《物權(quán)法司法解釋（一）》解讀

梁慧星

《物權(quán)法司法解釋（一）》解讀

梁慧星*

2016年2月23日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）?！督忉尅饭灿?jì)22個(gè)條文?，F(xiàn)就《解釋》條文的文義、目的及適用進(jìn)行逐一解讀。

一、如何處理涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的民事案件

首先看《解釋》第1條：“因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭(zhēng)議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請(qǐng)一并解決上述民事爭(zhēng)議，且人民法院一并審理的除外?！?/p>

涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的，包括兩類民事案件。第一類是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的爭(zhēng)議，即《物權(quán)法》第33條的規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。”當(dāng)事人對(duì)某項(xiàng)物權(quán)的歸屬或者內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議，任何一方均可以依據(jù)本條向人民法院起訴請(qǐng)求確認(rèn)自己的權(quán)利，稱為權(quán)利確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)。據(jù)此向人民法院提起的訴訟，稱為確權(quán)之訴。確權(quán)的結(jié)果有可能改變?cè)瓉淼牡怯洝?/p>

另一類是因不動(dòng)產(chǎn)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生的爭(zhēng)議，屬于債權(quán)關(guān)系。依據(jù)買賣合同、贈(zèng)與合同發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)過戶，依據(jù)抵押合同設(shè)立抵押權(quán)，買賣合同、贈(zèng)與合同、抵押合同是發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系、原因行為。但并不是所有的債權(quán)關(guān)系都會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)關(guān)系只是買賣合同、贈(zèng)與合同、抵押合同、質(zhì)押合同、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、地役權(quán)設(shè)定合同等。

這兩類案件法律根據(jù)不同，第一類是根據(jù)《物權(quán)法》第33條確認(rèn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)提起的確權(quán)之訴；第二類是根據(jù)買賣合同、贈(zèng)與合同要求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)并辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)過戶登記，或者根據(jù)抵押合同要求抵押人辦理抵押登記、設(shè)立抵押權(quán)之訴。第二類訴訟的關(guān)鍵是辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記或者抵押登記，如果能夠履行（被告仍享有標(biāo)的物所有權(quán)），法院應(yīng)依據(jù)《合同法》第110條的規(guī)定作出強(qiáng)制交房并辦理產(chǎn)權(quán)過戶、強(qiáng)制辦理抵押登記的判決；如果已經(jīng)不能履行（標(biāo)的物所有權(quán)已被第三人合法取得），那就不可能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，則應(yīng)依法追究被告的違約責(zé)任。這兩類訴訟，依據(jù)《物權(quán)法》第33條關(guān)于確權(quán)請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定，依據(jù)合同法關(guān)于買賣合同、贈(zèng)與合同的規(guī)定，依據(jù)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的規(guī)定，“當(dāng)事人提起民事訴訟的，（人民法院）應(yīng)當(dāng)依法受理”，這是毋庸置疑的。

既然如此，為什么最高人民法院還要對(duì)此作出解釋呢？這是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，有的法院、法官未能正確理解《物權(quán)法》的規(guī)定，錯(cuò)誤地把不動(dòng)產(chǎn)登記的效力看成是絕對(duì)的。假設(shè)原告向法院起訴說房子是自己的，而登記簿上記載被告張三是所有權(quán)人，法院基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的誤解，就可能讓當(dāng)事人自己去找不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)解決，而對(duì)案件不予受理。同樣，買受人依據(jù)買賣合同要求法院判決出賣人辦理所有權(quán)過戶登記，或者抵押權(quán)人依據(jù)抵押合同要求法院判決抵押人辦理抵押登記，法院也可能讓當(dāng)事人自己去找不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)解決，而不予受理案件。一些法院之所以拒絕受理這兩類民事案件，關(guān)鍵在于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)性質(zhì)和職責(zé)的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為物權(quán)的證據(jù)，規(guī)定在《物權(quán)法》第16條和第17條。第16條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！钡?7條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！卑凑盏?6條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬與物權(quán)內(nèi)容的證據(jù)。而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還向當(dāng)事人發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（如所有權(quán)征、抵押權(quán)證），按照第17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書也是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證據(jù)。可見，不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書都具有證據(jù)效力，都可以作為證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證據(jù)。

那一旦不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的內(nèi)容不一致怎么辦呢？《物權(quán)法》第17條回答了這個(gè)問題：兩者“記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”按照此項(xiàng)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿與產(chǎn)權(quán)證的記載不一致的，原則上以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，除非另有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載確有錯(cuò)誤。此項(xiàng)規(guī)定非常重要，它明確規(guī)定了兩項(xiàng)證據(jù)規(guī)則：其一，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力，原則上高于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（產(chǎn)權(quán)證、抵押權(quán)證）的證據(jù)效力；其二，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力不是絕對(duì)的，而是可以用相反的證據(jù)予以推翻的。

證據(jù)法關(guān)于證據(jù)效力有絕對(duì)效力與相對(duì)效力之分。哪些證據(jù)具有絕對(duì)的效力？最主要的就是生效判決書、生效裁決書。將一個(gè)生效判決書作為證據(jù)，在另一個(gè)訴訟中使用，該生效判決書具有絕對(duì)的證據(jù)效力。除了生效判決書、生效裁決書具有絕對(duì)證據(jù)效力之外，所有的其他書面證據(jù)都僅具有相對(duì)的證據(jù)效力。有人會(huì)問，你說生效判決書具有絕對(duì)的證據(jù)效力，難道法院的判決不會(huì)錯(cuò)嗎？法院的判決當(dāng)然可能錯(cuò)誤，但問題的關(guān)鍵是，絕不能僅僅因?yàn)橛腥苏J(rèn)為（懷疑）某個(gè)判決錯(cuò)誤，就否定該判決書的證據(jù)效力。如果認(rèn)為法院判決錯(cuò)誤，必須通過審判監(jiān)督程序、再審程序撤銷原判決，才能否定該判決書的證據(jù)效力。除生效判決書（及生效裁決書）之外的書面證據(jù)，包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿及當(dāng)事人持有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（產(chǎn)權(quán)證、抵押權(quán)證、土地使用權(quán)證），雖然都是由國(guó)家專門設(shè)立的登記機(jī)構(gòu)出具的書面證據(jù)，但這些書面證據(jù)都只具有相對(duì)的證據(jù)效力。

所謂相對(duì)的證據(jù)效力，就是可以用相反的證據(jù)予以推翻的證據(jù)效力，理論上給它一個(gè)名稱，叫做“推定的證據(jù)效力”。法律上凡是講到“推定”，都可用相反的證據(jù)予以推翻。例如法律上有所謂“推定過錯(cuò)”，如果當(dāng)事人舉出別的證據(jù)證明自己無過錯(cuò)，法院就將依據(jù)該項(xiàng)證據(jù)認(rèn)定當(dāng)事人“無過錯(cuò)”；如果當(dāng)事人舉不出證據(jù)證明自己沒有過錯(cuò)，法院就將依據(jù)法律關(guān)于推定過錯(cuò)的規(guī)定，認(rèn)定當(dāng)事人“有過錯(cuò)”。按照《物權(quán)法》第17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿僅具有相對(duì)的（推定的）證據(jù)效力，而我們的一些法院和法官未能正確理解此項(xiàng)規(guī)定，誤認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力是絕對(duì)的?；诖隋e(cuò)誤認(rèn)識(shí)，凡是案件中涉及到不動(dòng)產(chǎn)登記簿，例如當(dāng)事人主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不正確或者要求確認(rèn)權(quán)利，有的法院和法官就可能拒絕受理案件、拒絕裁判案件，而要求當(dāng)事人去不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)解決。這樣的認(rèn)識(shí)和做法當(dāng)然是錯(cuò)誤的。

再談不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)和職責(zé)?！段餀?quán)法》第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理?！钡?2條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(一)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；(二)就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；(三)如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看?！睆倪@兩條規(guī)定可知，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)僅是“證明機(jī)關(guān)”，其職責(zé)是：根據(jù)當(dāng)事人提供的法律規(guī)定的文件和當(dāng)事人的申請(qǐng)，把當(dāng)事人的權(quán)利狀況（歸屬和內(nèi)容）記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。《物權(quán)法》第14條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，“自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生、變更和消滅的“生效條件”，同時(shí)可以作為證明物權(quán)歸屬和內(nèi)容的證據(jù)。

在此要特別注意，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)本身不是行政機(jī)關(guān)，更不是裁判機(jī)關(guān)，它沒有解決物權(quán)爭(zhēng)議、確定物權(quán)歸屬的權(quán)力。解決物權(quán)爭(zhēng)議、確定物權(quán)歸屬的權(quán)力，不在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，而在人民法院?！段餀?quán)法》第33條規(guī)定，“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利?！崩﹃P(guān)系人請(qǐng)求“誰(shuí)”確認(rèn)權(quán)利？當(dāng)然是請(qǐng)求人民法院確認(rèn)權(quán)利！唯有人民法院才擁有解決物權(quán)爭(zhēng)議、確認(rèn)物權(quán)歸屬的權(quán)力（裁判權(quán)）。有的法院和法官要求當(dāng)事人到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)去解決物權(quán)爭(zhēng)議或者請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)更正登記，當(dāng)然是錯(cuò)誤的。

請(qǐng)看《物權(quán)法》第19條關(guān)于更正登記的規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”須特別注意，并不是只要權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記，登記機(jī)構(gòu)即予更正。登記機(jī)構(gòu)在什么條件下才可以更正登記呢？規(guī)定在第19條：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?/p>

那么，《物權(quán)法》第19條規(guī)定中“或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤”是什么意思？此能夠“證明登記確有錯(cuò)誤”的“證據(jù)”，僅指已經(jīng)生效的法院確權(quán)判決書。唯有已經(jīng)生效的確權(quán)判決書，具有絕對(duì)的證據(jù)效力，能夠“證明登記確有錯(cuò)誤”，除此之外的證據(jù)均僅具有相對(duì)的證據(jù)效力，均不足以“證明登記簿確有錯(cuò)誤”。鑒于人民法院作出的確權(quán)判決的強(qiáng)制執(zhí)行力、已經(jīng)生效的確權(quán)判決書具有絕對(duì)的證據(jù)效力，因此登記機(jī)構(gòu)必須按照判決書的權(quán)利歸屬確認(rèn)，進(jìn)行更正登記?？梢姡怯洐C(jī)構(gòu)進(jìn)行更正登記的必要條件是：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正”，或者人民法院已生效的確權(quán)判決書“證明登記確有錯(cuò)誤”。

