城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)機(jī)制研究

【摘要】對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)機(jī)制進(jìn)行研究。具體是在解析城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)兩者關(guān)系的基礎(chǔ)上，從城市規(guī)劃對地價的作用機(jī)制、城市規(guī)劃對土地利用管理的作用機(jī)制、基于利益分析基礎(chǔ)上的控制這三種機(jī)制編制與實(shí)施的內(nèi)涵與要點(diǎn)進(jìn)行探究。希望在促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展方面有所幫助。

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；協(xié)調(diào)機(jī)制；城市建設(shè)

新時期下國內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)獲得廣袤的發(fā)展空間，房地產(chǎn)業(yè)在優(yōu)化個體居住環(huán)境質(zhì)量的同時，在推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程方面也發(fā)揮顯著作用，逐漸演變成國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一這一角色。梳理城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系兩者的關(guān)系，編制并實(shí)施促進(jìn)兩者協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展的機(jī)制是極為必要的?；诖耍疚淖龀鋈缦抡撌鰞?nèi)容。

1、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系分析

城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)在側(cè)重點(diǎn)上存在差異性。在戰(zhàn)略層面上，城市規(guī)劃

主要是站在宏觀的角度解析城市發(fā)展條件，進(jìn)而明確城市發(fā)展模式；但是房地產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)是從微觀的視域去分析推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程的措施[1]。在時間層面上，城市規(guī)劃在關(guān)注民生長久發(fā)展的同時，也對其近期發(fā)展模式進(jìn)行分析；房地產(chǎn)開發(fā)更多的重視短期效果。從效益上分析，城市規(guī)劃重視的是經(jīng)濟(jì)、社會與生態(tài)效益三者發(fā)展的統(tǒng)一性與協(xié)調(diào)性，希望通過壓縮成本的方式達(dá)到提升綜合效益的目標(biāo)；但是房地產(chǎn)開發(fā)更重視研發(fā)項(xiàng)目、開采土地與開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)達(dá)成的前提，只有在城市規(guī)劃的導(dǎo)向下，房地產(chǎn)開發(fā)才有方向與憑據(jù)，帶有預(yù)見性特征，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，在獲得一定經(jīng)濟(jì)效益的情況下，推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。

2、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)機(jī)制研究

2.1 城市規(guī)劃對地價的作用機(jī)制

一是城市性質(zhì)、功能、規(guī)模對土地價格造成顯著影響。城市性質(zhì)決定其城市功能與城市形象和它的相符性，這也是不同屬性、功能與建設(shè)規(guī)模城市衍生出來的內(nèi)在原因，土地資源供應(yīng)量的差異性，也使房地產(chǎn)業(yè)對容積率、土地利用程度存在顯著差異性。比如說要將某個城市確定為一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心，那么其在土地資源利用上就應(yīng)該加大對商業(yè)與他類第三產(chǎn)業(yè)用地比重，商業(yè)用地級差收益最顯著，土地價格也是最貴的。此外，級差地價受城市規(guī)模的影響，兩者存在正比例關(guān)系。綜合以上論述的內(nèi)容，可見城市整體規(guī)劃影響城市的屬性、城市用地面積與主要功能。進(jìn)而影響城市地價高低，最終決定房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)度、趨向和規(guī)模。

二是城市的用地結(jié)構(gòu)對地價的影響。對土地資源施以不同的應(yīng)用模式，級差地租也會存在差異，級差地價依次為商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地。這就表明城市地價水平和級差地價存在關(guān)聯(lián)性，多數(shù)在用地結(jié)構(gòu)上體現(xiàn)出來，地價和商住用地存在正比例關(guān)系，和工業(yè)用地呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。

三是配套設(shè)備控制對地價的影響。配套設(shè)備質(zhì)量對地價水平產(chǎn)生顯著影響。城市規(guī)劃借助對配套設(shè)備管控的效果去實(shí)現(xiàn)優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟硬件環(huán)境，提升城市發(fā)展的后續(xù)溢價等目標(biāo)，在這樣的局勢中城市整體地價水平將會有大幅度提升。

