山西省太原市社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究
——以太原市黎氏閣幸福購(gòu)物中心為例

梁彩花

(山西省財(cái)政稅務(wù)?？茖W(xué)校，山西 太原 030024)

隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起，國(guó)內(nèi)大部分城市的城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，由此，促進(jìn)了社區(qū)商業(yè)巨大的發(fā)展。目前，一些發(fā)展較好的一、二線城市出現(xiàn)了“綜合購(gòu)物中心”“生活廣場(chǎng)”等不同類型的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。但總體來(lái)說(shuō)我國(guó)大部分地區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展還很不成熟。目前大部分城市的社區(qū)商業(yè)模式大多以原有的圍繞周圍居民的日常所需為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的沿街商鋪為主。這種商業(yè)模式所包含的業(yè)態(tài)檔次都比較低，并且沒(méi)有任何統(tǒng)一規(guī)劃性，這與國(guó)外發(fā)展成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大的差距。而且，隨著人們生活水平的提高，在快節(jié)奏的生活狀態(tài)下，社區(qū)居民對(duì)社區(qū)生活的個(gè)性化、多樣化、休閑化等有了進(jìn)一步的需求，加之樂(lè)享生活的理念逐漸深入人心，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展必須越來(lái)越趨于完善。因此，發(fā)展社區(qū)商業(yè)服務(wù)不僅可以滿足人們多樣化的需求，還可以提高整個(gè)社區(qū)甚至地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也能便利和豐富社區(qū)居民的生活，創(chuàng)造一種更加和諧的社區(qū)文化。

一、山西省太原市社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

以前，山西省太原市的住房建設(shè)和居住模式是以傳統(tǒng)街巷模式、單位大院模式為主。從20世紀(jì)末開(kāi)始，伴隨著舊城改造、住宅地產(chǎn)區(qū)域化建設(shè)，居住社區(qū)規(guī)模逐漸加大。而隨著城市空間的不斷拓展、居住小區(qū)的日益增多，城市商業(yè)中心已無(wú)法覆蓋新型社區(qū)。為了更好地服務(wù)社區(qū)居民，社區(qū)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)規(guī)模越來(lái)越大，并且以其覆蓋性和服務(wù)性極高的商業(yè)形態(tài)，很好地彌補(bǔ)了城市中心商業(yè)在社區(qū)服務(wù)輻射力的不足，社區(qū)商業(yè)中心也逐漸成為一種相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)形態(tài)，成為社區(qū)居民商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的主要提供者，城市商業(yè)逐漸演變?yōu)槌鞘兄行纳虡I(yè)與社區(qū)商業(yè)并行發(fā)展的結(jié)構(gòu)。

太原的發(fā)展日新月異，新舊商業(yè)區(qū)的代表也是不斷更替，幾易其主。從原來(lái)的柳巷、鐘樓街，到如今的長(zhǎng)風(fēng)街、北美新天地購(gòu)物中心，以至近年來(lái)崛起的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，都說(shuō)明了單一的商業(yè)已不足以承載市民們?nèi)找尕S富的物質(zhì)及文化的全方位消費(fèi)需求。

當(dāng)前，太原市大部分社區(qū)，特別是城市邊緣地帶，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展還處在起步階段，甚至有些區(qū)域只有居民樓，周邊尚無(wú)任何配套的生活消費(fèi)設(shè)施，根本談不上滿足社區(qū)居民的多樣化需求。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要原因具體表現(xiàn)在前置規(guī)劃問(wèn)題、設(shè)施配套問(wèn)題、產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題等方面。

二、黎氏閣幸福購(gòu)物中心的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

黎氏閣幸福購(gòu)物中心位于太原萬(wàn)柏林區(qū)西中環(huán)與南內(nèi)環(huán)西街立交橋北側(cè)西華苑三期，在1.5公里商圈范圍內(nèi)，擁有常住居民近10萬(wàn)人。作為太原市西進(jìn)戰(zhàn)略內(nèi)容之一的黎氏閣幸福購(gòu)物中心與現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)相比較，主要特點(diǎn)有：一是突破傳統(tǒng)的以基礎(chǔ)服務(wù)為主體的商業(yè)模式，在滿足周邊社區(qū)居民的日常所需的基礎(chǔ)上，通過(guò)整合，構(gòu)建兒童生活、生鮮水產(chǎn)、美食餐飲、政務(wù)公益、居家養(yǎng)老等功能，形成了“基礎(chǔ)服務(wù)+主題特色+公益服務(wù)”的商業(yè)模式。二是其不僅是一個(gè)商業(yè)服務(wù)中心，更是一個(gè)綜合服務(wù)中心，通過(guò)開(kāi)發(fā)便民大食堂、居家養(yǎng)老院、觀光夜市街、培訓(xùn)教育園、政務(wù)公益便民坊等特色商業(yè)項(xiàng)目，真正成為一站式社區(qū)生態(tài)化的綜合服務(wù)中心，形成了便民、利民、惠民的新型社區(qū)商業(yè)模式。三是其不僅是一個(gè)商業(yè)服務(wù)中心，更是一個(gè)社會(huì)服務(wù)中心。其持續(xù)開(kāi)展豐富的商業(yè)文化活動(dòng)，不斷增強(qiáng)與社區(qū)居民的“粘性”，成為居民賴以生活的精神家園，呈現(xiàn)出了一種“守望相助、出入相友”的街坊文化。黎氏閣幸福購(gòu)物中心是經(jīng)過(guò)兩年的籌備，借鑒國(guó)際、國(guó)內(nèi)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，采用“基礎(chǔ)服務(wù)+多主題”發(fā)展的創(chuàng)新模式，走出的一條適合本地社區(qū)商業(yè)快速發(fā)展的新路子。