請(qǐng)看司法解釋第2條：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！?/p>

本條所謂“當(dāng)事人有證據(jù)證明”之所謂“當(dāng)事人”，是指本案原告。按照“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，法院應(yīng)當(dāng)要求原告李四承擔(dān)舉證責(zé)任，以“證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人”。鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載被告是爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，且不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有推定的證據(jù)效力，因此法院不得要求被告承擔(dān)證明自己是真實(shí)權(quán)利人的舉證責(zé)任。如果原告舉出了證據(jù)，例如買賣合同書、支付價(jià)款憑證、委托代購(gòu)房屋的委托書、與代理人之間的往來函件以及證人證言等，足以證明登記簿的記載是錯(cuò)誤的、原告才是該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)所有權(quán)人，則人民法院應(yīng)當(dāng)采納原告舉出的證據(jù)并據(jù)以判決該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于原告。反之，如果原告舉不出證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的證據(jù)，或者舉出的證據(jù)不足以證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載錯(cuò)誤，則人民法院應(yīng)當(dāng)判決駁回原告的請(qǐng)求，并根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載認(rèn)可被告是該不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)所有權(quán)人。

本條不僅告訴人民法院應(yīng)當(dāng)如何裁判確權(quán)爭(zhēng)議案件，同時(shí)也告訴我們不動(dòng)產(chǎn)登記簿僅具有相對(duì)的證據(jù)效力。人民法院審理確權(quán)案件，如果原告舉出的證據(jù)足以證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，法院即應(yīng)根據(jù)原告舉出的證據(jù)確認(rèn)原告為爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人。法院確認(rèn)原告李四為真實(shí)權(quán)利人的確權(quán)判決，也就推翻（否定）了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力。在此，唯有人民法院才能裁決確權(quán)爭(zhēng)議，才能否定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力。人民法院之外的任何機(jī)構(gòu)，包括不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，均不能否定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力。

不動(dòng)產(chǎn)登記不僅關(guān)系到個(gè)人重要的財(cái)產(chǎn)，還關(guān)系到市場(chǎng)交易安全。訂立房屋買賣合同，如果連出賣人是不是該房屋的真實(shí)所有權(quán)人都不清楚就貿(mào)然訂立合同，很可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況是不動(dòng)產(chǎn)交易安全的前提，因此國(guó)家專門設(shè)立登記機(jī)構(gòu)來辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，以增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。因?yàn)槭菄?guó)家設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，它在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載和頒發(fā)的權(quán)屬證書，值得當(dāng)事人信賴。訂立購(gòu)房合同時(shí)，要求出賣人出示產(chǎn)權(quán)證。如果買受人還不放心，可以去不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查閱登記簿?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第27條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！辟I受人以“利害關(guān)系人”身份向登記機(jī)構(gòu)查詢，查明出賣人是登記簿記載的所有權(quán)人，就可以放心地簽訂買賣合同。即使后來發(fā)現(xiàn)該登記錯(cuò)誤（出賣人并不是該房屋的真實(shí)權(quán)利人），買受人也可以主張自己屬于“善意買受人”，而獲得善意取得制度（《物權(quán)法》第106條）的保護(hù)。

二、異議登記制度

《解釋》第3條：“異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對(duì)案件的實(shí)體審理?！?/p>

本條與《物權(quán)法》第19條第2款關(guān)于異議登記制度的規(guī)定有關(guān)。舉例說明。登記簿上記載張三是所有權(quán)人，而李四爭(zhēng)議說張三不是所有權(quán)人，自己才是真實(shí)的所有權(quán)人。如果張三認(rèn)可李四的主張，承認(rèn)李四才是真實(shí)所有權(quán)人，張三應(yīng)當(dāng)出具一份“同意更正”的書面文件，由李四到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。根據(jù)《物權(quán)法》第19條第1款的規(guī)定，憑張三出具的“同意更正”的書面文件，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記簿記載的“所有權(quán)人張三”更正為“所有權(quán)人李四”，同時(shí)收回張三手里的產(chǎn)權(quán)證，并向李四頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。原來李四和張三是朋友，李四委托張三代理自己買房，因?yàn)槟撤N原因暫時(shí)登記在張三名下，導(dǎo)致登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，通過更正登記將登記簿的記載更正過來。但是，鑒于社會(huì)生活的復(fù)雜性，如果張三昧了良心、要侵占本屬于李四的房產(chǎn)，張三就不會(huì)出具“同意更正”的書面文件，并且否認(rèn)受李四委托買房的事實(shí)，而主張自己是該房產(chǎn)真實(shí)所有權(quán)人。于是張三與李四之間就該項(xiàng)房產(chǎn)形成權(quán)利歸屬爭(zhēng)議。這種情形，登記機(jī)構(gòu)將駁回李四的更正申請(qǐng)。李四就只能根據(jù)《物權(quán)法》第33條向人民法院提起確權(quán)之訴。

為此，李四要委托律師，律師接受委托后要收集證據(jù)、準(zhǔn)備訴狀，然后向法院起訴，法院受理后還要安排開庭日期，開庭審理后作出判決。這需要一個(gè)或長(zhǎng)或短的期間。而在產(chǎn)生爭(zhēng)議到最后法院作出確權(quán)判決的這個(gè)期間，張三可能搶先下手，轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議房產(chǎn)的所有權(quán)，把房子賣給第三人王五，并且趕緊辦理過戶登記。因?yàn)榈怯洸居涊d張三是所有權(quán)人，他的買賣合同、產(chǎn)權(quán)證、身份證等證據(jù)都是有效的，登記機(jī)構(gòu)就將辦理過戶登記，將該房產(chǎn)所有權(quán)過戶到買受人王五名下。這邊李四好不容易拿著判決書去登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記，卻被登記機(jī)構(gòu)駁回更正申請(qǐng)，理由是該房產(chǎn)已經(jīng)不在張三名下，已經(jīng)歸屬于王五所有了。李四拿著法院的確權(quán)判決，卻要不回本屬于自己的房產(chǎn)。

為了規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)，《物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)了異議登記制度，規(guī)定在《物權(quán)法》第19條第2款：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記?！碑愖h登記制度的立法目的，是為了保護(hù)主張異議的真正權(quán)利人，保障他打贏了確權(quán)官司、得到確權(quán)判決之后，能夠到登記機(jī)構(gòu)辦理變更登記，收回本屬于自己的房產(chǎn)。并且異議登記的程序比較簡(jiǎn)單，只要提交一個(gè)異議登記的申請(qǐng)書，說明登記簿記載為所有權(quán)人的那套房屋自己才是真實(shí)所有權(quán)人并申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)根據(jù)申請(qǐng)，在登記簿上記載異議。請(qǐng)注意，異議登記的作用并不是阻止登記簿上的名義所有權(quán)人轉(zhuǎn)賣房屋，而是告知打算購(gòu)買該房產(chǎn)的人：該房產(chǎn)所有權(quán)歸屬存在爭(zhēng)議。明知存在異議登記，買受人仍然購(gòu)買該房產(chǎn)，如果將來人民法院根據(jù)《合同法》第51條判決買賣合同無效，買受人將不能依據(jù)《物權(quán)法》第106條主張善意取得。可見，異議登記的效力就是排除受讓人的“善意”，實(shí)際上起到阻止登記名義人搶先轉(zhuǎn)賣爭(zhēng)議房產(chǎn)的作用。但是異議登記的有效期間不能太長(zhǎng)，《物權(quán)法》規(guī)定異議登記的有效期是15日，目的是促使異議人盡快向人民法院起訴?！段餀?quán)法》第19條第2款規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效?！比绻?5日期滿，異議人沒有向法院起訴，該異議登記失效。異議登記一旦失效，打算購(gòu)買該房產(chǎn)的人就可以放心地購(gòu)買，因?yàn)樗?gòu)買之后，即使將來法院判決買賣合同無效，也可以受到善意取得制度的保護(hù)。

現(xiàn)在回頭看《解釋》第3條：“異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對(duì)案件的實(shí)體審理。”按照該解釋，異議登記失效后，當(dāng)事人提起確權(quán)之訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理，并依法審理。換言之，異議登記的失效，不妨礙人民法院受理當(dāng)事人根據(jù)《物權(quán)法》第33條提起的確權(quán)爭(zhēng)議之訴，不影響人民法院對(duì)該確權(quán)爭(zhēng)議案件的實(shí)體審理。理由很簡(jiǎn)單，如前所述，異議登記的立法目的是保護(hù)真實(shí)權(quán)利人，其法律效力僅在排除買受人的“善意”，對(duì)于當(dāng)事人依據(jù)《物權(quán)法》第33條享有的確認(rèn)權(quán)利請(qǐng)求權(quán)及相應(yīng)的訴權(quán)，不發(fā)生絲毫影響（妨礙）。

最高人民法院之所以制定此項(xiàng)司法解釋，是因?yàn)橛械姆ㄔ骸⒎ü僬`以為異議登記是對(duì)《物權(quán)法》第33條確權(quán)請(qǐng)求權(quán)行使的限制，以為有了異議登記，當(dāng)事人必須在異議登記有效期（15天）之內(nèi)起訴，如果超過異議登記有效期（15天），則當(dāng)事人（提起確權(quán)之訴）的訴權(quán)消滅或者（確權(quán)請(qǐng)求權(quán)）實(shí)體權(quán)消滅，并據(jù)此以異議登記失效為由拒絕受理，或者在受理案件之后以異議登記失效為由判決駁回當(dāng)事人的請(qǐng)求。這樣的理解和做法當(dāng)然是錯(cuò)誤的。

因此，無論原告（異議人）是否辦理異議登記，無論異議登記生效或者失效，均不影響異議人提起確權(quán)之訴的訴權(quán)和請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利的實(shí)體權(quán)，均不影響人民法院對(duì)原告（異議人）提起的確權(quán)爭(zhēng)議案件的受理和審理。這就是《解釋》第3條所表述的解釋規(guī)則。但對(duì)于當(dāng)事人（異議人）來說，既然辦了異議登記，就最好在異議登記有效期（15天）內(nèi)向法院起訴，否則，就得不到異議登記的保護(hù)，一旦名義人搶先轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議房產(chǎn)，就會(huì)遭受重大損失。

