對離婚糾紛中的房產(chǎn)處理問題探討

摘 要 我國的經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，對房屋的要求也相應(yīng)提高。由于當(dāng)前房屋的價(jià)格較貴，一般夫妻都采用了分期付款的方式進(jìn)行房屋購買。但是當(dāng)出現(xiàn)離婚糾紛時(shí)，房產(chǎn)處理的難度非常大，給司法機(jī)構(gòu)帶來一定負(fù)擔(dān)。本文將以按揭房屋的處理為主體，探討離婚糾紛中的房產(chǎn)處理問題，希望能為相關(guān)人士提供一些參考。

關(guān)鍵詞 離婚糾紛 房產(chǎn)處理 司法機(jī)構(gòu)

作者簡介：李丹丹，北京市高朋（南京）律師事務(wù)所。

中圖分類號：D923.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.326

在司法領(lǐng)域，房產(chǎn)處理問題一直是難點(diǎn)，也是重點(diǎn)問題。許多夫妻在婚后出現(xiàn)矛盾，面臨離婚糾紛，按揭房屋的處理出現(xiàn)了問題。我國的婚姻法到現(xiàn)在為止還沒有出臺針對性的法律，對離婚案中的按揭房產(chǎn)糾紛做出解釋，導(dǎo)致一旦出現(xiàn)這種問題，法律的實(shí)效性無法得到有效發(fā)揮。為了促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定，必須采用科學(xué)策略，處理好離婚糾紛中的房產(chǎn)問題。

一、按揭房屋概述

（一）含義

所謂的按揭房屋，就是在購買房屋時(shí)，不能一次性繳納全款，只能和銀行借款，并每個(gè)月繳納相應(yīng)的本金和利息。就當(dāng)前來說，我國的按揭房屋有兩種，第一種是現(xiàn)房的按揭方式，第二種的期房的按揭方式。就一種按揭方式來看，開發(fā)商把房產(chǎn)證交給銀行，然后從中借取大量費(fèi)用，當(dāng)費(fèi)用還清之后，銀行會(huì)把房產(chǎn)證還給開發(fā)商。就第二種按揭方式來看，購房人和銀行借款，然后簽訂了商品房的合同，在還清所有的借款完畢之后，銀行會(huì)把合同退回給購房人。

（二）性質(zhì)

按揭房屋屬于公義性產(chǎn)業(yè)，一般來說，這種貸款行為為按揭貸款。在買按揭房屋時(shí)，需要經(jīng)歷一個(gè)復(fù)雜的交易程序，交易程序具體包括以下幾個(gè)：第一，買房人和開發(fā)商簽訂了合同，然后會(huì)和銀行申請貸款，銀行把貸款撥給開發(fā)商，開發(fā)商在讓購房人簽訂房屋所屬權(quán)。第二，在登記房產(chǎn)權(quán)之后，買房人需要每個(gè)月給銀行繳納本金和利息 。第三，銀行可以對按揭房屋進(jìn)行監(jiān)督和管理。第四，如果買房人沒有及時(shí)繳納費(fèi)用，要重新定義買房人的信用等級。

二、按揭房屋分類歸屬

（一）婚前

在結(jié)婚之前，夫妻中的哪一方支付了首付款，房子就會(huì)登記在誰的名下。在結(jié)婚之后，夫妻雙方需要共同繳納本金和利息。一般來說，獲得房產(chǎn)證的時(shí)間，和拿到合同的時(shí)間會(huì)有一定的出入，因此購房人在購買房屋的過程中，并不能知道房產(chǎn)權(quán)歸屬的問題。很多購房人在進(jìn)行房屋登記時(shí)都會(huì)出現(xiàn)一定的困難，以下將進(jìn)行分別闡述。

第一種情況是婚前購買房屋，并取得了房產(chǎn)登記。兩個(gè)夫妻還沒有結(jié)婚，但是出首付款的一方會(huì)把房屋產(chǎn)權(quán)記錄在自己的名下，然后在婚后由夫妻共同償還。婚前夫妻就會(huì)取得房產(chǎn)證。我國的物權(quán)法對房屋的產(chǎn)權(quán)作出了明確的規(guī)定，未婚夫妻的其中一方在婚前就能取得房屋登記。由于房屋登記是在正式結(jié)婚之前，因此房產(chǎn)權(quán)屬于婚前財(cái)產(chǎn)。在繳納本金和離析的過程中，房屋會(huì)暫時(shí)交給銀行。房屋的所有者就是要償還貸款的人，因此這筆欠款屬于房屋所有者的個(gè)人債務(wù)。從這個(gè)角度看，婚前的按揭房屋屬于繳納首付款的一方，而債務(wù)屬于房屋所屬人的個(gè)人債務(wù)，也就是在房產(chǎn)證上登記的一方。

