二手房抵押若干法律問題探析

張濤

摘 要：雖然司空見慣，但是婚姻家庭誠屬極為別致的法律關(guān)系，因系親密無間、遂或少有計(jì)較而產(chǎn)出太多計(jì)較。假如要講世上最易于健全、事前卻最難致于預(yù)防的法律行為，當(dāng)屬婚姻家庭關(guān)系了。究其緣由，因襲倫理因素，初始“不便”預(yù)防，實(shí)屬要因。體現(xiàn)在二手房抵押問題上，此處更見最易完備為之、卻“熟視無睹”者，乃是法律上最為尷尬的事情了。

關(guān)鍵詞：二手房抵押；法律問題；婚姻家庭；問題視角

一、二手房抵押制度在立法、司法實(shí)踐中存在的問題

（一）夫妻共有的情形。我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，將諸如二手房屋等不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，約定為單方所有的，并不多見；庶幾皆為依循夫妻共有的登記申請模式。修改后的《婚姻法》，把當(dāng)事人自己的約定，即將意思自治放在更加醒目的位置，以期減少行政性干預(yù)。夫妻一方在申請時(shí)，不管該房產(chǎn)是否婚前財(cái)產(chǎn)，盡管明確申請登記為一方所有，仍然應(yīng)當(dāng)由另一方在登記文件中簽字，有利于在今后，可能發(fā)生房地產(chǎn)處分時(shí)，權(quán)利明晰，不易產(chǎn)生當(dāng)事人之間的侵權(quán)糾紛?！肮餐趫觥笔潜苊鈦砣占m紛發(fā)生的相當(dāng)好的見證，作為證據(jù)留存?，F(xiàn)實(shí)生活屢見不鮮的，諸如因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利，由當(dāng)事人單方申請；繼承人提供遺囑等有效證明后，得否完全認(rèn)同其對于二手房屋的繼承資格，尚取決于遺囑是否對必要的人提供了“必要的遺產(chǎn)份額”。這一上游登記，對于或然發(fā)生的抵押登記，是一個(gè)決定性的影響因素。

（二）父母和未成年子女共有的情形。在處分未成年人財(cái)產(chǎn)的限制條件上，法律明確規(guī)定了監(jiān)護(hù)人必須為未成年人利益出發(fā)，并從廣義上，對于“不得處理”做了有益的規(guī)范，具體針對二手房屋而言，是包括轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的。在辦理監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋而申請的登記時(shí)，只要要求監(jiān)護(hù)人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證即可，而實(shí)質(zhì)上，監(jiān)護(hù)人是否誠為未成年人之利益，登記機(jī)構(gòu)不必展開、亦無從展開實(shí)質(zhì)審查。

二、二手房抵押法律制度缺陷和實(shí)踐中存在問題的原因分析

（一）主管機(jī)構(gòu)的管理機(jī)制。由于新建房屬于房地產(chǎn)一級市場，國家壟斷土地市場，開發(fā)商申請建設(shè)用地之時(shí)，程序即應(yīng)相對嚴(yán)格，私權(quán)意義上的操作空間是較小的。開發(fā)商若將新建房抵押，公權(quán)力程序的介入要相對嚴(yán)格，而個(gè)中紕漏，對應(yīng)而減。

（二）學(xué)界和實(shí)務(wù)界的關(guān)注度不夠。《物權(quán)法》對于未盡事宜多需“依照土地管理法等法律規(guī)定辦理”。比如在“建設(shè)用地使有權(quán)”一章中，就有4處明文規(guī)定需根據(jù)房地產(chǎn)法等法律、法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，涉及以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、繳納土地使用權(quán)出讓金等重要問題?？梢姡鳛橐徊炕痉?，《物權(quán)法》只能夠也只適合從宏觀的角度勾勒出房地產(chǎn)物權(quán)的大體輪廓，對于具體問題的法律適用，《物權(quán)法》的調(diào)整就鞭長莫及了。