三、預(yù)告登記制度

《解釋》第4條：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

本條解釋與預(yù)告登記制度有關(guān)。社會(huì)生活中的房屋買賣合同，一種是現(xiàn)房買賣，另一種是預(yù)售買賣（商品房預(yù)售）。商品房預(yù)售，是改革開放以來，政府為了鼓勵(lì)商品房開發(fā)而認(rèn)可的一種交易形式。但在商品房預(yù)售階段，開發(fā)商出售的不是已經(jīng)建成的房屋，而是圖紙上的房號(hào)（香港叫樓花）。這樣的交易形式有法律風(fēng)險(xiǎn)。通常訂立商品房預(yù)售合同的時(shí)候房?jī)r(jià)低，但房子建成需要一段時(shí)間，例如一年、兩年，甚至三年、五年，到房屋建成的時(shí)候房?jī)r(jià)漲了。這時(shí)有少數(shù)開發(fā)商不講誠(chéng)信，把已經(jīng)預(yù)售的房子再賣給其他的買房人。這就是“一房二賣”。

如果是現(xiàn)房買賣，發(fā)生“一房二賣”的可能性很小，因?yàn)檗k理過戶登記與房款支付互為條件，沒有時(shí)間再賣給他人。但商品房預(yù)售，簽訂合同之時(shí)房屋尚未建成，當(dāng)然不可能辦理過戶登記，這就給個(gè)別開發(fā)商“一房二賣”甚至“一房多賣”提供了條件。起草《物權(quán)法》時(shí)，有報(bào)道說某個(gè)開發(fā)商將一套商品房出賣給十多個(gè)買房人。為了限制開發(fā)商一房多賣，《物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)了預(yù)告登記制度，規(guī)定在《物權(quán)法》第20條：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”

預(yù)告登記的法律效力，不是限制開發(fā)商“一房二賣”，而是限制后一買賣合同的物權(quán)效力。商品房預(yù)售合同一經(jīng)辦理預(yù)告登記，“未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人（即前買受人）同意，開發(fā)商處分該不動(dòng)產(chǎn)（即訂立第二個(gè)買賣合同），不發(fā)生物權(quán)效力（即后一合同買受人得不到所有權(quán)）?！?/p>

《解釋》中的所謂“其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，主要是在建項(xiàng)目的抵押合同。開發(fā)商拿到地塊和規(guī)劃以后，把整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目全部抵押給銀行以獲取貸款。因抵押合同簽訂時(shí)房子沒有建成，不能辦理抵押登記，因此貸款銀行還得不到抵押權(quán)。而等到開發(fā)商把房子建成后，就可能搞重復(fù)抵押，將建成的房產(chǎn)又抵押給別的銀行，并且辦理抵押登記。于是，后貸款的銀行辦理了抵押登記得到了抵押權(quán)，而先貸款的銀行因當(dāng)初無法辦理抵押登記，反而得不到抵押權(quán)。房屋拍賣后，后面的銀行作為抵押權(quán)人優(yōu)先受償，前面銀行反而遭受了損失。一旦辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，不經(jīng)貸款銀行同意，抵押人要將已經(jīng)抵押的不動(dòng)產(chǎn)再向別的銀行抵押貸款，別的銀行將不可能得到抵押權(quán)。

預(yù)告登記的立法目的，是針對(duì)“一房二賣”（及重復(fù)抵押），通過限制（否定）在后的買賣合同（抵押合同）的物權(quán)效力，以保護(hù)預(yù)售合同買房人（抵押貸款合同貸款銀行）的合法權(quán)益。條文中所謂“不發(fā)生物權(quán)效力”就是指得不到所有權(quán)和抵押權(quán)，即后一買房人得不到所有權(quán)、后一抵押貸款銀行得不到抵押權(quán)。按照《物權(quán)法》第15條規(guī)定，雖然不發(fā)生物權(quán)效力，但后一買賣合同、后一抵押合同的債權(quán)效力不受影響，可以據(jù)以追究出賣人（抵押人）的違約責(zé)任。

再看《解釋》第5條：“買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的‘債權(quán)消滅’?！?/p>

本條是對(duì)“預(yù)告登記失效”的解釋?！段餀?quán)法》第20條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?“可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之日”是指開發(fā)商就建成房屋向登記機(jī)構(gòu)辦理（完成）“首次所有權(quán)登記”之日。按照《物權(quán)法》第30條規(guī)定，開發(fā)商建房，屬于因事實(shí)行為發(fā)生所有權(quán)，自該“事實(shí)行為成就”時(shí)，亦即自房屋建成（竣工）之時(shí)，發(fā)生開發(fā)商對(duì)所建成房屋的所有權(quán)。但按照《物權(quán)法》第31條規(guī)定，雖然自竣工之時(shí)開發(fā)商已經(jīng)享有對(duì)建成房屋的所有權(quán)，但在向登記機(jī)構(gòu)辦理所有權(quán)登記之前，開發(fā)商對(duì)建成房屋所有權(quán)的處分（出賣或者抵押），不發(fā)生物權(quán)效力。換言之，房屋建成之后，開發(fā)商須向登記機(jī)構(gòu)辦理“首次所有權(quán)登記”（將建成房屋所有權(quán)登記在自己名下），然后才能夠依據(jù)預(yù)售合同辦理所有權(quán)過戶登記，或者依據(jù)抵押合同辦理抵押登記?？梢姡_發(fā)商向登記機(jī)構(gòu)辦理（完成）該建成房屋“首次所有權(quán)登記”之日，即條文所謂的可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（產(chǎn)權(quán)過戶登記或者抵押登記）之日。

而所謂“債權(quán)消滅”應(yīng)當(dāng)是指異議登記權(quán)利人據(jù)以進(jìn)行異議登記的債權(quán)消滅，這不難理解。但問題在于：究竟有哪些原因?qū)е聯(lián)赃M(jìn)行異議登記的債權(quán)消滅？《解釋》中列舉了兩類情形：其一，買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除；其二，預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)。

第一類導(dǎo)致“債權(quán)消滅”的情形，首先是“協(xié)議（合同）無效”，凡具備《合同法》第52條規(guī)定的合同無效原因之一，即應(yīng)認(rèn)定協(xié)議（合同）無效。此外，屬于《合同法》第51條規(guī)定的無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的合同，如果權(quán)利人不予追認(rèn)且處分人事后未得到處分權(quán)的，亦應(yīng)認(rèn)定合同無效。須注意的是，這兩種合同無效，都應(yīng)由人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出認(rèn)定合同無效的判決或裁決。其次是“協(xié)議（合同）被撤銷”，是指屬于因重大誤解、以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危訂立的合同，當(dāng)事人根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定行使撤銷權(quán)，經(jīng)人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出撤銷合同的判決或裁決。最后是“協(xié)議（合同）被解除”，包括：首先是《合同法》第45條第1款規(guī)定的“附解除條件的合同”，自“解除條件成就”時(shí)“失效”，即自動(dòng)解除；其次是《合同法》第93條第1款規(guī)定的“協(xié)議解除”，即雙方當(dāng)事人協(xié)商達(dá)成解除合同的協(xié)議，合同即被解除。在此順便建議律師朋友，如果為當(dāng)事人簽訂解除合同的協(xié)議，最好將該協(xié)議準(zhǔn)確地稱為（寫成）“關(guān)于解除某某合同的協(xié)議”，而不要簡(jiǎn)單地寫成“補(bǔ)充協(xié)議”。因?yàn)椤把a(bǔ)充協(xié)議”通常用于對(duì)原合同內(nèi)容的變更（修改），“補(bǔ)充協(xié)議”的生效并不導(dǎo)致原合同無效；而解除合同的協(xié)議一旦生效，將導(dǎo)致原合同解除（效力消滅）。最后是行使解除權(quán)，合同當(dāng)事人依據(jù)《合同法》第93條規(guī)定享有約定解除權(quán)，或者依據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定享有法定解除權(quán)，解除權(quán)人按照合同法第96條的規(guī)定行使解除權(quán)，導(dǎo)致合同消滅（被解除）。第二類導(dǎo)致“債權(quán)消滅”的情形，是“預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)”，所謂“放棄債權(quán)”，亦即《合同法》第91條第（5）項(xiàng)“債權(quán)人免除債務(wù)”。

以上是對(duì)《解釋》第5條的解讀。重復(fù)一下，合同“被認(rèn)定無效”，須由法院作出認(rèn)定合同無效的判決或者由仲裁機(jī)構(gòu)作出認(rèn)定合同無效的裁決。同樣，合同“被撤銷”，亦須由法院作出撤銷合同的判決或者仲裁機(jī)構(gòu)作出撤銷合同的裁決。合同“被解除”則有不同，其中，附解除條件的合同，一旦解除條件成就，合同即消滅（自動(dòng)解除）；協(xié)議解除，則解除協(xié)議一生效，原合同即被解除（原合同消滅）；解除權(quán)人行使解除權(quán)，則“解除通知”到達(dá)對(duì)方之時(shí)，合同被解除（消滅），如果對(duì)方在3個(gè)月內(nèi)提出異議，則須由法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)合同之是否解除進(jìn)行確認(rèn)。

在此還需特別注意的是，所謂“買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”一語(yǔ)，并不準(zhǔn)確。按照文義解釋，“買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，僅指房屋買賣合同。但顯而易見，這樣解釋違背預(yù)告登記制度之立法目的。因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》第20條關(guān)于預(yù)告登記制度的立法目的，擴(kuò)張“買賣不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”一語(yǔ)的文義，解釋為，包括：房屋買賣合同；建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；房屋（在建建筑物）抵押合同；建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同；不動(dòng)產(chǎn)地役權(quán)設(shè)定合同。此解釋方法，屬于目的性擴(kuò)張解釋，其解釋結(jié)果，與《解釋》第4條“轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)”相符，是正確的。

四、特別物權(quán)變動(dòng)制度

下面請(qǐng)看《解釋》第6條：“轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對(duì)價(jià)并取得占有，雖未登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的‘善意第三人’的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。”

民法理論上，將動(dòng)產(chǎn)分為一般動(dòng)產(chǎn)與特別動(dòng)產(chǎn)。所謂特別動(dòng)產(chǎn)，指《物權(quán)法》第24條規(guī)定的“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等”，之所以將船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等規(guī)定為“特別動(dòng)產(chǎn)”，并設(shè)立不同于一般動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律規(guī)則，原因有二：其一是“特別動(dòng)產(chǎn)”價(jià)值巨大；其二是“特別動(dòng)產(chǎn)”活動(dòng)范圍廣。一般動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，是交付生效，不須登記。因?yàn)橐话銊?dòng)產(chǎn)沒有（也不可能有）登記制度，而“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等”特別動(dòng)產(chǎn)，都有相應(yīng)的登記制度。這里補(bǔ)充一下，特別動(dòng)產(chǎn)的登記制度，包括船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車的登記制度，首要目的是為了行政管理，在此基礎(chǔ)上，民事法律規(guī)定該登記具有物權(quán)變動(dòng)的（證據(jù)）效力。這與國(guó)家專門設(shè)立（不具有行政管理權(quán)的）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記是不同的。特別動(dòng)產(chǎn)登記，首先為了行政管理，民法賦予該登記以物權(quán)變動(dòng)的（證據(jù)）效力，屬于順?biāo)浦邸?/p>