三、目前山西省太原市社區(qū)商業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

(一)政府缺乏對(duì)社區(qū)商業(yè)建設(shè)的前置規(guī)劃意識(shí)，造成資源浪費(fèi)較為嚴(yán)重

太原市居民小區(qū)建設(shè)習(xí)慣于將商業(yè)設(shè)施沿入口道路和城市道路兩側(cè)展開(kāi)，商業(yè)設(shè)施功能單一、規(guī)模較小，不能充分滿足周邊居民的需求，而且位置分散，造成了土地資源的浪費(fèi)。其主要的問(wèn)題表現(xiàn)在：一方面，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，造成商戶生意冷清。一些社區(qū)商業(yè)街規(guī)劃了多條通道，形成很多內(nèi)街。人流量大的主干道或者是社區(qū)的出入口處，因其能夠滿足商戶充分展示商品、居民方便購(gòu)買而成為商戶搶租的黃金旺鋪。而位于內(nèi)街的商戶則經(jīng)營(yíng)冷清。另一方面，政府缺乏前置規(guī)劃意識(shí)，房地產(chǎn)商在設(shè)計(jì)樓體時(shí)重視住宅的價(jià)值，只考慮到了住宅的戶型設(shè)計(jì)，底商商鋪內(nèi)部柱網(wǎng)過(guò)密、柱體過(guò)大，造成某些業(yè)態(tài)因建筑原因無(wú)法進(jìn)駐，如修建時(shí)沒(méi)有考慮到煙道，導(dǎo)致餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)入困難；上下水規(guī)劃不合理，導(dǎo)致美容美發(fā)等業(yè)態(tài)不能引入，等等。社區(qū)商業(yè)的完整性不夠，就無(wú)法滿足社區(qū)居民多樣化的消費(fèi)需求。

(二)社區(qū)管理機(jī)制存在許多弊端，造成社區(qū)服務(wù)設(shè)施檔次不高

社區(qū)治理管理不到位、某些領(lǐng)域的工作運(yùn)行機(jī)制不夠科學(xué)、社區(qū)社會(huì)治安綜合治理隊(duì)伍素質(zhì)低、社區(qū)治安自我管理制度不完善等造成社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)無(wú)序，嚴(yán)重影響社區(qū)的品質(zhì)。商鋪的業(yè)主為了追逐租金收益最大化，只選擇承租能力較強(qiáng)的一些業(yè)態(tài)，并不考慮承租人的品牌實(shí)力、服務(wù)內(nèi)容是否與市場(chǎng)需求相對(duì)應(yīng)，因此出現(xiàn)了一些業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)中心扎堆經(jīng)營(yíng)的怪現(xiàn)象。而這些單一的業(yè)態(tài)過(guò)于集中，不僅不利于社區(qū)商業(yè)配套服務(wù)的完善，而且常常導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)無(wú)序，不利于提升社區(qū)生活的品質(zhì)。老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要還是以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、糧雜店、小型專業(yè)店、小餐飲店、小美容美發(fā)店居多，存在設(shè)施陳舊、檔次偏低、功能不完善等諸多問(wèn)題。

(三)社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管不到位，造成必備業(yè)態(tài)生存空間被逐步擠壓

