房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估淺探

王小強(qiáng)

摘要：遺產(chǎn)稅作為縮小社會貧富差距的方法及平衡納稅人的心理，在全世界 2/3 的國家和地區(qū)開征。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民收入水平提高的同時貧富差距不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅逐漸進(jìn)入人們的視野。但是，我國目前財產(chǎn)評估制度不完善，對于房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的征收存在著各種不足之處。本文將從國內(nèi)外房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅現(xiàn)狀及其發(fā)展，結(jié)合我國的國情分析我國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的難點(diǎn)，探討適用的解決途徑，最后提出自己的觀點(diǎn)和看法，展望我國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的未來。

Abstract： The inheritance tax has been collected in 2/3 countries of the world as a way to narrow the gap between the rich and the poor and balance the taxpayer's psychology. With the development of China's national economy， the people's income level increased and the gap between rich and poor is widening， and real estate inheritance tax gradually enters into people's vision. However， China's current property evaluation system is imperfect， and there are a variety of shortcomings for the real estate inheritance tax collection. This paper analyzes the current situation and development of real estate inheritance tax at home and abroad， analyzes the difficulties of assessing the taxation of real estate inheritance tax in China， and discusses the applicable solutions. Finally， the author puts forward his views and opinions， and looks forward to the tax base assessment for real estate inheritance tax in the future.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅；稅基評估；征收制度；征收模式

Key words： real estate inheritance tax；tax base assessment；taxation system；taxation mode

中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0031-03

0 引言

遺產(chǎn)稅作為調(diào)整社會平衡的一種方法已在大部分國家和地區(qū)開征，其在縮小社會貧富差距、促進(jìn)社會公平、維護(hù)社會和諧穩(wěn)定方面起著重要作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，人民收入和生活水平迅速提高，特別是近幾年來，房價地價飛速上漲，房地產(chǎn)已經(jīng)成為家庭財產(chǎn)的主要構(gòu)成部分，貧富差距也日益突顯，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅隨之成為學(xué)者和公共關(guān)注的焦點(diǎn)。

隨著我國不動產(chǎn)登記體系逐步完善，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅在征稅環(huán)節(jié)的條件優(yōu)勢更加明顯，征稅條件也愈發(fā)成熟。但是，我國目前財產(chǎn)評估制度、爭端處理機(jī)制尚還不夠完善，對征收該稅帶來種種困難。通過對相關(guān)國家的對比研究發(fā)現(xiàn)，從國家層面出臺對應(yīng)法律，建立合理的稅基評估體系，完善相關(guān)信息系統(tǒng)和爭端處理機(jī)制是順利推進(jìn)該項稅收的關(guān)鍵所在。

1 我國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅及稅基評估特點(diǎn)和難點(diǎn)

探析房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的特點(diǎn)和難點(diǎn)，對未來順利征收該稅有著重要的參考價值。我國在國家經(jīng)濟(jì)、政治制度和社會因素等方面的共同影響下，遺產(chǎn)稅也多次被提及，民國初期曾征收過遺產(chǎn)稅。1939年出臺了《遺產(chǎn)稅暫行條例》和《遺產(chǎn)稅暫行施行條例》，自1940年7月1日起在全國施行，但由于種種原因沒有成功。房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅是以被繼承人去世后遺留的所有房地產(chǎn)為征稅對象，向遺產(chǎn)的繼承人和受遺贈人征收的稅，通常與房地產(chǎn)贈與稅聯(lián)系在一起設(shè)立、征收。其稅基評估是以被繼承人遺留的所有房地產(chǎn)為評估對象進(jìn)行的評估，且只是一次性評估，評估基準(zhǔn)日一般為被繼承人的去世日。就我國目前的人均GDP、居民儲蓄、個人財富增長等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)情況來說，已經(jīng)具備了征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。但是也存在著以下征收難點(diǎn)：