現(xiàn)在回過頭來講動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則?！段餀?quán)法》第23條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡?4條：“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！卑凑盏?3條的規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，是“自交付時(shí)發(fā)生效力”，即“交付生效主義”。條文附有“但書”：“法律另有規(guī)定的除外”。此“法律另有規(guī)定”，指第24條關(guān)于特別動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定：“未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”，即“登記對(duì)抗主義”。將第23條和第24條結(jié)合起來理解，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，特別動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，特別動(dòng)產(chǎn)之外的動(dòng)產(chǎn)（一般動(dòng)產(chǎn)）實(shí)行“交付生效主義”。

“交付生效主義”是指以動(dòng)產(chǎn)的“交付（即移轉(zhuǎn)占有）”作為物權(quán)變動(dòng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)（公示方法），于出賣人將出賣標(biāo)的物交付于買受人之時(shí)，買受人即取得標(biāo)的物所有權(quán)?！敖桓渡е髁x”容易理解，例如，你到商店買手機(jī)，選定手機(jī)、談好價(jià)錢，售貨員開票，你到收銀臺(tái)付款，回來將付款憑證交給售貨員，售貨員將你選定的那臺(tái)手機(jī)交給你、你接過（占有）該手機(jī)（即完成交付），你即于此時(shí)取得該手機(jī)的所有權(quán)。

“登記對(duì)抗主義”是相對(duì)于“登記生效主義”而言的。按照我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，例如房屋買賣，實(shí)行“登記生效主義”，以到登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（產(chǎn)權(quán)過戶登記）為生效條件。即使出賣人交了房、買受人取得對(duì)房屋的占有甚至進(jìn)行裝修并居住了好多年，只要未到登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，買受人仍然得不到房屋的所有權(quán)。《物權(quán)法》第14條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！边@叫“登記生效主義”，是一種最嚴(yán)格的登記制度。

相對(duì)而言，我國(guó)對(duì)特別動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的“登記對(duì)抗主義”，是一種比較寬松的制度。例如機(jī)動(dòng)車買賣、機(jī)動(dòng)車抵押，不要求必須登記，是否辦理過戶登記、抵押登記，由當(dāng)事人自己決定。按照“登記生效主義”，如不動(dòng)產(chǎn)買賣、不動(dòng)產(chǎn)抵押，是必須登記，不登記不生效（即買受人得不到所有權(quán)、抵押權(quán)人得不到抵押權(quán)）；按照“登記對(duì)抗主義”，如機(jī)動(dòng)車買賣、機(jī)動(dòng)車抵押，不要求必須登記，即使不登記（只要交付）也生效（買受人得到所有權(quán)、抵押權(quán)人得到抵押權(quán)），但是，因?yàn)闆]有登記，你會(huì)承擔(dān)某種風(fēng)險(xiǎn)，你得到的所有權(quán)、抵押權(quán)，在效力上有某種缺陷，即“不能對(duì)抗善意第三人”。順便指出，雖然法律規(guī)定實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，你如果購(gòu)買機(jī)動(dòng)車或者接受機(jī)動(dòng)車抵押借款，為了保險(xiǎn)起見，最好還是到登記機(jī)關(guān)辦理過戶登記、抵押登記為好。

這里介紹物權(quán)的效力。物權(quán)是什么權(quán)利呢？《物權(quán)法》第2條規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”?？梢?，物權(quán)具有“直接支配性”和“排他性”。物權(quán)是一種具有直接支配性和排他性的權(quán)利，民法理論上稱為絕對(duì)性的權(quán)利，不僅有支配效力、排他效力，還有追及效力、對(duì)抗效力。所謂支配效力，指所有人將所有物置于自己的占有、控制之下；排他效力，指排除任何人對(duì)標(biāo)的物的侵害，任何人侵害標(biāo)的物，均將構(gòu)成違法行為（侵權(quán)行為、犯罪行為）；追及效力，指標(biāo)的物被他人非法占有時(shí)，所有人可以追及于該地而取回標(biāo)的物；對(duì)抗效力，指物權(quán)（特別是所有權(quán)）可以對(duì)抗世界上任何人，任何人都不能予以剝奪。理論上稱物權(quán)為絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)，就體現(xiàn)在物權(quán)具有對(duì)抗效力。

現(xiàn)在回頭講特別動(dòng)產(chǎn)的“登記對(duì)抗主義”?！暗怯泴?duì)抗主義”的意思是，法律不要求必須登記，買受人可以登記，也可以不登記，即使不登記，只要完成“交付”也可以得到所有權(quán)。像二手車買賣，簽訂買賣合同后買受人付款，按照《物權(quán)法》第23條規(guī)定，出賣人將汽車鑰匙交付給買受人，買受人占有車鑰匙表示交付完成。但是，買受人得到的所有權(quán)有個(gè)缺陷，其對(duì)抗效力不完全，買受人憑借該所有權(quán)可以對(duì)抗很多人，但不能對(duì)抗“善意第三人”。因?yàn)?，按照《物?quán)法》第24條規(guī)定，機(jī)動(dòng)車等特別動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則是“登記對(duì)抗主義”，雖然車鑰匙的交付就轉(zhuǎn)移了該車的所有權(quán)，但“未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”。

理解《物權(quán)法》第24條所謂“不得對(duì)抗善意第三人”，關(guān)鍵是要正確理解“善意第三人”概念。因此《解釋》第6條就是對(duì)《物權(quán)法》第24條中的“善意第三人”概念作出的解釋。

民法上的“第三人”概念，與債權(quán)（合同）的相對(duì)性原理有關(guān)。債權(quán)（合同）是雙方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，羅馬法稱為“法鎖”，通過這把“法鎖”將債權(quán)人、債務(wù)人“鎖”在一起。因此，所謂“第三人”，是指?jìng)鶛?quán)（合同）雙方當(dāng)事人之外的人。但須注意，合同雙方當(dāng)事人之外有許許多多人，單中國(guó)就十三億人口，難道十三億人都是“第三人”嗎？當(dāng)然不是。所謂“第三人”，既不是指合同雙方當(dāng)事人之外的一切人，也不是指雙方當(dāng)事人之外的任何人，而是指雙方當(dāng)事人之外的、與合同一方當(dāng)事人有某種法律關(guān)系的某個(gè)特定的人。

合同法上的第三人，例如《合同法》第64條“向第三人履行合同”中的第三人，是指雙方當(dāng)事人之外的、那個(gè)“接受債務(wù)人履行”的特定人；《合同法》第65條“由第三人履行合同”中的第三人，是指雙方當(dāng)事人之外的、那個(gè)向債權(quán)人履行債務(wù)的特定人；《合同法》第121條所謂“第三人”，是指與合同債務(wù)人具有某種法律關(guān)系的人，如債務(wù)人自己的原材料供應(yīng)商、建筑承包人、履行輔助人；《合同法》第52條第2款關(guān)于“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”規(guī)定中的“第三人”，特指雙方當(dāng)事人惡意串通加以損害的那個(gè)受害人?！肚謾?quán)責(zé)任法》第28條關(guān)于“損害是因第三人造成的，第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”的規(guī)定，所謂第三人是指未被列入被告的、實(shí)際造成原告損害的那個(gè)加害人?！肚謾?quán)責(zé)任法》第37條第2款規(guī)定，“因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任”，其中所謂第三人，是指那個(gè)實(shí)際造成受害人損害的加害人。此外，《侵權(quán)責(zé)任法》第83條、第68條第三人行為導(dǎo)致動(dòng)物造成損害、第三人造成環(huán)境污染的規(guī)定，所稱第三人都是指的特定人。民事訴訟法上的“第三人”概念，道理相同，是指訴訟雙方當(dāng)事人（原告、被告）之外的，與當(dāng)事人一方（原告或者被告）有某種法律關(guān)系的特定人。鑒于物權(quán)屬于支配權(quán)和絕對(duì)權(quán)的性質(zhì)，處于靜止?fàn)顟B(tài)的物權(quán)，只有物權(quán)人與非物權(quán)人之分，不發(fā)生所謂第三人問題。物權(quán)法上的第三人，必定發(fā)生在物權(quán)的動(dòng)態(tài)（物權(quán)變動(dòng)）關(guān)系中，指在導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)（設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、終止）的合同關(guān)系中，與當(dāng)事人一方存在某種法律關(guān)系的特定人。例如，第三人提供擔(dān)保（第三人抵押、當(dāng)事人質(zhì)押）所謂第三人，是指用自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)為債務(wù)人擔(dān)保的特定人（《物權(quán)法》第176、179、203、208條）。以轉(zhuǎn)讓對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)替代交付（《物權(quán)法》第26條）所謂第三人，指合法占有動(dòng)產(chǎn)的特定人。請(qǐng)?zhí)貏e注意，以上所列舉的“第三人”，都不發(fā)生“善意”“惡意”問題。

