房地產開發(fā)項目工程管理問題及措施

【摘要】房地產行業(yè)是我們國家經濟發(fā)展的一個支柱型行業(yè)，怎樣才能讓資源的配置實現最大化，繼而推動我國社會的進步和國民經濟的發(fā)展，已然成為了近些年房地產行業(yè)研究的重要問題之一。項目管理是一種在工程項目當中應用比較普遍的管理手段，對工程項目整體效益的呈現具有重要的推進作用。本文主要就目前房地產開發(fā)項目管理當中出現的問題，探討了相應的解決對策。

【關鍵詞】 房地產；開發(fā)項目；項目管理；問題；措施

1、房地產開發(fā)項目工程管理工作當中出現的問題

1.1前期調研不足

目前我們國家有相當一部分房地產項目都存在著不同程度盲目開發(fā)的情況，在項目投入運營之前，前期的調研以及論證方面具有欠缺，不具備科學的研究和分析。在沒有對技術和經濟等各方面加以考慮的情況下，就開始對房屋建筑加以施工建設，這種情況也就導致了項目管理工作在前期不能良好的實施預測以及管控。在后期如果出現了問題，比如結構設計問題、戶型設計問題、投入成本問題以及空置嚴重問題等，這些都會導致對土地以及資本的配置造成嚴重的影響。

1.2管理體制不完善

很多房地產項目在實施開發(fā)的時候，并沒有對項目管理工作做出良好的認識，在具體實施的時候只顧著照搬照抄，對項目管理工作當中的一些細節(jié)所做的研究比較膚淺。特別是在項目管理體制方面通常都顯得不夠完善，這也就導致事前管理跟事中管理之間形成的脫節(jié)的情況，致使施工進度以及成本投入方面得不到良好的控制，與其目標形成過大偏移，形成了各種問題，如交房延遲、開發(fā)成本太高、管理費用過高等，都與之前的預期相互背離。

1.3售后服務不完善

客戶在購買住房的時候通常都比較注重后期的各種服務，以及配套設置的配備狀況。不過我們國家很多房地產公司在對項目加以開發(fā)的時候，在品牌以及售后方面的意識都比較差。在房屋交付之后，出現了質量等各方面問題，經常是售后服務不夠及時，這樣就導致了雙方沖突的出現。對于后期房屋的銷售也會形成較為嚴重的影響，非常不利于項目管理在效益上的發(fā)揮以及積聚。

1.4工程設計、監(jiān)理不足

在房地產項目開發(fā)的過程當中，經常出現監(jiān)理單位跟設計單位之間溝通不足，配合脫節(jié)的情況，導致很多設計問題在施工過程當中被呈現了出來。很多施工企業(yè)所應用的變更圖紙版本特別多，形成了成本方面的浪費，同時也導致管理工作較為混亂。這種在監(jiān)理方面的欠缺，讓施工企業(yè)在制度保障以及規(guī)范上具備了較大的缺失，影響到了企業(yè)自身以及客戶的切身利益。

2、房地產開發(fā)項目工程管理工作的改善措施

2.1前期規(guī)劃管理的加強

我們國家大多數的房地產項目在前期調研以及可行性方面的研究都有著一定的欠缺，所以應該對項目管理工作加以全面的優(yōu)化，提升在前期項目開發(fā)管理的強度，其中包含規(guī)劃階段以及設計階段。在對項目加以開發(fā)之前應該做出細致的市場調研以及投資決策的分析，繼而將市場風險良好的控制在一定范圍之內。除此之外，在設計階段應該對設計方案加以重視以及規(guī)范，要將市場的需求作為基礎，從綜合性能、生態(tài)環(huán)境、經濟利益以及施工安全等多個方面對設計加以考慮，繼而讓各個方面能夠顯得更為協(xié)調和平衡，防止呈現出時常的變更而導致過大的浪費出現。應該結合施工現場的情況和施工建設的要求，對施工設計圖紙加以嚴格的參照。同時還應該積極加強跟設計單位之間的聯系，形成一種彈性管理的模式，做到更加的全面和準確，把那些意外風險良好的控制在設計預期以內，讓事前管理、事中管理以及事后管理能夠實現高度統(tǒng)一，使項目管理工作形成一個動態(tài)可控形式的彈性系統(tǒng)。

2.2項目質量管控的加強

房屋建筑的質量是房地產行業(yè)最值得關注的問題，房屋建筑在最開始投入使用的一段時間之內，通常是看不出有什么問題存在的，不過隨著時間的慢慢推移，各種質量問題將會逐漸呈現出來。所以在房屋建筑施工建設的時候，應該對人員、原材料以及機械設備加以嚴格的管理以及控制，繼而做到量化的要求，保證工程的整體質量。而且對于房屋建筑內的各種基礎設施，工程建設方也應該做到保質保量，比如暖通和排水等。應該提升商品房銷售之后的管控，對客戶的需求加以積極的詢問，繼而加以良好的回復。要組建起專門負責售后的管理團隊，對物業(yè)以及房屋維修要做出最為及時的處理，繼而對客戶所提出的各種意見加以深入的探究，給今后的項目決策以及規(guī)劃打下良好的基礎。

2.3成本管理的加強

在房地產開發(fā)項目當中一定要對成本管理工作加以高度的重視，對工程項目所投入的各種成本加以嚴格的掌控。第一，在項目的規(guī)劃階段當中，應該做好對項目的整體預測以及評估，對成本、銷售以及利潤等加以掌控，做到以最低的成本投入得到最高的質量。第二，在施工的過程當中，應該適當的引入合理的競爭機制，讓投標以及招標等工作更加的市場化。第三，設立良好的獎懲制度。在施工階段中，不管是哪一方，都要積極完善現場的簽證管理工作，主要包含現場簽證辦理以及審查兩個部分。繼而從根源上對成本加以控制，提升工程建設企業(yè)具備的市場競爭力，實現社會效益以及經濟效益的最大化。

2.4風險管理的加強

房地產項目具備施工周期長、投資量較大的特征，所以提升對項目風險管理的力度也是十分重要的。在項目開發(fā)之前應該積極地對各種風險加以規(guī)避，繼而降低開發(fā)過程所形成的損失，讓效益實現最大化。多數房地產企業(yè)所利用的風險管理方式都是風險轉移，也就是利用對合同的簽訂，對每一方所要承擔的責任進行明確，繼而減少隱藏損失的出現。還有就是利用保險管理的方式，要是出現了意外，可以要求保險公司對其中一部分費用進行承擔，也就是說將風險的一部分轉移給了保險公司，從客觀上實現了房地產業(yè)在風險以及成本方面的降低。

結語：

總而言之，房地產開發(fā)項目工程的管理工作是一項系統(tǒng)化的工程，所涉及到的因素也比較多，需要工程開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位等各方面加以高度的重視。相關從業(yè)人員應該積極探索，對國外的一些先進技術和理念加以借鑒，與我國房屋開發(fā)建設項目的實際情況相結合，繼而創(chuàng)建出一套符合我國國情的項目工程管理體系，為房地產行業(yè)的健康發(fā)展貢獻出自己的力量。

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