剖析形成房地產(chǎn)泡沫的根源、動(dòng)力和原因

2016年12月，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上明確指出“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。為貫徹落實(shí)總書記的指示精神，我們先對形成房地產(chǎn)泡沫的根源、動(dòng)力和原因作些分析，以便有針對性地提出抑制措施。

從國家層面看，2003年以來，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率一直維持在6%-7%左右，政府過于追求GDP的增長，就為房企開綠燈，通過發(fā)展房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。地方政府還把本屬虛擬經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，以提高GDP的水平，體現(xiàn)地方官員領(lǐng)導(dǎo)有方，政績很大。殊不知住房是用來住的，是消費(fèi)品，形象化說“是不會(huì)下蛋的母雞”。殊不知發(fā)展住房是把雙韌劍，科學(xué)發(fā)展有利于國計(jì)民生，搞過度了，于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。

同時(shí)，2003年國務(wù)院提出“要逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品房”后，住房供應(yīng)體制從以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主，搖身一變成為普通商品房為主。等于取消了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，等于國家放棄了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的照顧中低收入家庭的責(zé)任。這不能不說是高層決策的失誤。

還有，住房建設(shè)沒有列入國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃。地方政府只要有土地指標(biāo)就可公開招標(biāo)，開發(fā)商千方百計(jì)中標(biāo)后，就可以建，于是越建越多。

一、形成房地產(chǎn)泡沫的總根源是物價(jià)部門放棄責(zé)任

國家物價(jià)局和地方物價(jià)局對住房價(jià)格不聞不問，還美其名曰房價(jià)由市場供求關(guān)系決定，實(shí)則為房地產(chǎn)開發(fā)商大開綠燈，任其自由定價(jià)。俗話說無商不奸，這樣天賜良機(jī)，哪能錯(cuò)失，于是瘋狂漲價(jià)。由于人們看到從事房地產(chǎn)開發(fā)可以獲得暴利，導(dǎo)致企業(yè)扎堆搞房地產(chǎn)開發(fā)，許多國有企業(yè)也轉(zhuǎn)型去搞房地產(chǎn)。

眾所周知，住房是最大宗的商品，是人們最必需的生活資料。不管房價(jià)，等于不問民生。如果，連家庭最大支出的房價(jià)都不管，物價(jià)局還有存在的必要嗎？！試問，物價(jià)局現(xiàn)在都管什么呢？糧食、生豬收購價(jià)是管的，火車、汽車票價(jià)是全國統(tǒng)一的，棉花收購價(jià)也管；自來水、煤氣、火車票要漲價(jià)還開咨詢會(huì)。藥品有指導(dǎo)價(jià)，還允許醫(yī)院加價(jià)15%，卻出現(xiàn)了大問題，發(fā)改委物價(jià)司的司級干部被追究刑事責(zé)任。更令人啼笑皆非的是，綠豆、大蒜等提價(jià)了，物價(jià)局馬上干預(yù)，柳州市一碗米粉漲5角錢，遭物價(jià)局查處，而北京市朝陽區(qū)某樓盤2小時(shí)每平米加價(jià)5000元，卻無人問津，豈不咄咄怪事！不禁要問：不是“撿芝麻丟西瓜”又是什么？住房這樣大宗的商品都可以由市場供求關(guān)系決定，那還有什么商品不可以放開呢？！物價(jià)部門為開發(fā)商大開綠燈，其動(dòng)機(jī)和目的是什么？值得質(zhì)疑。

二、高房價(jià)高利潤是形成房地產(chǎn)泡沫的最大驅(qū)動(dòng)力

開發(fā)商建造住宅，要投入人力、物力。有投入便有產(chǎn)出，出售給市民，獲取相應(yīng)的利潤，是天經(jīng)地義，無可非議的。

按照經(jīng)濟(jì)理論，商品價(jià)格的構(gòu)成是有跡可循的。商品價(jià)格反映商品在生產(chǎn)和流通過程中物質(zhì)耗費(fèi)的補(bǔ)償，以及新創(chuàng)造價(jià)值的分配，一般包括生產(chǎn)成本、流通費(fèi)用、稅金和利潤四個(gè)部分。

問題在于，我國的房地產(chǎn)企業(yè)，為了獲得暴利不擇手段，不遵循價(jià)格規(guī)律，愛賣多少就賣多少，利潤率之高令人驚訝！新華社“新華視點(diǎn)”曾對福州市23個(gè)樓盤進(jìn)行調(diào)查，其平均利潤率近50%，有的樓盤高達(dá)90%。

開發(fā)商的“高招”很多，其一，在建設(shè)地塊招投標(biāo)中串通壓低土地出讓金。參加投標(biāo)的若干家房企，往往是事先謀劃好的，甲是主角，乙、丙、丁都是配角。中標(biāo)的是甲，把土地出讓價(jià)壓到最低。然后，甲給乙、丙、丁發(fā)“紅包”。