發(fā)生“善意”“惡意”的第三人，主要是兩種情形：其一，存在意思表示瑕疵的合同（法律行為）一方當(dāng)事人主張合同（法律行為）無效或者予以撤銷，該無效或者撤銷可否對(duì)抗連續(xù)交易的后一合同關(guān)系的受讓人。例如，張三出賣某物給李四，李四再將該物出賣給王五，構(gòu)成連續(xù)交易合同關(guān)系，前合同關(guān)系的當(dāng)事人（張三、李四），以存在意思表示瑕疵（虛偽表示或者欺詐、脅迫）為由，主張前合同關(guān)系無效或者撤銷，是否影響后合同關(guān)系的效力，取決于后合同關(guān)系買受人王五是否知道（包括應(yīng)當(dāng)知道）前合同關(guān)系存在意思表示瑕疵。假如王五知道（應(yīng)當(dāng)知道）前合同存在意思表示瑕疵，王五即屬于“惡意第三人”，因此張三與李四之間的前合同關(guān)系的無效或者撤銷，將導(dǎo)致李四與王五之間的后合同關(guān)系亦無效或者撤銷，此即前合同關(guān)系因意思表示瑕疵被確認(rèn)無效或者被撤銷，“可以對(duì)抗”（后合同關(guān)系的）“惡意第三人”；反之，假如王五不知道（不應(yīng)當(dāng)知道）前合同存在意思表示瑕疵，則王五屬于“善意第三人”，因此張三與李四之間的前合同關(guān)系的無效或者撤銷，不導(dǎo)致李四與王五之間的后合同關(guān)系亦無效或者撤銷，此即前合同關(guān)系因意思表示瑕疵被確認(rèn)無效或者被撤銷，“不得對(duì)抗”（后合同關(guān)系的）“善意第三人”。此項(xiàng)因意思表示瑕疵主張合同（法律行為）無效或者撤銷不得對(duì)抗“善意第三人”制度，其立法目的在于保障市場(chǎng)交易安全，現(xiàn)行《民法通則》《合同法》未有明文規(guī)定，正在制定中的《民法總則（草案）》進(jìn)行了規(guī)定。其二，物權(quán)變動(dòng)關(guān)系中的“第三人”，存在于同一物權(quán)的重復(fù)交易（“一物二賣”）、重復(fù)抵押（“一物二押”）合同關(guān)系中，指后一買賣合同的買受人、后一抵押合同的抵押權(quán)人。以機(jī)動(dòng)車買賣為例,第一個(gè)買賣合同是出賣人甲(車主)將機(jī)動(dòng)車出售給買受人乙，合同成立生效，買受人乙已經(jīng)付款并取得車鑰匙（完成交付），根據(jù)《物權(quán)法》第24條的規(guī)定，買受人乙已經(jīng)取得該汽車所有權(quán)。但因乙未到登記機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)過戶登記，在登記簿上出賣人甲仍是該汽車（名義）所有權(quán)人，因此甲又與丙訂立買賣合同，再將該車賣給買受人丙，并且與丙到登記機(jī)關(guān)辦理過戶登記，將該汽車所有權(quán)過戶到后買受人丙名下。如何解決前買受人乙與后買受人丙之間的利益沖突？

如果后買受人丙未辦理過戶辦登記，則后買受人丙只是一般債權(quán)人，而前買受人乙因交付已取得該汽車所有權(quán)，按照物權(quán)效力優(yōu)于債權(quán)的原則，乙對(duì)汽車享有的所有權(quán)足以對(duì)抗一切債權(quán)人，因此法庭應(yīng)當(dāng)保護(hù)前買受人乙、駁回后買受人丙的訴求；如果后買受人丙辦理了過戶登記，后買受人丙即屬于甲乙之間（前一）汽車買賣合同的“第三人”，法庭如何判決，將取決于：后買受人丙是屬于“善意第三人”或者“惡意第三人”？

假如后買受人丙于訂立買賣合同時(shí)，已經(jīng)知道（應(yīng)當(dāng)知道）甲已經(jīng)將該汽車出賣給乙的事實(shí)，則丙屬于“惡意第三人”，按照《物權(quán)法》第24條的規(guī)定，前買受人乙因交付取得的對(duì)該汽車的所有權(quán)，足以對(duì)抗該“惡意第三人”。因此，法庭應(yīng)當(dāng)保護(hù)前買受人乙、駁回后買受人丙交付汽車的訴求，判決乙為該汽車所有權(quán)人，并否定丙對(duì)該汽車的所有權(quán)；假如后買受人丙于訂立買賣合同時(shí)，不知道（不應(yīng)當(dāng)知道）甲已經(jīng)將該汽車出賣給乙的事實(shí)，則后買受人丙屬于“善意第三人”，按照《物權(quán)法》第24條的規(guī)定，前買受人乙因交付取得的對(duì)該汽車的所有權(quán)，對(duì)抗效力存在缺陷，不得對(duì)抗“善意第三人”丙。因此，法庭應(yīng)保護(hù)后買受人丙，作出該汽車所有權(quán)屬于后買受人丙、否定前買受人乙對(duì)該汽車享有所有權(quán)的判決。

五、對(duì)《物權(quán)法》第28條的理解

現(xiàn)在看司法解釋第7條：“人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書?！?/p>

民法理論上，將導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的原因，區(qū)別為法律行為與法律行為之外的原因。法律行為之外的、導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的原因，包括《物權(quán)法》第28條規(guī)定的法律文書和征收決定（公權(quán)力行使行為）、第29條規(guī)定的繼承和遺贈(zèng)、第30條規(guī)定的事實(shí)行為?！段餀?quán)法》第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！逼渲校叭嗣裾恼魇諞Q定”含義明確，易于掌握，而“人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書”就難于掌握，因?yàn)槿嗣穹ㄔ汉椭俨梦瘑T會(huì)的法律文書，并非只有一種類型，因此需要最高人民法院進(jìn)行解釋。按照《解釋》第7條，《物權(quán)法》第28條所稱“導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書”，是指人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出的“改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書”，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的“拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書”。

問題1：法律文書的生效時(shí)間如何確定？對(duì)此，法律上并沒有明文規(guī)定，根據(jù)程序法基本原理，人民法院的法律文書生效，分為三種情形：（一）凡是允許當(dāng)事人上訴的人民法院法律文書（判決書、裁定書），須送達(dá)當(dāng)事人之后、上訴期屆滿當(dāng)事人未上訴，法律文書（判決書、裁定書）才生效；（二）不允許當(dāng)事人上訴的法律文書（判決書、裁定書），自送達(dá)當(dāng)事人時(shí)生效；（三）無須送達(dá)的法律文書（宣告失蹤判決、撤銷失蹤宣告判決、宣告死亡判決、撤銷死亡宣告判決），自法律文書作出之時(shí)生效。仲裁委員會(huì)的法律文書（裁決書），自送達(dá)當(dāng)事人之時(shí)生效。

問題2：《解釋》第7條關(guān)于法律文書種類和范圍的解釋，是否符合《物權(quán)法》第28條的立法本意？應(yīng)該說，《解釋》第7條關(guān)于法律文書種類和范圍的解釋，是符合《物權(quán)法》第28條立法本意的，但《解釋》中所謂“改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的”法律文書，未明確解釋“改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的”法律文書的具體類型，有必要進(jìn)一步予以解釋。筆者的補(bǔ)充解釋是，《解釋》第7條所謂“改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的”法律文書，包括：（一）人民法院的確權(quán)判決書；（二）人民法院的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配判決書（裁定書）；（三）人民法院的清產(chǎn)還債判決書（裁定書）；（四）人民法院的以物抵債裁定書；（五）人民法院的強(qiáng)制拍賣成交裁定書；（六）人民法院的分割共有財(cái)產(chǎn)判決書，包括分割家庭共有財(cái)產(chǎn)、分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)、分割合伙共有財(cái)產(chǎn)判決書；（七）人民法院的分配遺產(chǎn)判決書。這里列舉了七種法律文書，不一定周全，屬于學(xué)理解釋，僅供參考。

問題3：在執(zhí)行實(shí)踐中，執(zhí)行當(dāng)事人合意以物抵債，執(zhí)行法院一般不出具以物抵債的裁定書，怎么看待這個(gè)問題？筆者認(rèn)為，首先要理解執(zhí)行法院執(zhí)行的對(duì)象是什么？當(dāng)然是債權(quán)。但不是普通的債權(quán)，而是由人民法院生效判決所確認(rèn)的債權(quán)。人民法院的判決一經(jīng)生效，該債權(quán)就附上了法院的強(qiáng)制執(zhí)行力。雖然該債權(quán)附上了法院的強(qiáng)制執(zhí)行力，債務(wù)人（執(zhí)行義務(wù)人）仍然可以自愿履行，如果他自愿履行了，就達(dá)到了執(zhí)行目的；如果執(zhí)行義務(wù)人不自愿履行，執(zhí)行法院將采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，包括查封、扣押、拍賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)執(zhí)行目的。在執(zhí)行實(shí)踐中，在強(qiáng)制拍賣成交之后，執(zhí)行法院將作出“強(qiáng)制拍賣成交裁定書”，有時(shí)不需要拍賣，將被執(zhí)行人的特定不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)折價(jià)抵償給執(zhí)行申請(qǐng)人，執(zhí)行法院將作出“以物抵債的裁定書”?？梢?，“強(qiáng)制拍賣成交裁定”和“以物抵債裁定”，都是在執(zhí)行義務(wù)人不自愿履行的情況下，執(zhí)行法院進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的結(jié)果。執(zhí)行過程中，執(zhí)行當(dāng)事人合意以物抵債，屬于執(zhí)行義務(wù)人自愿履行，執(zhí)行法院并沒有采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，因此不作出（不必要作出）“以物抵債裁定”，這是正確的。補(bǔ)充一點(diǎn)，執(zhí)行過程中，執(zhí)行申請(qǐng)人與執(zhí)行義務(wù)人協(xié)商達(dá)成的“以物抵債協(xié)議”，性質(zhì)上屬于“和解協(xié)議”，按照《民事訴訟法》第230條的規(guī)定，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)將該“以物抵債協(xié)議”的內(nèi)容記入筆錄，由雙方當(dāng)事人簽名或者蓋章，自不待言。

《解釋》第8條：“依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動(dòng)產(chǎn)交付或者不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請(qǐng)求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。”

為什么要作出這條解釋？是因?yàn)橛械姆ü俸吐蓭煂?duì)《物權(quán)法》第31條有誤解。而《物權(quán)法》第31條是對(duì)非因法律行為取得物權(quán)的處分限制。根據(jù)《物權(quán)法》第28條規(guī)定，“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！睏l文所謂“發(fā)生效力”，是指發(fā)生“物權(quán)設(shè)立”的效力、“物權(quán)變更”的效力、“物權(quán)轉(zhuǎn)讓”的效力、“物權(quán)消滅”的效力。根據(jù)第29條規(guī)定，“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力”。條文所謂“發(fā)生效力”，是指發(fā)生“物權(quán)取得”的效力。根據(jù)第30條規(guī)定，“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”條文所謂“發(fā)生效力”，是指發(fā)生“物權(quán)設(shè)立”的效力、“物權(quán)消滅”的效力。其中，發(fā)生“物權(quán)設(shè)立”效力、“物權(quán)變更”效力、“物權(quán)轉(zhuǎn)讓”效力，其結(jié)果是一方當(dāng)事人因而取得（享有）物權(quán)。

