我國房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險分析

李郡

【摘 要】 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融部門的支持和幫助，房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供不可或缺的支持和保障。風(fēng)險和投資時刻相伴，本文在分析我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析了我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的原因，并為我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范提出了幾點建議。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 金融 風(fēng)險

一、前言

2016年春節(jié)過后，中國的房地產(chǎn)市場價格就一路飆升，政府出臺了各種政策對我國房價進(jìn)行調(diào)控，但是效果甚微。中國房地產(chǎn)市場仍然吸引著一批批投資者進(jìn)入。自2003年以來，我國房地產(chǎn)市場就進(jìn)入一個高速發(fā)展期，直到2008年我國開始出臺各種政策控制房地產(chǎn)市場過熱到近年來逐步放寬對房地產(chǎn)市場的政策控制，我國的房地產(chǎn)市場一直波動不斷。

房地產(chǎn)市場的開發(fā)具有投資規(guī)模大、周期長等特點，且需要大量的投資。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融部門的支持和幫助，房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供不可或缺的支持和保障。房地產(chǎn)市場的波動必然會給房地產(chǎn)金融帶來風(fēng)險，因此對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究具有現(xiàn)實意義。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀

房地產(chǎn)的健康發(fā)展對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。在拉動經(jīng)濟(jì)的三大馬車消費(fèi)、投資和出口中，投資和出口是我國經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的主要來源，而房地產(chǎn)投資是投資中的重要組成部分。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的影響非常重大，其中金融產(chǎn)業(yè)受房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)影響最大。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或者客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益、信譽(yù)等遭受損失的可能性。

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，本文認(rèn)為我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要有：個人住房抵押貸款風(fēng)險、房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險、商業(yè)銀行經(jīng)營管理風(fēng)險以及土地儲備風(fēng)險等。

（一）個人住房抵押貸款風(fēng)險

雖然我國的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)較發(fā)達(dá)國家存在發(fā)展時間短，發(fā)展完善度不夠等劣勢，但是隨著房價的一路飆漲，貸款買房成為大部分購房者的首要選擇。雖然我國對個人住房抵押貸款的把控較嚴(yán)格，個人住房貸款不良率也較低，但是個人住房抵押貸款風(fēng)險具有隱蔽性強(qiáng)、暴露時間長的特點，且受經(jīng)濟(jì)周期波動影響較大，2008年的美國次貸危機(jī)就是由于個人住房抵押貸款引起的。個人住房抵押貸款風(fēng)險容易引起銀行壞賬，總體來說，個人住房抵押貸款風(fēng)險主要有：欺詐風(fēng)險、銀行存貸期限不匹配風(fēng)險、提前償還貸款風(fēng)險。欺詐風(fēng)險是指個人住房貸款者為最大程度上獲得銀行貸款，對自己的個人信息、收入水平、收入穩(wěn)定狀況、個人動產(chǎn)和不動產(chǎn)情況進(jìn)行偽造欺詐銀行的風(fēng)險，一旦個人住房貸款者無力償還貸款，銀行難以回收貸款；銀行存貸期限不匹配風(fēng)險是指由于個人住房貸款期限較銀行吸收存款的期限長所造成的銀行資金不穩(wěn)定的風(fēng)險；提前償還貸款風(fēng)險是指貸款者提前還款后銀行遭受的服務(wù)成本損失、提前收回造成的資金閑置以及預(yù)期收益減少等損失風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險

由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占用資金量大、回款慢等特點，房地產(chǎn)企業(yè)在投資房地產(chǎn)時會想盡各種辦法獲得足夠投資，在這些過程中難免會出現(xiàn)一些舞弊行為，產(chǎn)生房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險?？傮w來說，房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險主要有：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高、假按揭、企業(yè)財務(wù)信息造假、房地產(chǎn)企業(yè)“超前貸款”等。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高表示房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力較低，出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能性較大，因此會存在風(fēng)險；假按揭是指房地產(chǎn)企業(yè)為更快獲得貸款，采用“假按揭”的方法獲得個人住房貸款替代項目開發(fā)貸款以獲得開發(fā)項目資金導(dǎo)致的風(fēng)險，當(dāng)樓盤銷售情況差時，會出現(xiàn)不良貸款；企業(yè)財務(wù)信息造假是指企業(yè)為獲得銀行的貸款支持，對自己的企業(yè)財務(wù)信息進(jìn)行粉飾，使得銀行高估其信用狀況、還款能力、貸款金額等造成的風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)“超前貸款”是指房地產(chǎn)企業(yè)在不具備發(fā)放貸款的“四證”條件下用流動資金貸款來頂替房地產(chǎn)開發(fā)貸款給銀行帶來的風(fēng)險。

