營(yíng)改增的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策

冀洋洋王尚偉

（黃河科技學(xué)院 河南鄭州 450000）

營(yíng)改增的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策

冀洋洋1王尚偉2

（黃河科技學(xué)院 河南鄭州 450000）

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，改變了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收方式，實(shí)現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有效控制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該做出怎樣的應(yīng)對(duì)措施，才能進(jìn)一步提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，本文主要針對(duì)營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響以及采取的對(duì)策進(jìn)行研究。

營(yíng)改增；房地產(chǎn)；影響；對(duì)策

1.“營(yíng)改增”稅收政策概述

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，簡(jiǎn)稱為營(yíng)改增，是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，對(duì)增值的部分征稅。通俗來(lái)講，就是改變對(duì)產(chǎn)品征收增值稅、對(duì)服務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅的方式，全部納入增值稅征收范圍。營(yíng)改增能夠避免偷漏稅，形成層層抵扣環(huán)節(jié)，打通上下游，形成閉環(huán)解決兩稅并行問題，消除重復(fù)征稅，減輕企業(yè)稅負(fù)，轉(zhuǎn)型升級(jí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，激活市場(chǎng)。

2.營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目存在的問題及對(duì)策

房地產(chǎn)老項(xiàng)目存在以下兩種情況：(1)2016年5月 1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同開工日期在 2016年 4月30日前； (2)未在《建筑工程施工許可證》上明確標(biāo)注合同開工日期或還沒有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項(xiàng)目在承包合同注明可在 2016年 4月 30日前開工的。老項(xiàng)目涉及到建筑行業(yè)大多數(shù)企業(yè)，如果發(fā)生銷項(xiàng)稅，但可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅已無(wú)法取得。

對(duì)于這樣的問題，根據(jù)（2016）36號(hào)文附件 2，其中有過(guò)渡政策，如果是一般納稅人，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按征收率3%計(jì)算，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)，選擇后36個(gè)月內(nèi)不得變更。這樣稅負(fù)不但不會(huì)增加，反而會(huì)比交營(yíng)業(yè)稅下降。

3.營(yíng)改增后銷項(xiàng)稅發(fā)生時(shí)如何合理匹配進(jìn)項(xiàng)稅，避免不可退稅風(fēng)險(xiǎn)和占用資金

例：一項(xiàng)目部，開工到結(jié)束3年，收入1億，銷項(xiàng)稅額1000萬(wàn)，成本8000萬(wàn)，其中成本可取得進(jìn)項(xiàng)稅額600萬(wàn)，應(yīng)納稅額400萬(wàn)，稅負(fù)4%。三年下來(lái)，交稅600萬(wàn)，比預(yù)計(jì)多200萬(wàn)。

在這種情況下，200萬(wàn)留底稅額不可退，300萬(wàn)提前納稅占用資金，房地產(chǎn)企業(yè)就需要根據(jù)報(bào)進(jìn)度款銷項(xiàng)額，把進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得時(shí)間提前（先開票后付款，需注意發(fā)票抵扣180天期限），做好資金計(jì)劃，防止資金占用，統(tǒng)籌安排。

4.營(yíng)改增后對(duì)企業(yè)組織管理的挑戰(zhàn)

營(yíng)改增后企業(yè)組織管理存在的問題：

1）合同主體與施工主體不一致，增值稅進(jìn)、銷項(xiàng)不匹配，可能被判定為與實(shí)際經(jīng)營(yíng)不符的虛開發(fā)票行為，導(dǎo)致不能抵扣等涉稅風(fēng)險(xiǎn)，甚至刑事責(zé)任。

2）價(jià)稅分離核算，10億的項(xiàng)目有3萬(wàn)多張專票，在項(xiàng)目/分公司/公司，多層次/不同區(qū)域/不同崗位傳遞，且要做到“三流合一”，如何傳遞認(rèn)證，管理難度大。

應(yīng)對(duì)措施：

1）梳理各項(xiàng)目機(jī)構(gòu)/分子公司關(guān)系，實(shí)行集中管理，減少資質(zhì)共享（內(nèi)部分子公司間、外部），建立完整的增值稅抵扣鏈條（專業(yè)分工、扁平化、合理設(shè)計(jì)關(guān)聯(lián)交易）。

2）調(diào)整制度、流程、表單和作業(yè)手冊(cè)與新模式匹配，建議設(shè)立稅務(wù)專職人員。

5.營(yíng)改增后對(duì)合同管理的影響

問題：1）涉及施工/專業(yè)分包/勞務(wù)分包/材料物資供應(yīng)及租賃等合同等多種合同。

2）進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得和抵扣可能造成稅負(fù)增加、虛假專票法律責(zé)任、資金占用問題。

應(yīng)對(duì)：1)修訂合同范本，完善合同條款，嚴(yán)格合同審批，營(yíng)改增后至少應(yīng)明確以下幾點(diǎn)：

①明確合同金額：是否含稅

②明確甲供：甲供導(dǎo)致的增值稅發(fā)票如何處理

③明確發(fā)票條款：明確發(fā)票提供類型(稅率)及假票法律責(zé)任

2）明確發(fā)票提供、付款時(shí)間以及拖欠責(zé)任，避免進(jìn)項(xiàng)失衡造成資金占用，以及拖欠造成稅負(fù)增加賠償。

6.營(yíng)改增后各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的應(yīng)對(duì)措施

