談一談滄州房地產(chǎn)市場“漲”與“限時”

【摘要】2016年滄州市房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了一輪快速上漲，在經(jīng)過春節(jié)期間房價“休假”修整后，2017年一季度又進行了一輪暴漲，為貫徹落實國家“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產(chǎn)市場調(diào)控精神，2017年滄州市區(qū)及部分縣市先后采取了全方位的調(diào)控措施，包括土地供應(yīng)、保障住房、住房限購、差別化信貸政策、房地產(chǎn)市場整頓等，本文著眼于滄州市房地產(chǎn)近況，分析近期滄州房地產(chǎn)市場上漲原因，預(yù)測未來走勢。

【關(guān)鍵詞】滄州房地產(chǎn)市場

1、滄州房地產(chǎn)市場近況

自2016年以來，滄州市房價一直處于堅挺運行的走勢，滄州市市區(qū)在售和預(yù)售的熱塊地段的新建商品住宅價格最高已經(jīng)達到15000-18000元之間，比去年下半年的銷售價格上漲了80%左右，部分樓盤銷售價格已經(jīng)過萬；二手房交易市場也非常活躍，地理位置較好的二手房價格上漲率甚至超過新建住宅，與去年同期相比價格翻倍。2017年4月1日，中共中央、國務(wù)院決定設(shè)立河北雄安新區(qū)消息公布之后，雄縣和安新兩縣房價上漲勢頭迅速波及到了滄州市，河間、肅寧、任丘及滄州市周邊的部分縣市的房價應(yīng)聲上漲，部分地區(qū)出現(xiàn)跳躍式上漲。

2、近期滄州房地產(chǎn)上漲的原因

2.1需求

2.1.1高杠桿+低利率+低稅費

（1）低首付比例，高杠桿貸款，降低購房門檻。

2015年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，要“化解房地產(chǎn)庫存”，并“取消過時的限制性措施”。2016年2月2日，中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%；房貸政策發(fā)布時，“限購”城市已由2010年開始實施限購政策以來的46個城市降到當時的5個城市（北京、上海、廣州、深圳、三亞）。

這意味著，非限購城市首套房首付比例最低可以達到20%，此前90平方米以上首付比例最低30%，90平方米以下首付比例20%；與此同時，在首套貸款沒有結(jié)清的情況下，二套房門檻也隨之降低至30%，而此前這一比例為40%。這也是中國房地產(chǎn)市場在2006年6月1日提高首付門檻以來首付比例第一次降回至20%。（2008年國際金融危機爆發(fā)后，當年10月央行推出新政，最低首付款比例調(diào)整為20%）

（2）房貸利率低水平降低利息成本

2016年6月份開始至今，滄州市房地產(chǎn)市場房貸利率折扣普遍采取九折，一度低至八五折，出現(xiàn)了時隔六年來的一個特大優(yōu)惠。

（3）二手房稅費低水平降低交易成本

2015年3月31日，可享受免營業(yè)稅的“五年房”條件降為“兩年房”：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額計算營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2016年5月1日起施行營改增，取消營業(yè)稅，開始征收增值稅，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍，保障所有行業(yè)稅負只減不增是201 6年政府工作報告對“營改增”后稅負的基本基調(diào)。

低首付比例降低了買房的門檻，歷史較低的利率和稅費減輕了購房成本，以上政策合并助力提升了住房的購買力與購買意愿。

2.1.2購房剛需與改善型需求旺盛

一方面，與適婚人口比例及區(qū)域氛圍有關(guān)，近年來，滄州地區(qū)下轄縣、鎮(zhèn)、村形成了結(jié)婚須在滄州或縣城買房的氛圍，或者說，在滄州市或縣城買房有利于促成子女結(jié)婚，由此增加了剛性需求；另一方面，受二胎放開政策影響以及舊換新、兩居換三居帶來的改善型需求。

2.1.3京津冀協(xié)同發(fā)展，人口與產(chǎn)業(yè)疏解拉動本地房地產(chǎn)市場

自2014年2月26日習(xí)近平總書記提出京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略至今已有3年，2015年《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺，滄州市成為京津重要的產(chǎn)業(yè)支撐基地，北京現(xiàn)代滄州工廠是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的首個落地項目，也是最大體量的產(chǎn)業(yè)協(xié)同項目，總投資120億元，自2016年4月開始，高新區(qū)管委會和明珠商貿(mào)城先后與北京西城區(qū)北展地區(qū)建設(shè)指揮部、北京豐臺區(qū)大紅門地區(qū)功能疏解辦公室、北京市通州區(qū)商務(wù)委員會、北方世貿(mào)輕紡城等達成協(xié)議，承接北京商貿(mào)物流疏解，目前，簽訂入駐協(xié)議的商戶已經(jīng)超過7000家，已經(jīng)入駐營業(yè)的800多家；另外還有海興核電項目、北汽集團（華北）微車產(chǎn)業(yè)基地項目等。

產(chǎn)業(yè)的承接、交通的便利帶來了人口流入、注入城市新的活力、提升城市發(fā)展預(yù)期，滄州房價被正向拉動。

2.2供給

2.2.1新建商品房供應(yīng)不足

2015年、2016年滄州市區(qū)鮮有住宅用地集中入市，市區(qū)新開項目較少，拿地房企多為后補證，建新盤的企業(yè)少，銷售環(huán)節(jié)后于買地、項目建設(shè)環(huán)節(jié)，因此，市場反應(yīng)是2016年、2017年一季度市區(qū)可供銷售的項目減少。

2.2.2監(jiān)管力度加大，市場亂象被遏制

針對有的房企無視監(jiān)管規(guī)定進行違規(guī)銷售、取得預(yù)售許可證后捂盤銷售、跟風(fēng)漲價、坐地起價等等不規(guī)范行為，2016年9月6日，滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序的通知》，通知要求，未取得預(yù)售許可證的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售，不得發(fā)布任何形式的售房廣告，不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買房人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費用，不得以預(yù)售房屋的方式進行非法集資，不得參加任何展銷活動。這樣一來，原來“超前”銷售模式被迫停止，市場需要等待“超前”銷售被消化，還需等待證照齊全項目進入市場，新建商品住房供給斷檔或不足；另一方，主要依靠預(yù)收款或銷售回款建房的實力不足的開發(fā)商建設(shè)壓力較大，工期出現(xiàn)推遲。

2.2.3地價高漲、國家戰(zhàn)略刺激市場預(yù)期

2017年一季度，滄州市12宗土地拍賣均價1180萬元，畝，估算建成住宅價格在2萬元，平方米以上，低價翻倍走高最直接也是最快的結(jié)果是提高了居民對房價上漲的預(yù)期；另外，設(shè)立河北雄安新區(qū)消息公布之后，滄州市及周邊部分縣市的房價迅速上漲.甚至出現(xiàn)跳漲，因此即使采取限購政策后，滄州房地產(chǎn)市場熱度不減。

3、滄州市房地產(chǎn)市場預(yù)測

近三年滄州主城區(qū)未供應(yīng)住宅開發(fā)用地，剛需和改善性需求旺盛，加之本地城鎮(zhèn)化進程和京津冀一體化人員的外溢，如無高力度、具有長效機制的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺.短期內(nèi)滄州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行拐點的概率較低，但一段時期內(nèi)房價將趨于穩(wěn)定。