①相關(guān)法律要點(diǎn)等制度不完善。除缺乏國家相關(guān)稅收立法以外，還存在著評估日期確定和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確定等難點(diǎn)。征收的起征時間、起征金額、征收稅率等還有待進(jìn)一步探討。國外在征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅時以被繼承人去世日期算起，雖然我國初步構(gòu)建了死亡信息登記制度，但相關(guān)醫(yī)療疾病監(jiān)測和戶籍管理制度仍存在著不足，目前全國只有約1/3的市區(qū)開展了死亡因素監(jiān)測和統(tǒng)計。此外，我國在不動產(chǎn)登記方面也存在一些不足，比如多年以前沒有建立房產(chǎn)檔案，對房產(chǎn)來源方式、購入住房價格等信息還未進(jìn)行審核。大批存在的小產(chǎn)權(quán)房如何界定房產(chǎn)屬性可能也是一個解決的難點(diǎn)。這些因素給房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估帶來了較大的阻礙。

②稅基評估技術(shù)性障礙解決缺乏相關(guān)依據(jù)。主要困難在稅基的確定、房地產(chǎn)價值評估和稅收的監(jiān)管。我國各個城市之間房地產(chǎn)價格差距較大，如果按照統(tǒng)一的稅基進(jìn)行征收，會造成稅基標(biāo)準(zhǔn)偏低。如果按照城市分化進(jìn)行征收，如何確定標(biāo)準(zhǔn)還需要長期的討論。目前各評估機(jī)構(gòu)雖已經(jīng)具備房地產(chǎn)價值評估相關(guān)能力，但是還沒有征收過遺產(chǎn)稅，缺乏相關(guān)案例指導(dǎo)，財產(chǎn)評估制度還不盡完善，評估機(jī)構(gòu)能否客觀公正的進(jìn)行估值，對于房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的準(zhǔn)確定位有著較大的影響。稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收控制能力和管理能力直接影響著納稅人會的主動性和心態(tài)。我國稅務(wù)機(jī)關(guān)在信息化管理系統(tǒng)運(yùn)行下的征管能力和技術(shù)手段雖獲得了很大提升，但稅收監(jiān)測與評估能力仍然較為薄弱，特別是對跨區(qū)域的財產(chǎn)難以掌握和監(jiān)管，這不僅會造成房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅費(fèi)流失，也可能會增加征稅成本。

③稅基評估方法不完善。我國目前對房地產(chǎn)的評估方法主要有市場比較法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。但是房地產(chǎn)不可能完全相同，不同的房地產(chǎn)價值影響因素也存在差異。加拿大等國家在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時選用市場比較法，我國如用市場比較法進(jìn)行評估時，可比因素的選取及其比重的確定都比較困難，從一定意義上帶有較重的主觀色彩，對稅基評估可能不準(zhǔn)確。資產(chǎn)基礎(chǔ)法在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時一般直接采用歷史數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)是升值幅度和浮動幅度都較大，容易造成數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確及時。除了商鋪、出租屋等具有收益性房地產(chǎn)外，一般的住宅收益無法準(zhǔn)確量化，用收益法無法對其準(zhǔn)確評估。單純參照某種房地產(chǎn)估價方法已無法滿足我國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的要求，因此應(yīng)該在現(xiàn)有評估方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的預(yù)估標(biāo)準(zhǔn)，完善評估方法。

④房地產(chǎn)市場的差異性和波動性較大造成評估困難。2016年期間，我國的房地產(chǎn)市場價值存在著很大的波動性。不同的地區(qū)，不同的時期房地產(chǎn)價值也存在著較大的差異性。北上廣深的房價日新月異。之前一兩萬的房價一路飆升到十幾二十萬每平方米，限購后可能又跌落很多。政策的調(diào)整會給該地區(qū)的房價產(chǎn)生巨大的影響。目前在不同的城市房價仍然會有較大程度的浮動。房價的浮動性給房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估也會帶來一定的影響。即使是同一個城市的房價不同時期的房價也存在著較大的波動性，很可能出現(xiàn)剛評估好房地產(chǎn)的價值，繳稅之前房價就出現(xiàn)天翻地覆的變化，這可能會影響到繼承人對評估師的專業(yè)評估水平和公正性產(chǎn)生懷疑。

