房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制研究

【摘要】對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于企業(yè)的生存發(fā)展威脅是致命的，一旦出現(xiàn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)隱患，不僅需要承擔(dān)評(píng)估責(zé)任及經(jīng)濟(jì)利潤損失，對(duì)于企業(yè)的公信力更是有著嚴(yán)重的影響。隨著住房改革制度的不斷深化，帶動(dòng)了我國房地產(chǎn)的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系非常緊密，房地產(chǎn)的發(fā)展也給房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)，對(duì)評(píng)估服務(wù)的要求也在不斷地提高。但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)評(píng)估也和其他社會(huì)中介一樣，存在的風(fēng)險(xiǎn)比較大，必須采取措施來進(jìn)行防范。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防；控制研究

1、房地產(chǎn)評(píng)估存在的風(fēng)險(xiǎn)及原因

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)雖發(fā)展迅速，日益完善，但仍然存在很多問題，有較大的風(fēng)險(xiǎn)性，總體來說，可以概括為以下幾點(diǎn)：

1.1評(píng)估抵押物價(jià)值過高。通常，我們?cè)u(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值如果超出它實(shí)際價(jià)值的百分之二十，則認(rèn)為這是一個(gè)嚴(yán)重的失誤。然而，這部分工作居然占到了總工作量的百分之五十幾，這帶來的后果是非常嚴(yán)重的。設(shè)想一下，如果銀行按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的報(bào)告貸款給客戶，而實(shí)際的房產(chǎn)價(jià)值卻存在很大的水分，這種案例頻繁出現(xiàn)，將會(huì)給銀行帶來多大的損失啊，其風(fēng)險(xiǎn)性可想而知。

1.2評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)暗藏風(fēng)險(xiǎn)把握不足。造成這樣的后果，我們分析得出主要有兩個(gè)原因：一個(gè)原因是評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)能力有限，不能全面、細(xì)致的執(zhí)行業(yè)務(wù)；另一個(gè)原因是評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)抵押貸款的認(rèn)識(shí)還不夠深刻。在實(shí)際工作中，我們要確保房產(chǎn)抵押貸款能夠及時(shí)的償還，就必須把房產(chǎn)抵押評(píng)估做好。

1.3忽視了抵押貸款項(xiàng)目的可行性評(píng)估。按照規(guī)定，在房地產(chǎn)抵押貸款中，如果借款人無法在規(guī)定期限內(nèi)，償還所欠款項(xiàng)時(shí)，銀行有權(quán)利處置貸款人房產(chǎn)，以得到補(bǔ)償。從而，能大大降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的損失。其實(shí)，這樣就造成了很多評(píng)估機(jī)構(gòu)思想的一個(gè)誤區(qū)，多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)更看重借款人的房產(chǎn)價(jià)值，往往忽略掉此人是否有這個(gè)償還能力。而且，房產(chǎn)的價(jià)值是受很多因素影響的，如果拖欠越久，它的價(jià)值會(huì)大打折扣。而事實(shí)也證明，如果欠款人無力還款時(shí)，銀行對(duì)房產(chǎn)的處理也是非常困難的。這樣，銀行完全就處在被動(dòng)之中，吃力不討好。

1.4房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在抵押貸款業(yè)務(wù)中地位尷尬。在房屋抵押貸款中，貸款人、銀行、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)這三方的關(guān)系是很微妙的，他們互相依賴，卻又各自獨(dú)立，為了各自的利益，不斷利用對(duì)方，達(dá)到各自的目的。顯然，這其中，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的地位是非常尷尬的。在這三方中，貸款人實(shí)際上是評(píng)估報(bào)告的買方，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須給貸款人提供周到的服務(wù)，然而，也不能忽視銀行方面，如果房地產(chǎn)評(píng)估方案不合格，很容易造成銀行的不滿，從而失去銀行的信任，遭到封殺。有此不難看出，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。

1.5評(píng)估師素質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)優(yōu)秀的評(píng)估師能寫出好的評(píng)估報(bào)告，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來說，人才絕對(duì)是一筆不小的財(cái)富。我們判斷一個(gè)評(píng)估師的好壞一般從2個(gè)方面來評(píng)價(jià)：一方面是評(píng)估師的業(yè)務(wù)能力，好的評(píng)估師能寫出規(guī)范、準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告；另一方面是評(píng)估師的道德修養(yǎng)素質(zhì)，如果一個(gè)評(píng)估師的道德修養(yǎng)不高，其很容易利用工作的漏洞進(jìn)行欺詐、泄密等，其后果的嚴(yán)重性可想而知。