其二，“征而不建”，中標(biāo)獲得土地后先“曬太陽”，待房價(jià)飆升至高位再動(dòng)工興建或轉(zhuǎn)手倒賣。上海協(xié)和城南京西路的“2068號(hào)公館”在建20年，房價(jià)漲了近百倍。全國閑置土地之多，令人吃驚。2015年8月底，國土資源部核查結(jié)果，各地已處置閑置土地31.25萬畝，僅海南2014年就查出閑置土地13.92萬畝，其中知名的華潤、中信泰富、魯能、中遠(yuǎn)等12家開發(fā)企業(yè)閑置4.47萬畝。

其三，就是所謂“滾動(dòng)開發(fā)”，分期建設(shè)，售價(jià)一期比一期高。某市某住宅區(qū) 2011年首期售價(jià)5000余元，到2016年已近萬元。土地出讓金是固定的，但房價(jià)是年年上漲的。

其四，延長規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間。住宅小區(qū)的規(guī)劃和樓房設(shè)計(jì)改來改去，一拖數(shù)年。還有捂盤惜售，故意高報(bào)預(yù)售價(jià)，報(bào)當(dāng)?shù)胤抗芫謱徟?，以拿不到“預(yù)售證”為由，不上市銷售，待價(jià)格上漲再銷售。

其五，提高建筑密度。修改小區(qū)規(guī)劃，多建幾棟，或修改單體設(shè)計(jì)多建幾層，多一平方米就是幾千、幾萬元。此外，開發(fā)商把工程發(fā)包給施工公司，并讓其墊付建設(shè)資金，還不按時(shí)償還，逼得施工企業(yè)不得不拖欠農(nóng)民工工資。擅自興建別墅且面積很大。建大面積套房（150m2以上），省料、省工，雖單價(jià)相同，但總價(jià)高，以增加贏利。

其六，甘當(dāng)“地王”，推高房價(jià)。在土地招投標(biāo)中，常常出現(xiàn)某中標(biāo)企業(yè)成了“地王”，媒體大肆渲染，說是地價(jià)漲，住房價(jià)格水漲船高理所當(dāng)然。但企業(yè)為什么愿當(dāng)“地王”？目的是提高房價(jià)。如果是本宗地塊開發(fā)的住宅，房價(jià)相應(yīng)上漲是合理的，而這宗地塊從中標(biāo)到建成出售至少兩三年時(shí)間。開發(fā)商當(dāng)“地王”的終極目的，是使其五年前更甚十年前中標(biāo)的土地所建住房統(tǒng)統(tǒng)漲價(jià)。接著“地王”的多米諾骨牌效應(yīng)蔓延全國，所有房企跟風(fēng)漲價(jià)。

2016年6月，信達(dá)地產(chǎn)以58.05億元奪得寶山區(qū)顧村一宗地塊，比起拍價(jià)超過303%，成了響當(dāng)當(dāng)?shù)摹暗赝酢?。除此，信達(dá)在各地也頻頻買地，得到這么多地，需要350多億資金，而信達(dá)的總市值僅為74億元，錢從哪里來？除了各種直接、間接融資外，天價(jià)成交的“地王”，有時(shí)還會(huì)得到地方政府的“返點(diǎn)”，即返回買地的錢。雙方相互利用搞暗箱炒作，只是苦了善良的老百姓。

總之，由于搞房地產(chǎn)能很快成為億萬富翁，許多人眼紅了，開發(fā)公司雨后春筍般地冒出來，其中不乏“皮包公司”，只要能拍到地，就能斂財(cái)。于是住房越建越多，而工薪階層買不起高價(jià)房，致使存量房越積越多，形成房地產(chǎn)泡沫，不足為怪。

三、“土地生財(cái)”是形成房地產(chǎn)泡沫的重要因素

由于實(shí)行中央與地方分稅制，導(dǎo)致事權(quán)與財(cái)權(quán)不匹配，地方財(cái)政困難。而土地出讓金由市（縣）全權(quán)支配，于是地方政府靠“土地生財(cái)”。其辦法就是低價(jià)征收農(nóng)業(yè)用地，高價(jià)出讓給房地產(chǎn)企業(yè)。地方政府樂于增加土地供應(yīng)量，得到更多出讓金。同時(shí)，住宅建設(shè)規(guī)模越大、房價(jià)越高，稅費(fèi)收入也越多?；诖?，住房越建越多，存房量不斷增加，泡沫風(fēng)險(xiǎn)加大。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年至2016年6年里，全國共出讓土地172.51萬公頃，土地出讓金收入19.92萬億元 。地方房產(chǎn)稅收入10179.83億元，城鎮(zhèn)土地使用稅收入10873.15億元，土地增值稅收入20034.63億元，還不算契稅和各種行政性費(fèi)用 。地方政府有錢，可以搞建設(shè)、發(fā)展其他事業(yè)。但是農(nóng)民尤其城郊農(nóng)民失去了生產(chǎn)資料，所得的土地補(bǔ)償有限，生活困難。而城市住房價(jià)格抬高，購房者經(jīng)濟(jì)壓力相應(yīng)增加。