請(qǐng)?zhí)貏e注意，根據(jù)以上三個(gè)條文取得（享有）的物權(quán)，如果屬于“依照法律規(guī)定需要辦理登記的”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則在物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力、權(quán)利人取得（享有）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之時(shí)，因尚未到登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載是不一致的。同理，如果屬于動(dòng)產(chǎn)，則在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)、權(quán)利人取得（享有）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之時(shí)，因尚未占有該動(dòng)產(chǎn)，該動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬狀態(tài)與公示方法（占有）是不一致的。這種情形，如果允許該物權(quán)的權(quán)利人，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記或者完成動(dòng)產(chǎn)交付（消除真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記簿記載的不一致）之前處分其物權(quán)，將必然導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)歸屬秩序和市場(chǎng)交易秩序的混亂。為了維護(hù)財(cái)產(chǎn)歸屬秩序、市場(chǎng)交易秩序，有必要對(duì)所取得的物權(quán)予以限制：于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記或者完成動(dòng)產(chǎn)交付之前，限制其處分。

對(duì)于非因法律行為取得的物權(quán)，于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記或者完成動(dòng)產(chǎn)交付之前限制其處分，也是出于維護(hù)物權(quán)公示、公信制度的要求。按照《物權(quán)法》第31條的規(guī)定，非因法律行為取得（享有）的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如果屬于依照法律規(guī)定需要辦理登記的，則在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之前，該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人所為處分（如轉(zhuǎn)讓、抵押）“不發(fā)生物權(quán)效力”。所謂“不發(fā)生物權(quán)效力”，其含義是：相對(duì)人（如受讓人、抵押權(quán)人）得不到物權(quán)（所有權(quán)、抵押權(quán)）。規(guī)定“不發(fā)生物權(quán)效力”，反過來，也就起到促使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人在處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之前，到登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，以消除真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記簿上的記載的不一致，維護(hù)和發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的和功能。補(bǔ)充一點(diǎn)，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記或者動(dòng)產(chǎn)交付之前，物權(quán)人的處分雖“不發(fā)生物權(quán)效力”，但其債權(quán)（合同）效力并不受影響。

由上可知，《物權(quán)法》第31條，只是限制依照第28條至第30條規(guī)定享有（不動(dòng)產(chǎn)）物權(quán)的處分權(quán)能，該物權(quán)的其他權(quán)能（占有、使用、收益）和效力（優(yōu)先效力、排他效力、追及效力）均不受影響。當(dāng)物權(quán)受到非法侵害時(shí)，權(quán)利人應(yīng)受到《物權(quán)法》或《侵權(quán)責(zé)任法》的保護(hù)，例如，依據(jù)《物權(quán)法》第34條請(qǐng)求返還原物；依據(jù)《物權(quán)法》第35條請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；依據(jù)《物權(quán)法》第36條請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀；依據(jù)《物權(quán)法》第37條請(qǐng)求損害賠償；依據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第19條的規(guī)定，請(qǐng)求損害賠償。此外，如果加害行為構(gòu)成刑法上的侵犯財(cái)產(chǎn)罪，權(quán)利人還將受到刑法的保護(hù)。但是，在實(shí)踐中，有的法院、法官未能正確理解《物權(quán)法》第31條的規(guī)定，將條文“未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”（對(duì)“處分權(quán)能”的限制），誤解為對(duì)物權(quán)（取得、享有）的限制，誤解為該物權(quán)因此就不受法律保護(hù)了?！督忉尅返?條的目的，就是要糾正、避免對(duì)《物權(quán)法》第31條的誤解，明確告訴我們，沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記或者動(dòng)產(chǎn)交付的物權(quán)，仍然受《物權(quán)法》《侵權(quán)責(zé)任法》甚至《刑法》的保護(hù)，其根據(jù)《物權(quán)法》第34條至第37條請(qǐng)求保護(hù)其物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理并予以支持。

六、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

《解釋》第9條：“共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外?！?/p>

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)質(zhì)，是對(duì)物權(quán)（所有權(quán)）的處分權(quán)能的限制。我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，民法典制定的時(shí)間愈早，所規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)類型愈多。反之，民法典制定的時(shí)間愈近（晚），所規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)類型愈少。中國(guó)現(xiàn)行法上的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只有兩種：一是《合同法》第230條規(guī)定的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；二是《物權(quán)法》第101條規(guī)定的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

《合同法》上的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，最先由最高人民法院關(guān)于《民法通則》的司法解釋所創(chuàng)設(shè)，《合同法》起草人將此司法解釋制度上升為法律條文，規(guī)定在第230條。應(yīng)當(dāng)特別注意，此承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，根據(jù)《民法通則》的解釋意見，被認(rèn)定為物權(quán)性權(quán)利，如果出租人沒有通知承租人轉(zhuǎn)賣租賃房屋，承租人可以訴請(qǐng)法院確認(rèn)該轉(zhuǎn)賣合同無效。但在《物權(quán)法》生效之后，最高人民法院根據(jù)盡量限制物權(quán)性優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法指導(dǎo)思想，變更對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的解釋立場(chǎng)，根據(jù)《租賃合同司法解釋》（法釋［2009］11號(hào)）第21條，出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，“承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！痹诖耍凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)被定性為債權(quán)性權(quán)利。

現(xiàn)在回頭講按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。按照物權(quán)法定原則（《物權(quán)法》第5條），按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（《物權(quán)法》第101條），當(dāng)然屬于物權(quán)性權(quán)利。這是毋庸置疑的。需要解釋的是按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用對(duì)象（范圍）及如何適用？《物權(quán)法》第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！睉?yīng)當(dāng)說，條文規(guī)定夠清楚了：共有人向共有人之外的其他人轉(zhuǎn)讓共有份額，其他共有人可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但是，實(shí)務(wù)中發(fā)生了混淆，因此需要解釋。

請(qǐng)看《解釋》第9條：“按份共有的權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，不予支持?！睘槭裁床挥柚С?？因?yàn)椤袄^承、遺贈(zèng)等原因”發(fā)生權(quán)利主體變更，不是“轉(zhuǎn)讓”。民法所謂“轉(zhuǎn)讓”，是指權(quán)利主體（轉(zhuǎn)讓人），將屬于自己的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利（所有權(quán)及其所有權(quán)份額、用益物權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)）移轉(zhuǎn)于受讓人，并從受讓人收取對(duì)價(jià)（價(jià)款）的有償法律行為。按份共有的權(quán)利主體死亡，其享有的所有權(quán)份額成為遺產(chǎn)，由死者的繼承人或者受遺贈(zèng)人取得，屬于非因法律行為取得物權(quán)（《物權(quán)法》第29條），與（屬于有償法律行為）的“轉(zhuǎn)讓”無關(guān)，不在按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用范圍之內(nèi)。這種情形，其他按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，人民法院當(dāng)然不予支持。請(qǐng)注意，《解釋》第9條有一個(gè)“但書”：如果按份共有人之間另有約定，即約定于權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生變更時(shí)，其他共有人可主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，則依其約定。還要說明一點(diǎn)，《解釋》第9條 “繼承、遺贈(zèng)等原因”中的這個(gè)“等”字是什么意思？這個(gè)“等”字，是指《物權(quán)法》第28條規(guī)定的因人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。

下面請(qǐng)看《解釋》第10條：“物權(quán)法第一百零一條所稱的‘同等條件’，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、價(jià)款履行方式及期限等因素確定?！?/p>

本條解釋“同等條件”。所謂“同等條件”，如果嚴(yán)格解釋，其含義是，要求主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的其他共有人所提出的“合同條件”，與共有人（轉(zhuǎn)讓人）與非共有人（受讓人）所達(dá)成的“合同條件”完全相同。如此嚴(yán)格解釋，對(duì)主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的其他共有人難免過分苛刻，有悖于法律設(shè)置優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的立法目的。故《解釋》第10條要求法官于判斷主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的共有人提出的合同條件是否構(gòu)成“同等條件”時(shí)，既不能將“同等條件”理解為“轉(zhuǎn)讓價(jià)格相同”，也不能要求全部合同條件都完全相同，而是授權(quán)法官“綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、價(jià)款履行方式及期限等因素”進(jìn)行綜合判斷（自由裁量）。

下面請(qǐng)看《解釋》第11條：“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；

（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日；

（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日；

（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個(gè)月。”

本條解釋按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限（除斥期間）。按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，性質(zhì)上屬于形成權(quán)。形成權(quán)的存在使有關(guān)法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)。因此，立法政策不允許形成權(quán)長(zhǎng)期存在，形成權(quán)應(yīng)受除斥期間限制，除斥期間屆滿形成權(quán)消滅?！段餀?quán)法》創(chuàng)設(shè)按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，卻未為其規(guī)定除斥期間，構(gòu)成法律漏洞。《解釋》第11條彌補(bǔ)了此項(xiàng)法律漏洞。

按照本條解釋，按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的除斥期間，分為15日與6個(gè)月。解釋文比較明確，容易理解。但其中第3項(xiàng)、第4項(xiàng)“其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日”一句，其中“最終確定的同等條件之日”語(yǔ)義模糊，應(yīng)當(dāng)理解為轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間的“合同條件最終確定”之日，亦即“轉(zhuǎn)讓合同成立”之日。

《解釋》第12條：“按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請(qǐng)求按照同等條件購(gòu)買該共有份額的，應(yīng)予支持。其他按份共有人的請(qǐng)求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購(gòu)買，或者雖主張優(yōu)先購(gòu)買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求；

（二）以其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害為由，僅請(qǐng)求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無效?！?/p>

本條第一句從正面解釋，表述了共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的三項(xiàng)條件：其一，須是按份共有人向共有人之外的人“轉(zhuǎn)讓”其份額（本解釋第9條）；其二，其他共有人須在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)“除斥期間”（行使期間）內(nèi)請(qǐng)求購(gòu)買（本《解釋》第11條）；其三，其他共有人須按照“同等條件”購(gòu)買（本《解釋》第10條）。符合此三項(xiàng)條件，屬于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之正確行使，人民法院“應(yīng)予支持”，即確認(rèn)共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額的合同無效，并判決行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的共有人“按照同等條件購(gòu)買該共有份額”。

本條第二句從反面解釋，只要不符合第一句表述的條件之一，即不構(gòu)成優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之正確行使：“其他按份共有人的請(qǐng)求具有下列情形之一的：（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購(gòu)買（因除斥期間屆滿優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已經(jīng)消滅），或者雖主張優(yōu)先購(gòu)買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求（不按照‘同等條件’）；（二）以其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害為由，僅請(qǐng)求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無效（不屬于行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）”，均不構(gòu)成優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的正確行使，人民法院當(dāng)然“不予支持”，即應(yīng)判決駁回該其他按份共有人的請(qǐng)求。