（三）商業(yè)銀行經(jīng)營管理風(fēng)險

貸款是銀行的主要收入來源，因此，銀行會大力發(fā)展貸款業(yè)務(wù)。而隨著一些大企業(yè)的貸款金額大、還款時間長等弊端，同時也為了開拓新的市場業(yè)務(wù)，銀行逐步加大對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的支持力度。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的還款率高、還款時間短等特點使得房地產(chǎn)貸款成為各銀行的主要競爭業(yè)務(wù)，因此產(chǎn)生一些惡性競爭手段。一些銀行工作人員為業(yè)績考慮會放低對貸款者的信用和資產(chǎn)狀況的審查嚴(yán)格程度，使得一些不符合銀行住房貸款要求的顧客獲得了貸款，一旦顧客不能按時還款，所有的風(fēng)險由銀行來承擔(dān)。同時，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)數(shù)量多、情況復(fù)雜，如果銀行過分依賴房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，一旦房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動，銀行所遭受的風(fēng)險很大。

三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生原因

（一）房地產(chǎn)金融體系不健全，融資渠道單一

我國并沒有形成完善的房地產(chǎn)金融體系。美國的房地產(chǎn)金融體系是世界公認(rèn)的房地產(chǎn)金融體系的典范。它包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場以及以證券為主要手段的二級市場。一級市場主要是發(fā)放貸款市場，二級市場是出售抵押貸款的市場，兩個市場共同作用形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險分散體系。而我國自商品房出現(xiàn)以來，房地產(chǎn)金融市場也得到了長足發(fā)展，初步形成了商業(yè)房地產(chǎn)融資體系和政策性房地產(chǎn)融資體系組成的房地產(chǎn)融資體系，但是我國房地產(chǎn)金融體系并沒有形成完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險分散體系，使得對風(fēng)險的應(yīng)對能力特別弱。而且我國房地產(chǎn)金融目前融資渠道單一，目前只能通過銀行貸款獲得房地產(chǎn)投資。

（二）商業(yè)銀行信用風(fēng)險管理落后

商業(yè)銀行對貸款的信用風(fēng)險評定主要采用貸款風(fēng)險測度法，雖然該方法能從一定程度上對信用風(fēng)險進(jìn)行評定，但是其還是存在貸款風(fēng)險度主觀性強(qiáng)、科學(xué)性差等弊端。我國商業(yè)銀行在信用風(fēng)險評定和度量等技術(shù)上都比較落后，對企業(yè)的了解主要依靠財務(wù)信息。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款項目中不注重對貸款的事后監(jiān)督和不確定性因素對貸款的影響，過度重視違約后債務(wù)的賬面價值的損失。我國對貸款的五級分類管理制度，對貸款分類級別設(shè)置過少，缺乏對貸款損失率的細(xì)化。銀行信用風(fēng)險管理較為落后的技術(shù)方法是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險過高的重要原因。

（三）缺少健全的法律法規(guī)體系

我國的個人信用方面的法律法規(guī)還不完善。尚未有明確的法律對個人信用的信息披露、使用以及信貸各方的權(quán)利、義務(wù)等作出明確的規(guī)定。從已有的法律來看，現(xiàn)有的法律并沒有對個人信用風(fēng)險管理起到良好的約束作用。且我國尚沒有法律對個人失信的懲罰制度作出明確的懲罰規(guī)定。

同時，我國的抵押制度不完善。我國抵押貸款中有規(guī)定是法院可以查封不良貸款人員的房屋等，但是并不能對其進(jìn)行拍賣。該規(guī)定是以保證不良貸款人員的基本生存底線為基礎(chǔ)的，卻給一些不法分子造成了可乘之機(jī)。這會使得不具有貸款和還款能力的人員想方設(shè)法獲得貸款，同時誘使已經(jīng)獲得貸款的人出現(xiàn)不按時還款等行為的發(fā)生。