2.2 城市規(guī)劃對土地利用管理的作用機(jī)制

城市規(guī)劃對土地利用效果的管理形式，大體上體現(xiàn)在以下幾方面上：一是整體規(guī)劃；二是分片規(guī)劃；三是詳細(xì)規(guī)劃。在對城市整體規(guī)劃過程中，重視的是對城市土地經(jīng)濟(jì)性的評估，完成對城市土地經(jīng)濟(jì)性全面評估的前提下，參照一定規(guī)格對城市功能進(jìn)行劃分，并科學(xué)整改與配置大型工程設(shè)備，這樣城市在整體規(guī)劃目標(biāo)達(dá)成的基礎(chǔ)上，構(gòu)建一個相對合理的城市基準(zhǔn)地價體系。在城市分片規(guī)劃方面，具體是結(jié)合城市土地區(qū)位的差異性，使城市土地分期供給量確定下來。同時對城市的居住、工業(yè)、倉儲等用地規(guī)模進(jìn)行科學(xué)預(yù)估，科學(xué)布設(shè)城市土地的分期供給量，借此途徑達(dá)到推動城市土地市場長效發(fā)展的目標(biāo)。在城市詳細(xì)規(guī)劃層面上，參照當(dāng)前各土地開發(fā)區(qū)內(nèi)多數(shù)土地開發(fā)商在取得土地使用權(quán)以后期望擁有更多自主權(quán)的心理，加大對詳細(xì)規(guī)劃工作的管控力度，實(shí)質(zhì)上就是對土地資源應(yīng)用形式、開發(fā)強(qiáng)度與土地利用的相關(guān)規(guī)定等多樣方面進(jìn)行把控。三類規(guī)劃的編制與實(shí)施，其宗旨均是壓制房地產(chǎn)開發(fā)商們各種投機(jī)取巧的行為，同時又鼓勵開發(fā)商們在遵守控制性規(guī)劃的情景中，對有限的地塊資源進(jìn)行重新配置與規(guī)劃，這樣詳細(xì)規(guī)劃工作一方面符合城市土地出讓和轉(zhuǎn)讓合同管理規(guī)范，另一方面也能夠極大的滿足開發(fā)商們的理性需求，從而推動了城市土地出讓和轉(zhuǎn)讓協(xié)調(diào)發(fā)展的進(jìn)程。

2.3 基于利益分析基礎(chǔ)上的控制機(jī)制

現(xiàn)代社會中，各個階層、不同利益群體對自體利益追求的欲望與過去相比體現(xiàn)出強(qiáng)烈性?；诶娣治龌A(chǔ)上構(gòu)建的控制機(jī)制，其目的在以下兩個方面體現(xiàn)出來：一是政府機(jī)關(guān)預(yù)要借助城市發(fā)展去提升市民的生活檔次，通過優(yōu)化城市面貌去完善市民生活環(huán)境，在特殊情況下需要有私人集團(tuán)——房地產(chǎn)公司財力的輔助[2]。而為了獲得它們的幫助，政府機(jī)關(guān)總會付出一定代價，做出一定讓步，使它們享受特殊的優(yōu)惠政策；二是政府要維護(hù)市民的權(quán)益，因此可以借助城市規(guī)劃的控制機(jī)制制約不同階層群體對利益追求的程度。PeterHall主觀的認(rèn)為城市規(guī)劃有兩類管控形式：一種是管控公共投資（特別是道路、鐵路、機(jī)場、學(xué)校、醫(yī)院、公有住房等基礎(chǔ)設(shè)施的投資）的權(quán)利，第二種為鼓勵或約束私人投資對物質(zhì)環(huán)境開采的權(quán)利?；诔鞘幸?guī)劃宗旨在于獲得公共利益這一實(shí)況，故此控制機(jī)制的編制與推行也應(yīng)以上述解析內(nèi)容為基點(diǎn)，其中最關(guān)鍵的內(nèi)容為環(huán)境容量的管控。

結(jié)語：

綜合全文論述的內(nèi)容，對城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)兩者協(xié)調(diào)發(fā)展的意義有更為全面的認(rèn)識。要真正的處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題，就應(yīng)該深入研究城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)機(jī)制，從而將城市規(guī)劃的導(dǎo)向與約束作用充分彰顯出來，將房地產(chǎn)行業(yè)的反饋?zhàn)饔皿w現(xiàn)出來。

參考文獻(xiàn)：

[1]方健.對房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃協(xié)調(diào)發(fā)展的路徑探討[J].現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊），2015，07：143-145.

[2]徐雪梅，周立涵，王琳.土地利用規(guī)劃背景下的房地產(chǎn)開發(fā)——以南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目為例[J].管理觀察，2014，15：28-29.