因缺乏市場(chǎng)監(jiān)管，近年來(lái)，一些店鋪房東一味追求利益最大化，商業(yè)地產(chǎn)的租金連年上漲，與居民日常生活息息相關(guān)的必備業(yè)態(tài)如美容美發(fā)、早餐店、蔬菜水果店等無(wú)法找到地段、面積、租金都合適的商鋪，而一些與居民日常生活消費(fèi)關(guān)聯(lián)度不高的業(yè)態(tài)諸如房產(chǎn)中介、煙酒茶行卻在社區(qū)周邊遍地開(kāi)花，進(jìn)而出現(xiàn)了社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)不齊全、布局不合理的現(xiàn)象。而部分商鋪由于租金高漲而撤租或關(guān)閉，經(jīng)常出現(xiàn)“開(kāi)關(guān)”商鋪，由此造成商鋪資源閑置，特別是關(guān)系到居民生活基本需求的菜籃子便民店、早餐店、家庭用品維修店等民生型、微利型行業(yè)的生存空間被逐步擠壓，因此難以長(zhǎng)期生存并逐漸消失，這都給社區(qū)商業(yè)的健康發(fā)展帶來(lái)了負(fù)面影響。

四、基于成功范例改善山西省太原市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的對(duì)策和建議

近年來(lái)，人們?cè)谒枷胛幕?、生活方式、價(jià)值觀念等方面逐漸發(fā)生了變化，不再滿足于溫飽方面，更加注重生活的品質(zhì)，希望擁有優(yōu)美的居住環(huán)境、便利的休閑娛樂(lè)設(shè)施、良好的社區(qū)文化氛圍。因此大力推進(jìn)新型社區(qū)商業(yè)鄰里中心建設(shè)，完善社區(qū)商業(yè)功能和服務(wù)，提升品味和形象，是太原市城市發(fā)展的新形勢(shì)、新要求。社區(qū)商業(yè)的發(fā)展應(yīng)與公益服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以有效降低社區(qū)居民生活和社會(huì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)成本和社會(huì)成本，提升社區(qū)綜合服務(wù)水平，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

(一)注重社區(qū)商業(yè)的前置規(guī)劃，凸顯政府的主導(dǎo)作用

在社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃改造和發(fā)展中，如果沒(méi)有政府的干預(yù)和引導(dǎo)，社區(qū)將沒(méi)有明確的發(fā)展方向。所以我們強(qiáng)調(diào)政府的積極引導(dǎo)作用，比如，政府在建設(shè)社區(qū)公共設(shè)施或者娛樂(lè)設(shè)施方面應(yīng)該起到?jīng)Q定作用，在社區(qū)文化的建設(shè)中應(yīng)給予建議或意見(jiàn)，促進(jìn)推廣一系列文化活動(dòng)，提高居民文化水平，豐富社區(qū)文化生活，此外就是提供社區(qū)政務(wù)公益服務(wù)。西華苑幸福購(gòu)物中心的做法值得借鑒。其全面考慮居民日常生活所需要的服務(wù)等，吸納政府有關(guān)職能部門、金融機(jī)構(gòu)、傳媒企業(yè)等入駐，集聚有關(guān)政府部門的服務(wù)功能，結(jié)合電商經(jīng)營(yíng)模式，打造成全市最大、功能最完善的社區(qū)商業(yè)綜合體，為社區(qū)居民提供“一站式”服務(wù)，凸顯“公益”“便民”特色。

(二)加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)的基礎(chǔ)建設(shè)，增強(qiáng)社區(qū)商業(yè)的便民性

1.加快社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)。加快社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)有利于社區(qū)的和諧，離不開(kāi)體制的優(yōu)化改革。一是需要強(qiáng)力實(shí)施社區(qū)事務(wù)分類服務(wù)。加快社區(qū)公共服務(wù)體系建設(shè)，首先要解決的問(wèn)題就是政府的引導(dǎo)作用要落實(shí)到位，政府公共服務(wù)要全面覆蓋到整個(gè)社區(qū)。二是要求所有政府部門的功能都嚴(yán)格控制在一定范圍內(nèi)，將專業(yè)、健康的職能外包出去，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的專業(yè)化和市場(chǎng)化。

2.加強(qiáng)社區(qū)治安綜合治理。要全面提升維護(hù)轄區(qū)治安穩(wěn)定、化解矛盾糾紛和服務(wù)居民群眾的綜合能力，積極推動(dòng)社會(huì)治安綜合治理各項(xiàng)措施的落實(shí)，為社區(qū)商業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造良好的治安環(huán)境。當(dāng)前工作重點(diǎn)，一是齊抓共管，把社區(qū)治安作為社區(qū)建設(shè)的保證；二是認(rèn)真開(kāi)展普法教育和安全教育，提高社區(qū)居民法律意識(shí)；三是進(jìn)一步建立完善維護(hù)穩(wěn)定工作的制度和機(jī)制；四是著力抓好綜合治理基礎(chǔ)工作；五是加強(qiáng)對(duì)社區(qū)治安綜合治理矛盾糾紛及不穩(wěn)定因素的排查。