第二種情況是婚前購買房屋，兩個(gè)人購買了房屋，但是在購買的過程中沒有獲得房產(chǎn)登記，在結(jié)婚之后才獲得了房產(chǎn)登記。我國的物權(quán)法對該內(nèi)容做出了規(guī)定，只要有不動(dòng)產(chǎn)的登記證明，就可以取得不動(dòng)產(chǎn)的歸屬權(quán)，因此夫妻雙方中的某一方在結(jié)婚之后才能獲得房屋的所有權(quán)。我國對夫妻財(cái)產(chǎn)做出了規(guī)定，婚后財(cái)產(chǎn)屬于夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，也就是說如果夫妻是在婚后獲得房產(chǎn)登記的，房屋歸夫妻二人共同所有 。值得注意的是，如果夫妻中的某一人，在婚前購買了房屋，償還了貸款，那么其獲得房產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是無可厚非的。

（二）婚后

有很多夫妻是在結(jié)婚之后才購買按揭房屋的，結(jié)婚之后，夫妻雙方要共同支付房屋的首付和貸款，房屋應(yīng)該由夫妻兩個(gè)人共同所有。我國的婚姻法規(guī)定，婚后獲得的所有財(cái)產(chǎn)，都由夫妻二人所有，因此在婚后獲得了房屋所屬權(quán)，應(yīng)該是屬于兩個(gè)人的。

第一種情況是在婚后購買房屋，但是在購買房屋的過程中，一方用婚前財(cái)產(chǎn)交了首付，房屋由交納首付的人所有。如果夫妻在日后離婚，二人沒有對按揭房屋做出其他規(guī)定，那么該個(gè)人財(cái)產(chǎn)不能轉(zhuǎn)化成共同財(cái)產(chǎn)。但是如果雙方對按揭房屋做出了規(guī)定，那么房屋歸夫妻兩人共有。我國的婚姻法，對婚后的房屋權(quán)屬做出了規(guī)定，應(yīng)用婚前財(cái)產(chǎn)購買的所有物品，在婚后仍然屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此房屋所屬權(quán)屬于交納首付的一方。

第二種情況是在婚后購買房屋，一方使用婚前財(cái)產(chǎn)交納首付，但是在房屋登記的過程中，卻寫上了配偶的名字。事實(shí)上，這種方式雖然是夫妻中的一方獲得了房屋的所有權(quán)，但是這更像是一種饋贈(zèng)。如果交納首付的一方，并沒有將房屋饋贈(zèng)給配偶的想法，那么房屋仍然由夫妻雙方共同占有。

第三種情況是婚后購買房屋，一方應(yīng)用婚前財(cái)產(chǎn)交納首付，但是在房屋登記時(shí)卻寫了兩個(gè)人的名字。此時(shí)的房屋所有權(quán)屬于夫妻二人，我國的婚姻法對夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)做出了明確規(guī)定，如果房屋登記上寫的是兩個(gè)人的名字，那么房屋應(yīng)該為夫妻共同所有 。在簽訂合同的過程中，如果支付首付的一方，默示了配偶可以獲得房屋所有權(quán)，那么按揭房屋就歸兩個(gè)人共同擁有。

三、我國關(guān)于按揭房屋法律的不足之處

（一）房屋登記與財(cái)產(chǎn)分割的問題

在司法實(shí)踐中，常常會(huì)遭遇婚前一方進(jìn)行房屋登記，而婚后雙方共同支付房貸的情況。在處理離婚糾紛時(shí)，房屋的歸屬問題就成為了主要矛盾。按照國家婚姻法，只有婚后財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而按照《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)全屬證書為權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，未經(jīng)登記則不發(fā)生效力，但是需要排除其他法律規(guī)定情況。但實(shí)際上，只要夫妻雙方共同支付首付和房屋貸款，房屋就應(yīng)該為夫妻雙方共同所有。因此，不能按照現(xiàn)有法律規(guī)定進(jìn)行房產(chǎn)的簡單處理。

（二）房產(chǎn)證發(fā)放與房產(chǎn)歸屬問題

在購買新房的過程中，有時(shí)無法立即獲得房產(chǎn)證。在這種情況下，如果婚前按揭購房并完成首付款的支付，同時(shí)將房產(chǎn)登記在個(gè)人名下，婚后獲得房產(chǎn)證就會(huì)遭遇房屋歸屬問題。從社會(huì)公示角度來看，按揭房的所有權(quán)人應(yīng)為登記房產(chǎn)的一方。但如若沒有婚前約定，在婚姻續(xù)存期間獲得發(fā)放的房產(chǎn)證，房產(chǎn)將被歸屬到夫妻共同財(cái)產(chǎn)中 。而相反的，在同樣的還貸和購買事實(shí)中，如果婚前取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)就將歸屬于一方。因此，房產(chǎn)證的發(fā)放滯后，將引發(fā)離婚案件中的房屋處理問題。

（三）房產(chǎn)增值后的財(cái)產(chǎn)分割問題

近年來，很多一、二線城市的房價(jià)都在不斷提升。這直接導(dǎo)致了夫妻在離婚過程中，出現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格與原來購入價(jià)格有較大差距的情況。針對房產(chǎn)增值的部分，國家法律并未作出明確規(guī)定，所以將給司法實(shí)踐帶來困難 。按照國家物權(quán)法和婚姻法理論，可以認(rèn)為房屋增值是由市場因素和人為因素共同造成的，可以劃分為婚前支付房款的增值部分、婚姻續(xù)存期貸款償還部分的增值部分和尚未支付貸款的增值部分。但如何進(jìn)行這些財(cái)產(chǎn)的分割，尚未有統(tǒng)一的見解。

