房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理

魏慶森

摘要： 大多數(shù)房地產(chǎn)公司在進(jìn)行房地產(chǎn)成本管理、控制過(guò)程中都存在成本管理脫節(jié)和房地產(chǎn)管理效果不好的現(xiàn)象。成本管理應(yīng)當(dāng)是全過(guò)程的管理，成本管理不應(yīng)當(dāng)僅僅局限于對(duì)物的管理，還需要強(qiáng)化對(duì)員工的管理。企業(yè)根據(jù)成本管理目標(biāo)實(shí)施成本管理，對(duì)事前進(jìn)行預(yù)測(cè)管理、設(shè)計(jì)規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行事中控制，細(xì)化每一個(gè)項(xiàng)目的成本管理目標(biāo)。

Abstract： In most of the real estate companies， the cost control and real estate management are not good in the real estate cost management and control process. Cost control should be the management of whole process. The cost control should not only be limited to the management of things， but also need to strengthen the management of employees. Enterprises should implements the cost control by the cost control objectives to carry out the pre forecast management and design planning before the project and carry out the project control to refine the cost management objectives of each project.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目；成本管理

Key words： real estate development；project；cost control

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）10-0243-03

0 引言

研究背景及意義：

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，我國(guó)近年來(lái)城鎮(zhèn)化腳步的加快，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，二十多年的積淀，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模。2014年中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的五大目標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展已經(jīng)成為了我國(guó)關(guān)注的重要問(wèn)題。從2005年到2013年我國(guó)提出了多項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)整意見及規(guī)范房地產(chǎn)調(diào)控策略主要是針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)逐漸縮水，房地產(chǎn)公司需要進(jìn)行成本控制、成本管理，提高企業(yè)的利潤(rùn)空間。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中需要大量投資，建設(shè)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)不斷攀升，大量投資者和資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)。企業(yè)也受到房地產(chǎn)行業(yè)投資的影響，由于不同的開發(fā)商企業(yè)文化、發(fā)展理念、員工素養(yǎng)參差不齊帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰。本文以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理作為研究對(duì)象，希望通過(guò)分析研究找到問(wèn)題的原因，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的不足提出建議，以期能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

企業(yè)為了生存必然采取各種方式進(jìn)行成本管理、制度管理等，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的管理將有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。第一，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施成本控制，可以降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。第二，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)的最終目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，在房地產(chǎn)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理將有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，獲得更多的利潤(rùn)。第三，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理將有利于企業(yè)提高管理水平。房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，實(shí)施成本控制直接關(guān)系到資金管理，提升企業(yè)在成本控制方面的認(rèn)識(shí)，提高企業(yè)成本管理水平。第四，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的有效配置。成本控制不是單純的施工成本控制，而是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施成本控制，這將有利于企業(yè)最大限度利用企業(yè)有效資源，從整體上降低企業(yè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在問(wèn)題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制集中化 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施成本控制過(guò)程中大多數(shù)企業(yè)僅僅重視施工階段成本控制，忽略其他階段對(duì)房地產(chǎn)成本的管理，這也就導(dǎo)致企業(yè)成本控制缺乏有效性。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制過(guò)于集中化，這樣的控制方法降低了成本控制的效益，大部分情況下成本控制的作用不大，企業(yè)成本并不能實(shí)現(xiàn)大幅度的下調(diào)，企業(yè)的資源利用程度也不能得到提升。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中雖然在企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前期投資決策階段費(fèi)用較少，但是直接影響到后期施工成本。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了對(duì)于項(xiàng)目的成本控制，對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行壓縮，導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不科學(xué)、不合理，不能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求，圖紙出現(xiàn)錯(cuò)誤等，這對(duì)于項(xiàng)目成本控制的影響是巨大的，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)此問(wèn)題重視，實(shí)施全面成本控制。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制忽視開發(fā)進(jìn)度 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度認(rèn)識(shí)程度不夠，將項(xiàng)目進(jìn)度視為一種擺設(shè)，成本控制需要企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)實(shí)施控制。如果進(jìn)度不符合預(yù)算管理目標(biāo)，同樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)成本的增加。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制不到位往往會(huì)產(chǎn)生施工單位無(wú)法進(jìn)行進(jìn)度控制，這也就很難指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行。如果不能按照既定計(jì)劃將所開發(fā)產(chǎn)品推向市場(chǎng)，則有可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目面臨十分大的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品上市延遲，錯(cuò)過(guò)最佳銷售期，從而降低銷售額及回款額，增加財(cái)務(wù)成本支出，影響整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)。

