住房公積金貸款擔(dān)保現(xiàn)狀與改革建議

【摘要】住房公積金貸款中由擔(dān)保公司的擔(dān)保方式占比很高，抵押登記一直交由擔(dān)保公司承辦，在取消擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的背景下，擔(dān)保公司何去何從？住房公積金管理中心獨(dú)立完成抵押登記業(yè)務(wù)，可以避免由于擔(dān)保公司的缺失帶給我們的損失。

【關(guān)鍵詞】住房公積金貸款；擔(dān)保公司；抵押登記

烏魯木齊住房公積金管理中心自1996年成立以來(lái)，住房公積金貸款擔(dān)保方式共有以下四種：住房公積金聯(lián)保、房產(chǎn)抵押、擔(dān)保公司擔(dān)保、開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保。其中住房公積金聯(lián)保方式因2006年烏魯木齊市房?jī)r(jià)的急速攀升逐漸退出歷史舞臺(tái)；購(gòu)買二手房、異地住房主要采取房產(chǎn)抵押；商品房、集資建房、商貸置換公積金貸款需要找擔(dān)保公司辦理預(yù)抵押；少數(shù)開(kāi)發(fā)商愿意為購(gòu)房者提供階段性擔(dān)保的則由開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)抵押業(yè)務(wù)。其中擔(dān)保公司擔(dān)保方式在住房公積金貸款業(yè)務(wù)中的占比一直最高。

住房置業(yè)擔(dān)保公司從“擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充”逐漸發(fā)展成為“擔(dān)保方式的主力軍”，其中最重要的原因就是住房公積金管理中心對(duì)房產(chǎn)抵押權(quán)登記這塊業(yè)務(wù)的缺失，而恰恰擔(dān)保公司扮演起了“代理人”的角色，住房公積金貸款的抵押權(quán)登記業(yè)務(wù)全部由擔(dān)保公司向房產(chǎn)局申請(qǐng)代辦。住房公積金管理中心在貸款辦理上更傾向于擔(dān)保公司，還有以下原因：1.擔(dān)保公司便利的代辦流程和充足的人員配備（每個(gè)管理部都有各個(gè)擔(dān)保公司的工作人員，保證在各管理部就能一站式辦完全部貸款流程），公積金中心只負(fù)責(zé)審批，其余步驟都交由擔(dān)保公司辦理（貸前咨詢、收集職工資料、指導(dǎo)職工填寫各種合同和表格、后續(xù)放款的通知、貸后的逾期催還工作），這些都極大地緩解了住房公積金窗口的壓力和人手不夠的現(xiàn)狀。2.擔(dān)保公司的擔(dān)保責(zé)任，能將住房公積金逾期風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給擔(dān)保公司，2000年由住建部和人民銀行印發(fā)的《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》中第二十條、二十八條、二十九條：借款人未按借款合同約定償還貸款本息的，貸款人可以按保證合同約定要求擔(dān)保公司在其保證范圍內(nèi)先行代為清償債務(wù)，擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人進(jìn)行追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押房屋。處置抵押房屋時(shí)，抵押人居住確有困難的，擔(dān)保公司用自己的存量周轉(zhuǎn)住房予以協(xié)助。不僅能將貸出去的錢保證收回，還將抵押房屋的處置交于擔(dān)保公司。

公積金管理中心對(duì)擔(dān)保公司也按照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》進(jìn)行監(jiān)督，貸款科負(fù)責(zé)對(duì)足額擔(dān)保保證金和實(shí)有資本大于擔(dān)保貸款余額的1/30的監(jiān)督，確保擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，各管理部在每筆貸款放款時(shí)進(jìn)行抵押登記的監(jiān)督，確保每筆貸款的抵押權(quán)人都是住房公積金管理中心。這些監(jiān)督都有著滯后性，并且即便發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定，只能對(duì)以后的業(yè)務(wù)暫停辦理，等整改完后再恢復(fù)，而之前發(fā)生的擔(dān)保業(yè)務(wù)卻有一定的風(fēng)險(xiǎn)。這種弱勢(shì)監(jiān)督也是由于擔(dān)保公司和住房公積金之間關(guān)系決定的，擔(dān)保公司是獨(dú)立法人，不受任何單位或組織控制，而是由市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)住房置業(yè)擔(dān)保管理工作，實(shí)際管理工作卻名存實(shí)亡。

1、擔(dān)保公司現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)

（1）擔(dān)保公司的管理主體的缺失；

（2）出現(xiàn)呆壞賬是否真的能如《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》所述，具有先行代為清償?shù)哪芰?，?shí)有資本、擔(dān)保金等是否不被挪用；

（3）按照《擔(dān)保法》的規(guī)定保證人對(duì)債務(wù)人的追償是以保證人承擔(dān)了保證責(zé)任為前提，保證人若不代償，將無(wú)法對(duì)反擔(dān)保人采取諸如訴訟財(cái)產(chǎn)保全等在內(nèi)的訴訟或仲裁追償措施；

（4）一旦擔(dān)保公司運(yùn)營(yíng)不下去了，之前辦理貸款的后續(xù)解押業(yè)務(wù)、擔(dān)保責(zé)任的轉(zhuǎn)移等，都沒(méi)有相關(guān)的政策法規(guī)和指導(dǎo)辦法。

2、我們公積金中心為了降低擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)已做了如下調(diào)整

（1）2015年1月1日將所有住房公積金貸款抵押權(quán)人全部統(tǒng)一為住房公積金中心和擔(dān)保公司；

（2）每筆擔(dān)保公司承接的住房公積金貸款既有抵押性質(zhì)又有擔(dān)保公司擔(dān)保性質(zhì)；

（3）市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，現(xiàn)共有三家擔(dān)保公司承辦住房公積金貸款業(yè)務(wù)；

更大的挑戰(zhàn)又來(lái)了，2015年1月26日新疆發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)出《關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保服務(wù)收費(fèi)有關(guān)事宜的通知》，貫徹落實(shí)國(guó)家住建部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》的有關(guān)規(guī)定，取消住房公積金個(gè)人住房貸款中由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保服務(wù)的收費(fèi)，減輕貸款職工負(fù)擔(dān)。這個(gè)消息無(wú)疑對(duì)擔(dān)保公司是滅頂之災(zāi)，這些年住建部對(duì)住房公積金發(fā)展定位逐步由“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，我們住房公積金與其外部逼迫我們進(jìn)行變革，不如我們主動(dòng)適應(yīng)趨勢(shì)，把抵押登記業(yè)務(wù)委托內(nèi)部職能科室辦理，借款人既是抵押人又是擔(dān)保人，逐漸脫離擔(dān)保公司。抵押權(quán)利人的登記是住房公積金貸款最重要的一環(huán)，它是日后貸款能正常收回的有力保障，住房公積金每筆貸款都是其他職工暫時(shí)閑置的公積金余額，一旦貸款有違約風(fēng)險(xiǎn)，抵押就顯得尤為重要了，因此，抵押一定要住房公積金管理中心自己承辦。這樣不僅減輕職工貸款負(fù)擔(dān)，管理中心向服務(wù)型窗口邁進(jìn)一步，并且可以避免上文提到的擔(dān)保公司可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，還能推動(dòng)住房公積金貸款業(yè)務(wù)的獨(dú)立性和完整性、擴(kuò)大人員規(guī)模和外部影響力。

參考文獻(xiàn)：

[1]《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》