農(nóng)村集中居住的土地流轉(zhuǎn)問題研究
——以成都市雙流區(qū)為例

彭亞群

(成都大學(xué) 四川 成都 610000)

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農(nóng)村集中居住的土地流轉(zhuǎn)問題研究
——以成都市雙流區(qū)為例

彭亞群

(成都大學(xué) 四川 成都 610000)

隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，目前大量勞動力離開農(nóng)村，承包農(nóng)戶不經(jīng)營自己承包地的情況越來越多，中央一號文件也提出了要發(fā)展農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營，號召培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。越來越多的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體迫切需要通過土地流轉(zhuǎn)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，于是土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象就大規(guī)模出現(xiàn)了。本文以成都市雙流區(qū)為例，通過實(shí)地問卷調(diào)查的方式，對雙流區(qū)集中居住的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、土地流轉(zhuǎn)中存在的問題進(jìn)行了分析，并以此提出了解決方案。

集中居??；土地流轉(zhuǎn)

2016年11月15號本調(diào)查小組在雙流區(qū)彭鎮(zhèn)羊坪村進(jìn)行了關(guān)于集中居住的土地流轉(zhuǎn)的調(diào)研活動。樣本數(shù)據(jù)來源于對羊坪村集中居住地社區(qū)的居民進(jìn)行的抽樣調(diào)查。根據(jù)調(diào)查，彭縣土地流轉(zhuǎn)近5000畝，其中本村占了近90%，流轉(zhuǎn)價格按每畝900斤大米算，每年增長50斤/畝，長到1200斤/畝就不再漲，合同一般簽的是30年；土地流轉(zhuǎn)的租金的支付一般在每年的九月份，一般按時發(fā)放，最遲在過年之前；2006年開始建設(shè)集中居住，統(tǒng)修統(tǒng)建，全村1200多戶目前已經(jīng)有900多戶集中居住，每戶有35平方米/人自建，物管費(fèi)0.3元/平方米每年。

一、背景情況介紹

參與本次調(diào)查的人數(shù)是29人，共收回29份有效問卷。

1、其中男性占34%，女性占66%；年齡在25—35歲之間的占17%，35—45歲占21%，45—55歲占10%，55歲以上占52%。其中女性居多，且年齡在55歲以上的老年人居多。

2、受訪者家庭人口數(shù)在1—3口占31%，4—6口占62%，7—9口占7%，可以看出家庭人口數(shù)以4-6口的家庭數(shù)居多。

3、家庭勞動人數(shù)在1—2位的占樣本總數(shù)的52%，在3—4位的占48%，可看出家庭勞動人口數(shù)一般就是1-2位或3-4位，以每家1-2口居多，總的來說家里的勞動力還是比較多。

4、家庭主要經(jīng)濟(jì)來源是農(nóng)耕的占3%，是外出打工的占67%，是做生意的占27%，是靠租金的占3%；家庭年收入在1萬以下的占7%，在1—5萬的占62%，5—10萬的占24%，10萬以上占7%；可看出家庭的的主要經(jīng)濟(jì)來源大部分是通過外出打工，其次是做生意，只存在很少的一部分是通過農(nóng)耕、租金來生活；家庭年收入大部分是在1-5萬，其次是5-10萬，10萬以上的和1萬以下的家庭相對較少，可以看出家庭之間的年收入差距不大，以中等的收入水平占大多數(shù)，貧富差距不大；

5、家中耕地面積在3畝以下的占到41%，3—5畝占41%，5—7畝占10%，7畝以上占8%，可以看出家中耕地面積大多數(shù)都是在3畝以下和3-5畝，耕地面積不大的居多。

二、土地流轉(zhuǎn)情況

1、家中耕地利用情況：97%的受訪者表示家中耕地用于出租，3%的人表示用于自耕?？梢钥闯霈F(xiàn)在居民家中擁有的耕地絕大部分都已經(jīng)流轉(zhuǎn)出去了，出租給別人，只有很少的人的耕地還在自己耕作，土地流轉(zhuǎn)的程度還是比較高，有利于資源的優(yōu)化配置，更有利于響應(yīng)國家的號召發(fā)展土地規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。