房地產(chǎn)成本控制需要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)施管控，成本控制主要是針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)所使用的費(fèi)用支出，每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在施工之前都會(huì)進(jìn)行前期的項(xiàng)目預(yù)算、項(xiàng)目管理、實(shí)施方案設(shè)計(jì)，這其中就包括房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度的目標(biāo)設(shè)定。房地產(chǎn)成本控制屬于全過(guò)程控制，房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度拖延將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)成本的升高，企業(yè)的費(fèi)用支出增加，反而不利于整個(gè)項(xiàng)目成本的降低。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在質(zhì)量問(wèn)題 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)往往追求性價(jià)比最高，但是大部分房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，成本越高質(zhì)量一般越高，項(xiàng)目成本與質(zhì)量成正比。房地產(chǎn)開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)成本最低，往往降低成本支出，成本的降低有時(shí)就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量問(wèn)題。不合理的成本控制不僅起不到管理作用，反而對(duì)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展起到不良作用，引發(fā)工程質(zhì)量問(wèn)題。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制過(guò)程中往往會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題主要表現(xiàn)在建筑結(jié)構(gòu)問(wèn)題、裝飾問(wèn)題、環(huán)境問(wèn)題、主體架構(gòu)、材料問(wèn)題等。承包商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中不注重設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制，集中進(jìn)行施工階段成本控制，在施工階段進(jìn)行大幅度的成本縮減，這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑架構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，裝飾物品質(zhì)量不高，建筑材料不符合實(shí)際建設(shè)要求。

1.4 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制各階段之間脫節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間周期、產(chǎn)品狀況都比較復(fù)雜，在實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中針對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)成本控制都存在不同的問(wèn)題。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段在管理過(guò)程中所根據(jù)的目標(biāo)不統(tǒng)一，管理的內(nèi)容不相同，各個(gè)部分，各個(gè)環(huán)節(jié)的要求不一樣，這就使得前面的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)與后面的實(shí)施環(huán)節(jié)不相匹配，出現(xiàn)問(wèn)題相互推責(zé)，出現(xiàn)問(wèn)題彼此不進(jìn)行有效溝通，僅僅依靠下一個(gè)環(huán)節(jié)的承包者來(lái)解決，這樣就使得整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制出現(xiàn)斷層，各階段之間存在摩擦，成本控制目標(biāo)不能有效執(zhí)行，各階段成本管理出現(xiàn)脫節(jié)。

大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制只關(guān)注施工階段、竣工結(jié)算階段忽略之前的設(shè)計(jì)階段、規(guī)劃階段、招標(biāo)階段，成本在這幾個(gè)階段基本確定，后面各個(gè)階段很難出現(xiàn)大幅度的成本管理，這也體現(xiàn)出我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽略了全過(guò)程成本控制，沒有合適的方法進(jìn)行全程管理，使得部分企業(yè)在實(shí)施成本控制過(guò)程中不深入，僅僅停留在表層。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制的效果總是不明顯，甚至出現(xiàn)問(wèn)題。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理問(wèn)題原因分析

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理制度不完善 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理過(guò)程中存在管理制度不完善的狀況。管理制度不完善導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)過(guò)于集中化，沒有明確成本控制是全過(guò)程的，需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的進(jìn)度實(shí)施控制，管理制度不完善的另一個(gè)表現(xiàn)是對(duì)于質(zhì)量問(wèn)題的追責(zé)規(guī)范不到位，具體的獎(jiǎng)懲措施不細(xì)化等。