三、完善二手房抵押法律制度的建議

《物權(quán)法》出臺之前，房地產(chǎn)法體系中有很多法律法規(guī)難以進(jìn)行系統(tǒng)的修改與整合?！段餀?quán)法》頒布以后，基本的權(quán)利規(guī)則得以確定，房地產(chǎn)法律框架隨之成形。這樣，就可以在《物權(quán)法》確定的房地產(chǎn)權(quán)利體系之下構(gòu)建并強(qiáng)化房地產(chǎn)民事立法，而非僅僅固守該法的修訂完善。

（一）正確把握法律適用?！段餀?quán)法》施行后，《擔(dān)保法》將繼續(xù)有效?！段餀?quán)法》就擔(dān)保物權(quán)專設(shè)一編，其中針對抵押期間的存續(xù)做了規(guī)制， 對于《物權(quán)法》實(shí)施后發(fā)生的擔(dān)保行為，《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》均對其具有約束力，但在兩法不一致的情況下，應(yīng)適用物權(quán)法。對于物權(quán)法實(shí)施前的擔(dān)保行為即使《擔(dān)保法》的規(guī)定與《物權(quán)法》規(guī)定不一致，則應(yīng)適用《擔(dān)保法》。

（二）健全抵押登記的程序保障。將實(shí)質(zhì)審查作為例外，并不是降低審查機(jī)構(gòu)的審慎責(zé)任。二手房抵押登記形式審查的粗陋，錯(cuò)誤時(shí)有發(fā)生，并不鮮見。在財(cái)產(chǎn)保全和執(zhí)行程序等具體的司法實(shí)踐中，及時(shí)獲取信息，殊為重要?，F(xiàn)實(shí)中，債權(quán)人和法院經(jīng)常錯(cuò)失保全或執(zhí)行的機(jī)會，蓋因不能及時(shí)、準(zhǔn)確得到債務(wù)人的登記信息，終致當(dāng)事人的合法權(quán)益不能有效的得到保護(hù)。有法院等公權(quán)力介入，查詢尚且如此之難，更不用說一般個(gè)體對于不動產(chǎn)登記信息的查詢了。進(jìn)一步健全抵押登記的制度立法，有效保障實(shí)體權(quán)利，勢在必行。

（三）重視抵押合同。二手房抵押登記以維護(hù)交易安全為己任，毋須嚴(yán)格確認(rèn)抵押合同的效力。自治權(quán)的掌握，比起公權(quán)力的膨脹，仍不失一個(gè)權(quán)衡下的有效保障。因此，當(dāng)事人向抵押登記機(jī)關(guān)提交申請后，后者在職責(zé)范圍內(nèi)，只需要針對該申請進(jìn)行形式審查、而不必對合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，進(jìn)行超越登記權(quán)限進(jìn)行審查。如此的做法，在較大程度上，會很好地遏止某些濫用職權(quán)的行為，比如強(qiáng)制收費(fèi)、讓當(dāng)事人到其指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估、從事壟斷式的管理，從而更好的維護(hù)抵押當(dāng)事人的利益。

四、結(jié)語

物權(quán)法本身所呈現(xiàn)出來的體系，可以分為規(guī)范不動產(chǎn)和規(guī)范動產(chǎn)兩大類，而前者乃是整部《物權(quán)法》的重鎮(zhèn)。在不動產(chǎn)物權(quán)中最重要的當(dāng)屬土地物權(quán)和房屋物權(quán)，這也凸顯了房地產(chǎn)物權(quán)的重要性，由此可見，整部《物權(quán)法》中，把不動產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整的重心，放在了房地產(chǎn)方面，但這種分量并不足以使這部物權(quán)法典束縛住房地產(chǎn)立法中的進(jìn)一步思考，而應(yīng)由二手房抵押作為一個(gè)有力的突破口，充實(shí)和完善整個(gè)房地產(chǎn)法律體系，為中國統(tǒng)一房地產(chǎn)法的建立邁出堅(jiān)實(shí)的一步。

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