2、93%的受訪者表示參與土地流轉(zhuǎn)簽訂了合同，但是還有7%的人表示沒有簽訂合同；土地承包期限在10—20年的占43%，在20年以上的占57%?？梢钥闯鰠⑴c土地流轉(zhuǎn)大部分都簽訂了土地流轉(zhuǎn)合同且土地承包期限較長一般是在20年以上，最少也是在10-20年，這就有利于規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的交易秩序，減少社會問題，土地的流轉(zhuǎn)也比較穩(wěn)定，一方面會維護(hù)出讓耕地居民的利益，另一方面也會較好的維護(hù)獲得承租耕地的組織的利益。

3、土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用在800—950元的占4%，在950元以上占96%；79%的受訪者表示及時收到了土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用，21%的受訪者表示未及時收到土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用；可以看出土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用多數(shù)是及時收到的，且價格是在950元以上，這就能較好的維護(hù)出租耕地居民的利益，避免一些社會問題的產(chǎn)生，但是被調(diào)查者中還有21%的居民沒有及時收到土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用，政府應(yīng)該督促承租耕地的組織或個人盡快付清土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用，幫助居民按照合同規(guī)定及時收到土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用，這樣才不會傷及居民流轉(zhuǎn)土地的積極性。

4、86%的受訪者表示國家對每畝耕地發(fā)放了補(bǔ)貼，但是還有14%的受訪者表示未收到國家對每畝耕地發(fā)放的補(bǔ)貼；收到國家對每畝土地的補(bǔ)貼在0—300元之間的占46%，在300—800元占50%，在1200元以上占4%；可以看出大多數(shù)居民收到國家對每畝耕地的補(bǔ)貼，但是還有少部分人未收到補(bǔ)貼，每畝耕地的補(bǔ)貼大多數(shù)是在300-800元以及0-300元這個區(qū)間，對于少數(shù)居民表示沒有收到耕地補(bǔ)貼，政府要重視這個問題，盡快查清居民沒有收到耕地補(bǔ)貼的原因，是否存在政府工作人員違規(guī)的原因還是因為其它原因沒有收到耕地補(bǔ)貼，及時解決居民的國家耕地補(bǔ)貼未到位的問題。

5、有36%的受訪者表示土地流轉(zhuǎn)以后感覺生活水平比以前有較大幅度的提高，有60%的受訪者表示有較少幅度的提高，4%的人感覺相較以前沒有什么變化，可以看出參與土地流轉(zhuǎn)后大部分居民覺得自己的生活水平有或多或少的一些提高，可以看出土地流轉(zhuǎn)對農(nóng)民來說是有很多好處的，把廣大的傳統(tǒng)的依附于土地生存的農(nóng)民從土地中解放出來，農(nóng)民還是擁有土地的承包權(quán)，但是農(nóng)民可以出租土地的經(jīng)營權(quán)，一方面可以獲得土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用，另一方面還可以通過外出務(wù)工增加收入，確實(shí)提高了居民的生活水平。

6、4%的受訪者期望的土地流轉(zhuǎn)價格為800—1200元，96%的人期望價格在1200元以上，反映出大部分居民對期望的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用在12000元以上，跟居民實(shí)際收到的950以上還是有一些差距，這方面農(nóng)民可以跟承租耕地方進(jìn)行協(xié)商，最終確定一個令雙方都滿意的價格。

三、集中居住情況

1、對集中居住的滿意度感覺非常滿意的占41%，滿意的占35%，感覺一般的占21%，感覺不滿意的占3%，可以看出居民對集中居住的滿意度大多數(shù)都是非常滿意和滿意，說明集中居住的滿意度還是比較高，但是還存在一部分不太滿意的居民，可能跟集中居住的小區(qū)各種基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施不完善有關(guān)，應(yīng)該盡快完善這些設(shè)施，改善居民的居住環(huán)境。

