房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析研究
——基于42家房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

王 婧

貴州大學(xué)

房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析研究
——基于42家房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

王 婧

貴州大學(xué)

本文根據(jù)2005-2015年42家房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用因子分析法對(duì)房地產(chǎn)上市公司盈利能力進(jìn)行實(shí)證研究。研究發(fā)現(xiàn)：2005-2015年，綜合計(jì)量指標(biāo)U值的表現(xiàn)說(shuō)明房地產(chǎn)上市公司總體盈利能力較為良好；2014年峰度系數(shù)下降到6.8，2015年下降到3.5，說(shuō)明房地產(chǎn)上市公司盈利能力指標(biāo)較為分散，即房地產(chǎn)上市公司在盈利能力表現(xiàn)上產(chǎn)生明顯差異；2013年以來(lái)偏度系數(shù)逐年下滑，至2015年下滑為負(fù)，說(shuō)明2013年以來(lái)盈利能力指標(biāo)低于平均水平的房地產(chǎn)上市公司逐年增加。

房地產(chǎn)上市公司；盈利能力；因子分析

一、引言

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始終頗受關(guān)注。自1998年國(guó)家實(shí)施住房商品化改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，然而2008年金融危機(jī)的爆發(fā)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)強(qiáng)烈沖擊。如今，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出“新常態(tài)”的發(fā)展背景下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)；行業(yè)發(fā)展不僅追求量的發(fā)展，如何實(shí)現(xiàn)質(zhì)的提高；在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；均是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中具有挑戰(zhàn)性的關(guān)鍵問(wèn)題。

房地產(chǎn)上市公司是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，是房地產(chǎn)行業(yè)綜合發(fā)展實(shí)力的代表。而盈利能力分析是對(duì)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)的重要方面，也是利益相關(guān)者關(guān)注的核心問(wèn)題。首先，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)盈利能力的分析有助于進(jìn)一步了解房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)其發(fā)展進(jìn)程中關(guān)鍵性問(wèn)題從而找到解決路徑；其次，從政府作用來(lái)說(shuō)，這關(guān)乎房地產(chǎn)行業(yè)能否良好發(fā)展，從而運(yùn)用適時(shí)的宏觀調(diào)控政策使政府職能得以發(fā)揮，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與其相關(guān)聯(lián)行業(yè)協(xié)同發(fā)展；最后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)盈利能力的分析，有利于其分析定位企業(yè)發(fā)展方向，提高房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、文獻(xiàn)綜述

自20世紀(jì)初，F(xiàn)rederick Winslow Taylor[1]創(chuàng)建了最初的幾個(gè)有關(guān)于成本的計(jì)量指標(biāo)，并在相關(guān)的科學(xué)刊物中提到了科學(xué)管理的概念。學(xué)者M(jìn)ohamed Khaled Al-Jafari[2]用普通最小二乘模型對(duì)企業(yè)的盈利能力決定因素方面進(jìn)行研究，得到的結(jié)論是盈利能力與公司規(guī)模、增長(zhǎng)、固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金之間的關(guān)系為正相關(guān)，而與平均稅率和財(cái)務(wù)杠桿變量表現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系；Tajamul Hussain[3]，收集數(shù)據(jù)運(yùn)用回歸分析和相關(guān)分析檢查資本結(jié)構(gòu)和盈利能力之間的關(guān)系。結(jié)果表明，資本結(jié)構(gòu)對(duì)公司的盈利能力產(chǎn)生負(fù)面影響，隨著債務(wù)比率逐年增加，公司的盈利能力下降；Dana Kiselakova[4]用多元線性回歸模型考察了并購(gòu)對(duì)銀行業(yè)盈利能力的重大影響。

中國(guó)學(xué)者研究較國(guó)外學(xué)者起步較晚，張寶清[5]認(rèn)為上市公司盈利能力分析包括盈利結(jié)構(gòu)分析、盈利質(zhì)量分析、會(huì)計(jì)信息失真問(wèn)題分析、盈利能力指標(biāo)分析及盈利能力綜合分析；具體到對(duì)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)研究，國(guó)內(nèi)學(xué)者張紅[7]，歐陽(yáng)靜怡[8]，趙選民，胡雙丹[9]等人進(jìn)行了一定程度上的有益探討。

三、數(shù)據(jù)分析及描述

(一)數(shù)據(jù)分析

根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的上市公司行業(yè)分類(lèi)指引，本文將CSRC行業(yè)分類(lèi)中的房地產(chǎn)業(yè)(K70)歸為本文所研究的房地產(chǎn)業(yè)上市公司。房地產(chǎn)上市公司選取標(biāo)準(zhǔn)：1)對(duì)于分別在A股、B股和H股分別上市的公司，只保留A股上市公司；2)本文選取上市公司2005-2015年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，為保證數(shù)據(jù)連續(xù)性，將選取此期間一直從事房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司；3)樣本中剔除了一年以上處于ST狀態(tài)的上市公司。

