房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設存在問題與對策

趙憲

摘要： 隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展以及市場經(jīng)濟需求的不斷擴大，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也不斷的發(fā)展壯大起來。其中，房地產(chǎn)估價行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，其服務的業(yè)務范圍也越來越廣。而誠信作為中華民族的傳統(tǒng)美德之一，任何的服務行業(yè)都應該秉承著誠信至上的原則更好的為自己的客戶服務，房地產(chǎn)估價行業(yè)更應該如此，本文就目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及行業(yè)信用體系的相關內(nèi)容展開研究，希望能對房地產(chǎn)行業(yè)的相關人員給予一定的參考和幫助。

Abstract： With the rapid development of China's economy and the expanding demand of market economy， China's real estate industry is also growing. Among them， as an important part of the real estate industry， the business services scope of the real estate valuation industry is wider and wider. Credibility and integrity is one of the traditional virtues of the Chinese nation， every service industry should uphold the principle of good faith to better serve their customers， especially the real estate valuation industry. This paper researches the current status of the development of China's real estate valuation industry as well as the relevant content of the industry credit system to provide some reference and help for the real estate industry.

關鍵詞： 房地產(chǎn)；估價；信用體系；內(nèi)容；問題；對策

Key words： real estate；evaluate；credit system；content；problem；measure

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0237-04

0 引言

誠信乃房地產(chǎn)估價行業(yè)存在之根本。目前，我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)在誠信制度方面還有一定的欠缺，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的阻礙。因此，本文旨在通過加強我國房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的建立，有效地推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，為國家的經(jīng)濟發(fā)展做貢獻。

1 房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設現(xiàn)狀與存在問題

進入到二十一世紀后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一派繁榮的景象，這也進一步推動了房地產(chǎn)估價行業(yè)的快速發(fā)展。我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)一直處在政府部門的主要管轄下，從宏觀上能對房地產(chǎn)估價行業(yè)起到一定的促進作用，但是結(jié)合社會整體的經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)，處在政府部門統(tǒng)籌下的房地產(chǎn)估價行業(yè)在其發(fā)展上也受到了一定的限制。我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)在近十年的蓬勃發(fā)展中已經(jīng)建立起了一系列相關的法律法規(guī)，相應的職業(yè)資格制度也在不斷的更新和完善，其業(yè)務范圍也是在不斷擴展。另外，隨著社會經(jīng)濟市場的不斷發(fā)展，誠信經(jīng)濟的概念已經(jīng)深入到每一個經(jīng)營的環(huán)節(jié)中，像房地產(chǎn)這種涉及范圍廣泛，涉及的資金龐大的行業(yè)更是應該將誠信的理念貫徹到每一個經(jīng)營環(huán)節(jié)中，因此，信用體系的創(chuàng)建和完善在房地產(chǎn)行業(yè)中顯得尤為重要。但是，房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展情況就是市場規(guī)范不到位，信用體系不健全，還存在欺瞞消費者，侵害消費者合法權(quán)益的現(xiàn)象。2006年，一份有關于北京市房地行業(yè)的消費者關于該行業(yè)誠信度問卷調(diào)查的結(jié)果顯示出只有百分之六的人對目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度較為滿意的，而超過半成的人認為目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度很低，經(jīng)過了十年的發(fā)展，目前相關的消費者對房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度依舊不是很滿意?？偟膩碚f，目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很嚴重的信用危機，針對這種情況，房地產(chǎn)行業(yè)應該及時地采取措施，建立起一套完整的信用體系，為促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有效的保證。

目前，在房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展過程中，行業(yè)協(xié)會對于其健康發(fā)展十分重視，2005年協(xié)會第三屆理事會選舉后，提出了加強行業(yè)研究的設想，并做出相關數(shù)據(jù)調(diào)查。以上海為例，有估價資產(chǎn)的房地產(chǎn)估價公司共有一百余家，其中外地估價公司在上海開設的分支機構(gòu)有5家，一級估價結(jié)構(gòu)相對較多，與此同時，對上海八達、城市、國城等三個估價公司展開調(diào)查，從調(diào)查結(jié)果來看，受訪公司的平均員工30人，估價報告二千份，二級和三級估價公司差別相對較小。與此同時，房地產(chǎn)估價行業(yè)的估價師占全國的10%，但是專職房地產(chǎn)估價師只有300名左右，數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大部分估價師出擁有此職業(yè)資格證之外，還有其他的資格證，估價師的專業(yè)化水平和對行業(yè)的認可度還有待提升。