2、對于目前享有的社會保障53%的受訪者擁有農(nóng)民醫(yī)療，37%的人有養(yǎng)老保險，7%的人有社保，3%的人任何保障都沒有，可以看出這些居民目前享有的社會保障還不是很全面，社會保障覆蓋的面還不是那么廣，所以政府應(yīng)該盡快完善農(nóng)村社會保障，讓更多的農(nóng)民能享受到這些保障。

3、對于最理想的居住環(huán)境14%的受訪者表示是在城市居住，28%的人表示是靠近鄉(xiāng)鎮(zhèn)，55%是現(xiàn)有居住環(huán)境，3%是傳統(tǒng)居住環(huán)境，表明有55%的居民對現(xiàn)有的居住環(huán)境還是比較滿意，但是還是有一些居民希望住在靠近鄉(xiāng)鎮(zhèn)或在城市居住，這可能跟這些地區(qū)比較便利和舒適的居住環(huán)境有關(guān)，所以政府要盡快完善集中居住區(qū)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施。

4、對于目前居住環(huán)境需要改善的地方32%的受訪者表示是教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施不完善，34%表示是道路交通，15%是希望社區(qū)活動多一點(diǎn)，11%認(rèn)為是社區(qū)治安，8%是經(jīng)營機(jī)會，可以看出居民對目前居住環(huán)境需要改善的地方主要集中在對道路交通和教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套完善，其次就是社區(qū)活動和治安、經(jīng)營機(jī)會方面。

四、存在的問題

1、交通不便，出行困難。集中居住地的建設(shè)，存在交通不便的問題，一般都建在交通條件不是很好的郊區(qū)和遠(yuǎn)離城區(qū)的地方，相比城區(qū)來說，出行十分不方便。

2、建設(shè)用地的指標(biāo)以及使用不透明。在建設(shè)集中居住地以及土地流轉(zhuǎn)的過程中存在部分建設(shè)用地的使用指標(biāo)不明確的問題，政府未及時公開這些地的實(shí)際用途，導(dǎo)致部分居民對土地使用指標(biāo)問題存疑。

3、停車管理問題比較嚴(yán)重。因為在集中居住地建設(shè)前沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃，因此沒有規(guī)劃停車場的建設(shè)，在小區(qū)周圍亂停亂放的現(xiàn)象很嚴(yán)重，也沒有專人對停車問題進(jìn)行管理，對居民的正常生活還是造成一定程度不好的影響。

4、土地流轉(zhuǎn)程序不完善，部分居民的土地流轉(zhuǎn)沒有簽訂合同，僅為口頭協(xié)定，缺乏統(tǒng)一規(guī)范具有法律效力的書面合同。因為居民大多數(shù)是農(nóng)民，文化程度較低，沒有太多的法律意識，所以進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)都是口頭協(xié)定，未簽合同，這些可能會造成一些后續(xù)的隱患。

5、還有少數(shù)居民不愿意把土地流轉(zhuǎn)出去。因為農(nóng)民對土地天生的依賴，把土地視為養(yǎng)老的保障，少數(shù)居民的思想很保守傳統(tǒng)，不愿意放棄土地，害怕失去未來生活的依靠，所以盡管土地荒廢，也不愿意流轉(zhuǎn)出去。

6、農(nóng)村社會保障覆蓋面小，部分居民沒有享受到各種醫(yī)療、保險。因為農(nóng)民對社會保障方面的知識不是很了解，部分居民沒有辦理各種醫(yī)療、保險，政府應(yīng)該加大宣傳力度，爭取在更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)社會保障面的覆蓋。

7、各種教育、醫(yī)療、商業(yè)配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施不完善導(dǎo)致集中居住滿意度低。因為缺乏事先的合理、科學(xué)的規(guī)劃，所以各種基礎(chǔ)和配套設(shè)施沒有完全考慮到，導(dǎo)致居民生活不是很便利，集中居住滿意度偏低。