2.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理制度未形成體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理過(guò)程中，沒有將整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)作為一個(gè)完整個(gè)過(guò)程進(jìn)行管理，僅僅重視某一個(gè)環(huán)節(jié)，針對(duì)某一個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施成本控制，這樣的項(xiàng)目成本管理的有效性、作用性較低，成本控制能夠起到的效益較低，企業(yè)實(shí)施成本控制的作用無(wú)法發(fā)揮，企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)、成本目標(biāo)、發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。大多數(shù)企業(yè)僅僅重視施工成本管理就是因?yàn)槠髽I(yè)尚未對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目充分認(rèn)識(shí)，為根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的流程制定相應(yīng)的管理制度，僅僅側(cè)重部分環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理制度形成之后，并不是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)管理實(shí)施同等程度的成本管理力度，還是要根據(jù)實(shí)際情況確保管理重點(diǎn)，突出成本控制的重點(diǎn)，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理制度的形成也應(yīng)當(dāng)從企業(yè)實(shí)施成本控制的目標(biāo)開始，根據(jù)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目成本管理才是有效的。

2.1.2 追責(zé)制度不完善 項(xiàng)目成本控制不同環(huán)節(jié)實(shí)施的部門不盡相同，項(xiàng)目管理的目標(biāo)各不相同，管理的實(shí)際內(nèi)容各不相同。但是每一個(gè)操作部門都具有確定的責(zé)任，每一個(gè)部門實(shí)施成本控制都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)各自的責(zé)任。大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行成本控制管理過(guò)程中，不注重追責(zé)制度的設(shè)置，有的企業(yè)編寫了各個(gè)部門的責(zé)任確認(rèn)書，但是比較粗糙，或者干脆不執(zhí)行。追責(zé)制度的完善直接影響到企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理水平和執(zhí)行狀況。

2.1.3 項(xiàng)目施工管理不夠細(xì)化 每一個(gè)項(xiàng)目在實(shí)際操作過(guò)程中都會(huì)細(xì)化成各個(gè)不同的小項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中都需要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和操作要求進(jìn)行實(shí)施。但是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工管理過(guò)程中存在制度不夠細(xì)化的情況。建筑工程質(zhì)量的提升需要項(xiàng)目施工細(xì)化，項(xiàng)目施工細(xì)化將有利于實(shí)施項(xiàng)目成本控制，因此，企業(yè)如果沒有細(xì)化的成本管理制度，必然會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目管理水平的降低。

2.2 開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認(rèn)識(shí)不足

2.2.1 對(duì)成本管理重要程度認(rèn)識(shí)不足 房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)成本管理過(guò)程中認(rèn)為成本管理就是項(xiàng)目施工成本控制，其他階段、其他環(huán)節(jié)的成本控制都是不起效果的，這就使得大部分成本控制都集中在施工階段，結(jié)果成本控制的效果不理想。另一個(gè)方面大多數(shù)企業(yè)認(rèn)為成本管理就是管理物資，就是管理現(xiàn)金、材料、人工。往往忽略人才的管理，房地產(chǎn)成本控制不能僅僅從物上實(shí)施管理，更應(yīng)當(dāng)提高施工人員的職業(yè)素養(yǎng)，提高勞動(dòng)者的技能水平。目前大部分項(xiàng)目開發(fā)是的施工者基本上都是農(nóng)民工缺少專業(yè)的培訓(xùn)，在進(jìn)行實(shí)際操作施工過(guò)程中無(wú)法理解工程師對(duì)于工程的設(shè)計(jì)內(nèi)容，實(shí)施工程過(guò)程中僅僅為了節(jié)約成本而節(jié)約成本導(dǎo)致項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題，反而增加了企業(yè)的成本支出。

2.2.2 對(duì)成本管理宣傳力度不夠 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理認(rèn)識(shí)不到位的另一個(gè)方面為對(duì)于企業(yè)員工或者是企業(yè)施工人員的宣傳力度是不夠的。員工素質(zhì)本身就不高，缺乏專業(yè)的技能培訓(xùn)，缺少對(duì)整個(gè)工程方案的理解，成本控制往往是想當(dāng)然，成本管理無(wú)章可循，憑借自身的工作經(jīng)驗(yàn)，憑借企業(yè)的成本目標(biāo)，根據(jù)企業(yè)的成本標(biāo)準(zhǔn)。這些都不具有靈活性，企業(yè)實(shí)施成本管理需要具有靈活性，同時(shí)要根據(jù)企業(yè)的具體實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，不能讓隨意性代替靈活性。這就需要企業(yè)將加強(qiáng)員工的培訓(xùn)和企業(yè)強(qiáng)化宣傳。