四、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范建議

（一）建立和完善房地產(chǎn)金融體系，拓寬融資渠道

一個完善的房地產(chǎn)金融體系需要發(fā)放貸款市場和出售抵押貸款的市場相結(jié)合，我國目前發(fā)放貸款的渠道單一，同時沒有建立一個良好的出售抵押貸款的市場。因此，我國應(yīng)該加快建立和完善房地產(chǎn)金融體系。

前面提到，我國的房地產(chǎn)金融體系不健全，融資渠道單一，因此，為我國房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展，需要拓寬融資渠道，也只能從銀行獲得貸款支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來改變現(xiàn)狀。鼓勵房地產(chǎn)投資信托企業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持。我國的房地產(chǎn)投資信托企業(yè)在國家的控制和幫助下得到健康發(fā)展，以后國家應(yīng)該出臺更多的政策鼓勵和支持房地產(chǎn)投資信托企業(yè)的發(fā)展。同時，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，也可以通過與地方資金雄厚的企業(yè)進(jìn)行合作等方式實現(xiàn)自主融資。地方企業(yè)投資房地產(chǎn)可以通過投資房地產(chǎn)進(jìn)行多元化經(jīng)營分散風(fēng)險，創(chuàng)造新的盈利模式。我國應(yīng)擴(kuò)大住房公積金貸款的額度，積極推進(jìn)房地產(chǎn)融資渠道的拓寬。

（二）建立和完善住房信貸保障制度

住房信貸體系應(yīng)該具有一定的在社會環(huán)境中分散風(fēng)險的能力，但是我國的住房信貸體系不具有此功能，因此我國應(yīng)該建立和完善住房信貸保障制度。

建立和完善住房信貸保障制度，首先要完善房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保體系。房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保體系可以通過建立政府住宅抵押貸款擔(dān)保基金組織和社會抵押貸款擔(dān)保公司組成。通過政府住宅抵押貸款擔(dān)保基金為購房者提供抵押貸款保障，當(dāng)購房者無力償還債務(wù)時可以讓政府住宅貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)其未償還的債務(wù)，保證能夠向金融機(jī)構(gòu)及時償還貸款和利息，降低住宅抵押貸款市場的系統(tǒng)風(fēng)險水平，降低壞賬率，還可以開辦社會抵押貸款擔(dān)保公司來彌補(bǔ)政府住宅抵押貸款不能解決的缺陷。

（三）建立和完善個人信用制度

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，住房貸款制度將長時間存在并發(fā)展，因此，我國應(yīng)建立和完善個人信用制度，為降低我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險提供信用保障。個人信用評價制度在我國出現(xiàn)的時間較短，再加上我國社會情況的復(fù)雜性等，我國尚未出現(xiàn)比較成熟的個人信用征信公司。我國應(yīng)積極推進(jìn)建立和完善我國的個人信用制度，建立起政府推動征信公司市場化運(yùn)作的個人信用體系。

首先我國應(yīng)該建立個人信用制度的法律法規(guī)體系。對個人信用體系中個人信息披露、使用以及信貸各方的權(quán)利、義務(wù)等做出明確的規(guī)定。同時，規(guī)定當(dāng)個人失信時應(yīng)該遭受的懲罰和懲罰力度，為個人信用制度的建設(shè)提供法律支持。

其次，我國應(yīng)建立個人信用專管機(jī)構(gòu)。我國的專業(yè)個人信用機(jī)構(gòu)缺乏，主要的信用評判是通過貸款申請人提供的資料由銀行對其信用進(jìn)行評判，評判的主觀性較強(qiáng)，科學(xué)性差。我國應(yīng)該建立非盈利性的可信度高的信用管理機(jī)構(gòu)，如國家信用管理局等。

第三，我國應(yīng)建立個人信用評判體系。建立個人信息檔案，對能夠表明貸款人信用狀況的信息進(jìn)行長時間記錄，并建立一個信息共享平臺，供信用評級機(jī)構(gòu)共享信息。同時，我國應(yīng)建立一個有效的個人信用評估體系，對貸款人的信用進(jìn)行全方位有效評估，避免因為評估失誤造成的金融風(fēng)險。

房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險時刻存在，但是并不是不能夠有效控制的。我國房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險目前主要是因為制度和市場的不完善造成的，我國應(yīng)該加快對房地產(chǎn)金融市場的建立和完善。

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