2 國外房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀

不同國家和地區(qū)在政治制度、經(jīng)濟(jì)制度等方面采取的政策都不盡相同，因此房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估的制度、發(fā)展和現(xiàn)狀都存在著一定差異。通過對此進(jìn)行分析，可以給我國的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估帶來一些啟示。

①加拿大房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀。加拿大政府為了避免評估和稅收產(chǎn)生利益沖突，采取評估機(jī)構(gòu)和稅收機(jī)構(gòu)完全獨(dú)立的政策。在各省設(shè)立由政府撥款的皇家評估公司，負(fù)責(zé)本省的稅基評估工作。該評估公司不屬于政府部門，但是注冊資金和經(jīng)費(fèi)均由政府撥款。在房地產(chǎn)價值管理方面，政府將估價周期由平常的三至五年改為一年，從而方便估價師在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅進(jìn)行稅基評估。同時政府加強(qiáng)房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅的立法工作，在不列顛哥倫比亞省通過了《評估機(jī)構(gòu)法》和《估價法》，由法律指定省物業(yè)估價局為稅房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。

②美國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀。財富的過度集中在美國被視為對民主政治的威脅，巨額遺產(chǎn)會被理解為與機(jī)會均等的民主理想相違背，而開征遺產(chǎn)稅能有效的降低社會財富的集中程度。美國國會預(yù)算辦公室的相關(guān)研究表明，在遺產(chǎn)稅率和生前贈與的比例和數(shù)量上存在正相關(guān)關(guān)系，因此，美國采取遺產(chǎn)稅和贈與稅同時征收的方式。在對遺贈的房地產(chǎn)評估時，繼承人進(jìn)行資產(chǎn)申報后由政府判斷其真實性，在起征點(diǎn)以上的房地產(chǎn)，由專門評估機(jī)構(gòu)對稅基進(jìn)行評估。生前贈與的稅收相對于遺贈，優(yōu)惠程度會有一定幅度降低，這就會直接減少生前贈與的數(shù)量。在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時，美國也會借鑒贈與稅的稅基評估方法和結(jié)果，根據(jù)不同的地區(qū)和稅率，采用不同的方法。此外，也會采用案例法對相似的房地產(chǎn)進(jìn)行稅基評估。

③日本房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀。日本作為長期征收遺產(chǎn)稅的國家，政府專門設(shè)立了官方評估機(jī)構(gòu)——地產(chǎn)估價局，并建立了完善的評估機(jī)制。房產(chǎn)所有人雖然享有土地所有權(quán)，但在遺產(chǎn)稅環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)，要交納高達(dá)75%稅率。日本在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時，會根據(jù)不同房地產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇不同的評估方法，或者同時采用幾種不同的估價方法。

④馬來西亞房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀。馬來西亞將遺產(chǎn)稅歸類于聯(lián)邦稅，并根據(jù)《地方政府法》在地區(qū)政府中建立獨(dú)立的評估部門。在對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估中采取了兩種程序和過程。一是采取群體與個體評估相結(jié)合的方式。為保證評估工作的效率，在五年一度的評估結(jié)果更新時，采用群體評估模型。在進(jìn)行特殊或單一房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估時，采取個體評估方式。二是政府投入巨資建立了不動產(chǎn)電子計算機(jī)管理系統(tǒng)——E-Land系統(tǒng)，不僅實現(xiàn)了房地產(chǎn)的注冊和權(quán)屬變更等信息的電子化管理以及信息隨時更新，而且保證了評估部門工作有效進(jìn)行以及評估信息的及時性和準(zhǔn)確性，更降低了評估工作的成本。

