房產(chǎn)稅：從未停止的“開征信號”

丁愛波

房產(chǎn)稅的各種所謂“信號”總是周而復始。

3月19日，中國發(fā)展研究基金會副理事長、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦出席一項論壇活動時表示，房地產(chǎn)稅還是要出的，也不能拖的時間太長。如果有房地產(chǎn)稅，是可以進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的，所以這些任務(wù)都很艱巨。

除此之外，2017年春節(jié)前，重慶市長黃奇帆離任，一些游資開始奔赴重慶這一“價值洼地”炒房。為應(yīng)對這一炒房風潮，1月18日，重慶市財政局、市國土資源和房屋管理局等6個部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強“三無人員”個人住房房產(chǎn)稅征管工作的通知》。

重慶市的這一政策，可以說是名副其實的房產(chǎn)稅。真正意義的房產(chǎn)稅，其嚴格的稱呼應(yīng)該是“房地產(chǎn)持有稅”，目前我國和房地產(chǎn)相關(guān)的稅種不可謂不多，但除少數(shù)試點城市之外，稅收主要都是在交易環(huán)節(jié)征收，對個人持有房地產(chǎn)并不征稅。

房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅最大的不同在于，前者是每年都征收，而后者是一次性的交易稅。顯然，前者會造成房地產(chǎn)持有者的高成本。這種高成本來自于兩方面，一是直接的高成本，比如銀行加息，直接增加投資者的利息支出。二是機會成本，即其他投資機會的收益會超過持有房產(chǎn)的收益。

當以上兩種成本超過持有收益的時候，房產(chǎn)持有者就會拋售，引發(fā)降價。此外，更重要的是，就中國特殊的國情而言，如果國家從嚴征收房地產(chǎn)稅，這意味著強烈的一個“信號”，對房價的影響更是不可估量。

實際上，如果從法理上講，房地產(chǎn)稅最大的障礙是我國房地產(chǎn)稅收的“雜亂”，可能導致“重復征稅”。簡而言之，稅收的本質(zhì)是政府從私人部門的財富中拿走的那一部分。目前，我國和房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅負并不少。

其中，名字中直接有“土地”或者“房地產(chǎn)”字樣的稅就有不少，比如房產(chǎn)交易稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城市維護建設(shè)稅等。此外，房地產(chǎn)企業(yè)、地產(chǎn)中介和住宅交易雙方等要繳納的還有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。

此外，更不容忽視的是，地方政府的土地出讓金，更是占據(jù)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈利潤的相當一部分。土地出讓金，本質(zhì)上也是一種“稅”。

此前，房地產(chǎn)行業(yè)的“大炮”、地產(chǎn)大亨任志強就曾多次公開表示，如果考慮房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈（包括施工單位、中介）的稅費、出讓金等，政府從房價中分得的份額，要超過70%。實際上，任志強之所以一直唱多樓市，他始終秉持的一個核心論點只有一個：即房地產(chǎn)對政府太重要，所以樓市必須漲。

房產(chǎn)稅最大的問題是摧毀房子的投資價值，當房子持有成本因稅負走高，投資價值下降，那么必然是對樓市的“第一利空”。那么，未來地方政府的土地賣給誰呢？作為地方政府重要收入來源的土地出讓金從何而來？實際上，這才是房產(chǎn)稅開征與否的最核心的考量。

當樓市的投資價值被摧毀，那么不但是事關(guān)地方政府錢袋子的土地出讓金告急，而房地產(chǎn)行業(yè)這條產(chǎn)業(yè)鏈對整個國家所承擔的稅負功能也將喪失。這種影響，絕不能等閑視之。

讓中國的樓市回歸良性狀態(tài)，讓房子逐漸回歸“用來住”的狀態(tài)，這是一個循序漸進的過程，光靠房地產(chǎn)稅的“猛藥”并不現(xiàn)實，唯有不斷推進國家財金治理框架的改革和完善，并重振實體部門，才能讓中國經(jīng)濟真正擺脫房地產(chǎn)的“綁架”。