2.2.3 績(jī)效考核不嚴(yán)謹(jǐn) 成本控制是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升的重要方式，企業(yè)針對(duì)各個(gè)部門實(shí)施績(jī)效考核。但是，在實(shí)施績(jī)效考核過(guò)程中經(jīng)常忽略對(duì)成本控制的績(jī)效考核。成本控制需要設(shè)立成本控制目標(biāo)，每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)設(shè)置分項(xiàng)目標(biāo)，每一個(gè)分項(xiàng)的成本控制是不同部門進(jìn)行的。企業(yè)實(shí)施績(jī)效考核過(guò)程中很少針對(duì)部門員工實(shí)施成本控制方面的績(jī)效考核，這樣就導(dǎo)致的成本控制效果不佳，成本控制很難有成效。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過(guò)于注重成本控制 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程實(shí)施成本控制的目的不是盡可能的降低項(xiàng)目成本，而是要實(shí)現(xiàn)成本利用的最大效益。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中降低企業(yè)成本是在保證項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，成本控制不能以犧牲項(xiàng)目質(zhì)量來(lái)降低企業(yè)成本。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理過(guò)程中都認(rèn)為只要能夠?qū)崿F(xiàn)成本的降低，就是最好的成本管理方式，這種觀點(diǎn)是不正確的。房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題反而會(huì)使得整個(gè)企業(yè)成本升高，企業(yè)需要對(duì)問(wèn)題進(jìn)行修補(bǔ)，企業(yè)的成本支出、費(fèi)用支出都會(huì)上升。企業(yè)實(shí)施成本管理不應(yīng)該是企業(yè)追求短期成本最低，而應(yīng)當(dāng)是長(zhǎng)期的成本最低，在實(shí)施成本管理過(guò)程中既要降低成本又要確保企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量。這才是真正的成本控制。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制缺乏系統(tǒng)化 房地產(chǎn)成本管理各個(gè)環(huán)節(jié)之間出現(xiàn)脫節(jié)最主要的原因缺少系統(tǒng)化的控制。房地產(chǎn)成本管理需要針對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施控制，各個(gè)環(huán)節(jié)相互聯(lián)系，不是獨(dú)立的個(gè)體，因此需要進(jìn)行系統(tǒng)的管理，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的問(wèn)題進(jìn)行全面的管理。房地產(chǎn)成本控制缺乏系統(tǒng)化，這就導(dǎo)致各個(gè)部門只對(duì)自己部門的成本管理負(fù)責(zé)，只要本部門成本最低就可以，放棄整個(gè)項(xiàng)目成本最低，這樣就無(wú)法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理的帕累托最優(yōu)。房地產(chǎn)成本控制缺少整體控制目標(biāo)，成本控制也就無(wú)效，成本管理的方向也就會(huì)出現(xiàn)混亂。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理改善對(duì)策

3.1 明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理目標(biāo) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要明確開發(fā)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)，只有具有統(tǒng)一的成本控制目標(biāo)才能夠?qū)崿F(xiàn)全過(guò)程成本控制，實(shí)現(xiàn)每個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理環(huán)環(huán)相扣，同時(shí)通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本目標(biāo)，來(lái)提高整個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，將成本控制落實(shí)到位，實(shí)現(xiàn)成本管理的有效性。企業(yè)成本的控制管理還需要根據(jù)成本管理目標(biāo)進(jìn)行實(shí)施，無(wú)特殊情況不允許改變?cè)心繕?biāo)和原有計(jì)劃，不得隨意進(jìn)行成本管理的改變，成本管理目標(biāo)需要明確。通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)對(duì)企業(yè)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制起到提綱挈領(lǐng)的作用。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理制度的完善，企業(yè)根據(jù)成本管理目標(biāo)實(shí)施成本管理，對(duì)事前進(jìn)行預(yù)測(cè)管理、設(shè)計(jì)規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行事中控制，細(xì)化每一個(gè)項(xiàng)目的成本管理目標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)確定每一個(gè)部門的責(zé)任，每個(gè)部門實(shí)施責(zé)任落實(shí)，將部門任務(wù)完成，實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。