其中絕大部分估價公司信息建設投入明顯不足，信用體系不完善，所以，主要通過公司高層的人際關系進行客戶維護，與此同時，其中僅有百分之25%的估價公司成立的專門的客服部門提高其信用度，此外，其中95%的估價公司由估價師自己尋找所學資料，所以其服務質(zhì)量和專業(yè)水平仍有待提高，設立研究部門手機市場資料的估價公司進展25%，自身研究能力相對較弱，嚴重阻礙了房地產(chǎn)股價行業(yè)信用體系的構(gòu)建和完善。

2 國外房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設經(jīng)驗與借鑒

信用體系的成熟度很大程度上可以對市場經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展起到促進作用。分析國內(nèi)外信用體系的建立成果，我們不難發(fā)現(xiàn)發(fā)達國家都是具有較為完善的信用系統(tǒng)的，而我國的信用體系的建立起步晚，發(fā)展慢，較發(fā)達國家還有很長的一段距離要走。

2.1 國外信用體系的分析

就國外的房地產(chǎn)相關行業(yè)信用體系建設而言，以美國為代表的發(fā)達國家都具有一套完整的信用系統(tǒng)，主要由信用管理體系以及與之對應的法律體系和信用服務公司組成。到目前為止，這些發(fā)達國家的信用體系體現(xiàn)出來了以下特點：

2.1.1 有效的法律保障和監(jiān)管機制

一些發(fā)達國家的信用體系發(fā)展歷史長達數(shù)百年，因此，發(fā)展到現(xiàn)在，相關的管理政策和法律政策都得到了完善，例如，美國針對于市場信用體系頒布的法律政策接近20部，相應的管理手段和有關的政策也是不停的在更新和發(fā)展。

另外，國外一些發(fā)達國家對信用體系的監(jiān)管是采用政府和相關的協(xié)會共同協(xié)助來完成的，這樣的監(jiān)管手段能有效的結(jié)合二者在信用體系建設過程中發(fā)現(xiàn)的問題，政府部門起主要的監(jiān)管作用，行業(yè)協(xié)會根據(jù)行業(yè)的特點在政府部門和行業(yè)企業(yè)中起到樞紐的作用，綜合的從國家發(fā)展和民生建設兩方面來監(jiān)督和管理市場信用體系的建設和發(fā)展。并且，一些發(fā)達國家的政務信息是公開透明的，這種透明的監(jiān)管制度也能更好地督促社會信用體制的建設和發(fā)展。

2.1.2 很強的市場信用意識

除了有效的法律監(jiān)管手段之外，國外發(fā)達國家對于信用體系中涉及的信用服務機構(gòu)和征信公司都采取了有效的管理政策，能對信用信息的采集、分類和更新起到很好的督促作用，同時還能有效地促進信用產(chǎn)品生產(chǎn)和改革創(chuàng)新。此外，發(fā)達國家的政府部門對于采集到的信用信息會進行分析管理，對于信用記錄較為差勁的企業(yè)和個人都會采取相應的制約手段，用以限制其在生活和工作中的信用消費行為。又因為征信公開透明化，在這種背景中，一些公司在選擇服務和合作對象時，會將信用記錄差的公司和個人排除在外。因此，發(fā)達國家市場主體都會具有很強的信用在這種執(zhí)行政策下，國家的市場主體部分都會自覺的形成很強的信用意識，這對信用體系的建設和管理有很大的促進作用。

2.1.3 嚴厲的懲罰制度

任何體系的建立和形成都離不開嚴明的獎懲制度，一些國家針對失信行為建立的懲罰制度也是信用體系的重要組成部分。例如，美國對于企業(yè)和個人的失信行為有著非常明確的懲罰機制，不僅將失信的內(nèi)容擴大和公開化，更是將其失信的行為永久記錄在案，除此之外，還會進行相應的經(jīng)濟和勞動處罰，對一些出現(xiàn)嚴重失信行為的公司和個人將會直接取締其營業(yè)資格，使其付出慘痛的代價。通過建立這種懲罰制度，可以有效地促使企業(yè)和個人形成良好的誠心習慣，以保證信用體系能健康的發(fā)展。