1）營(yíng)改增后分包進(jìn)項(xiàng)抵扣的應(yīng)對(duì)措施

①專業(yè)分包 營(yíng)改增后專業(yè)分包給一般納稅人適用稅率為11%，可以抵扣總包無(wú)損失;如專業(yè)分包給選簡(jiǎn)易計(jì)稅 3%的,總包在簽訂專業(yè)分包合同時(shí)應(yīng)注重是否可開增值稅專票及開票稅率，做好定價(jià)策略，避免專業(yè)分包合同計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

②勞務(wù)分包 勞務(wù)分包適用一般計(jì)稅方法11%或可選簡(jiǎn)易計(jì)稅3%，在簽訂勞務(wù)分包合同時(shí)應(yīng)注重是否可開增值稅專票及稅率,做好定價(jià)策略，避免勞務(wù)分包合同計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

③對(duì)于分包延期付款 延遲付款會(huì)使得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得時(shí)間延后，造成先交稅的風(fēng)險(xiǎn)。分包結(jié)算要提前做，以便盡早取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。

2）商品砼采購(gòu)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣如何應(yīng)對(duì)

問題：商品砼企業(yè)實(shí)行簡(jiǎn)易征收增值稅，稅率為3%，見（2014）57號(hào)文，其采購(gòu)的水泥等不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

應(yīng)對(duì)：各項(xiàng)目商品砼的采購(gòu)可由施工企業(yè)自購(gòu)水泥 17%委托加工的方式，將稅率較高的水泥用于自身的進(jìn)項(xiàng)抵扣。

3）砂土石磚瓦石灰等地材及輔助材料進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣

問題：工程建設(shè)的砂土石磚瓦石灰等地材，基本上由小規(guī)模納稅人/個(gè)體商戶/農(nóng)民提供，無(wú)增值稅發(fā)票或根本無(wú)票，無(wú)法抵扣。

應(yīng)對(duì)：對(duì)這些材料的采購(gòu)，施工企業(yè)應(yīng)盡量向可提供增值稅專票單位購(gòu)買。確實(shí)無(wú)法取得對(duì)方發(fā)票時(shí)，可要求對(duì)方到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。

4）甲供材（設(shè)備）、水電氣能源費(fèi)用支出無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣應(yīng)對(duì)措施

問題：甲供材料（設(shè)備）及水電氣能源由甲方提供，建筑企業(yè)很難取得進(jìn)項(xiàng)增值稅專用發(fā)票抵扣，會(huì)造成多交稅。

應(yīng)對(duì)：①由甲供變?yōu)榧卓?，即甲方指定供?yīng)商和建材品牌，由建筑企業(yè)直接采購(gòu)。

②合同簽訂時(shí)約定補(bǔ)償稅差或與明確甲方開具增值稅發(fā)票。

5）營(yíng)改增后甲供工程的管理

問題：甲供工程（是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程）。一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅 3%方法。

應(yīng)對(duì)：因甲供工程不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，無(wú)法抵扣的銷售額要分開計(jì)價(jià)，在管理上要對(duì)施工中取得的發(fā)票分開核算與管理，區(qū)分不能抵扣與可抵扣發(fā)票的管理。

6）營(yíng)改增后集中材料采購(gòu)供應(yīng)商選擇的應(yīng)對(duì)措施

①對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行信息管理，通過(guò)對(duì)納稅人身份、發(fā)票類型、適用稅率等比選后選擇綜合采購(gòu)成本最低的供應(yīng)商。

②如果提供增值專用發(fā)票采購(gòu)，需要明確提供一票制增值稅專用發(fā)票，以減少企業(yè)稅負(fù)。

7.結(jié)語(yǔ)

將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)環(huán)節(jié)，并最終由消費(fèi)者承擔(dān)稅負(fù)是“營(yíng)改增”的初衷，其目的在于消除營(yíng)業(yè)稅中的重復(fù)征稅問題，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)的降低和發(fā)展能力的提升。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行自身發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，與更多有資質(zhì)、有規(guī)模的供應(yīng)商進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理的完善和提高，以及稅務(wù)、財(cái)務(wù)制度建設(shè)的規(guī)范化，并預(yù)先做好稅務(wù)的籌劃工作。只有這樣，才能夠經(jīng)受住“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的沖擊，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

[1]謝甜.“營(yíng)改增”政策解析 [J].大觀，2016.07：193-193.

[2]展云.房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”稅收籌劃案列分析 [J].市場(chǎng)周刊，2016.

[3]張楠.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)變化及稅收籌劃 [J].全國(guó)商情，2016.

[1]戚興國(guó).營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策分析[J].財(cái)經(jīng)界,2016(06).

[2]嚴(yán)榮.營(yíng)改增對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)的影響研究[J].上海經(jīng)濟(jì)研究,2015(12).

[3]詹敏.房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后的稅負(fù)變化[J].財(cái)會(huì)月刊,2015 (29).

[4]汪會(huì)芳.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及其優(yōu)化策略探討[J].福建質(zhì)量管理,2016(04).

[5]黃玲.論營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財(cái)會(huì)月刊,2015(21).

[6]張繼焦,劉仕剛.關(guān)于當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的幾點(diǎn)思考 [J].廣西師范學(xué)院學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2016,37(1).

TU43

B

1007-6344（2017）02-0178-01