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司選取標(biāo)準(zhǔn)，適用本文分析的房地產(chǎn)上市公司的公司名稱及股票代碼(由于篇幅限制，只列出部分)詳見(jiàn)表1。(本文分析數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind資訊)

表1 適用本文研究的房地產(chǎn)上市公司名稱及證券代碼

(二)數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)

從表2可知，不同變量在同一時(shí)期內(nèi)有不同信息表現(xiàn)，變量間存在變異信息，難以憑借單個(gè)指標(biāo)對(duì)盈利能力進(jìn)行判斷，因此，有必要提取出盡可能反應(yīng)大部分信息的綜合指標(biāo)。

(三)變量關(guān)聯(lián)

由表3可知，3個(gè)變量間存在著較強(qiáng)相關(guān)性，說(shuō)明每股收益、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率之間確實(shí)存在著部分信息重疊，因此對(duì)三個(gè)變量進(jìn)行因子分析是有必要的。

四、模型設(shè)定及指標(biāo)說(shuō)明

(一)因子分析的基本數(shù)學(xué)模型

設(shè)有N個(gè)樣本，P個(gè)原有變量x1, x2,…, xp，且每個(gè)變量(經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理后)均值為0，標(biāo)準(zhǔn)差均為1?，F(xiàn)將原有變量用k(k＜p)個(gè)因子f1, f2,…, fk的線性組合來(lái)表示，可表示為

上式稱為因子分析的數(shù)學(xué)模型。也可用矩陣形式表示為

F稱為公共因子。A=(aij)稱為因子荷載矩陣，aij(i=1,2,…,p；j=1,2,…,k)為因子荷載，是第i個(gè)原有變量在第j個(gè)因子上的負(fù)荷。ε為特殊因子，代表原有變量不能被因子解釋的部分。

(二)因子模型中各統(tǒng)計(jì)量意義

1)因子荷載aij。因子荷載aij是第i個(gè)變量在第j個(gè)因子上的負(fù)荷，是變量xi與因子fj的相關(guān)系數(shù)，反映了變量xi與因子fj的相關(guān)程度。因子荷載aij的絕對(duì)值小于等于1，絕對(duì)值越接近1，說(shuō)明變量xi與因子fj的相關(guān)性越強(qiáng)。

表2 2005-2015年房地產(chǎn)上市公司盈利能力指標(biāo)描述性統(tǒng)計(jì)

表3 變量間相關(guān)性

2)變量共同度。變量共同度即變量方差，變量xi的共同度為hi2，數(shù)學(xué)定義為：

表4 變量共同度

提取方法：主成份分析。

上式表示變量xi的共同度是因子是因子荷載矩陣A中第i行元素的平方和。hi2是全部因子對(duì)變量方差解釋說(shuō)明的比例，體現(xiàn)了因子對(duì)變量xi的解釋貢獻(xiàn)程度。

3)因子的方差貢獻(xiàn)。因子fj的方差貢獻(xiàn)數(shù)學(xué)定義為：

上式表示因子fj的方差貢獻(xiàn)是因子載荷矩陣A中第j列元素的平方和，反映了因子fj對(duì)原有變量總方差的解釋能力。方差貢獻(xiàn)率越大，表明相應(yīng)因子的重要性越高。

五、實(shí)證結(jié)果與綜合指標(biāo)分析

(一)因子分析結(jié)果

表4表現(xiàn)出的變量共同度，反映出變量的較多信息可被因子解釋?zhuān)虼艘蜃犹崛〉目傮w效果較為理想。

表5為提取出來(lái)的因子的方差解釋比例，可見(jiàn)前2個(gè)因子的累積方差解釋度達(dá)91.88%，達(dá)到累計(jì)方差達(dá)到85%的原則，可作為提取得到的主成分。從而，可進(jìn)一步計(jì)算主成分表達(dá)式的變量系數(shù)。

由表6可知，凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率在第一個(gè)因子上有較高載荷，第一個(gè)因子主要解釋了這兩個(gè)變量；每股收益在第二個(gè)因子上有較高載荷，第二個(gè)因子主要解釋了這個(gè)變量。

(二)綜合指標(biāo)分析

1)確定綜合計(jì)量指標(biāo)

由表7可以得出以下因子得分函數(shù)：

表5 總方差解釋

提取方法：主成份分析。

表6 旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣

旋轉(zhuǎn)法：具有 Kaiser 標(biāo)準(zhǔn)化的正交旋轉(zhuǎn)法。

a.旋轉(zhuǎn)在 3 次迭代后收斂。

表7 主成分特征向量表

綜合指標(biāo)U為各主成分的加權(quán)平均，權(quán)數(shù)為各成分的方差貢獻(xiàn)率，則有：

2)房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析(見(jiàn)表8)