2.1.4 完善的信用體系

在國外，其房地產(chǎn)評估信用體系相對完善，就目前其發(fā)展狀況來講，遠遠超過我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展水平，同時，在國外，包括美國、英國等國家在內(nèi)的發(fā)達國家，其房地產(chǎn)估價信用體系構(gòu)建過程中主要傾向于估價的技術(shù)路線的研究，同時也包括對估價工具的重視，此外，這些國家在構(gòu)建房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系過程中，更加側(cè)重于估價實踐的效率和公平，因此建立了較為完善的信用體系，企業(yè)信用通常包括五個方面的基本要素，其中涉及到企業(yè)品格、能力、資本、擔保、環(huán)境。在財富全球100強企業(yè)中有一半以上被稱之為誠信企業(yè)，其信用體系相對完善，誠信是其企業(yè)文化的重要組成部分。

2.1.5 專業(yè)組織的創(chuàng)建

英國皇家特許測量時協(xié)會目前是一個全球性的專業(yè)組織，主要以維護公共利益為目的，并以此代表、規(guī)范、推廣特許測量師這一職業(yè)。1881年學會被允許皇家注冊，名稱至今。一百多年來，英國皇家特許測量時協(xié)會與很多相似道德組織合并，不斷發(fā)展，直接帶動了其房地產(chǎn)估價行業(yè)的進一步發(fā)展。

2.2 國內(nèi)信用體系

對比國外房地產(chǎn)市場擁有的一套完善的信用體系，我國在這方面的建設還存在很大的不足，具體來講有以下幾個方面：

2.2.1 法律制度和監(jiān)管職責不完善

由上面的介紹我們不難看出，國外的信用體系在建設的過程中都注重法律制度的規(guī)范性。相比較之下，在我國，與信用體系相關的法律規(guī)范倒是存在一些，但是真正的完全是以信用體系作為主要內(nèi)容的法律規(guī)范一個也沒有。另外，我國的房地產(chǎn)信用體系是在政府部門單獨的監(jiān)管下實施的，相比較國外的政府部門和行業(yè)協(xié)會共同監(jiān)管，我國的這種監(jiān)管情況沒有充分的發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，很容易因為片面性而出現(xiàn)一些紕漏，在這種情況下，我國的信用體系建設必會受到很大的阻礙。

2.2.2 信息公開程度不夠，市場信用意識不夠強烈

對比國外的政務信息公開透明化來說，我國在信息公開方面還存在很大的不足。我國對于企業(yè)和個人的失信行為不會將其公之于眾，導致行業(yè)部門在經(jīng)營的過程中不會強烈的約束自己的行為，對于一些失信行為也不會給與足夠的重視，最終呈現(xiàn)出來的就是行業(yè)經(jīng)營過程中信用意識不強烈，因此出現(xiàn)了很多經(jīng)濟和合同糾紛。

2.2.3 缺乏明確的獎懲制度

我國的關于房地產(chǎn)信用體系的建設過程中缺乏對失信行為的懲罰行為，對比國外對失信行為的嚴厲懲罰而言，國內(nèi)的信用體系似乎缺乏對失信行為的明確定義和管理。也沒有像發(fā)達國家一樣，對社會群體和個人的失信行為登記在案，更沒有將其擴大化和嚴肅化。另外，在對失信行為的經(jīng)濟和勞動懲罰中，也沒有明確的懲罰機制，其懲罰力度也是一般，最終出現(xiàn)的結(jié)果就是失信行為在行業(yè)內(nèi)部惡性循環(huán)。

3 體系框架

對于我國目前的房地產(chǎn)估價行業(yè)而言，綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)和國家市場經(jīng)濟的發(fā)展，針對其信用體系的整體框架而言，具體來講應該包括以下幾個部分：

3.1 主要內(nèi)容

房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用體系在建立之初就應該明確其涉及的主體對象，提供估價服務的房地產(chǎn)建設公司、中介公司等，提供監(jiān)督管理的政府職能部門，以及相應的從業(yè)人員和服務對象。另外一個不可或缺的就是支持房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的法律和法規(guī)，任何一個體系的完善都離不開法律制度的支持和保護，因此，建立一套與之相關的法律和法規(guī)，有效的針對失信行為給與相應的法律處分，在信用體系實施的過程中作為其后盾的存在，能有效地促進信用體系的改革和發(fā)展。