3 國外房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估對我國的啟示

2016年國內(nèi)房地產(chǎn)的瘋漲給國家經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的風(fēng)險，相關(guān)的限制措施和征稅討論也層出不窮。我國目前財產(chǎn)評估制度不完善，以避稅和轉(zhuǎn)移資產(chǎn)為目的資產(chǎn)隱瞞或虛報資產(chǎn)現(xiàn)象屢有發(fā)生，且目前國內(nèi)不僅相關(guān)法律法規(guī)急需建立和完善，專業(yè)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)也和相關(guān)配套資料乏善可陳。因此，早日立足國內(nèi)實際情況借鑒國外成熟經(jīng)驗制定我國的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估制度勢在必行。

①國家立法規(guī)范評估機(jī)構(gòu)。加拿大、日本等國家專門設(shè)立了遺產(chǎn)稅稅基評估機(jī)構(gòu)，并出臺一系列法律給予支持。我國可以出臺相關(guān)法律，對目前的社會評估機(jī)構(gòu)加以規(guī)范，國家成立專業(yè)評估人員組成的團(tuán)體進(jìn)行指導(dǎo)。這樣既能省去大筆資金成立評估機(jī)構(gòu)節(jié)省評估成本，又可以規(guī)范社會評估機(jī)構(gòu)進(jìn)入良性建設(shè)。

②建立不動產(chǎn)管理系統(tǒng)。我國幅員遼闊，各地發(fā)展程度各有不同，在房地產(chǎn)信息的登記和管理方面也存在著較大的差異。目前各地應(yīng)可以借鑒馬來西亞的方法，結(jié)合自身的實際情況，集中力量對房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅所要求的稅基評估信息開展研究，對我國需要繳稅的稅基評估信息進(jìn)行登記、統(tǒng)計和分析。建立專業(yè)化、專門化的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基評估信息數(shù)據(jù)庫。

③對房地產(chǎn)進(jìn)行周期性評估。在加拿大等國一般每三至五年就要對土地、房地產(chǎn)等重要金融資產(chǎn)進(jìn)行一次價值評估。我國政府相關(guān)部門可以借鑒類似經(jīng)驗，由具有權(quán)威性和公正性的專業(yè)機(jī)構(gòu)每三到五年就對土地、房地產(chǎn)等重要金融資產(chǎn)進(jìn)行一次價值評估。確保資產(chǎn)價值的完整性和可靠性。

④建立納稅人爭議處理機(jī)制。房地產(chǎn)屬于個別性商品，在稅基評估中，因房地產(chǎn)個性因素造成的估價差異是不可避的，因此，應(yīng)建立相應(yīng)的處理機(jī)制。可以采用對評估結(jié)果進(jìn)行公示，以增強(qiáng)評估信息的透明度；當(dāng)納稅人對結(jié)果有異議時，應(yīng)在一定期限內(nèi)向原稅基評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估；為保證納稅人的申訴權(quán)利，地方應(yīng)成立稅基評估專家委員會，允許納稅人對有異議的評估結(jié)果向當(dāng)?shù)囟惢u估專家委員會申請鑒定等。在征稅過程中，征稅機(jī)關(guān)對申報的評估結(jié)果的審查核定后應(yīng)出示相關(guān)文件和證據(jù)，配合納稅人完成納稅業(yè)務(wù)，保護(hù)其合法權(quán)益。

目前，國家管理層面也意識到房地產(chǎn)行業(yè)的波動性對我國經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的影響，也出臺了部分政策，努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅已勢在必行，所以，其稅基評估已逐漸成為評估界的焦點(diǎn)，成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。通過借鑒國外成熟的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅征收制度，不斷完善我國房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅征收制度和方法，確立合理的房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅稅基和評估周期，推進(jìn)該稅早日落地，是努力促進(jìn)社會公平，維護(hù)社會安定的重要手段。我國征收房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅必將對我國經(jīng)濟(jì)社會帶來深遠(yuǎn)而長久的影響。

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