稅的“受益原則”和“量能原則”展開，也就是說不同地區(qū)的房地產(chǎn)納稅人由于地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不同而繳納不同水平的稅費，這樣房地產(chǎn)稅收政策就能夠在不引起房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱情和購房者個人支出反感的前提下較好實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的調(diào)控。

3.1.3統(tǒng)籌兼顧原則

除了上述兩方面原則外，為了保證房地產(chǎn)稅收政策房價調(diào)控效用的較好發(fā)揮，遵循統(tǒng)籌兼顧原則同樣顯得很有必要。這里的統(tǒng)籌兼顧原則指的是稅收政策需要統(tǒng)籌兼顧稅收政策的社會功能和經(jīng)濟效應，最大化自身整合作用，這點在房地產(chǎn)稅收政策中表現(xiàn)為完善地區(qū)公共服務(wù)的財政來源、調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進社會穩(wěn)定和諧發(fā)展、提高區(qū)域民眾生活水平等具體內(nèi)容，這樣才能夠保證我國房地產(chǎn)稅收政策較好支持完善、科學房地產(chǎn)稅收體系的建立。

3.2強化房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控效應的具體措施

為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)稅收政策房價策調(diào)控效應的較好發(fā)揮，完善房地產(chǎn)稅收政策體系、加強配套政策措施建設(shè)兩方面策略也將取得較為有效的作用。對于完善房地產(chǎn)稅收政策體系來說，理清稅費關(guān)系、整合重復稅收、擴大征稅范圍、明確稅收歸口、調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)、優(yōu)化稅收政策體系等是這一策略的具體內(nèi)容，而將結(jié)合這一系列內(nèi)容我們不難發(fā)現(xiàn)，我國住房使用效率提高、房地產(chǎn)資源配置優(yōu)化都能夠由此獲得較好的支持，房地產(chǎn)價格調(diào)控自然能夠?qū)崿F(xiàn)更好展開；而在加強配套政策措施建設(shè)中，規(guī)范地方政府行為、加強地方財政配套建設(shè)、建立健全房產(chǎn)登記制度、提高房地產(chǎn)稅收政策的征管效率、建立完善房地產(chǎn)估價制度、確保房地產(chǎn)稅收政策實施的有效性、建立健全房地產(chǎn)稅收政策法律制度、規(guī)范征稅程序和征稅依據(jù)、確保保障性住房供給、加強稅收政策和其他調(diào)控政策的有效配合等具體手段同樣夠較好實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收對房價調(diào)控效應的強化。

4 結(jié)論

在本文就房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果展開的研究中，筆者詳細論述了房地產(chǎn)稅收特征、房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果、強化房地產(chǎn)稅收對房價調(diào)控效應的政策建議，希望這一系列內(nèi)容能夠為相關(guān)研究人員帶來一定啟發(fā)。

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