應(yīng)該說，《解釋》第12條不難理解，唯第二句中的“實(shí)質(zhì)性變更”一語(yǔ)，須稍作說明?！皩?shí)質(zhì)性變更”與“非實(shí)質(zhì)性變更”相對(duì)應(yīng)，屬于《合同法》上的重要法律概念。其所謂“變更”，指當(dāng)事人對(duì)“合同條件”的變更。按照合同法原理，當(dāng)事人（受要約人）對(duì)于相對(duì)方（要約人）提出的“合同條件”的“非實(shí)質(zhì)性變更”，視為“未變更”，構(gòu)成對(duì)“合同條件”的承諾，于是合同成立；反之，當(dāng)事人（受要約人）對(duì)于要約人提出的“合同條件”的“實(shí)質(zhì)性變更”，視為拒絕對(duì)方提出的“合同條件”、提出“新要約”，因此合同不成立。本條解釋文中的“主張優(yōu)先購(gòu)買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求”，已構(gòu)成對(duì)轉(zhuǎn)讓人提出的“合同條件”的拒絕，當(dāng)然不符合優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的“同等條件”，這易于理解。問題是，能否將“減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)”之外的其他變更，都認(rèn)定為“非實(shí)質(zhì)性變更”？筆者認(rèn)為，絕對(duì)不應(yīng)將“減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)”之外的其他變更，都認(rèn)定為“非實(shí)質(zhì)性變更”。哪些變更屬于“實(shí)質(zhì)性變更”，在《合同法》上有明確規(guī)定。按照《合同法》第30條的規(guī)定，除“減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)”之外，有關(guān)購(gòu)買共有份額數(shù)量的變更、履行期限的變更、履行地點(diǎn)的變更、履行方式的變更、違約責(zé)任的變更和解決爭(zhēng)議方法等的變更，均屬于對(duì)合同條件的“實(shí)質(zhì)性變更”。須排除上述“實(shí)質(zhì)性變更”之后的其他變更，才可能屬于不影響優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使之“非實(shí)質(zhì)性變更”。

《解釋》第13條：“按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外?！?/p>

前面的第9條和第12條解釋已經(jīng)明確，按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用對(duì)象，是“按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其共有份額”，而“按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額”并不屬于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用對(duì)象。所謂“轉(zhuǎn)讓”屬于市場(chǎng)交易行為，轉(zhuǎn)讓人以獲取對(duì)價(jià)（價(jià)款）為目的。根據(jù)社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)讓人往往關(guān)注相對(duì)方（受讓人）的報(bào)價(jià)、資歷及能否按期付款，一般不考慮受讓人身份。但共有財(cái)產(chǎn)份額的轉(zhuǎn)讓有所不同。民法創(chuàng)設(shè)按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法目的，是要維護(hù)財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系的穩(wěn)定、維護(hù)其他共有人的合法權(quán)益。財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系的基礎(chǔ)是合伙（合同）關(guān)系，合伙關(guān)系以合伙人相互之間的信賴為前提，如果相互之間缺乏信賴，合伙關(guān)系就很難維持。共有人將其共有份額轉(zhuǎn)讓給共有人之外的人，其法律效果是，轉(zhuǎn)讓人因而退出合伙關(guān)系，受讓人因受讓共有份額而成為新合伙人（加入合伙關(guān)系）。如果該受讓人不誠(chéng)信、不受其他合伙人信賴，就會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系內(nèi)部的沖突、損害其他共有人的合法權(quán)益。創(chuàng)設(shè)按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就是為了規(guī)避共有人將共有份額轉(zhuǎn)讓給共有人之外的、不為其他共有人信賴的人，為了維護(hù)財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系（作為其基礎(chǔ)的合伙關(guān)系）的穩(wěn)定。共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的道理也在于此，因?yàn)楣灿腥酥g轉(zhuǎn)讓共有份額，不存在損害財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系基礎(chǔ)的危險(xiǎn)。

再看《解釋》第14條：“兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買且協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)予支持。”

本條解釋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的共同行使。根據(jù)《物權(quán)法》第101條規(guī)定，按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其共有份額情形，其他按份共有人均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。通常情形，其他共有人之一行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，別的共有人會(huì)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果兩個(gè)以上的按份共有人都要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就構(gòu)成優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的共同行使，按照本條解釋，“兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買且協(xié)商不成時(shí)，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的”，人民法院“應(yīng)予支持”。也就是說，如果兩個(gè)以上按份共有人起訴主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)且協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)求“不”按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，則人民法院應(yīng)不予支持。

七、善意取得制度

《解釋》第15條開始，是解釋《物權(quán)法》第106條善意取得制度。順便提到，在傳統(tǒng)民法理論和立法例，與《物權(quán)法》第106條善意取得制度對(duì)應(yīng)的，是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力和動(dòng)產(chǎn)善意取得兩個(gè)制度。保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的善意受讓人，靠不動(dòng)產(chǎn)登記公信力原則（制度）。因動(dòng)產(chǎn)（一般動(dòng)產(chǎn)）沒有登記制度，為了保護(hù)動(dòng)產(chǎn)交易中的善意受讓人，另外發(fā)明了動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。《物權(quán)法》制定時(shí)，立法者考慮到兩個(gè)制度立法目的完全相同（保護(hù)善意受讓人），遂將兩個(gè)制度合并，創(chuàng)設(shè)統(tǒng)一的善意取得制度，規(guī)定在《物權(quán)法》第106條。

《物權(quán)法》設(shè)立善意取得制度的立法目的，是為了保護(hù)善意受讓人。因?yàn)榉刹豢赡芤竺恳粋€(gè)受讓人在訂立轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，調(diào)查轉(zhuǎn)讓人是否真實(shí)權(quán)利人。既然這樣的要求不合理，那就發(fā)生一個(gè)問題，在受讓人不知道出賣人不是真實(shí)權(quán)利人的情況下，這個(gè)善意受讓人，在法律上就應(yīng)該受到保護(hù)，否則，市場(chǎng)交易就不能夠進(jìn)行。保護(hù)善意受讓人就是保護(hù)交易安全，就是保護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這就是《物權(quán)法》設(shè)立善意取得制度的理由。

《物權(quán)法》第106條：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失?！?/p>

請(qǐng)?zhí)貏e注意，《物權(quán)法》第106條“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的”這一句，限定了善意取得制度的適用范圍：僅適用于《合同法》第51條無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)合同被確認(rèn)無效的案型。此外的合同無效案型，例如根據(jù)《合同法》第52條確認(rèn)合同無效，及無行為能力人訂立的合同因法定代理人未追認(rèn)而無效（《合同法》第47條），以及撤銷權(quán)人行使撤銷權(quán)而使可撤銷合同被撤銷（等同于無效），均不發(fā)生善意取得問題，絕無適用《物權(quán)法》第106條善意取得制度的可能。無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的合同，因權(quán)利人予以追認(rèn)或者處分人事后取得處分權(quán)，而依《合同法》第51條被認(rèn)定合同有效情形，則買受人直接根據(jù)有效合同獲得標(biāo)的物所有權(quán)，亦不發(fā)生適用《物權(quán)法》第106條善意取得的問題。

法庭審理無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)合同案件，在依據(jù)《合同法》第51條確認(rèn)合同無效情形，買受人有權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》第106條主張善意取得。主張善意取得，屬于無權(quán)處分合同被確認(rèn)為無效情形，法律賦予買受人的權(quán)利，當(dāng)然買受人也可以放棄此項(xiàng)權(quán)利。因此，如果買受人主張善意取得，法庭即應(yīng)適用《物權(quán)法》第106條，審查是否符合善意取得的條件，如經(jīng)審查認(rèn)定符合條件，即應(yīng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條判決買受人已經(jīng)善意取得標(biāo)的物所有權(quán)；經(jīng)審查認(rèn)定不符合善意取得的條件，則應(yīng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條判決駁回買受人關(guān)于善意取得的主張，并且直接適用《合同法》第58條判決恢復(fù)原狀（相互返還財(cái)產(chǎn)）及損失分擔(dān)；如買受人未主張善意取得，法庭應(yīng)當(dāng)認(rèn)為買受人放棄權(quán)利，而直接適用《合同法》第58條處理合同無效的后果，而不能依職權(quán)適用《物權(quán)法》第106條，也不能就買受人是否主張善意取得進(jìn)行釋明。

按照《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，發(fā)生善意取得的條件是三項(xiàng)：第一項(xiàng)是受讓人善意；第二項(xiàng)是有償受讓；第三項(xiàng)是動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付、不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理過戶登記。其中，第一項(xiàng)受讓人屬于善意，最為重要。什么叫善意？《解釋》第15條第1款規(guī)定：“受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意?！?/p>

民法上的“知道”，分為“實(shí)際知道”（明知）和“應(yīng)當(dāng)知道”（應(yīng)知）。民法上的“過失”，分為“重大過失”與“一般過失”。按照《解釋》第1款，善意取得制度所稱“善意”，指受讓人不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)并且沒有重大過失。所謂“不知道”，指“實(shí)際上不知道”，與之相應(yīng)，所謂“知道”，應(yīng)指“實(shí)際上知道”（明知）。實(shí)際上“不知道”并且“無重大過失”，構(gòu)成“善意”；實(shí)際上“知道”，或者因“重大過失”而實(shí)際上“不知道”，不構(gòu)成“善意”；因“一般過失”而實(shí)際上“不知道”，應(yīng)認(rèn)定為“善意”。此項(xiàng)解釋，將《物權(quán)法》善意取得制度所謂“善意”，界定為（實(shí)際上）“不知道”加上“無重大過失”，易于操作且符合民法原理，值得肯定。

但這里存在一個(gè)問題：受讓人主張善意取得時(shí)，應(yīng)否要求受讓人舉證證明自己屬于“善意”？如果不要求受讓人證明自己屬于“善意”的話，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)舉證責(zé)任？《解釋》第15條第2款回答這個(gè)問題：“真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。”無權(quán)處分合同，因真實(shí)權(quán)利人不追認(rèn)并且處分人事后亦未取得處分權(quán)，被法庭認(rèn)定無效時(shí)，受讓人依據(jù)《物權(quán)法》第106條主張善意取得，而真實(shí)權(quán)利人則依據(jù)《物權(quán)法》第34條要求取回自己的財(cái)產(chǎn)，這種情形，關(guān)鍵在于判斷受讓人是否屬于“善意”。如果受讓人屬于“善意”，法庭將判決受讓人已善意取得標(biāo)的物所有權(quán)，并且駁回真實(shí)權(quán)利人取回自己財(cái)產(chǎn)的請(qǐng)求；如果受讓人不構(gòu)成“善意”，法庭將判決駁回受讓人關(guān)于善意取得的請(qǐng)求，并且支持真實(shí)權(quán)利人取回自己財(cái)產(chǎn)的請(qǐng)求。按照本條第2款，法庭應(yīng)當(dāng)要求真實(shí)權(quán)利人承擔(dān)舉證責(zé)任，證明受讓人不構(gòu)成善意。