（四）未完全支付房產(chǎn)的分割問題

在離婚糾紛中，夫妻雙方均未完全取得房屋所有權(quán)時(shí)，按照婚姻法的規(guī)定，法院不宜進(jìn)行房屋的分割，還應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況完成使用權(quán)的判決。但從理論上來講，已經(jīng)取得房產(chǎn)登記的按揭房屋應(yīng)該代表所有者已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)，因此可以進(jìn)行房屋的分割處理 。但由于采取該種處理措施容易引發(fā)多方糾紛，所以仍然無法在司法實(shí)踐中進(jìn)行運(yùn)用。

四、完善我國按揭房屋法律體系的策略

（一）解決房屋登記與財(cái)產(chǎn)分割問題的策略

針對房屋登記與財(cái)產(chǎn)分割問題，還應(yīng)從立法上做出規(guī)定，要求夫妻雙方在婚后購買房屋時(shí)到房屋登記部門進(jìn)行權(quán)屬登記備案，并約定房屋的所有權(quán)。在分割按揭房屋時(shí)，還應(yīng)尊重雙方意愿，并按照雙方之前的約定進(jìn)行房屋分割。在雙方無法協(xié)商解決且無約定的情況下，還應(yīng)通過競價(jià)方式爭取房屋所有權(quán)，并使獲得所有權(quán)的一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償 。如果只有一方爭取房屋所有權(quán)，還應(yīng)有評估機(jī)構(gòu)完成房屋價(jià)格評估，然后由獲得所有權(quán)的一方給予另一方面補(bǔ)償。

（二）解決房產(chǎn)證發(fā)放與房產(chǎn)歸屬問題的策略

針對房產(chǎn)證發(fā)放與房產(chǎn)歸屬問題，還應(yīng)對按揭房屋做出明確規(guī)定，即婚前由一方進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)買賣合同簽訂，并支付首付款，在婚后獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，可以在離婚時(shí)將房產(chǎn)判決為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并將未支付的貸款劃分為個(gè)人債務(wù) 。此外，還應(yīng)確保夫妻雙方在結(jié)婚時(shí)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)備案，以便從源頭上解決房產(chǎn)處理問題。

（三）解決房產(chǎn)增值后的財(cái)產(chǎn)分割問題的策略

針對房產(chǎn)增值后的財(cái)產(chǎn)分割問題，還應(yīng)在立法上進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。具體來講，就是將不同的增值部分劃分開來，然后明確各增值部分的歸屬。首先，針對雙方共有的房產(chǎn)，增值部分應(yīng)由雙方共同所有。其次，針對一方所有的房屋在婚姻期間產(chǎn)生的增值部分，應(yīng)由房屋所有權(quán)一方享有。但如果另一方面對此作出了一定貢獻(xiàn)，則一方應(yīng)給予另一方適當(dāng)補(bǔ)償，即雙方共同償還的部分應(yīng)由所有權(quán)一方返還，同時(shí)給予補(bǔ)償。在確定補(bǔ)償數(shù)值時(shí)，還應(yīng)結(jié)合房屋增值比率進(jìn)行分析，并結(jié)合具體情況進(jìn)行調(diào)整。最后，針對一方房屋在婚姻期間產(chǎn)生的孳息，應(yīng)由雙方共同享有。

（四）解決未完全支付房產(chǎn)分割問題的策略

針對未完全支付房產(chǎn)的分割問題，還應(yīng)明確規(guī)定在離婚訴訟時(shí)不進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割。而在司法實(shí)踐中，還要結(jié)合具體情況進(jìn)行處理。一方面，如果房屋在法律上為一方所有，還應(yīng)將房屋判決給擁有房屋所有權(quán)的一方，并要求其完成債務(wù)的償還。另一方面，如果房屋為夫妻雙方所有，還應(yīng)通過協(xié)商方式進(jìn)行房屋的處理。法院在進(jìn)行判決時(shí)，可以要求當(dāng)事人立即將剩余債務(wù)清償，然后進(jìn)行房屋處理。此外，法院也可以先進(jìn)行其他財(cái)產(chǎn)處理，然后在雙方共同還貸后再進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割。

五、結(jié)論

通過研究可以發(fā)現(xiàn)，我國按揭房屋的法律體系仍然不夠完善，以至于離婚糾紛中有關(guān)房產(chǎn)的處理會(huì)出現(xiàn)房屋登記與財(cái)產(chǎn)分割的問題、房產(chǎn)證發(fā)放與房產(chǎn)歸屬問題、房產(chǎn)增值后的財(cái)產(chǎn)分割問題、未完全支付房產(chǎn)的分割問題等多種問題。因此，還應(yīng)結(jié)合這些問題進(jìn)行法律體系的完善，從而更好的進(jìn)行離婚糾紛的防治。

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