1.6制度、規(guī)范落后帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是由原來的政府機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變過來的。因此，他們有有的會(huì)通過不正常的渠道獲得業(yè)務(wù)，壟斷市場，造成了不公平的競爭；有的機(jī)構(gòu)不遵守規(guī)范，虛假評(píng)估，高估或者低估了房地產(chǎn)價(jià)值；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力差，評(píng)估人員素質(zhì)較低?？梢哉f，出現(xiàn)這種種問題，歸根結(jié)底都是由于評(píng)估制度不完善，市場不成熟所帶來的結(jié)果。

2、防范房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)慢慢地成熟，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在不斷地降低，但是其中存在的問題還比較多。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)想要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，便必須做到下面四點(diǎn)。

2.1謹(jǐn)慎選擇客戶，保證信息的合法性和真實(shí)性

在進(jìn)行客戶選擇的時(shí)候，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須慎重，必須全面地審查客戶提供的相關(guān)資料，保證客戶提供資料和信息的真實(shí)性。這便要求客戶和評(píng)估機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行充分合理的溝通，全面地了解房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，確保做出的評(píng)估報(bào)告可行度較高，維護(hù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的良好形象，降低其出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率。

2.2做好內(nèi)部管理工作，將責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)人

房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須認(rèn)識(shí)到行業(yè)內(nèi)部管理的重要性，對(duì)內(nèi)部質(zhì)量控制體系進(jìn)行完善和健全，而想要做到這點(diǎn)，便必須保證質(zhì)量控制程序和體系的完善。在我國，評(píng)估機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的主體，需要承擔(dān)其應(yīng)該承擔(dān)的任務(wù)，其必須做好行業(yè)的協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)以及監(jiān)督工作。對(duì)這些控制制度而言，估價(jià)復(fù)審制度是非常重要的，其存在能夠切實(shí)提高評(píng)估機(jī)構(gòu)本身的專業(yè)水平，對(duì)評(píng)估的程序和方法合理性進(jìn)行評(píng)判，這樣能夠很好地降低評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)，提高評(píng)估的合理性。

2.3重視制度的完善和創(chuàng)新

每個(gè)行業(yè)都有屬于自身的規(guī)范和相關(guān)的制度，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)想要更好地進(jìn)步和發(fā)展便必須重視評(píng)估制度的完善，這也是降低風(fēng)險(xiǎn)的重要策略。和國外相比，我國評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展起步比較晚，和先進(jìn)國家之間的差距也比較大。所以有必要借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行創(chuàng)新，確保制度的評(píng)估規(guī)范和制度符合我國特色。并且在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，也必須嚴(yán)格地根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定和發(fā)展進(jìn)行，主管部門也必須發(fā)揮自身的管理監(jiān)督作用，定期評(píng)審評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估師，若是發(fā)現(xiàn)問題，必須嚴(yán)厲地懲罰，從而給其發(fā)展提供一個(gè)良好的環(huán)境。

2.4重視評(píng)估人員素質(zhì)的提高

評(píng)估人員素質(zhì)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言是非常重要的，只有評(píng)估人員本身的從業(yè)素質(zhì)提高了，房地產(chǎn)行業(yè)才可能健康地發(fā)展。評(píng)估師不僅需要具備專業(yè)的知識(shí)，而且還必須了解法律、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)以及建筑等方面的知識(shí)。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)以及主管部門也應(yīng)該有意識(shí)地培訓(xùn)評(píng)估人員，不斷地提高評(píng)估人員的素質(zhì)。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員還應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際需要和特點(diǎn)來有針對(duì)性地進(jìn)行培訓(xùn)，只有這樣，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)才能夠更好地發(fā)展，滿足社會(huì)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要。

結(jié)語：

二十一世紀(jì)國民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)雖然存在著風(fēng)險(xiǎn)，但發(fā)展前景是廣闊的，這需要從業(yè)人員抓住機(jī)遇，不斷完善制度，提高自身專業(yè)、道德素質(zhì)，堅(jiān)定信念。相信在不久的將來，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)一定能得到蓬勃發(fā)展，為人民生活、國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

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