3.2 運行過程

房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用體系建立完成后，應該怎么運行就變得十分的重要了。首先要說的就是該體系的執(zhí)行方式了。體系建立完成，明確了主體對象之后必須確定信用體系的實施方式，按我國現(xiàn)有的發(fā)展模式來看，我們應該借鑒國外成功的經(jīng)驗，將信用體系的監(jiān)控主題由原來的政府部門主管改變成為政府部門和相應的房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會公共監(jiān)督管理，該行業(yè)涉及的群體和個人應該嚴格按照體系的要求展開工作內(nèi)容，做到令行禁止。

當信用體系成功運行起來后，就應該嚴格的按要求執(zhí)行，一旦出現(xiàn)不按要求執(zhí)行的，又有違反法律法規(guī)的行為時，相應的懲罰制度就顯得尤為重要。因此，整個體系的框架結(jié)構(gòu)中應該留出一部分作為針對失信行為實行的懲罰制度，通過在體系的運行過程中實行對失信行為不同程度的懲罰來約束該行業(yè)相關人員的失信行為。

與此同時，還要著重發(fā)揮政府在此過程中的相關職能，其中包括監(jiān)督、抽查和審核等監(jiān)管機制，眾所周知，在經(jīng)濟生活中，信用可以發(fā)揮制度規(guī)范作用，但是在此過程中，必須滿足一下幾個條件，其一，市場中的行為主體更加傾向于關注長期利益，其二，構(gòu)建暢通的信息渠道，最后是行為主體認識到不誠信行為會受到相應處罰，基于此，政府需要不斷加強監(jiān)督和引導，針對估價行業(yè)發(fā)展過程中的失信行為進行相關處罰條例的頒布和實施，并進行適當監(jiān)管和抽查，避免法律漏洞帶來的信用缺失。

房地產(chǎn)估價行業(yè)在構(gòu)建信用體系過程中，大體可以針對以下幾個方向，建立信用管理制形象。其中信用建設的基礎是信用管理制度的構(gòu)建，其中不僅包括估價機構(gòu)誠信檔案制度，同時也包括房地產(chǎn)股價行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德守則以及政府的信用監(jiān)督，從而使不守信的估價師和估價機構(gòu)收到相應的懲戒，從而引領整個股價行業(yè)的健康良性發(fā)展，并保障守信的估價師以及估計機構(gòu)收到相應鼓勵和褒獎，從而帶動良性風氣的樹立和形成。

房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的構(gòu)建還應該自身行業(yè)的自律和不斷規(guī)范化，在此過程中，可以加大自身企業(yè)信用宣傳，樹立企業(yè)信用形象，并在此過程中，不斷提高自身的服務水平和信用程度，提高服務質(zhì)量的同時，形成帶有自身準則的信用服務意識，總而促進估價行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)信用體系的構(gòu)建不僅是為了提高股價是自身的道德準則和職業(yè)素養(yǎng)，同時也是為了將房地產(chǎn)股價行業(yè)發(fā)展成為一個經(jīng)濟所需、社會所歡迎和認可、群眾所支持和尊重的健康行業(yè)。

4 評價體系的機制

社會經(jīng)濟市場上的誠信問題日益嚴重，雖然信用體系建立已經(jīng)有一段時間了，但是相應的評價機制還未成型，特別是房地產(chǎn)估價行業(yè)的評價機制，幾乎還處在零起步的位置。因此，針對房地產(chǎn)估價市場存在的評價機制空白的問題，建立有效的評價體系機制變得極其重要。通過分析目前存在于市場經(jīng)濟中其他各行業(yè)中的誠信評價機制，結(jié)合國外一些較為成功的誠信評價機制的建立過程，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的誠信評價機制的建立應該由以下幾個部分組成：

4.1 企業(yè)素質(zhì)