五、解決措施

1、完善各種基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，使群眾生活更便利。

政府可以加大財政投入，及時解決農(nóng)民集中居住地公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)，逐漸完善道路交通、商業(yè)設(shè)施、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等一系列生活服務(wù)設(shè)施以及生活廣場、籃球場、老年活動室等健身休閑設(shè)施，為集中居住地居民正常開展各類活動，提高生活質(zhì)量創(chuàng)造條件。

2、進(jìn)一步完善農(nóng)村社會保障制度，加大公共財政投入，解決農(nóng)民的各種顧慮。

由于農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障體系不夠完善，農(nóng)村土地很大程度上擔(dān)負(fù)著農(nóng)民的社會保障功能。對于農(nóng)民來說，土地是自己養(yǎng)老的依靠，所以不愿意把土地流轉(zhuǎn)出去，應(yīng)該進(jìn)一步完善農(nóng)村社會保障體系，加大財政資金對農(nóng)村社會保障的支持力度，把農(nóng)民從對土地的依賴中解放出來，盡快把已經(jīng)放棄經(jīng)營土地進(jìn)入城市就業(yè)的農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社會保障體系，讓他們放心流轉(zhuǎn)土地。

3、建立健全土地流轉(zhuǎn)規(guī)范管理制度。

規(guī)范土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易，因地制宜加強(qiáng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設(shè)。健全市場運(yùn)行規(guī)范，提高服務(wù)水平，為流轉(zhuǎn)雙方提供信息發(fā)布、產(chǎn)權(quán)交易、法律咨詢、抵押融資等服務(wù)。加強(qiáng)流轉(zhuǎn)合同管理，引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方使用合同示范文本。加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁體系建設(shè)，完善基層農(nóng)村土地承包調(diào)解機(jī)制，有效維護(hù)各權(quán)利主體的合法權(quán)益。

4、促進(jìn)充分就業(yè)，多渠道增加農(nóng)民收入。

健全就業(yè)指導(dǎo)服務(wù)體系，提高農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)能力。大力舉辦創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)，以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)。借助當(dāng)?shù)氐奶厣Y源發(fā)展鄉(xiāng)村觀光旅游業(yè)，加大對農(nóng)民的技能培訓(xùn)，使文化素質(zhì)偏低的農(nóng)民也能通過培訓(xùn)上崗。同時，由于土地流轉(zhuǎn)收入單一，農(nóng)民主要是通過出租土地獲得租金來增加收入，增收渠道單一。所以應(yīng)該積極探索以多種方式實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)，拓寬農(nóng)民增收渠道。

5、規(guī)范小區(qū)的管理，健全規(guī)章制度。

要對小區(qū)的各項建設(shè)做好科學(xué)合理的規(guī)劃，安排專門的停車區(qū)和停車區(qū)管理人員進(jìn)行管理。同時制定各項嚴(yán)格的管理規(guī)章制度，一旦有違規(guī)將進(jìn)行不同程度的處罰。提高小區(qū)物管人員從業(yè)水平，加強(qiáng)農(nóng)民集中居住區(qū)組織網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，強(qiáng)化日常管理與服務(wù)，可以招聘志愿者服務(wù)隊伍，配合物管人員自主的進(jìn)行管理。

6、政府各項政策的制定實(shí)施要尊重農(nóng)民的意愿，政府信息應(yīng)及時公開透明。

在政策的制定和實(shí)施過程中要尊重農(nóng)民的意愿，保護(hù)農(nóng)民的切身利益，發(fā)揮農(nóng)民的主動性和積極性，政府信息要及時透明公開，便于人民的監(jiān)督，防止政府工作人員可能存在的違規(guī)現(xiàn)象，保障農(nóng)民的權(quán)益不受損壞。

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彭亞群(1993-)，女，漢族，四川巴中人，碩士，成都大學(xué)，研究方向：財務(wù)管理。