3.2 實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理動(dòng)態(tài)反饋 房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要根據(jù)項(xiàng)目成本目標(biāo)實(shí)施動(dòng)態(tài)反饋，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中由于任務(wù)繁重必然存在大量問(wèn)題，成本管理往往也會(huì)存在問(wèn)題，難于執(zhí)行，難于落實(shí)的狀況時(shí)有發(fā)生，臨時(shí)進(jìn)行方案修改，措施改正等都會(huì)發(fā)生，這就需要企業(yè)進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)反饋，實(shí)現(xiàn)成本管理的動(dòng)態(tài)化。動(dòng)態(tài)反饋同樣可以有效的避免企業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)脫節(jié)，防止企業(yè)不同環(huán)節(jié)之間出現(xiàn)責(zé)任的推諉，動(dòng)態(tài)管理可以及時(shí)反饋問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整問(wèn)題，明確各方責(zé)任，明確責(zé)任人是誰(shuí)。

動(dòng)態(tài)管理可以實(shí)時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的目標(biāo)調(diào)整，根據(jù)企業(yè)發(fā)展和社會(huì)環(huán)境的變化以及競(jìng)爭(zhēng)狀況的變化及時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)成本目標(biāo)的調(diào)整，同時(shí)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，進(jìn)行實(shí)時(shí)反饋。

3.3 完善成本管理體系 成本管理體系主要包括組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、實(shí)施系統(tǒng)等。企業(yè)成本管理過(guò)程是根據(jù)企業(yè)成本預(yù)算目標(biāo)和成本管理目標(biāo)實(shí)施的。但是每一個(gè)項(xiàng)目都包括很多個(gè)階段，每個(gè)階段都需要進(jìn)行成本管理，成本管理需要根據(jù)項(xiàng)目階段進(jìn)行體系規(guī)劃，每一個(gè)階段編寫詳細(xì)的成本控制方案，針對(duì)不同環(huán)節(jié)、不同內(nèi)容確認(rèn)成本管理的標(biāo)準(zhǔn)。完善成本管理體系是實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的重要保障，企業(yè)進(jìn)行成本管理控制即有章可循，具體的成本管理辦法可以確切實(shí)施。完善的成本管理體系可以促進(jìn)成本管理的系統(tǒng)化，防止各個(gè)階段的成本控制“各為其政”，這可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全過(guò)程的成本管理。完善成本管理體系直接關(guān)系到企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目成本管理的水平和企業(yè)的收益。因此，企業(yè)實(shí)施成本管理需要進(jìn)行成本管理體系的完善。

3.4 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制全過(guò)程化 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不是針對(duì)某一個(gè)階段或者某一個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)實(shí)施控制。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制需要實(shí)施全過(guò)程控制，項(xiàng)目開發(fā)的方案設(shè)計(jì)階段、可行性研究階段、施工階段、竣工結(jié)算階段都需要實(shí)施成本控制。全過(guò)程控制，同時(shí)要把各相關(guān)職能部門的積極性很好的調(diào)動(dòng)起來(lái)，在整個(gè)項(xiàng)目的操作過(guò)程中，要有行之有效的成本管理組織來(lái)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本進(jìn)行控制，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)率最大化的目的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要以經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的，衡量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的重要指標(biāo)是項(xiàng)目的開發(fā)成本，同時(shí)也是房地產(chǎn)制定銷售價(jià)格的主要因素，開發(fā)成本如果有所變動(dòng)，則必然會(huì)導(dǎo)致銷售價(jià)格也隨之變動(dòng)。只有將開發(fā)成本有效的控制好，才會(huì)更好的保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

房地產(chǎn)成本控制是將成本管理看作是一個(gè)完整的系統(tǒng)，具有連續(xù)性的過(guò)程，房地產(chǎn)開發(fā)需要全體員工都具備成本控制的意識(shí)，能夠認(rèn)識(shí)到成本管理對(duì)于整個(gè)企業(yè)發(fā)展的意義，全部投入到成本管理中去，將成本控制每一個(gè)環(huán)節(jié)落實(shí)到實(shí)處，成本管理的制度、指標(biāo)落到實(shí)處，每個(gè)部門都參與到成本管理中，責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)部門、員工，實(shí)施房地產(chǎn)成本管理的全過(guò)程，提高企業(yè)的利潤(rùn)空間，降低企業(yè)成本，最大效益的利用企業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。

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