2016年房價上漲因素分析及調(diào)控房價的重慶經(jīng)驗(yàn)借鑒

鄒士年

2016年，我國房價從一線到二線城市輪番飆升，上升趨勢具有泡沫化特征，房地產(chǎn)市場風(fēng)險不斷積聚，社會影響也越來越大。與此同時，有些二線城市和三、四線城市房地產(chǎn)市場依然低迷，庫存依舊高企。

一、本輪房價上漲的因素分析

（一）需求因素

1.城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是推動住房需求的最主要的剛需。我國2015年底的城鎮(zhèn)化率只有56.1%，如果按照發(fā)達(dá)國家70%以上的城鎮(zhèn)化率，我們還有近3億人入城空間，國家目前在推動1億人入城，這些需求是剛性需求。中國新型城鎮(zhèn)化今后還要經(jīng)歷相當(dāng)長的過程，住房需求將呈增長態(tài)勢。

2.產(chǎn)業(yè)和就業(yè)。為什么本輪房價上漲只存在于一線城市和部分二線城市，而不是所有城市都上漲呢？因?yàn)檫@些城市當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，未來的發(fā)展?jié)摿σ脖容^大，就業(yè)更為充分。人口流入具有持續(xù)性，必須具有充分的就業(yè)條件，所以即使有些三、四線城市給予購房者很多優(yōu)惠政策，甚至是現(xiàn)金補(bǔ)貼，都難以吸引流動人口購房，其主要原因就是就業(yè)，因?yàn)檫@是關(guān)系到其未來可持續(xù)發(fā)展的問題。購房后，需要工作支付月供和維持日常生活，必然需要良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展去支撐。正如收入水平并不高的鄭州房價不斷上升，與富士康投資鄭州，增加大量的就業(yè)人口不無關(guān)系。

3.國家戰(zhàn)略。本輪房價上漲還有一個值得注意的區(qū)域特點(diǎn)，就是上漲幅度較大的城市都是處于國家?guī)状髤^(qū)域戰(zhàn)略重點(diǎn)地區(qū)。除了傳統(tǒng)的長三角和珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力地區(qū)外，中央新一屆政府上臺以后，提出京津冀一體化、長江經(jīng)濟(jì)帶等戰(zhàn)略，導(dǎo)致環(huán)北京周邊的城市群地帶及南京、合肥等地房價的快速上漲。這些戰(zhàn)略決定了未來會圍繞這些區(qū)域發(fā)展大型的城市群，這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施會更加完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿容^大。

4.人口的回流。很多早期外出打工的農(nóng)民工，目前到了需要考慮定居的時候，這一因素在今年房價上升過程當(dāng)中比較明顯。一、二線城市由于戶籍和升學(xué)等影響，終究讓其缺乏歸屬感。同時，其對一二線的房價也是望塵莫及，因此，他們中很大一部分人考慮到回流，而回流購房的選擇受經(jīng)濟(jì)條件約束，經(jīng)濟(jì)條件最好的一部分往往回流到一省城市公共基礎(chǔ)設(shè)施最好、教育文化醫(yī)療資源聚集最好、公共服務(wù)最完善的省會，當(dāng)然其房價也往往是一省最高的；經(jīng)濟(jì)條件差點(diǎn)的基本就回流到地級市；再差點(diǎn)的就回流到縣城或者鎮(zhèn)里面。所以，這種人口的回流基本呈現(xiàn)以地域劃分財(cái)富等級的現(xiàn)象。中部地區(qū)收入水平并不高的合肥和鄭州的房價之所以漲得很厲害，其中很重要的因素就是這兩個省都是前期人口流出大省，當(dāng)前屬于人口回流比較嚴(yán)重的階段。

5.交通。有篇網(wǎng)傳比較廣泛的文章《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃發(fā)布國家告訴你：買房關(guān)注這19個城市！》，把中國的鐵路中長期規(guī)劃跟房地產(chǎn)未來的升值潛力聯(lián)系起來，從鐵路交通的角度分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也提到了胡煥庸線，談到有些城市隨著高鐵線路的規(guī)劃交通優(yōu)勢可能在衰落，有些城市交通優(yōu)勢在崛起，原因就在于中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃讓有些城市交通變得更加便捷，對產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力當(dāng)然就更大，房價自然上漲。

6.其他需求因素?，F(xiàn)在的年輕人更看重城市的市容市貌和生活環(huán)境，所以類似合肥的濱湖新區(qū)這樣的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展就會非常迅速。另外，在當(dāng)前社會資源配置不均衡和社會保障沒有達(dá)到均等化之前，大城市的社會服務(wù)和公共保障相對更好，房地產(chǎn)市場需求也就更為旺盛。