四、金融的支撐，促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的形成

商業(yè)銀行主要靠存貸款利率差盈利，是天經(jīng)地義的。鑒于人民幣儲(chǔ)蓄多，銀行千方百計(jì)把款貸給開發(fā)商和購房族，這也無可厚非。問題是貸款過于向房地產(chǎn)傾斜，對美國次貸危機(jī)形成的金融危機(jī)缺乏應(yīng)有的警醒。銀行為了自身的利益，而忘卻千百萬市民的購房難。一旦房市稍有回冷，央行馬上出手“救市”——首付比例從30%降到20%，有些城市降到10%，實(shí)質(zhì)是為房企“保駕護(hù)航”。

據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，2016年房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)26.28萬億人民幣，全年新增貸款5.67萬億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的44.8%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.11萬億，個(gè)人住房貸款余額19.14萬億。2015年的數(shù)據(jù)分別為21.01萬億、3.59萬億、30.6%、6.56萬億和14.18萬億。這表明2016年的五項(xiàng)數(shù)據(jù)都比2015年高，銀行對房地產(chǎn)泡沫形成是有責(zé)任的。

在此，僅摘錄著名經(jīng)濟(jì)趨勢專家時(shí)寒冰先生的文章《剖析樓市真相與趨勢》的一段話：“救房地產(chǎn)還是救實(shí)業(yè)？如救實(shí)業(yè)，要發(fā)放貸款。這樣，地方政府、銀行和房地產(chǎn)中的強(qiáng)大利益集團(tuán)，將短期受煎熬。如救房地產(chǎn)，資金繼續(xù)投放房地產(chǎn)領(lǐng)域，那么實(shí)體企業(yè)倒閉增多、失業(yè)率上升、民眾收入下降、實(shí)體經(jīng)濟(jì)更凋零，普通民眾、實(shí)體企業(yè)受煎熬?！彼f：“2016年7月房貸增加4575億元，企業(yè)貸款只有61億元。有關(guān)部門選擇救房地產(chǎn)，發(fā)布‘330新政’推動(dòng)購房”。

“2015年，央行五次降息、4次降準(zhǔn)，是利好樓市的表現(xiàn)”?！坝谑菗尫砍遍_始，一二線城市房市火爆。央行放水，貸款劇增，支持房市火爆”。

還有一篇報(bào)道是這樣說的，“2016年8月份，央行總資產(chǎn)33.4萬億元，而2008年時(shí)為19.9萬億元，8年增長了67%”。

為什么央行資產(chǎn)增長那么快？他說：“貨幣是買房人制造出來的，你貸款多少錢就制造多少錢。如30萬買房款，其中首付10萬、貸款20萬。這20萬是30年工資抵押而多制造出來的。20萬現(xiàn)金流可以新拍地、做水泥、鋼材……?！边€說：“目前信貸對M2的貢獻(xiàn)大約占75%左右，而信貸增長的主渠道就是房地產(chǎn)抵押貸款”。

此外，外資流入房地產(chǎn)市場、多如牛毛的房產(chǎn)中介推波助瀾、炒房族投資買房低進(jìn)高出、有些公知和媒體收受開發(fā)商好處，為抬高房價(jià)發(fā)聲忽悠百姓……就不一一詳述了。

綜上所述，諸多因素似滾滾洪流，導(dǎo)致住宅建設(shè)規(guī)模過大、房價(jià)過高、存量房過多，房地產(chǎn)泡沫已然形成。

據(jù)2003年至2012年統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)建設(shè)投資397934億元，占全部固定資產(chǎn)投資的24.2%。建設(shè)住宅76.47億平方米。全國城市平均價(jià)格達(dá)到5791元/平方米，10年上漲2.5倍。形成240062億元的產(chǎn)值。房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到6.5%。但它是個(gè)“虛胖子”，體內(nèi)水分很多，至2016年存量房高達(dá)7億平方米，住房供需失衡，就是泡沫。

延伸開說，我國登上世界第二大經(jīng)濟(jì)體的寶座，屹立東方之林，炎黃子孫歡欣鼓舞，底氣十足，充滿信心。但也要清醒看到，其中也有“虛胖”的成份。如對房地產(chǎn)泡沫抑制不到位，或任其發(fā)展，有可能導(dǎo)致金融危機(jī)，務(wù)必警惕。還要提醒的是，第二大經(jīng)濟(jì)體亮相之后，贏得國際社會(huì)的贊美，但也遭一些國家的嫉妒，日本不甘心當(dāng)老三，心中不服，處處與我國作對。美國慌了手腳，怕撼動(dòng)其超級強(qiáng)國地位，從經(jīng)貿(mào)、金融、政治、軍事、文化等多方位對我國進(jìn)行遏制、威懾。

綜上所述，必須采取有效措施，抑制房地產(chǎn)泡沫，多管齊下，促房地產(chǎn)有序健康發(fā)展。

（作者簡介：王長升，先后在國家計(jì)委、城建總局、建設(shè)部工作，曾任副局長，1983年起任全國市長培訓(xùn)中心主任，1997年退休。）