企業(yè)自身的素質(zhì)從很大程度上可以決定企業(yè)完成業(yè)務的能力，也能對企業(yè)的誠信度產(chǎn)生很大的影響。企業(yè)自身的素質(zhì)主要由企業(yè)資質(zhì)、注冊資金、從業(yè)時間以及企業(yè)內(nèi)部員工的數(shù)量這四個部分組成。這四個部分中，企業(yè)資質(zhì)等級越高，相關的管理機制也就越完善，注冊資金的金額越大，其承擔的失信風險也就越高，而從業(yè)時間越長也就意味著企業(yè)的誠信度結(jié)較高，最后的員工數(shù)量就可以顯示出企業(yè)規(guī)模，對這四部分進行綜合的評價就能大致上確定該企業(yè)在誠信評價中是否占據(jù)優(yōu)勢。

4.2 員工素質(zhì)

評價體系機制中，納入對員工素質(zhì)的綜合分析，主要的分析內(nèi)容包括了對員工的學歷以及考取的專業(yè)資格以及業(yè)務能力，通過這些分析可以看出與房地產(chǎn)估價行業(yè)相關的管理和從業(yè)人員的專業(yè)知識技能和業(yè)務能力是否具有較高的水平。這也是反應房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信度的一個重要的因素。

4.3 經(jīng)營能力

經(jīng)營能力指的是房地產(chǎn)估價企業(yè)展開的有關于估價行為的經(jīng)營方式和取得的成果。經(jīng)營能力很大程度上是與該公司的業(yè)務收入掛鉤的，一個擁有良好經(jīng)營能力的企業(yè)必定也具有很強的市場競爭力。因此，將企業(yè)的經(jīng)營能力納入評價體系機制的內(nèi)容中能有效地提高企業(yè)的誠信度，促進企業(yè)更好的發(fā)展。

4.4 信用記錄

作為評價企業(yè)誠信體系的幾個機制，有關于企業(yè)的信用記錄是不能缺少的。信用記錄能夠反映出該企業(yè)在經(jīng)營的過程中接受的來自外界，包括了政府部門、同行業(yè)競爭者以及客戶群的信用反饋。通過一套完整的信用管理檔案，我們可以很好的對企業(yè)的誠信水平做出評價，從而更好地實現(xiàn)對企業(yè)信用的督促。

5 完善房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系建設的對策

針對目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的信用缺失和相關監(jiān)督制度不夠完善的情況，在此提出以下幾點建議：

5.1 完善監(jiān)督制度

完善房地產(chǎn)估價行業(yè)的監(jiān)督制度主要就是提高國家和行業(yè)協(xié)會的監(jiān)控能力，國家應針對目前房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題提出與之相對應的法律條文，對于細節(jié)部分也應該更加完善和充足，從法律根本上杜絕房地產(chǎn)企業(yè)的僥幸心理。另外，有關房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會應該有針對性的對行業(yè)內(nèi)部的違法亂紀現(xiàn)象制定相應的行業(yè)規(guī)則，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正規(guī)經(jīng)營。

5.2 提高企業(yè)自身的素養(yǎng)

房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的一些問題從根本上來說與企業(yè)自身的素質(zhì)文化有很大的關系，從企業(yè)內(nèi)部的企業(yè)文化，到專業(yè)知識技能的培訓，再到員工的職業(yè)素養(yǎng)，各方面都對房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用產(chǎn)生了影響，因此，從企業(yè)自身來說，創(chuàng)建企業(yè)文化知識，加大對職工素養(yǎng)的培訓，提升企業(yè)整體的職業(yè)素養(yǎng)很有必要。

5.3 消費者及時的監(jiān)督舉報

任何一個行業(yè)，其失信行為都會給消費者造成一定的經(jīng)濟損失，針對房地產(chǎn)估價行業(yè)的失信行為，消費者應該持有冷靜客觀的態(tài)度，一發(fā)現(xiàn)任何違反誠信現(xiàn)象就應該及時的舉報，堅決不姑息任何有違信用體系建立的行為。相信通過消費者的監(jiān)督一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價行業(yè)信用體系的建立起到促進的作用。

6 結(jié)語

誠信是立人之本，也是一個行業(yè)存在于市場的根本所在。房地產(chǎn)估價行業(yè)信用體系的建立對于目前該行業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，用一套完整的信用體系對房地產(chǎn)估價行業(yè)的服務行為進行約束和規(guī)范，以保證我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

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