（二）供給因素

強(qiáng)勁的需求是推動房價上升的必要條件，但不是充分條件，因?yàn)槿绻┙o能跟上強(qiáng)勁的需求，房價就不會上升太快，顯然住房供給方面也存在一定問題。

1.政府壟斷下的熱點(diǎn)城市土地供給不足導(dǎo)致住房供給不足。根據(jù)一組最新數(shù)據(jù)，一些熱點(diǎn)城市住房需求增加的同時，供給卻在收縮。2016年1-8月，100個大中城市土地供應(yīng)面積同比減少10%，在部分一、二線城市下降更多，普遍滯后于全年供地計(jì)劃。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，近6年我國的土地供應(yīng)增速是下滑的。從另一個側(cè)面看，過去5年，山城重慶市的土地供應(yīng)量比上海和北京高出4-6倍，這也就不難理解重慶房價為何被老百姓稱為良心房價了。因此，房價的上漲很大程度是住房供給側(cè)存在嚴(yán)重的問題。而原因是土地是地方政府的財(cái)源，某些地方政府為了獲取更多的土地收入，讓有限土地賣出更好價錢，打著耕地紅線的幌子，采取擠牙膏式的供給方式，不積極創(chuàng)新改革，增加土地供給。

2.土地供給方式存在問題。土地招拍掛制度本身沒有問題，透明性高，高價者得，很有市場效率。但是，當(dāng)土地的供給非常有限時，這種競價方式就只能讓開發(fā)商為了爭取有限的開發(fā)資源，從源頭推升房價了，以致地王頻現(xiàn)。如果土地供給很充分，這種競價模式也就不會過于抬高地價。也就是說，在土地供給有限的情況下，這種供給方式推升了房價。

3.保障房措施不力。開始建立住房制度時，我國要求占城鎮(zhèn)人口中的70%的中低收入階層由經(jīng)濟(jì)適用住房滿足，占人口10%的最收入階層由政府的廉租住房滿足，剩下的20%的富有階層用商品住房滿足。但現(xiàn)實(shí)卻演變成全國主要城市的房地產(chǎn)市場供應(yīng)機(jī)制主要都表現(xiàn)為商品房單軌供應(yīng)，即基本均由市場主體供應(yīng)商品房，而經(jīng)濟(jì)適用房等政府主導(dǎo)的保障性福利性供給基本形同虛設(shè)，甚至造成了巨大的權(quán)力尋租空間。有限的保障房，前期由于制度的不完善并未分配給真正需要的人，后期很多保障房又建在很偏遠(yuǎn)的地方，交通不方便，導(dǎo)致很多中小城市的保障房建成后沒人去申請。

4.預(yù)期因素。造成本輪房價上升的重要因素還與人們預(yù)期的改變和政策的寬松關(guān)系較大。去庫存成為國家任務(wù)，改善了市場預(yù)期，各地政府隨之響應(yīng)中央，紛紛從信貸、稅收和財(cái)政等方面采取寬松的政策。這種沒有嚴(yán)格區(qū)域差異的寬松政策導(dǎo)致供不應(yīng)求地區(qū)的房價上升很快。

5.貨幣因素。當(dāng)貨幣大量超發(fā)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)又不景氣時，具有投資功能的房地產(chǎn)能吸引大量資金的進(jìn)入。但本輪房價上升并非由于信貸總量的大幅放松。數(shù)據(jù)顯示，自2015年下半年M2的同比增速是在下降的，但是房價卻在上升，因此本輪房價上升是貨幣流向出了問題。因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)普遍疲軟，導(dǎo)致貨幣紛紛流向房地產(chǎn)市場，所以才有了7月份100%的新增貸款都流向房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)象，這是房價上升非常重要的一個原因。

6.房地產(chǎn)市場秩序的不規(guī)范。房地產(chǎn)商、中介和媒體成為本輪房價的推波助瀾者。市場火爆的背后，既有部分房地產(chǎn)商通過各種非法手段，人為制造出火爆現(xiàn)象加劇購房者恐慌心理；也有中介的推波助瀾，中介的影響主要體現(xiàn)在二手房交易市場，這對于很多已經(jīng)開始步入存量房時代的一二線城市房價影響較大，因?yàn)橹薪榇俪筛呖們r成交直接關(guān)系其業(yè)務(wù)提成的高低；還有部分媒體從業(yè)者也在自覺或者不自覺地成為房價的推手，很多媒體從業(yè)者由于缺乏專業(yè)素養(yǎng)或者為了博眼球，在房價上升或者下降階段往往過分夸大上升或者下降的報道，造成一定的市場恐慌。