為了了解房地產(chǎn)上市公司盈利能力綜合指標(biāo)變化及分布，將引入均值、標(biāo)準(zhǔn)差、峰度系數(shù)、偏度系數(shù)及百分位數(shù)等統(tǒng)計(jì)量進(jìn)行分析。均值、百分位數(shù)表現(xiàn)了房地產(chǎn)上市公司盈利指標(biāo)的總體情況，百分位數(shù)較均值而言，則剔除了極值的影響。峰度和偏度分別表示數(shù)據(jù)分布的集中程度和不對(duì)稱程度，即房地產(chǎn)上市公司盈利能力是否一致及盈利能力衡量指標(biāo)較均值的偏離程度。

從表9的統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以得出：1)2005-2015年，U值的均值、上四分位數(shù)、下四分位數(shù)及中值均大于0，說(shuō)明房地產(chǎn)上市公司總體盈利能力較為良好；2)從峰度系數(shù)表現(xiàn)看來(lái)，2005-2006年及2013年峰度系數(shù)均大于12，說(shuō)明房地產(chǎn)上市公司盈利能力指標(biāo)較為集中；2014年峰度系數(shù)下降到6.8，2015年下降到3.5，說(shuō)明房地產(chǎn)上市公司盈利能力指標(biāo)較為分散，即房地產(chǎn)上市公司在盈利能力表現(xiàn)上產(chǎn)生明顯差異；3)從偏度系數(shù)表現(xiàn)看來(lái)，2005-2006年偏度系數(shù)為負(fù)，2007-2013年回升為正且波動(dòng)不大，2014年下滑至0.9，2015年下滑為負(fù)，說(shuō)明2013年來(lái)盈利能力指標(biāo)低于平均水平的房地產(chǎn)上市公司逐年增加。

六、結(jié)論與建議

本文運(yùn)用因子分析法對(duì)42家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行分析，選取每股收益、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，構(gòu)造了反應(yīng)房地產(chǎn)上市公司盈利能力的綜合計(jì)量指標(biāo)U值。在2005-2015這個(gè)時(shí)間維度上探討后發(fā)現(xiàn)：(1)2005-2015年，U值的均值、上四分位數(shù)、下四分位數(shù)及中值均大于0，說(shuō)明房地產(chǎn)上市公司總體盈利能力較為良好；(2)2005-2006年及2013年峰度系數(shù)均大于12，說(shuō)明房地產(chǎn)上市公司盈利能力指標(biāo)較為集中；2014年峰度系數(shù)下降到6.8，2015年下降到3.5，說(shuō)明房地產(chǎn)上市公司盈利能力指標(biāo)較為分散，即房地產(chǎn)上市公司在盈利能力表現(xiàn)上產(chǎn)生明顯差異；(3)2005-2006年偏度系數(shù)為負(fù)，2007-2013年回升為正且波動(dòng)不大，2014年下滑至0.9，2015年下滑為負(fù)，說(shuō)明2013年來(lái)盈利能力指標(biāo)低于平均水平的房地產(chǎn)上市公司逐年增加。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)。房地產(chǎn)上市公司是行業(yè)綜合實(shí)力的代表，其發(fā)展水平及發(fā)展能力將有助于進(jìn)一步提高人民的居住水平，改善人民生活環(huán)境，提升人民幸福感。通過(guò)本文實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，不同房地產(chǎn)上市公司盈利能力差異較大。對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)提出的發(fā)展建議如下：

1.以市場(chǎng)為導(dǎo)向，注重房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。產(chǎn)業(yè)融合有助于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新，從而推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化及產(chǎn)業(yè)發(fā)展。例如：房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)、養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)業(yè)、文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)等融合發(fā)展，將改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)與服務(wù)方式，促使其產(chǎn)品與服務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。通過(guò)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

2.重視企業(yè)戰(zhàn)略化發(fā)展，差異化發(fā)展，專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)企業(yè)投資決策具有戰(zhàn)略性指導(dǎo)作用。而在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中突出差異化發(fā)展及專(zhuān)業(yè)化發(fā)展則是房地產(chǎn)上市企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌建設(shè)的必要路徑。

3.拓寬企業(yè)投融資渠道，以實(shí)現(xiàn)其穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，向好發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型行業(yè)，企業(yè)資金鏈?zhǔn)欠衲苓m應(yīng)其發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。發(fā)展各種方式的房地產(chǎn)融資渠道，利用金融創(chuàng)新手段，開(kāi)發(fā)衍生金融產(chǎn)品，增加房地產(chǎn)業(yè)融資中公眾的參與度同時(shí)努力實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化、標(biāo)準(zhǔn)化，促使流動(dòng)性差但收益穩(wěn)定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的證券產(chǎn)品，能有效分散房地產(chǎn)業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)。

[1]Frederick Winslow Taylor.Value Based Management [M].Economic Value Addedor ash Value Added7.2002.

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[9]胡雙丹.我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利質(zhì)量的分析與評(píng)價(jià)[D].浙江工業(yè)大學(xué)，2009.

表8 U值統(tǒng)計(jì)結(jié)果

王婧(1992-)女，碩士，單位：貴州大學(xué)，研究方向：系統(tǒng)工程