(三)營(yíng)造濃厚的社區(qū)意識(shí)，突出社區(qū)商業(yè)的文化性

鄰里文化是社會(huì)道德的基礎(chǔ)，是建設(shè)和諧社會(huì)的起點(diǎn)和基本任務(wù)。從人性的角度，居民之間需要生活在一個(gè)形態(tài)文明、功能文明、素質(zhì)文明的社區(qū)，人與人之間更加親切、更為融洽。社區(qū)居民長(zhǎng)期生活在一個(gè)相對(duì)固定的小區(qū)，必然需要與周圍的居民發(fā)生交往，盡管這種關(guān)系有疏有密，但在一個(gè)社區(qū)里相對(duì)比較穩(wěn)定，形成一種強(qiáng)空間、弱交流的小社會(huì)。改善這種關(guān)系需要一個(gè)居民彼此相互交往的場(chǎng)所和媒介。因此在發(fā)展社區(qū)商業(yè)的同時(shí)，要增加其文化性，將社區(qū)作為基本單位，家庭作為基本對(duì)象，老人和小孩為切入對(duì)象，例如，在購(gòu)物中心內(nèi)引入兒童生活體驗(yàn)館，突出兒童生活主題，與民政局合作，提供貼心的養(yǎng)老服務(wù)，等等，將購(gòu)物中心建成社區(qū)居民溝通交流的場(chǎng)所，讓服務(wù)和商品成為溝通的載體，通過(guò)一系列主題文化活動(dòng)，培育“友善親和、關(guān)愛(ài)互助、和睦相處、文明幸?！钡纳鐓^(qū)街坊文化。黎氏閣生活廣場(chǎng)西華苑店的經(jīng)營(yíng)宗旨就是通過(guò)整合多行業(yè)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)資源，建設(shè)以街坊文化為基礎(chǔ)的、以便利為特色的家庭幸福生活購(gòu)物中心。

社區(qū)文化的建設(shè)要盡可能做到人性化，增強(qiáng)人文關(guān)懷，傳達(dá)給社區(qū)居民一種積極向上的精神，讓居民在社區(qū)中感受到愜意的生活，領(lǐng)略到濃濃的人文氣息。因此，社區(qū)文化要不斷完善和維護(hù)。文化活動(dòng)的開(kāi)展應(yīng)采用多種多樣的新方式，避免枯燥無(wú)味，以利于吸引越來(lái)越多的居民參與進(jìn)來(lái)，要體現(xiàn)小區(qū)的特點(diǎn)，減少文化活動(dòng)的雷同，增加創(chuàng)新元素。同時(shí)，政府要起到積極的引導(dǎo)作用，鼓勵(lì)社區(qū)居民積極參與其中，增進(jìn)鄰里之間的交流，促進(jìn)社區(qū)和諧發(fā)展。

(四)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化，保證社區(qū)商業(yè)的經(jīng)濟(jì)性

社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化就是運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段來(lái)促進(jìn)社區(qū)服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展，具體來(lái)講就是通過(guò)經(jīng)濟(jì)效益來(lái)保證社區(qū)服務(wù)效益的實(shí)現(xiàn)。社區(qū)服務(wù)有了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的保障，就可以使其品質(zhì)上規(guī)模、上檔次，社區(qū)居民的需求就可以得到最大程度的滿足，久而久之形成其自身發(fā)展的良性循環(huán)。這就需要政府在職能上有所轉(zhuǎn)變，在某些經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域下放權(quán)力，促使社區(qū)服務(wù)為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而謀求適合自身特色的可持續(xù)發(fā)展道路。

財(cái)力是社區(qū)服務(wù)組織運(yùn)行和具體項(xiàng)目實(shí)施的支撐。首先，政府應(yīng)加大對(duì)社區(qū)商業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化的投入。比如對(duì)社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的審批費(fèi)用予以減免，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目的稅收、規(guī)費(fèi)等予以照顧減免。其次，從招商引資方面政府可根據(jù)項(xiàng)目特性制定優(yōu)惠政策，創(chuàng)造投資環(huán)境，鼓勵(lì)社會(huì)企業(yè)以多種方式投資興辦公益性、服務(wù)性設(shè)施，從而通過(guò)政府管理機(jī)制上的改革推動(dòng)社區(qū)商業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。黎氏閣幸福購(gòu)物中心就擁有投資、策劃、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、拓展等方面的專家和團(tuán)隊(duì)，它以開(kāi)放的模式對(duì)各類企業(yè)進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和指導(dǎo)，成為了一個(gè)創(chuàng)業(yè)孵化器，幫助商戶整合資源，開(kāi)發(fā)顧客市場(chǎng)，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，使好品牌、好模式得到快速發(fā)展。

總之，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷提高，居民對(duì)社區(qū)消費(fèi)和服務(wù)的需求也在不斷變化并提出新的要求。社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為城市商業(yè)發(fā)展的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，在今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將扮演十分重要的角色。

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