為什么不要求主張善意取得的受讓人舉證證明自己屬于“善意”呢？是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記所具有的“公信力”。前面已經(jīng)談到，國(guó)家專門設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記具有“公信力”。打算購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的人無須親自調(diào)查出賣人是否標(biāo)的物的所有權(quán)人，他只要查看出賣人的權(quán)屬證書或者到登記機(jī)構(gòu)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，看到權(quán)屬證書或者登記簿記載出賣人是標(biāo)的物所有權(quán)人，就完全可以信賴權(quán)屬證書和登記簿的記載。受讓人查看了出賣人的權(quán)屬證書或者查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿，信賴權(quán)屬證書、登記簿關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬的記載因而受讓該不動(dòng)產(chǎn)，受不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的保護(hù)。當(dāng)受讓人向法庭主張善意取得時(shí)，基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力、登記簿和權(quán)屬證書相對(duì)的證據(jù)效力，法庭應(yīng)當(dāng)推定受讓人屬于“善意”。如果標(biāo)的物屬于動(dòng)產(chǎn)，受讓人主張善意取得，法庭同樣不要求受讓人承擔(dān)證明責(zé)任。因動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以“占有”為公示方法，受讓人因信賴處分人對(duì)動(dòng)產(chǎn)的“占有”而受讓該動(dòng)產(chǎn)，基于“占有”的公示效力，法庭亦應(yīng)推定受讓人屬于“善意”。這就是本條解釋第2款要求真實(shí)權(quán)利人承擔(dān)舉證責(zé)任而不要求主張善意取得的受讓人承擔(dān)舉證責(zé)任的理由。補(bǔ)充一點(diǎn)，所謂不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，只是作為推定受讓人“善意”和免除其舉證責(zé)任的一個(gè)方法，而與傳統(tǒng)民法理論和立法例直接根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力保護(hù)受讓人是不同的。

請(qǐng)看第16條：“具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；

（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；

（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。”

本條講的是對(duì)受讓人“善意”的否定。請(qǐng)注意本條解釋第2款，“真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失?！边@是說，即使不能證明受讓人“明知”（實(shí)際知道）轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，如果真實(shí)權(quán)利人能夠證明受讓人“應(yīng)知”（應(yīng)當(dāng)知道）轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，即應(yīng)認(rèn)定受讓人（不知道）具有“重大過失”。按照民法原理，這里的“應(yīng)當(dāng)知道”，采用客觀判斷標(biāo)準(zhǔn)，如其他具有通常知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的買受人處于同樣情形能夠知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，即應(yīng)認(rèn)定為“應(yīng)當(dāng)知道”；反之，如其他具有通常知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的買受人處于同樣情形也不可能知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，則應(yīng)認(rèn)定為“不應(yīng)當(dāng)知道”。

下面看第17條：“受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失?！?/p>

本條解釋動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情形如何認(rèn)定“重大過失”。按照解釋文，動(dòng)產(chǎn)受讓人之是否屬于“善意”，應(yīng)當(dāng)以“交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等”是否“符合交易習(xí)慣”作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。例如，你走在人行道上，忽然有個(gè)人一下挨過來，手里拿個(gè)什么東西，低聲問：要不要手機(jī)？要不要手表？或者要不要珠寶？這樣的“交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等”就不符合“交易習(xí)慣”，按照社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)，你應(yīng)當(dāng)懷疑那個(gè)人不是小偷就是騙子，他向你兜售的東西不是偷來的就是拾來的。你要貪便宜買了，就將被認(rèn)定為“有重大過失”。因?yàn)榘凑战灰琢?xí)慣，銷售手機(jī)、手表、珠寶等商品有專門的商店，銷售二手汽車有專門的二手車交易市場(chǎng)。社會(huì)生活很復(fù)雜，也可能有人把偷來的、拾來的手機(jī)、手表、珠寶通過關(guān)系交由專門經(jīng)營(yíng)的商店出售，把偷來的汽車交由二手車交易市場(chǎng)出售。萬(wàn)一在這樣的場(chǎng)所買到偷來的、拾來的動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)檫@樣的“交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等”符合“交易習(xí)慣”，受讓人應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為不具有“重大過失”，亦即屬于“善意”。補(bǔ)充一下，解釋文所謂“交易的對(duì)象”，應(yīng)當(dāng)理解為“交易的對(duì)方（出賣人、轉(zhuǎn)讓人）”；解釋文未提及“交易價(jià)格”，如果價(jià)格低得離譜，應(yīng)當(dāng)屬于“不符合交易習(xí)慣”，納入解釋文“等”字，認(rèn)定受讓人“具有重大過失”。

《解釋》第18條：“物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱的‘受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)’，是指依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。

當(dāng)事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)法律行為生效時(shí)為動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)；當(dāng)事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請(qǐng)求權(quán)的協(xié)議生效時(shí)為動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。

法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時(shí)間認(rèn)定權(quán)利人是否為善意?！?/p>

本條解釋受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的“時(shí)點(diǎn)”。因?yàn)榻灰资且粋€(gè)過程，往往經(jīng)過一個(gè)時(shí)間段，可能受讓人于開始訂約談判時(shí)不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，但達(dá)成合意（合同成立）時(shí)，或者合同成立后交貨付款時(shí)知道了轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，因此判斷受讓人之是否屬于“善意”，須確定一個(gè)判斷“時(shí)點(diǎn)”。按照本條第1款解釋，這個(gè)判斷受讓人“善意”的“時(shí)點(diǎn)”，是指“依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)”。即使訂約談判時(shí)不知道、合同成立時(shí)也不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，如果于完成不動(dòng)產(chǎn)過戶登記之時(shí)或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)知道了轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，仍然應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人“知道受讓人無處分權(quán)”，因而認(rèn)定受讓人不屬于“善意”；反之，如果完成不動(dòng)產(chǎn)過戶登記之時(shí)或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)仍然不知道，而是在完成不動(dòng)產(chǎn)過戶登記之后或者動(dòng)產(chǎn)交付之后才知道了轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人“不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”，因而認(rèn)定受讓人屬于“善意”。

《解釋》第19條：“物權(quán)法第一百零六條第一款第二項(xiàng)所稱‘合理的價(jià)格’，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。”

本條解釋善意取得的第二個(gè)條件：“合理的價(jià)格”。須說明的是，《物權(quán)法》第106條規(guī)定“合理的價(jià)格”是不適當(dāng)?shù)?。按照民法原理及立法例，善意取得的第二個(gè)條件是“有償取得”。因?yàn)闊o權(quán)處分合同，包括有償處分（即轉(zhuǎn)讓、買賣合同）與無償處分（即贈(zèng)與合同），唯在有償處分（轉(zhuǎn)讓、買賣合同）情形，才有適用善意取得的余地，而無償處分（贈(zèng)與合同）不發(fā)生善意取得問題。這是由善意取得制度保護(hù)市場(chǎng)交易中的善意受讓人、保護(hù)市場(chǎng)交易安全的立法目的決定的。善意取得以受讓人“有償取得”為條件，是要將無償取得（受贈(zèng)與）排除在善意取得制度適用范圍之外。只要是“有償取得”就夠了，并不考慮其轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否合理。

為什么立法者要將“有償取得”改為以“合理的價(jià)格”取得呢？是因?yàn)椤段餀?quán)法》制定中曾發(fā)生激烈的意識(shí)形態(tài)爭(zhēng)論。當(dāng)時(shí)，反對(duì)《物權(quán)法》的人不僅批評(píng)“物權(quán)法違憲”“照抄資產(chǎn)階級(jí)法律”“只保護(hù)富人”，并且指責(zé)《物權(quán)法》若干具體制度設(shè)計(jì)（如善意取得制度只要求“有償取得”）方便奸商侵吞國(guó)有財(cái)產(chǎn)。在這種背景之下，“有償取得”改成以“合理的價(jià)格”取得，偏離了善意取得制度的立法目的。既然法律條文已經(jīng)規(guī)定了“合理的價(jià)格”，就只有等到將來編纂民法典的物權(quán)編時(shí)才可能改過來。

現(xiàn)在的問題是，要盡量避免案件審理中死摳和糾纏所謂“合理的價(jià)格”。因此，本條解釋強(qiáng)調(diào)，法庭判斷是否屬于“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)“根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素”，進(jìn)行綜合認(rèn)定，亦即自由裁量。其中，交易當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格，具有重要意義。換言之，決不能以非轉(zhuǎn)讓當(dāng)時(shí)、非交易當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格，作為認(rèn)定價(jià)格是否合理的參考因素。補(bǔ)充一點(diǎn)，如果當(dāng)事人未主張“價(jià)格不合理”，法庭就不要主動(dòng)審查價(jià)格是否合理。

下面看第20條：“轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的善意取得的條件。”

本條解釋特殊動(dòng)產(chǎn)善意取得的第3項(xiàng)條件。按照這一解釋，特殊動(dòng)產(chǎn)（物權(quán)變動(dòng)）雖然實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，但不屬于法律規(guī)定“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡?，而屬于“不要求登記”的，特殊?dòng)產(chǎn)善意取得的第3項(xiàng)條件是“已經(jīng)交付給受讓人”。補(bǔ)充一點(diǎn)，《物權(quán)法》第106條所謂法律規(guī)定“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝?，僅指“登記生效主義”。

請(qǐng)看第21條：“具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：

（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認(rèn)定無效；

（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷?！?/p>

本條解釋從反面強(qiáng)調(diào)《物權(quán)法》第106條善意取得制度的適用范圍，限于《合同法》第51條無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)合同被確認(rèn)無效案型。此外的合同無效案型，包括《合同法》第52條規(guī)定的違法合同被認(rèn)定無效案型，《合同法》第54條規(guī)定的可撤銷合同被撤銷（等于無效）案型，均不屬于善意取得的適用范圍。這兩種案型，受讓人主張根據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定取得所有權(quán)的，人民法院不予支持是理所當(dāng)然的。

梁慧星，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員，北京理工大學(xué)珠海學(xué)院民商法律學(xué)院名譽(yù)院長(zhǎng)。