二、房價調(diào)控的重慶經(jīng)驗(yàn)借鑒

我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控目前還不夠成熟，主要是完善的市場調(diào)控體系還沒有形成，調(diào)控的主要目標(biāo)還只是盯住房價，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場調(diào)控的行政手段使用頻繁。重慶市在過去兩年中GDP增速連續(xù)保持全國第一，但在過去的6年里重慶的房價卻始終穩(wěn)定在6000-7000元/平方米，在本輪房價上升中，重慶的房地產(chǎn)市場可謂是中國房地產(chǎn)泥石流中的一股清泉。因此，總結(jié)借鑒重慶經(jīng)驗(yàn)就顯得尤為必要。

一是學(xué)習(xí)重慶土地供給的創(chuàng)新。重慶實(shí)行土地地票制度，將農(nóng)民進(jìn)城后的宅基地復(fù)墾指標(biāo)帶入城里置換，這樣無異于打通了城鄉(xiāng)土地不能互相流通的障礙，同時也符合以人為本的理念，因?yàn)槿俗叩侥睦?，就?yīng)該在哪里給予人生存空間的需求。2006年重慶為了滿足城市建設(shè)日益增長的土地需求，創(chuàng)造性地以“地票制度”打通傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元土地分割現(xiàn)狀，此后的10年間，重慶每年供地面積始終是京滬的2-3倍。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年重慶供地1864.59萬平方米，京滬深分別是580.76萬平方米、313.18萬平方米、105.73萬平方米，也就是說，2014年重慶供地面積是京滬深的3倍、6倍、18倍以上。

二是學(xué)習(xí)重慶市政府的賣地模式。把生地通過政府開發(fā)出成熟地后賣給房地產(chǎn)開發(fā)商，杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)商在土地當(dāng)中賺取巨額的差價，杜絕了很多開發(fā)商根本就不是開發(fā)房子，而是買地等著升值，以致土地供給了，房子供給不上。從2002年起，重慶市就建立了土地整治儲備中心，對全市土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。通過推行土地儲備體系，重慶市將土地一級市場的經(jīng)營權(quán)上收，并通過政府特許經(jīng)營的方式，由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)等經(jīng)營。這其實(shí)就控制了土地的“入口”與“出口”，在征收土地后，土地儲備公司投入資金進(jìn)行拆遷安置或置換搬遷，并投入資金搞土地整治，完成“七通一平”后，將可以直接使用的“熟地”移交給當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屩行膾炫啤?/p>

三是學(xué)習(xí)重慶市的保障房建設(shè)。真正讓低收入人群有房可租，有房可住。重慶創(chuàng)造性地提出了雙軌房地產(chǎn)供應(yīng)機(jī)制，即由市場行為主導(dǎo)中高端房地產(chǎn)市場的商品房供應(yīng)，同時還在房產(chǎn)稅試點(diǎn)、契稅政策、貸款政策等方面對高端大戶型、別墅型等物業(yè)形態(tài)形成經(jīng)濟(jì)性遏制作用，控制高端供應(yīng)的比例和消費(fèi)。低端保障性住房主要由重慶市政府主導(dǎo)的公租房系統(tǒng)供應(yīng)，即建設(shè)規(guī)?；墓夥?，讓新晉市民、貧困市民、應(yīng)屆畢業(yè)生、產(chǎn)業(yè)工人等有一個政府福利性的租賃房，在租約滿5年后可申請購買該公租房，同時嚴(yán)格規(guī)定公租房不可上市交易，如購買人要賣出，只能原價出讓給政府公租房管理局。在過去的十年里，重慶總計(jì)興建約4000萬平方米公租房，為數(shù)十萬市民提供了福利性住房。

四是學(xué)習(xí)重慶市重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。重慶市確立五大功能區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，全市38個區(qū)縣一一明確了在五大區(qū)域中的歸屬，清晰了功能定位。各區(qū)縣差異發(fā)展、特色發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、聯(lián)動發(fā)展。一個到處皆山、離海岸遙遠(yuǎn)的重慶市被建成世界級的電子產(chǎn)業(yè)基地。而且重慶市在發(fā)展中堅(jiān)決不碰產(chǎn)能過剩行業(yè)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，也一直注意謹(jǐn)防過剩，控制每年房地產(chǎn)的總投資不要超過全社會固定資產(chǎn)投資的25%。同時，為解決企業(yè)融資難、融資貴的問題，努力推動直接融資市場建設(shè)，通過股票市場、銀行間市場、企業(yè)債券等從資本市場為企業(yè)直接融資。

（作者單位：國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部）

責(zé)任編輯：康偉